Terremoto

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Problemi relativi ai contratti di locazione uso commerciale e abitativo
CONTRATTI DI LOCAZIONE – EVENTI SISMICI – CONSEGUENZE
Il contratto di locazione è un tipico contratto a prestazioni corrispettive: una parte assume l’obbligo
di eseguire una certa prestazione (di dare o di fare) in favore dell’altra e viceversa. Nel contratto di
locazione, la corrispettività consiste nel fatto che una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra
(conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, in cambio di un determinato
corrispettivo.
Attenzione però: può accadere che, una volta concluso il contratto, si verifichino eventi di
varia natura che limitano o addirittura impediscono il godimento della cosa locata. Ad
esempio un’ordinanza di sgombero dell’edificio per inagibilità a seguito di calamità naturali.
Gli eventi che impediscono di godere della cosa locata definiscono l’impossibilità
sopravvenuta della prestazione, nelle due forme previste dal codice civile: impossibilità totale
(art. 1463 c.c.) e parziale (1464 c.c.).
L’art. 1463 c.c. recita testualmente: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata
per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione e
deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione
dell’indebito”.
L’art. 1464 c.c. recita invece: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente
impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta
e può recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento
parziale”.
Ipotesi di distruzione totale dell’immobile
Se l’immobile viene distrutto totalmente (o se i danni che riporta ne impediscono il
godimento), il contratto di locazione si considera estinto automaticamente (ai sensi del sopra
citato art. 1463 c.c.). Ciò significa, sul piano pratico, che il conduttore si deve ritenere libero
dall’obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione, così come il locatore non
potrà più esigere tali pagamenti: il contratto di locazione si scioglie per impossibilità
sopravvenuta della prestazione, per causa non imputabile alle parti.
Dal punto di vista fiscale, la distruzione della cosa locata comporta l’esenzione del locatore del
pagamento delle imposte sulla stessa. Infatti “viene in tal modo a mancare lo stesso presupposto
dell’imposizione fiscale” (Cass. 30/01/22006, n. 1980). Rimangono comunque da effettuare tutti gli
adempimenti di legge dovuti alle parti, ad esempio il pagamento dell’imposta di registro e l’invio
dell’apposita modulistica all’Agenzia delle Entrate. Su questo aspetto specifico si rimanda a
migliori verifiche ed approfondimenti.
Ipotesi di distruzione parziale dell’immobile
Non sempre si verificano le conseguenze di una distruzione totale (ovvero l’impossibilità
assoluta di godimento).
Nel caso di rovina parziale dell’immobile – quando esso è danneggiato ma abitabile, anche
parzialmente – il contratto di locazione non si estingue di diritto: in relazione alla sua
destinazione contrattuale, il conduttore ha diritto di ottenere una riduzione del canone, in
misura proporzionale alla riduzione di utilità conseguita (Cass. 27/02/2004, n. 3991).
Riduzione che andrà evidentemente concordata con il locatore (in mancanza di accordo verrà
stabilita dal giudice) e che dovrà essere applicata per la durata del periodo necessario al
ripristino dell’immobile.
Se tuttavia il conduttore non ha “un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”, il
conduttore stesso potrà esercitare il diritto di recesso previsto dalla norma, liberandosi da un
vincolo contrattuale che non presenta per lui più alcuna utilità (in caso di disaccordo tra le
parti, l’onere di provare l’inesistenza di uno specifico interesse apprezzabile all’adempimento
parziale spetterà al conduttore).
Spese di ricostruzione/Riparazione dell’immobile
Sia in caso di ricostruzione dell’immobile, sia in caso di riparazioni necessarie a ripristinarne
l’idoneità, in base a quanto disposto dall’articolo 1576 c.c., si ritiene che le stesse gravino
esclusivamente in capo al proprietario.
Infatti la norma, che regolamenta il “mantenimento della cosa in buono stato locativo”, recita che
“il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle
di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono a carico
del conduttore, a meno che le parti non si accordino diversamente.
Quanto detto andrà applicato sulla base della specificità che ogni singolo caso presenta,
privilegiando soluzioni concordate tra le parti quando possibile.
Per ogni ulteriore informazione nel merito fare riferimento alle Nostre Sedi Territoriali.