Modello impaginazione Illustrati 95

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D.L. 30 dicembre 2013, n. 150
19.
D.L. 30 dicembre 2013, n. 150. Proroga di termini previsti da disposizioni legislative (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 304 del 30 dicembre 2013), convertito, con modificazioni,
nella L. 27 febbraio 2014, n. 15 (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 49 del 28 febbraio 2014).
(Estratto)
Art. 4. Proroga di termini in materia di
infrastrutture e trasporti. – 1. - 7. (Omissis).
8. È prorogato al 31 dicembre 2014 il termine previsto dall’articolo 1, comma 1, del decreto
legge 20 ottobre 2008, n. 158, convertito, con
modificazioni, dalla legge 18 dicembre 2008, n.
199. Ai fini della determinazione della misura
dell’acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuto per l’anno 2015 non si tiene conto dei benefici fiscali di cui all’articolo 2,
comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9. Agli
oneri del presente comma, pari a 3,4 milioni di
euro per l’anno 2015, si provvede mediante corrispondente riduzione del Fondo per interventi
strutturali di politica economica di cui all’articolo 10, comma 5, del decreto legge 29 novembre
2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla
legge 27 dicembre 2004, n. 307.
20.
D.M. (Min. trasp.) 14 maggio 2014. Attuazione
dell’articolo 6, comma 5, del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con
modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013,
n. 124 - Morosità incolpevole (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 161 del 14 luglio 2014).
Art. 1. Riparto della dotazione assegnata
per l’anno 2014. – 1. La disponibilità del Fondo
destinato agli inquilini morosi incolpevoli di cui all’articolo 6, comma 5, del decreto legge 31
agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, pari per
l’annualità 2014 a 20 milioni di euro è ripartita,
in proporzione al numero di provvedimenti di
sfratto per morosità emessi, registrato dal Ministero degli interni al 31 dicembre 2012, per il
30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria,
Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania e
per il restante 70% tra tutte le regioni e le province autonome, come riportato nella seguente
tabella: (Omissis)
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Art. 4
2. Le regioni individuano i comuni ad alta
tensione abitativa, di cui alla delibera CIPE n. 87
del 13 novembre 2003, ivi compresi i comuni capoluogo di provincia non inclusi nella predetta
delibera, cui sono destinate le risorse del Fondo
disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali. Qualora le regioni adottino linee
guida da seguire da parte degli organismi comunali incaricati delle attività di cui al presente
decreto ne danno comunicazione alle Prefetture
competenti per territorio e al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Art. 2. Criterio di definizione di morosità incolpevole. – 1. Per morosità incolpevole
si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone
locativo a ragione della perdita o consistente
riduzione della capacità reddituale del nucleo
familiare.
2. La perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi
aziendali o sindacali con consistente riduzione
dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a
termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività
libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di
avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del
nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del
nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di
parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
Art. 3. Criteri per l’accesso ai contributi.
– 1. Il comune, nel consentire l’accesso ai contributi di cui al presente decreto, nei limiti delle
disponibilità finanziarie, verifica che il richiedente:
a) abbia un reddito I.S.E. non superiore ad
euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non
superiore ad euro 26.000,00;
b) sia destinatario di un atto di intimazione
di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
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Art. 4
c) sia titolare di un contratto di locazione di
unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
d) abbia cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possieda un regolare titolo di
soggiorno.
2. Il comune verifica inoltre che il richiedente, ovvero un componente del nucleo familiare,
non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto,
uso o abitazione nella provincia di residenza di
altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
3. Costituisce criterio preferenziale per la
concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, ovvero con invalidità accertata per almeno
il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle
competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.
Art. 4. Dimensionamento dei contributi.
– 1. L’importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata
non può superare l’importo di euro 8.000,00.
Art. 5. Priorità nella concessione dei contributi. – 1. I provvedimenti comunali di cui al
presente decreto sono destinati alla concessione
di contributi in favore:
a) di inquilini, nei cui confronti sia stato
emesso provvedimento di rilascio esecutivo per
morosità incolpevole, che sottoscrivano con il
proprietario dell’alloggio un nuovo contratto a
canone concordato;
b) di inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito
cauzionale per stipulare un nuovo contratto di
locazione. In tal caso il comune prevede le modalità per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell’immobile;
c) di inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell’alloggio, che dimostrino la disponibilità di quest’ultimo a consentire il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
Art. 6. Graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica. – 1. I comuni
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adottano le misure necessarie per comunicare alle Prefetture - Uffici territoriali del Governo l’elenco dei soggetti richiedenti che abbiano
i requisiti per l’accesso al contributo, per le valutazioni funzionali all’adozione delle misure di
graduazione programmata dell’intervento della
forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto.
Art. 7. Monitoraggio. – 1. Le regioni assicurano il monitoraggio sia sull’utilizzo dei fondi di
cui al presente decreto che degli eventuali stanziamenti regionali, secondo specifiche definite
dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
(Si omette l’allegato)
21.
D.L. 12 settembre 2014, n. 133. Misure urgenti
per l’apertura dei cantieri, la realizzazione
delle opere pubbliche, la digitalizzazione
del Paese, la semplificazione burocratica,
l’emergenza del dissesto idrogeologico
e per la ripresa delle attività produttive
(Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 212 del
12 settembre 2014), convertito, con modificazioni, nella L. 11 novembre 2014, n. 164
(Suppl. ord. alla Gazzetta Ufficiale Serie gen.
- n. 262 dell’11 novembre 2014).
(Estratto)
Capo V
Misure per il rilancio dell’edilizia
Art. 19. Esenzione da ogni imposta degli
accordi di riduzione dei canoni di locazione. –
1. La registrazione dell’atto con il quale le parti
dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.
1 bis. Nella definizione degli accordi di cui al
presente articolo, anche nell’ambito di iniziative
intraprese da agenzie o istituti per le locazioni,
comunque denominati, le parti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, sia in relazione
ai contratti di cui all’articolo 2, comma 1, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai
contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3
e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Il conduttore, con propria comunicazione, può avanzare richiesta motivata di ridu-
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zione del canone contrattuale. Ove la trattativa
si concluda con la determinazione di un canone
ridotto è facoltà dei comuni riconoscere un’aliquota ridotta dell’imposta municipale propria.
Art. 20. Misure per il rilancio del settore immobiliare. – 1. All’articolo 1, della legge
27 dicembre 2006, n. 296, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al comma 119:
1) le parole: «del 51 per cento», ovunque ricorrono, sono sostituite dalle seguenti: «del 60
per cento» e le parole: «il 35 per cento» sono sostituite dalle seguenti: «il 25 per cento»;
2) è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«Il requisito partecipativo del 25 per cento non
si applica in ogni caso per le società il cui capitale sia già quotato. Ove il requisito partecipativo del 60 per cento venisse superato a seguito
di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale di cui al precedente periodo è sospeso sino a quando il suddetto requisito partecipativo non venga ristabilito nei limiti imposti dalla presente norma.»;
b) dopo il comma 119 sono inseriti i seguenti:
«119 bis. I requisiti partecipativi di cui al
comma 119 devono essere verificati entro il primo periodo d’imposta per cui si esercita l’opzione ai sensi del comma 120; in tal caso il regime
speciale esplica i propri effetti dall’inizio di detto periodo.
Tuttavia, per le società che al termine del
primo periodo d’imposta abbiano realizzato il
solo requisito del 25 per cento è consentito di
verificare l’ulteriore requisito partecipativo del
60 per cento nei due esercizi successivi. In tal
caso, il regime speciale previsto dal comma 119
si applica a partire dall’inizio del periodo d’imposta in cui detto requisito partecipativo viene verificato e fino ad allora la società applica in via ordinaria l’imposta sul reddito delle
società e l’imposta regionale sulle attività produttive. L’imposta d’ingresso di cui al comma
126, l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze da
conferimento di cui al comma 137 e le imposte
ipotecarie e catastali di cui al comma 139 sono
applicate, rispettivamente dalla società che ha
presentato l’opzione e dal soggetto conferente,
in via provvisoria fino al realizzarsi dell’accesso
al regime speciale. Se l’accesso al regime speciale non si realizza, le suddette imposte sono
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Art. 20
rideterminate e dovute in via ordinaria entro la
fine del quarto periodo d’imposta successivo
alla presentazione dell’opzione. Le imposte corrisposte in via provvisoria costituiscono credito
d’imposta utilizzabile ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
119 ter. Le SIIQ non costituiscono Organismi
di investimento collettivo del risparmio di cui
al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.»;
c) al comma 121:
1) dopo il secondo periodo è inserito il seguente: «Agli stessi effetti assumono rilevanza le
quote di partecipazione nei fondi immobiliari
indicati nel comma 131 e i relativi proventi.»;
2) il terzo periodo è sostituito dal seguente: «In caso di alienazione degli immobili e dei
diritti reali su immobili destinati alla locazione,
anche nel caso di loro classificazione tra le attività correnti, ai fini della verifica del parametro
reddituale concorrono a formare i componenti
positivi derivanti dallo svolgimento di attività di
locazione immobiliare soltanto le eventuali plusvalenze realizzate».
d) al comma 122, le parole: «due esercizi» sono sostituite dalle seguenti: «tre esercizi»;
e) al comma 123:
1) le parole: «l’85 per cento» sono sostituite
dalle seguenti: «il 70 per cento»;
2) al primo periodo, dopo la parola: «partecipazioni» sono inserite le seguenti: «o di quote
di partecipazione in fondi immobiliari di cui al
comma 131»;
f) dopo il comma 123 è inserito il seguente:
«123 bis. Ai fini del comma 123, i proventi rivenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione nonché derivanti
dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ
o di quote in fondi immobiliari di cui al comma
131, incluse nella gestione esente ai sensi del
comma 131, sono soggetti all’obbligo di distribuzione per il 50 per cento nei due esercizi successivi a quello di realizzo.»;
g) al comma 127, il secondo periodo è sostituito dal seguente: «In caso di alienazione degli
immobili o dei diritti reali anteriormente a tale termine, la differenza fra il valore normale
assoggettato all’imposta di cui ai commi 126 e
137 e il costo fiscale riconosciuto prima dell’ingresso nel regime speciale, al netto delle quote
di ammortamento calcolate su tale costo, è assoggettato ad imposizione ordinaria e l’imposta
sostitutiva proporzionalmente imputabile agli
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Art. 20
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immobili e ai diritti reali alienati costituisce credito d’imposta.»;
h) al comma 131, al secondo periodo, dopo
le parole: «locazione immobiliare svolta da tali
società», è aggiunto il seguente periodo: «, ovvero le plusvalenze o minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a partecipazioni
in SIIQ o SIINQ e i proventi e le plusvalenze o
minusvalenze relativi a quote di parte cipazione a fondi comuni di investimento immobiliare
istituiti in Italia e disciplinati dal testo unico di
cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58,
che investono almeno l’80 per cento del valore
delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da
contratti di locazione finanziaria su immobili a
carattere traslativo, e in partecipazioni in società
immobiliari o in altri fondi immobiliari, destinati alla locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi
destinati all’investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni
in SIIQ o SIINQ. Sui proventi di cui al periodo
precedente distribuiti dai predetti fondi immobiliari alle SIIQ non si applica la ritenuta prevista
dall’articolo 7, comma 2, del decreto legge 25
settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410.»;
i) al comma 134:
1) al secondo periodo, dopo le parole: «ai
sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431», è inserito il seguente periodo: «, ivi inclusi i contratti di locazione relativi agli alloggi sociali realizzati o recuperati in
attuazione dell’articolo 11 del decreto legge 25
giugno 2008, n.112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell’articolo 11 dell’Allegato al decreto del Presidente
del Consiglio dei Ministri 16 luglio 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 19 agosto 2009,
n.191; la presente disposizione costituisce deroga all’unificazione dell’aliquota di cui all’articolo
3, comma 1, del decreto legge 24 aprile 2014, n.
66, convertito, con modificazioni, dalla legge 23
giugno 2014, n. 89»;
2) è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«Per le distribuzioni eseguite nei confronti di
soggetti non residenti si applicano, sussistendone i presupposti, le convenzioni per evitare la
doppia imposizione sul reddito e a tal fine si
applica l’articolo 7, comma 3 bis, del decreto
legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con
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modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n.
410».
l) al comma 141 bis, primo periodo, dopo
le parole: «locazione immobiliare» sono aggiunte le seguenti «, anche svolta mediante partecipazioni in società che abbiano espresso l’opzione congiunta per il regime speciale di cui al
comma 125».
2. All’articolo 1 della legge 27 dicembre
2006, n. 296, dopo il comma 140 sono inseriti
i seguenti:
«140 bis. Il concambio eseguito dai fondi
immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto
legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, in sede di
liquidazione totale o parziale mediante assegnazione ai quotisti di azioni di società che abbiano optato per il regime di cui al comma 119,
ricevute a seguito di conferimento di immobili
nelle stesse società non costituisce realizzo ai
fini delle imposte sui redditi in capo al quotista e alle azioni della SIIQ ricevute dagli stessi
quotisti è attribuito il medesimo valore fiscale
delle quote del fondo. Per la SIIQ conferitaria, il
valore di conferimento iscritto in bilancio costituisce valore fiscalmente riconosciuto agli effetti
del comma 127. Qualora il conferimento di cui
ai periodi precedenti sia effettuato nei confronti di una SIIQ già esistente non si applicano al
fondo conferente gli obblighi di offerta pubblica
ai sensi dell’articolo 106 del decreto legislativo
24 febbraio 1998, n. 58, a condizione che il fondo stesso provveda all’assegnazione delle azioni
ai quotisti entro il termine di 30 giorni dall’acquisto.
140 ter. Ai conferimenti effettuati dai fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 in società,
che abbiano optato per il regime speciale di cui
al comma 119 e aventi ad oggetto una pluralità
di immobili prevalentemente locati, si applica
l’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre
1972, n. 633. I predetti conferimenti si considerano compresi, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti
nell’articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3),
della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle
disposizioni concernenti l’imposta di registro di
cui al decreto del Presidente della Repubblica
26 aprile 1986, n. 131, nell’articolo 10, comma 2,
del testo unico delle disposizioni concernenti le
imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto
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D.L. 12 settembre 2014, n. 133
legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e nell’ articolo 4 della tariffa allegata al medesimo decreto
legislativo n. 347 del 1990. Le cessioni di azioni
o quote effettuate nella fase di liquidazione di
cui al comma 140 bis, si considerano, ai fini dell’
articolo 19 bis, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633,
operazioni che non formano oggetto dell’attività
propria del soggetto passivo.
140 quater. Il medesimo trattamento fiscale
di cui al comma 140 ter si applica alle assegnazioni che abbiano ad oggetto una pluralità di
immobili prevalentemente locati eseguite per la
liquidazione delle quote da fondi immobiliari
istituiti e disciplinati dal decreto legislativo 24
febbraio 1998, n. 58, a società che abbiano optato per il regime di cui al comma 119.».
3. All’onere derivante dal comma 1, lettera
f), pari a 1,06 milioni di euro per l’anno 2014,
3,26 milioni per l’anno 2015, a 3,33 milioni per
l’anno 2016, a 3,38 milioni per l’anno 2017, a
4,17 milioni per l’anno 2018, a 4,97 milioni per
l’anno 2019, a 5,30 milioni per l’anno 2020 e a
4,90 milioni di euro annui a decorrere dall’anno
2021 si provvede mediante corrispondente riduzione dell’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 27, comma 10, sesto periodo, della legge
23 dicembre 1999, n. 488, e successive modificazioni.
4. All’articolo 3 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni,
dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo periodo del comma 18, sono aggiunte, in fine, le parole: «nonché dalle dichiarazioni di conformità catastale previste dall’articolo 19, commi 14 e 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni,
dalla legge 30 luglio 2010, n. 122»;
b) al primo periodo del comma 19, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «nonché dalle dichiarazioni di conformità catastale previste
dall’articolo 19, commi 14 e 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122»;
c) dopo il comma 19 è inserito il seguente
comma 19 bis: «Nei casi delle operazioni immobiliari di cui al presente articolo, e di quelle di
cui all’articolo 11 quinquies del decreto legge
30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248,
l’attestato di prestazione energetica di cui all’ar-
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Art. 20
ticolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n.
192, può essere acquisito successivamente agli
atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3 del medesimo articolo 6.»;
c bis) dopo il comma 20 è aggiunto il seguente: "20 bis. Agli immobili del patrimonio
abitativo dell’Istituto nazionale della previdenza sociale oggetto di conferimenti o trasferimenti a uno o più fondi comuni di investimento immobiliare di cui al decreto del Ministro
dell’economia e delle finanze 5 febbraio 2014,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 65 del 19
marzo 2014, continuano ad applicarsi le disposizioni dei commi da 3 a 20 del presente articolo. Al fine di accelerare il processo di dismissione del patrimonio suddetto ai conduttori, il termine previsto dal comma 1 dell’articolo
7 bis del decreto legge 30 settembre 2005, n.
203, convertito, con modificazioni, dalla legge
2 dicembre 2005, n. 248, è prorogato al 31 dicembre 2013".
4 bis. Dopo l’articolo 13 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è inserito il seguente:
"Art. 13 bis. - (Disposizione interpretativa
dell’articolo 13, comma 2). 1. Il comma 2 dell’articolo 13 si interpreta nel senso che il requisito
di cui al comma 1, lettera b), del medesimo articolo 13, e conseguentemente la tutela prevista
nel citato comma 2, non viene meno anche nei
casi di acquisto della proprietà o di conseguimento dell’assegnazione in virtù di accordi negoziali o di aggiudicazione di asta, avvenuti in
qualunque procedura esecutiva".
4 ter. Al comma 4 dell’articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e successive modificazioni, è aggiunto, in fine, il seguente
periodo: "È altresì esclusa la soppressione delle
esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite
agli atti di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati da operazioni di
permuta, dalle procedure di cui agli articoli 2, 3,
3 ter e 4 del decreto legge 25 settembre 2001, n.
351, convertito, con modificazioni, dalla legge
23 novembre 2001, n. 410, e successive modificazioni, all’articolo 11 quinquies del decreto
legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con
modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n.
248, e successive modificazioni, e agli articoli
33 e 33 bis del decreto legge 6 luglio 2011, n.
98, convertito, con modificazioni, dalla legge 15
luglio 2011, n. 111, e successive modificazioni,
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Art. 21
LOCAZIONI
e all’articolo 32 del decreto del Presidente della
Repubblica 29 settembre 1973, n. 601".
4 quater. Al terzo periodo del comma 1
dell’articolo 11 quinquies del decreto legge 30
settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248,
dopo le parole: "degli enti territoriali" sono inserite le seguenti: "e delle altre pubbliche amministrazioni di cui all’articolo 1, comma 2, del
decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, e successive modificazioni," e dopo le parole: "che
intendono dismettere" sono aggiunte le seguenti: "e le altre pubbliche amministrazioni di cui
all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo
n. 165 del 2001 provvedono secondo i rispettivi ordinamenti, fermo restando quanto previsto
dall’articolo 6, comma 8, della legge 12 novembre 2011, n. 183".
4 quinquies. All’articolo 3 del decreto legge
30 novembre 2013, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 gennaio 2014, n. 5, sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 2 quater è abrogato;
b) al comma 2 quinquies è aggiunto, in fine,
il seguente periodo: "In assenza della predetta individuazione, all’Agenzia del demanio è in
ogni caso consentito procedere alla dismissione
o al conferimento dei beni da essa individuati, salvo parere contrario del Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, da
rendere entro trenta giorni dalla richiesta";
c) al comma 2 sexies, al primo periodo, le
parole: "Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo e il" sono soppresse, la parola: "comunicano" è sostituita dalla seguente:
"comunica" e le parole: "ai commi 2 quater e"
sono sostituite dalle seguenti: "al comma"; dopo
il secondo periodo è aggiunto il seguente: "In
assenza della predetta comunicazione, all’Agenzia del demanio è in ogni caso consentito procedere alla dismissione o al conferimento dei beni
da essa individuati, salvo parere contrario del
Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, da rendere entro trenta giorni
dalla richiesta".
Art. 21. Misure per l’incentivazione degli
investimenti in abitazioni in locazione. – 1. Per
l’acquisto, effettuato dal 1º gennaio 2014 al 31
dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di
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conversione del presente decreto od oggetto di
interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico
di cui al decreto del Presidente della Repubblica
6 giugno 2001, n. 380, è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto
dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di
300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle
unità immobiliari medesime.
2. La deduzione di cui al comma 1 spetta,
nella medesima misura e nel medesimo limite
massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di
servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per
la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio
dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.
3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta
anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.
4. La deduzione, spetta a condizione che:
a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei
lavori di costruzione, alla locazione per almeno
otto anni e purchè tale periodo abbia carattere
continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia,
non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e
ne viene stipulato un altro entro un anno dalla
data della suddetta risoluzione del precedente
contratto ;
b) l’unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o
classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e
A/9;
c) l’unità immobiliare non sia ubicata nelle
zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile
1968, n. 1444;
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1101
D.L. 12 settembre 2014, n. 133
d) l’unità immobiliare consegua prestazioni
energetiche certificate in classe A o B, ai sensi
dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la
classificazione energetica degli edifici di cui al
decreto del Ministro dello sviluppo economico
26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi
della normativa regionale, laddove vigente;
e) il canone di locazione non sia superiore a
quello indicato nella convenzione di cui all’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380,
ovvero non sia superiore al minore importo tra
il canone definito ai sensi dell’articolo 2, comma
3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114,
della legge 24 dicembre 2003, n. 350;
f) non sussistano rapporti di parentela entro
il primo grado tra locatore e locatario.
4 bis. Le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono cedere in usufrutto,
anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo
di locazione di otto anni, le unità immobiliari
acquistate con le agevolazioni fiscali di cui al
presente articolo, a soggetti giuridici pubblici o
privati operanti da almeno dieci anni nel settore
dell’alloggio sociale, come definito dal decreto
del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24
giugno 2008, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni stabilite dal comma 4, lettera e), e che il
corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di
locazione calcolati con le modalità stabilite dal
medesimo comma 4, lettera e).
5. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto
di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di
legge per le medesime spese.
6. Le ulteriori modalità attuative del presente
articolo sono definite con decreto del Ministero
delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze.
7. All’onere derivante dal presente articolo,
pari a 10,1 milioni di euro per l’anno 2015, a
19,2 milioni di euro per l’anno 2016,a 31,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 47,7 milioni di
euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per
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Art. 23
l’anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni
2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l’anno
2022, a 24,9 milioni di euro per l’anno 2023,
a 13,9 milioni di euro per l’anno 2024 e a 2,9
milioni di euro per l’anno 2025, si provvede, rispettivamente:
a) quanto a 10,1 milioni di euro per l’anno
2015, a 19,2 milioni di euro per l’anno 2016,
a 1,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 27,7
milioni di euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l’anno 2019, a 43,0 milioni di
euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni
di euro per l’anno 2022, a 24,9 milioni di euro
per l’anno 2023, e a 13,9 milioni di euro per
l’anno 2024 e a 2,9 milioni per l’anno 2025
mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa
di cui all’articolo 10, comma 5, del decreto legge
29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307,
relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica;
b) quanto a 30 milioni di euro per l’anno
2017 e quanto a 20 milioni per l’anno 2018, mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa di
cui all’articolo 2, comma 3, del decreto legge 28
dicembre 1998, n.451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni."
Art. 23.  Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. – 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata
concessione del godimento di un immobile, con
diritto per il conduttore di acquistarlo entro un
termine determinato imputando al corrispettivo
del trasferimento la parte di canone indicata nel
contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo
2645 bis codice civile. La trascrizione produce
anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
1 bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo
che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato
pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,
non inferiore ad un ventesimo del loro numero
complessivo.
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Art. 23
LOCAZIONI
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775 bis e
2825 bis del codice civile. Il termine triennale
previsto dal comma terzo dell’articolo 2645 bis
del codice civile è elevato a tutta la durata del
contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli
articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto
compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per
oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005,
n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento
del concedente, lo stesso deve restituire la parte
dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata
degli interessi legali. In caso di risoluzione per
inadempimento del conduttore, il concedente
ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel
contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il
contratto prosegue, fatta salva l’applicazione
dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;
se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto
legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, è
aggiunto il seguente: "5 bis. Le disposizioni del
presente articolo si applicano anche ai contratti
di locazione con clausola di trasferimento della
proprietà vincolante per ambedue le parti e di
vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della
presente disposizione.".
8. L’efficacia della disposizione di cui al
comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della
Commissione Europea di cui all’articolo 107 del
Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella
Gazzetta Ufficiale.
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1102
SOMMARIO: a) Accantonamento dei proventi dei canoni;
b) Assemblea dei conduttori;
c) Immobile locato appartenente a più condomini;
d) Locazione della cosa comune;
e) Oneri accessori (spese condominiali);
f) Partecipazione del conduttore all’assemblea;
g) Sicurezza;
h) Spese e contributi in genere;
i) Uso della cosa comune;
j) Violazione del regolamento.
a) Accantonamento dei proventi dei canoni.
l Con riguardo a locali siti nell’edificio condominiale ed appartenenti in comproprietà ai
condomini, ma non inclusi fra i beni indicati
dall’art. 1117 cod. civ., e quindi soggetti alle
regole della comunione in generale, la deliberazione di temporaneo accantonamento, in un
fondo di riserva per spese, dei proventi costituiti
dai canoni locativi integra atto di ordinaria amministrazione, in quanto non incide sulla struttura e consistenza del bene comune, e, pertanto,
è validamente approvata dalla maggioranza dei
partecipanti in base al valore delle quote, ai sensi dell’art. 1105 secondo comma, cod. civ. * Cass.
civ., sez. II, 13 febbraio 1988, n. 1553, Ferraro c.
Cond. S. Giov. La.
b) Assemblea dei conduttori.
l In caso di edificio non in condominio nel
quale si abbiano più contratti di locazione correnti con l’unico proprietario dell’edificio e la
regolazione della ripartizione della spesa per il
riscaldamento non abbia luogo da parte dell’assemblea dei conduttori, ma unilateralmente da
parte del locatore, la scelta di costui circa il criterio di ripartizione, se tacitamente accettata,
diventa oggetto dell’accordo contrattuale e può
essere modificata solo attraverso nuovi accordi
nell’ambito di ogni contratto ovvero, proprio
per la presenza della norma dell’art. 10, L. n.
392/1978, che attribuisce il potere all’assemblea
dei conduttori, da parte di quest’ultima. * Pret.
civ. Monza, 10 marzo 1993, n. 304, Inail c. Cataldo, in Arch. loc. e cond. 1993, 338.
l L’assemblea
dei conduttori, prevista
dall’art. 10 della L. n. 392/1978 per gli edifici
non in condominio, può deliberare di assume-
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1103
GIURISPRUDENZA
re l’autogestione del servizio di riscaldamento
con il consenso del proprietario dello stabile.
In tal caso viene a costituirsi un condominio di
gestione, al quale si applicano analogicamente
e compatibilmente con i profili tipici dell’istituto le norme del condominio in senso proprio.
* Trib. civ. Alessandria, 15 gennaio 1996, n. 30,
Società Ras Ass.ni c. Società Restiani, in Arch.
loc. e cond. 1996, 235.
c) Immobile locato appartenente a più condomini.
l Qualora l’immobile locato appartenga a
più condomini, ciascuno di essi è legittimato ad
agire per ottenere la cessazione della proroga
legale della locazione, sempre che gli altri condomini siano presenti ed aderenti nel relativo
giudizio o abbiano dichiarato in altro modo il
loro consenso. La manifestazione di tale consenso, che può essere espressa o tacita, costituisce
condizione dell’azione, senza che sia configurabile un’ipotesi di litisconsorzio necessario. *
Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 1980, n. 766, Giovannini c. Mariscoli, in Arch. loc. e cond. 1980,
33, motiv. e nota.
d) Locazione della cosa comune.
l Il condomino, come può procedere alla locazione della cosa comune, anche nell’interesse
degli altri partecipanti, trattandosi di un atto di
utile gestione, per il quale è da presumere, salva la prova contraria, che operi con il consenso
degli altri condomini, così può agire in giudizio,
anche nell’interesse degli altri, per ottenere il
rilascio del bene locato, al termine del contratto,
ovvero per ottenere la risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore. In tale
ipotesi, la legittimazione ad agire del singolo
condomino deve essere esclusa solo quando, a
seguito dell’intervento in causa degli altri partecipanti, si accerti l’esistenza di un contrasto fra
il gruppo di minoranza, che chiede la risoluzione, e quello di maggioranza, che vuole invece la
continuazione del rapporto. * Cass. civ., sez. III,
23 gennaio 1976, n. 218.
l In caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprietari, venuto a
conclusione il rapporto locatizio per scadenza
del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, questo – avendo diritto al godimento dello stesso in
proporzione della sua quota – non può essere
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condannato al rilascio del bene medesimo agli
altri comproprietari, restando invece ai comunisti di disciplinare l’ordinaria amministrazione
della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di
persistente disaccordo, all’autorità giudiziaria, ai
sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., per la
nomina di un amministratore. * Cass. civ., sez.
III, 23 giugno 1999, n. 6405, Cappucci c. Sommaruga ed altri.
l I singoli condomini di un edificio hanno il
diritto di utilizzare direttamente, per il miglior
godimento, il piano o la porzione di piano di
loro proprietà esclusiva, ma non le parti del
fabbricato che, per la loro destinazione ad un
servizio comune, si presumono di proprietà
comune a norma dell’art. 1117 n. 2 c.c. e pertanto, tali parti non possono essere concesse in
locazione a terzi se non per decisione unanime
dei condomini. (Nella specie, trattavasi di locali
dell’edificio condominiale che, per pattuizione
contenuta negli atti di acquisto facenti capo ai
singoli condomini, erano stati indicati quali beni
comuni e destinati a deposito. La Suprema Corte
confermando la decisione dei giudici di merito,
ha ritenuto nulla la deliberazione dell’assemblea
condominiale, approvata a maggioranza, con la
quale era stato deciso di concedere tali locali
in locazione ad un terzo). * Cass. civ., sez. II, 26
gennaio 1977, n. 385.
l Il comproprietario può agire in giudizio
per ottenere il rilascio dell’immobile per finita
locazione, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale si
deve presumere che sussista il consenso degli
altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché
non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1999, n. 7416,
Esposito c. Improta.
l La conclusione del contratto di locazione
di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del «miglior
godimento delle cose comuni» anche attraverso
l’accrescimento dell’utilità del bene mediante
la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l’amministratore del
condominio abbia locato il bene condominiale
anche in assenza di un preventivo mandato che
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LOCAZIONI
lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta
dall’assemblea dei condomini con deliberazione
adottata a maggioranza semplice. * Cass. civ.,
sez. II, 21 ottobre 1998, n. 10446, De Palma ed
altro c. Terranova.
l Ove l’amministratore del condominio abbia locato un appartamento di proprietà condominiale in assenza di preventivo mandato che
lo abilitasse, deve ritenersi valida la ratifica di
tale contratto di locazione, integrante atto di
ordinaria amministrazione, disposto dall’assemblea dei condomini con deliberazione adottata
a maggioranza semplice. * Trib. civ. Bologna, 9
agosto 1999, n. 1799, Pessina ed altro c. Condominio La Cittadella di via Curiel nn. 33, 35, 37,
in Arch. loc. e cond. 2000, 765.
l La legittimazione del singolo condomino
alla domanda di scioglimento del rapporto di
locazione della cosa comune, anche se titolare di una quota di minoranza, in relazione alla
presunzione iuris tantum che egli agisca con il
consenso degli altri condomini, viene meno ove
risulti che i condomini di maggioranza siano
dissenzienti rispetto a detta iniziativa giudiziaria
(nella specie, dichiarando in giudizio di aver rinnovato il contratto, dopo la scadenza per il cui
rispetto agiva l’attore), salva restando, nei rapporti interni fra condomini, ogni questione in
ordine alla regolarità e validità della decisione
di maggioranza. * Cass. civ., sez. III, 19 gennaio
1980, n. 446, Battaglia c. Bruscato.
l L’uso indiretto della cosa comune (nella
specie mediante locazione) incidendo sull’estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull’intero bene indiviso, può
essere disposto dal giudice o deliberato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto
quando non sia possibile o ragionevole l’uso
promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del
godimento. L’indivisibilità del godimento costituisce il presupposto per l’insorgenza del potere
assembleare circa l’uso indiretto, onde la deliberazione che adotta l’uso indiretto senza che
ne ricorrano le condizioni, è nulla, quale che sia
la maggioranza, salvoché ricorra l’unanimità. *
Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1982, n. 312, Pultar c. Pultar. Conforme, Cass. civ., 22 novembre
1984, n. 6010 e Cass, 19 ottobre 1994, n. 8528.
l L’operatività del contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei comproprietari del
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1104
bene, in relazione alla presunzione che questi
agisca anche per conto degli altri, postula l’incontestata disponibilità del bene medesimo, nel
senso che gli altri comproprietari non abbiano
e non chiedano di esercitare direttamente l’uso
ed il godimento loro spettanti. Pertanto, qualora
i condomini, appresa l’intenzione di uno di essi
di cedere in locazione ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto, si oppongano, rispettivamente, alla conclusione od all’esecuzione del rapporto locativo,
al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella
conclusione od esecuzione, e, quindi, anche la
possibilità di conseguire l’immissione nel possesso della cosa locata. * Cass. civ., sez. III, 27
gennaio 1982, n. 538, Radici c. Tesoriero.
l In difetto di prova contraria, sugli immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori di tutti i comproprietari in virtù della
presunzione che ciascuno di essi operi con il
consenso degli altri, per cui ogni condomino è
legittimato ad agire per il rilascio dell’immobile
comune senza che sia necessaria la partecipazione degli altri condomini. * Cass. civ., sez. III,
5 novembre 1999, n. 12327, D’Alì c. Calabria.
l Anche quando venga pronunciata risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto un bene comune locato ad uno dei comproprietari per inadempimento del conduttore,
questo, avendo diritto al godimento dello stesso
in proporzione della sua quota, non può essere
condannato al rilascio del bene medesimo all’altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l’ordinaria amministrazione
della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di
persistente disaccordo, all’autorità giudiziaria, ai
sensi dell’art. 1105, ultimo comma, cod. civ., per
la nomina di un amministratore. * Cass. civ., sez.
III, 22 maggio 1982, n. 3143, Sepe c. Zonno.
l Il singolo condomino può locare la cosa
comune senza necessità di espresso assenso
degli altri condomini trattandosi di un atto di
ordinaria amministrazione che si presume fino
a prova contraria compiuto nell’interesse di tutti e può del pari domandare la risoluzione del
contratto senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini. Tuttavia, nel caso di dissenso dei due soli condomini circa l’opportunità di promuovere o coltivare
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1105
GIURISPRUDENZA
il giudizio di risoluzione contrattuale, essendo
esclusa la possibilità della formazione della
maggioranza ed essendo altresì esclusa ogni
presunzione di consenso o di utile gestione, è
necessario il preventivo intervento dell’autorità
giudiziaria a norma dell’art. 1105 c.c. * Cass. civ.,
sez. II, 23 aprile 1996, n. 3831, Tallo c. Tallo.
l Il potere di ogni condomino di agire per la
gestione ordinaria della cosa comune, traendo
origine dal diritto di concorrere all’amministrazione di tale bene (art. 1105 c.c.), incontra il suo
limite nell’obbligo di rispettare la volontà della
maggioranza. Pertanto, allorché un immobile
locato appartenga ad una molteplicità di condomini e dagli stessi sia congiuntamente stipulato
il relativo contratto, è la maggioranza dei condomini a stabilire circa l’amministrazione ed il
godimento della cosa comune e, quindi, della
possibilità e volontà di disdire e far cessare, alla
scadenza contrattuale, il contratto di locazione,
anche in contrasto con la minoranza dissenziente. * Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1995, n. 8085.
l Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri
gestorii da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi
con il consenso degli altri. Ne consegue che il
singolo condomino può stipulare il contratto di
locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che un condomino diverso da quello
che ha assunto la veste di locatore è legittimato
ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che
sia necessaria l’integrazione del contraddittorio
nei confronti degli altri condomini), purché non
risulti l’espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire
meno il presunto consenso della maggioranza. *
Cass. civ., sez. III, 29 agosto 1995, n. 9113, Ruzza
c. Lomonaco, in Arch. loc. e cond. 1996, 209.
l Un immobile comune ed indiviso può essere locato, qualora la maggioranza lo decida,
tanto ad un terzo quanto ad uno dei condomini, che così deriva dal rapporto locatizio, e non
dalla contitolarità del diritto reale, il godimento
esclusivo dell’intero immobile (comune) senza
con ciò contrastare con i pari diritti degli altri
comproprietari. * Cass. civ., sez. III, 22 maggio
1982, n. 3143, Sepe c. Zonno.
l La locazione della cosa comune da parte
di uno dei comproprietari sorge validamente
e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il
locatore abbia violato i limiti dei poteri di am-
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ministrazione a lui spettanti a norma degli artt.
1105 e 1108 cod. civ. (nella specie: attraverso la
stipula di una locazione ultranovennale senza il
consenso degli altri comproprietari), senza che
agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la
completa disponibilità della cosa, possa competere azione di rilascio, e tantomeno di revindica,
nei confronti del conduttore, salvo il diritto al
risarcimento dei danni verso il condomino–locatore, ove la sua attività risulti pregiudizievole
agli interessi della comunione. * Cass. civ., sez.
II, 9 novembre 1982, n. 5890, Fusaro c. La Torre.
l Tra i partecipanti alla comunione esiste
un reciproco rapporto di rappresentanza, in
virtù del quale ciascuno di essi può procedere
alla locazione della cosa comune ed agire per
la cessazione o la risoluzione del contratto e la
consegna del bene locato, anche nell’interesse
degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell’ambito dell’ordinaria amministrazione della cosa
comune, per i quali è da presumere, salvo prova
contraria, che il singolo comunista abbia agito
anche con il consenso degli altri. * Cass. civ., sez.
III, 26 marzo 1983, n. 2158, Tino c. Morisciano.
l Con riguardo ad immobile oggetto di comunione, il principio della concorrenza, in assenza di prova contraria, di pari poteri gestori
da parte di tutti i comproprietari, fondato sulla presunzione che ognuno di essi operi con
il consenso degli altri, comporta che, come la
stipulazione del contratto locatizio può essere
curata dal singolo condomino, così il singolo
condomino, ancorché diverso da quello che ha
stipulato il contratto, è legittimato, nella presunzione iuris tantum di consenso degli altri, ad
agire per il rilascio del bene comune, secondo
la previsione dell’art. 59 della L. 27 luglio 1978,
n. 392. * Cass. civ., sez. III, 29 novembre 1986, n.
7073, Caradonna c. Caiola.
l Con riguardo ad immobile oggetto di comunione, anche uno solo dei comproprietari, il
quale faccia valere una necessità propria, può
agire per il rilascio nei confronti del conduttore
ai sensi dell’art. 73 della L. 27 luglio 1978 n. 392,
non essendo richiesto che la invocata necessità
sia comune anche agli altri comproprietari, il cui
consenso si presume fino a prova contraria. *
Cass. civ., sez. III, 27 marzo 1990, n. 2474, Salvadori c. Pezzini.
Con riguardo alle locazioni ad uso non abitativo, il diritto di prelazione del conduttore, ai
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LOCAZIONI
sensi dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392,
sussiste in relazione al trasferimento che abbia
ad oggetto il bene locato, e, pertanto, non può
essere riconosciuto, in caso di immobile in comproprietà, rispetto ad atti inerenti alla quota del
singolo condomino. * Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 1990, n. 12088.
e) Oneri accessori (spese condominiali).
l Il disposto dell’art. 9 della L. 27 luglio
1978, n. 392, nella parte in cui, addossando al
conduttore i cosiddetti oneri accessori (totalmente, per quanto riguarda il servizio di pulizia,
il funzionamento e la manutenzione ordinaria
dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica e del condizionamento d’aria, lo spurgo dei pozzi neri e
delle latrine, nonché la fornitura degli altri servizi comuni; ed al novanta per cento per quanto riguarda il servizio di portineria), fa salvi i
patti contrari, si applica esclusivamente ai patti
stipulati successivamente all’entrata in vigore
della legge stessa, trattandosi di norma che si
correla strettamente al nuovo ed unitario regime
giuridico dei rapporti locativi e costituisce una
contropartita alla fissazione di un «equo canone»
e ad una durata della locazione sottratta alla volontà delle parti, con la necessaria conseguenza che i patti in deroga stipulati anteriormente al suddetto momento, siano essi favorevoli
o sfavorevoli al locatore, risultano travolti dal
sopravvenire della nuova disciplina destinata a
determinare, con effetto anche per i contratti in
corso, un diverso equilibrio degli interessi contrapposti. * Cass. civ., Sezioni Unite, 30 marzo
1994, n. 3132. Conforme, Cass. civ., 19 novembre 1994, n. 9807.
l La prescrizione del diritto del locatore di
ripetere dal conduttore gli oneri accessori a carico di quest’ultimo decorre dalla data in cui l’assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini,
giacché è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio
e conseguentemente il credito del condomino
nei confronti del conduttore. * Cass. civ., sez. III,
27 novembre 1989, n. 5160, Camilli c. Del Zotti.
l Nelle locazioni degli immobili urbani, i
premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento
e di revisione dell’impianto antincendio non
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sono compresi tra gli oneri accessori che l’art.
9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del
conduttore – salvo patto contrario – da valutarsi
alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad
attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le
disposizioni della predetta legge (art. 79, primo
comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle
spese a carico del conduttore l’ammortamento
degli impianti, quale deposito frazionato nel
tempo di somme di danaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà
di quelli in uso, trattandosi di una destinazione
patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da
servire all’uso convenuto e, quindi, a prestare i
relativi servizi. * Cass. civ., sez. III, 11 novembre
1988, n. 6088, Di Piazza c. Miglio.
l Le spese di amministrazione condominiale
(compenso per l’amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.) non sono previste tra
quelle che il conduttore è tenuto a rimborsare
al locatore ai sensi dell’art. 19 della l. 23 maggio
1950, n. 253 (insuscettibile di interpretazione
estensiva o analogica data la specifica elencazione delle spese rimborsabili e la loro eterogeneità rispetto a quelle di amministrazione)
e, pertanto, esse, comportando un onere che
ha origine e fondamento nei diritti dominicali
sulle parti comuni dell’edificio condominiale e
nella finalità di assicurarne la destinazione ed il
servizio, devono far carico, in difetto di diversa
previsione contrattuale, al locatore, diretto interessato all’attività di amministrazione e relativo
mandante, e non al conduttore, per il quale tale
attività non si pone su un piano di diretta utilità
e fruizione. * Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1984,
n. 2597, Ghinelli c. Brocci e altri.
l Le spese relative al compenso corrisposto
all’amministratore del condominio e le spese
sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua
attività non rientrano tra gli oneri accessori che
l’art. 9 della L. n. 392 del 1978 pone a carico
del conduttore dell’immobile, sicché del relativo
importo non può essere tenuto conto ai fini di
accertare la sussistenza o meno della morosità
del conduttore medesimo. * Cass. civ., sez. III, 3
giugno 1991, n. 6216, Trudo ed altri c. Azzimonti
ed altri.
l Con riguardo ai rapporti di locazione in
corso alla data di entrata in vigore della L. n.
392 del 1978, i patti che in precedenza addossassero al locatore il pagamento degli oneri
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GIURISPRUDENZA
accessori, perdono efficacia, atteso che la derogabilità delle disposizioni di cui all’art. 9 concerne esclusivamente eventuali accordi successivi
all’entrata in vigore di detta legge. Pertanto, tali
patti pregressi conservano efficacia anche nel
vigore della legge citata solo ove risulti il loro
successivo rinnovo, anche per fatti concludenti,
come nel caso in cui il locatore abbia continuato
a pagare i detti oneri senza alcuna contestazione
e per un ragionevole lasso di tempo. * Cass. civ.,
sez. III, 14 aprile 1993, n. 4407, Centro Studi
Ugo Foscolo srl c. Associazione Nazionale per
soccorrere i missionari italiani.
l La disposizione del terzo comma dell’art.
9 della L. 27 luglio 1978, n. 392 – la quale fa
obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta – delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare
il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica
delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché
di prendere visione dei documenti giustificativi.
Ne consegue che, non essendovi, in mancanza
di una siffatta istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore
stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi
automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento
degli oneri accessori, adducendo che la richiesta
del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione. *
Cass. civ., sez. III, 24 novembre 1994, n. 9980,
Storani Guidi c. Durante.
l La disposizione dell’art. 9, comma 3 della
legge sull’equo canone che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro
due mesi dalla richiesta del locatore delimita
nello stesso periodo il termine massimo entro il
quale il conduttore può esercitare il suo diritto
di chiedere l’indicazione specifica delle spese e
dei criteri di ripartizione e di prendere visione
dei documenti giustificativi, sicché decorso inutilmente detto termine, il conduttore è automaticamente costituito in mora. * Cass. civ., sez. III,
15 novembre 1995, n. 11838, Velia c. Spagnoli,
in Arch. loc. e cond. 1996, 188.
l Il credito del locatore per il pagamento
degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 della legge sull’equo canone
si prescrive nel termine di due anni indicato
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dall’art. 6 della L. 22 dicembre 1973 n. 841 per
il diritto del locatore al rimborso delle spese
sostenute per la fornitura dei servizi posti, per
contratto, a carico del conduttore, perché tale
norma, anche se inserita in una legge relativa
alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione
quinquennale del canone di locazione e di ogni
altro corrispettivo di locazione fissato dall’art.
2948 n. 3 c.c. che risponde ad una esigenza di
rapida definizione di quell’accessorio rapporto
giuridico, comune ad ogni locazione, e che è,
pertanto, applicabile anche agli oneri accessori
dovuti dal conduttore in base all’art. 9 della L.
27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l’art.
84 di quest’ultima legge che, disponendo l’abrogazione di tutte le norme incompatibili con la
legge sull’equo canone, non può essere riferita
anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime
vincolistico. * Cass. civ., sez. III, 22 maggio 1993,
n. 5795, Amministrazione delle PP.TT. c. Iccrt.
l Il conduttore richiesto del pagamento degli oneri condominiali deve considerarsi automaticamente in mora alla scadenza del termine
di due mesi se in tale termine non abbia chiesto
l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di
ripartizione o di prendere visione dei documenti giustificativi non essendovi per il locatore, in
mancanza della richiesta del conduttore, alcun
onere di indicazione specifica delle predette
spese e dei predetti criteri. * Cass. civ., sez. III,
24 gennaio 1996, n. 540, Cavola c. Iadonna.
l L’art. 9 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (secondo la quale gli oneri accessori sono posti a
carico del conduttore, salvo patto contrario) si
applica, con decorrenza dall’entrata in vigore
della legge stessa, non solo ai contratti di locazione successivamente stipulati ma anche, in
mancanza di una diversa disposizione transitoria, a quelli in corso con la conseguenza che, anche quando, per l’assenza di specifico accordo
tra le parti, gli oneri predetti siano stati in precedenza corrisposti dal locatore, a questo regime
si sostituisce, dall’entrata in vigore della legge
sull’equo canone, quello legale a carico del conduttore, a meno che le parti non intendano derogarvi con specifico accordo. * Cass. civ., sez.
III, 22 maggio 1993, n. 5795, Amministrazione
delle PP.TT. c. Iccrt.
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