Locazioni ad uso turistico

apr - 2014
Locazioni ad uso turistico
Cosa è bene sapere
M
olti nostri associati ci pongono
domande e ci chiedono consigli
circa la stipulazione di contratti
di locazione ad uso turistico. Vediamo
di riassumere per sommi capi gli elementi necessari perché possa validamente
stipularsi un contratto di questo tipo
La normativa
La locazione di immobili ad uso turistico
non è disciplinata dalla legge 431/98 (che
regola le locazioni abitative e che espressamente esclude la locazione “esclusivamente” turistica – art. 1, comma 2, lettera
c) né da altri provvedimenti speciali. La
fonte normativa di riferimento è quindi
il Codice Civile, il quale lascia un ampio
margine di discrezionalità alle parti e va
integrato con gli assunti giurisprudenziali consolidatisi negli anni.
Il contenuto del contratto
In primo luogo è indispensabile specificare nel contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipularlo. Le esigenze turistiche comprendono, per esempio, tutte
quelle sorte in occasione di un viaggio o
di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi
religiosi. Dovremo inoltre prestare attenzione a che cosa stiamo affittando: dovrà
trattarsi di un immobile posto in località
effettivamente turistiche o di villeggiatura. Il contratto dovrà contenere i patti
standard di una locazione immobiliare,
ovvero: i dati delle parti, la descrizione
dell’immobile, l’obbligo di deposito cauzionale, le modalità di pagamento del
canone, l’entità delle spese accessorie e
del rimborso utenze l’obbligo di custodia
e di riconsegna, l’obbligo di osservanza
del regolamento di condominio, ecc…È
possibile forfettizzare l’importo di spese
e utenze per locazioni molto brevi. Il conduttore ha sempre obbligo di custodia
dell’immobile ed è responsabile di tutti
i danni che in esso dovessero verificarsi.
È in ogni caso opportuno che locatore e
conduttore, all’atto della stipula del con-
tratto, predispongano un verbale di consegna dell’appartamento in cui vengano
descritti stato dei luoghi e inventario del
mobilio e del corredo presenti nell’unità
locata. È sempre bene specificare l’autorizzazione (o il divieto) all’ingresso di
animali nell’appartamento locato. Il conduttore può avere diritto di recesso in un
termine stabilito dalle parti. È frequente
la dazione di una caparra a titolo confirmatorio, che sarà computata in conto canoni una volta sottoscritto il contratto, o
incamerata a titolo di cauzione per danni
e poi restituita una volta accertato il buono stato di conservazione.
La forma
La forma scritta non è indispensabile
(contrariamente a quanto si dice, essa
non è prevista né dall’art. 1, comma 346
della Legge 311/2004, né dalla Legge
431/98, per i motivi di cui sopra) ma comunque altamente consigliabile per esigenze di garanzia e tutela della proprietà.
La durata
Non vi sono limiti particolari. La durata
può essere anche solo di pochi giorni, e
anche di alcuni mesi. Tuttavia, la natura
del contratto fa sì che per la sua piena
liceità esso venga stipulato per locazioni
stagionali o periodiche. Il pericolo è sempre che il conduttore, una volta preso in
consegna l’immobile, possa stabilirsi in
esso e pretendere di ricondurre il rapporto nella disciplina delle locazioni abitative
urbane (pretendendo quindi un contratto di 4 anni più 4). Ecco perché è opportuno stipulare in forma scritta, da un lato,
e dall’altro, evitare di stipulare contratti di
durata troppo lunga. La locazione di durata superiore ai 30 giorni è valida (si può
parlare di contratto ad uso villeggiatura)
ma deve essere comunque contenuta nel
tempo (due-tre mesi) appunto per salvaguardarne la natura essenzialmente non
residenziale. Per questo motivo è sempre
consigliabile non inserire alcun patto di
tacito rinnovo.
di
Silvio Scarsi
Il canone
È liberamente stabilito dalle parti.
Gli obblighi fiscali
Se il contratto è stipulato per una durata che non supera i 30 giorni in ragione
di anno con lo stesso conduttore non è
sottoposto all’obbligo di registrazione (in
altre parole, scatta l’obbligo di registrazione se loco al medesimo conduttore con
diversi contratti di 20 giorni ciascuno).
È sempre possibile accedere all’opzione
della cedolare secca. Ovviamente il reddito va in ogni caso dichiarato ai fini IRPEF.
Differenze con altre fattispecie
La locazione turistica non va confusa
con altri tipi di contratto, che nulla hanno a che vedere con essa: la locazione
alberghiera, la locazione c.d. “bed and
breakfast”, la locazione di affittacamere, il contratto atipico di residence, nelle
quali tutte assume rilievo determinante
una serie di attività aventi natura di “accoglienza”, quali il cambio biancheria, la
pulizia, la tintoria, sempre a carico del
locatore.
Conclusioni
Si tratta di un contratto essenzialmente
aperto alla libera determinazione delle parti, con i limiti che abbiamo visto.
Un’avvertenza è d’obbligo: mai mascherare una locazione abitativa residenziale
con il contratto turistico.