Contratto di locazione commerciale: rinnovo automatico di sei o di

CASI DI CASA
N. 58/2015
10 giugno 2015
www.agefis.it
Contratto di locazione commerciale: rinnovo automatico di sei o di
dodici anni?
Domanda
Si ponga il caso di un contratto di "locazione commerciale" stipulato il 1°
gennaio 2002 (tacitamente rinnovato ai sensi dell'articolo 28 della Legge
392/78 alla prima scadenza del 31 dicembre 2008). Il contratto in parola è
quindi scaduto il 31 dicembre 2014. Purtroppo non è stata mandata disdetta.
Si chiede pertanto se il contratto si è automaticamente rinnovato di sei anni,
e quindi, previa regolare disdetta, il contratto andrà a scadenza a tutti gli
effetti al 31 dicembre 2020, oppure se lo si deve intendere rinnovato di 12
anni ( 6+6 ).
Risposta
Nella pratica si tende a ritenere che il contratto di locazione commerciale abbia una
durata di 12 anni (o di 18 in caso di locazione di un immobile ad uso alberghiero). Tale
interpretazione deriva da quanto risulta dal combinato disposto dell’articolo 28 della
Legge n. 392/78, secondo cui “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate
le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova
tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività
alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale
rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a
mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della
scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il
locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di
cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti” e dell’articolo 29 della Legge
n. 392/78, per il quale il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima
scadenza solo qualora ricorrano determinate circostanze indicate tassativamente dalla
legge. In realtà, nonostante tale interpretazione, la durata della locazione
commerciale è pur sempre quella prevista dall’articolo 27 della Legge n. 392/78, ossia
di regola 6 anni (sempre che non sia stato stabilito contrattualmente un termine più
lungo e non si tratti di locazione alberghiera).
Se il locatore intende recuperare la disponibilità dell'immobile una volta decorsi i primi
dodici anni di locazione ed impedire la rinnovazione del contratto, dovrà avere cura di
inviare al conduttore una lettera di disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza (18
mesi per gli immobili con destinazione alberghiera). In caso di mancato o tardivo
invio, il contratto si intenderà rinnovato per ulteriori sei anni (e non dodici). Alla
scadenza del contratto inoltre, qualora sia stata data regolare disdetta, il locatore
potrà negoziare un nuovo canone.
CASI DI CASA
N. 58/2015
10 giugno 2015
www.agefis.it
Pertanto, nel caso sottoposto, qualora il locatore abbia omesso di inviare entro la fine
dell'ultimo anno di contratto regolare disdetta (ovvero entro il 31 dicembre 2014), il
contratto di locazione si rinnoverà tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6
anni. La citata disdetta deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso
di ricevimento e deve contenere espressamente la comunicazione che non si intende
rinnovare il contratto con invito a riconsegnare l’immobile alla scadenza.
Quando il conduttore esercita un’attività commerciale che prevede il contatto con il
pubblico degli utenti e dei consumatori (sono esclusi i professionisti), ha diritto di
prelazione se il locatore, alla scadenza del contratto, intende sottoscrivere una nuova
locazione con un terzo.
In tale caso il locatore deve comunicare al conduttore, con raccomandata da spedirsi
almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto, una lettera con le
condizioni di rinnovo della locazione ed il conduttore ha trenta giorni di tempo per
accettare.
Secondo quanto viene previsto dall'articolo 34 della Legge 392 del 1978, nel caso in
cui il conduttore eserciti nei locali affittati un’attività commerciale a contatto con il
pubblico, alla cessazione del rapporto di locazione per volontà del locatore, ha diritto
al pagamento da parte di quest'ultimo di una indennità a ristoro del danno da perdita
dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Il
versamento dell'indennità per la perdita d'avviamento commerciale è condizione per
l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.