In allegato testo completo dell`ordinanza del 04/10/07

Locazione – Contratto: rinnovazione tacita – Locazione non abitativa - Disdetta del locatore –
Permanenza del conduttore nell’immobile locato - Percezione del canone – Rinnovazione del contratto
per facta concludentia – Esclusione – Locazione – Contratto: durata - Locazione non abitativa Decorrenza del dodicennio (6 + 6) di durata minima legale – Inerzia delle parti – Rinnovazione tacita –
Previsione di ulteriore dodicennio - Rif.Leg.artt.1594,1597 cc;artt.27,28,84 L.392/78;
Ordinanza
Pronunziata il 03/10/2007
Depositata il 04/10/2007
TRIBUNALE DI MODENA
(Sezione II° civile)
R.G.7017/2007
Il giudice
a scioglimento della riserva che precede, osserva quanto segue:
Infondata l’eccezione del convenuto secondo il quale il contratto si
sarebbe rinnovato per facta concludentia, dato che la disdetta venne inviata
cinque anni or sono, per tutto questo tempo egli è stato lasciato all’interno
dei locali ed ha continuato a pagare i canoni di affitto.
E‘ pacifico che queste condotte non indicano una volontà del locatore
volta alla revoca dell’intenzione a suo tempo manifestata mediante invio
della disdetta, di far cessare il contratto (Cass. 13 dicembre 1977, n. 5429;
Cass, 12 agosto 1988 n., 4936; Cass. 11 luglio 2003, n. 10.946).
Piuttosto, nella determinazione della data di scadenza del contratto
concluso in data 1 settembre 1985, scaduto alla prima scadenza il 1 settembre
1997 ed in seguito disdettato per quella successiva, soccorre una diverso
percorso argomentativo.
Il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione ha durata
almeno di anni sei (art. 27 l. n. 392/78). Tuttavia, la legge positiva dispone la
rinnovazione di esso per ulteriori sei anni (art. 28 l. cit.), salvo che il locatore
non deneghi la rinnovazione invocando uno dei motivi espressamente
previsti (art. 29 l. cit.).
Decorso il normale dodicennio di durata contrattuale previsto dalla
legge, che nell’ottica legislativa dovrebbe permettere al conduttore di godere
di un periodo minimo di stabilità del luogo ove esercitare l’impresa o la
professione, il contratto è poi assoggettato alla disciplina locatizia generale,
prevista dal codice civile.
Vale al riguardo il principio della “rinnovazione tacita” ai sensi dell’art.
1597 c.c., a tenore del quale: “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il
termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa
locata…”.
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In tal caso, per facta concludentia e per effetto del comportamento
inerte mantenuto dalle parti, si conclude un nuovo contratto, posto che in
materia (e diversamente dalla conclusione del contratto di locazione ad uso
abitativo; art. 1, co. 4, l. n. 431/98) non è richiesta la forma scritta ad
substantiam.
Il nuovo contratto così conclusosi, dispone il capoverso dell’art. 1597
c.c., “è regolato dalle stesse condizioni della precedente (locazione: n.d.est.), ma la
sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”.
La nuova locazione è quindi disciplinata dalle clausole della precedente
locazione, mentre la durata è quella indicata dall’art. 1574, n. 1, c.c. (durata
annuale), norma implicitamente richiamata.
Il richiamo a quest’ultima disposizione si ritiene incompatibile col
nuovo regime di durata introdotto dalla l. n. 392/78 (art. 84), sicché, per la
determinazione della durata del rapporto, occorre nuovamente far capo alla
previsione degli artt. 27 e 28 l. cit., prevedenti, per i contratti di locazione ad
uso diverso dall’abitazione, una durata dodicennale.
Anche nel caso di specie la durata del (nuovo) rapporto, decorso il
dodicennio di durata minima legale e “lasciato il conduttore nella detenzione
della cosa locata” per i successivi cinque anni in mancanza di disdetta,
soggiace alla ricostruzione in precedenza argomentata; ossia, di anni sei +
ulteriori anni sei, così pervenendo a sua naturale scadenza in data 31 agosto
2009.
Da ciò il rigetto della richiesta ordinanza di rilascio con riserva delle
eccezioni del convenuto (art. 665 c.p.c.).
visti gli artt. 665, 667, 426 e 447 bis c.p.c e 56 l. n. 392/78,
P.Q.M.
1. rigetta la richiesta ordinanza provvisoria di rilascio;
2. dispone il passaggio dal rito speciale a quello a cognizione piena per
la decisione delle eccezioni riservate sollevate dal convenuto;
3. rimette le parti innanzi a sè, quale giudice istruttore, in quanto
tabellarmente preposto alla trattazione delle controversie previste dall'art. 447
bis c.p.c.;
4. fissa per il giorno 29 febbraio 2008 h. 10,00 l'udienza di discussione
alla quale le parti devono comparire personalmente o farsi rappresentare da
un procuratore generale o speciale munito di procura conferita con atto
pubblico o scrittura privata autenticata;
5. concede a parte attrice termine perentorio fino al 30 dicembre 2007
ed al convenuto fino al 30 gennaio 2008 per depositare in cancelleria
memorie integrative degli atti introduttivi e per produrre documenti.
Mo, lì 3 ottobre 2007
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Si comunichi
Il giudice
(dr. R. Masoni)
Depositata in Cancelleria il 04 OTT 2007