Contratti - Locazione immobile uso commerciale

PARERE n.1
Oggetto:
a) sulla base delle disposizioni contenute nei contratti di locazione di immobile
ad uso commerciale stipulati dalla società Tizia (conduttrice) l’uno con Caio
(locatore), con decorrenza dal 30 maggio 2004, e l’altro con la società Mevia
(locatrice), con decorrenza dal primo maggio 2004, verificare l’esistenza della
facoltà della conduttrice di comunicare ai locatori disdetta dai suddetti
contratti nel mese di marzo del 2009;
b) sub. 1.: eventuale possibilità per le parti che hanno stipulato i contratti di cui
alla lettera a) che precede, di sottoscrivere, dopo aver risolto i suddetti
contratti, nuovi contratti di locazione aventi ad oggetto i medesimi immobili,
i quali prevedano, però, una durata minima inferiore a sei anni; sub 2.: in
alternativa, qualora ciò non risultasse possibile, valutare la possibilità che i
nuovi contratti confermino la durata di sei anni, ma contengano
contestualmente una clausola che preveda il recesso del conduttore in
qualsiasi momento.
******
Risposta quesito a)
Con riferimento al contratto stipulato dalla società Tizia con la società Mevia, lo
stesso prevede una durata di anni sei con decorrenza dal primo maggio 2004,
automaticamente prorogabile per un ugual periodo “a meno che le parti non
comunichino l’una all’altra la propria volontà di non rinnovare il contratto alla
scadenza mediante raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno un
anno prima rispetto alla scadenza contrattuale”. Sussiste pertanto la facoltà della
società Tizia di disdettare il contratto ai sensi di quanto sopra indicato. In
particolare tale facoltà risulterà correttamente esercitata se tale disdetta verrà
comunicata alla locatrice entro il mese di maggio del corrente anno mediante
raccomandata con ricevuta di ritorno.
Lo stesso dicasi con riferimento al contratto stipulato dalla società Tizia
con il sig. Caio, il quale prevede una durata di anni sei, con decorrenza dal 30
maggio 2004 e scadenza al 30 giugno 2010, tacitamente prorogabile per un ugual
periodo “se nessuna delle parti invierà all’altra, almeno dodici mesi prima della
scadenza, con lettera raccomandata A.R. regolare disdetta”. Sussiste pertanto
anche in questo caso la facoltà della società Tizia di disdettare il contratto ai sensi
di quanto sopra indicato. In particolare tale facoltà risulterà correttamente
esercitata se tale disdetta verrà comunicata al locatore entro il trenta maggio del
corrente anno mediante raccomandata A.R. con ricevuta di ritorno.
Risposta quesito b) – sub 1.
La disciplina delle locazioni che hanno per oggetto immobili urbani varia
a seconda che gli stessi siano adibiti ad uso abitativo (nel qual caso dovrà farsi
riferimento soprattutto alla Legge 9/12/1998, n°431, e succ. mod.) ovvero ad uso
diverso da quello di abitazione (Legge 27/7/1978, n. 392, e succ. mod.).
Si ha uso diverso da quello di abitazione quando l’immobile dato in
locazione viene adibito:
a)
ad attività industriali, commerciali e artigianali;
b)
ad attività di interesse turistico;
c)
ad attività di lavoro autonomo;
d)
ad attività alberghiere (art. 27 L. 392/1978);
e)
ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
f)
a sedi di partiti e sindacati (art. 42 L. 392/78).
Si ha uso diverso da quello di abitazione anche nel caso di contratti di
locazione stipulati dallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di
conduttori (art. 42 L. 392/1978).
Per questo tipo di locazioni, la durata minima del rapporto è stabilita in sei
anni (nove anni per le attività alberghiere) e la rinnovazione alla prima scadenza
può essere negata dal locatore soltanto nei casi tassativamente stabiliti dall’art. 29
L. 392/1978.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (di nove anni in
nove anni per le attività alberghiere), salvo disdetta (con le limitazioni già dette
per la prima scadenza contrattuale) da comunicarsi all’altra parte almeno dodici
mesi (diciotto mesi per le attività alberghiere) prima della scadenza.
Ai sensi dell’art. 79 Legge 392/1978 – il quale è stato abrogato dall’art.
14, Legge 9 dicembre 1998, n. 431, limitatamente alle locazioni abitative – è
nulla ogni pattuizione tra le parti diretta a limitare la durata legale del
contratto (nonché a superare i limiti di indicizzazione del canone) e per effetto
della regola generale di cui agli artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c., richiamata, per
la parte che qui interessa, anche dall’art. 27, comma 4, della Legge 392/78, le
norme imperative (sulla durata minima del rapporto come sui limiti di
indicizzazione
del
canone,
etc.)
eventualmente pattuite tra le parti.
sostituiscono
le
clausole
difformi
Il comma 2 dello stesso art. 79 prevede che il conduttore, con azione
proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, possa
“ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei
limiti previsti dalla presente legge”.
L’articolo 27 della legge n. 392 del 1978 considera inderogabile solo la
durata minima dei contratti di locazione, senza invece porre limiti a quella
massima. Rientra, quindi, nell’autonomia negoziale delle parti stabilire un termine
di durata superiore a quella legale. Anche in questo caso, tuttavia, il contratto si
rinnova per sei anni, essendo tale termine stabilito dalla legge a prescindere dalla
durata inizialmente fissata dalle parti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve di
anni sei unicamente nel caso in cui “l’attività esercitata o da esercitare
nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio” (art. 27, comma 5,
Legge 392/1978). Tale norma non si ritiene applicabile al caso di specie in quanto
l’attività svolta negli immobili locati non ha carattere di transitorietà.
Si precisa inoltre che, anche qualora l’attività specificamente svolta dalla
società Tizia negli immobili de quibus dovesse ritenersi di natura “assistenziale”
ai sensi dell’art. 42 della legge 392/78, la Cassazione (Cass., SS.UU., 9/7/1997, n.
6227), risolvendo un contrasto giurisprudenziale, ha ritenuto applicabile ai
contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 42 della legge 392/78 (ovvero
quelli concernenti gli immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali,
culturali e scolastiche) l’intera disciplina di cui agli artt. 28 e 29 della stessa legge
(nonostante la formulazione letterale della norma). In particolare con la predetta
sentenza, la Cassazione ha precisato che “Il comma 2 dell’art. 42 l. n. 392 del
1978, nella parte in cui specificamente richiama il preavviso per il rilascio di cui
all'art. 28 deve essere interpretato nel senso che ai contratti di locazione di
immobili adibiti ad una delle particolari attività contemplate al comma 1 stesso
art. 42 si applica l'intera disciplina sulla durata del rapporto contenuta nell'art.
28 e, pertanto, anche la normativa sul diniego motivato di rinnovazione alla
prima scadenza contrattuale dettata dall'art. 28, comma 2, e 29 stessa legge”
(Giur. it. 1998, 1351); e ancora: “con riguardo ai contratti di locazione di
immobili adibiti ad una delle particolari attività di cui all'art. 42 l. 27 luglio 1978
n. 392, il comma 2 di detto articolo richiamando il preavviso per il rilascio di cui
al precedente art. 28 importa l'applicabilità a tali contratti dell'intera disciplina
della durata contenuta nel cit. art. 28 e pertanto anche del diniego motivato di
rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, dettata dagli art. 28, comma 2, e
29 della stessa legge” (Giust. civ. 1997, I, 2407).
Ne deriva, quindi, che, in caso di previsione in un contratto di locazione di
immobile urbano ad uso commerciale di una durata dello stesso inferiore ai sei
anni, tale clausola, in caso di contestazione tra le parti stesse o anche di un
eventuale terzo, sarà considerata nulla e sostituita di diritto dalla norma
imperativa dell’art. 27 L. 392/1978, come sopra visto.
Risposta quesito b) – sub 2.
Per quanto concerne la parte sub 2. del quesito b), si precisa che i commi 7 e 8
dell’art. 27 Legge 392/1978 prevedono espressamente che “È in facoltà delle
parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi
momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera
raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora
ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con
preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Come espressamente previsto dalla norma su indicata, le parti, in accordo tra loro,
possono quindi prevedere nel contratto la facoltà per il conduttore di recedere
dallo stesso in qualsiasi momento. Si ritiene che il preavviso minimo di sei mesi
indicato dalla norma non possa essere contrattualmente derogato dalle parti con la
previsione di un periodo di preavviso inferiore.
Milano, 11 marzo 2009