TRIBUNALE DI ROMA

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TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Cecili Orlando, nell'Esecuzione Immobiliare 736/2012 del
R.G.E.
contro
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
1
Firmato Da: CECILI ORLANDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6670029135fd6a40001c873b7ea65e6d - Firmato Da: APICELLA STEFANO Emesso Da: POSTECOM CA3 Serial#: 17180
TRIBUNALE DI ROMA
SOMMARIO
Incarico ............................................................................................................................................................................................... 3
Premessa ............................................................................................................................................................................................ 3
Bene N° 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Roma (RM) - via Affogalasino, 87 ....................................... 3
Bene N° 2 - Locale Commerciale ubicato a Roma (RM) - Via dei Martuzzi n.6-6A-6B-6C-7...................... 3
Lotto 1 ................................................................................................................................................................................................. 4
Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 4
Confini ............................................................................................................................................................................................ 4
Consistenza .................................................................................................................................................................................. 4
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 5
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 5
Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 6
Normativa urbanistica............................................................................................................................................................. 6
Regolarità edilizia...................................................................................................................................................................... 6
Lotto 2 ................................................................................................................................................................................................. 8
Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 8
Confini ............................................................................................................................................................................................ 8
Consistenza .................................................................................................................................................................................. 8
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 9
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 9
Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 9
Normativa urbanistica.......................................................................................................................................................... 10
Regolarità edilizia................................................................................................................................................................... 10
Stima / Formazione lotti .......................................................................................................................................................... 12
Lotto 1 ........................................................................................................................................................................................ 12
Lotto 2 ........................................................................................................................................................................................ 14
2
Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 3
Con udienza del 07/01/2014, il sottoscritto Ing. Cecili Orlando, con studio in Via Giustiniana, 249 00188 - Roma (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 06 33 62
65 73, Fax 06 33 61 54 89, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava
giuramento di rito avanti al G.E. Dott. d'Ambrosio Federica presso il Tribunale di Roma.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Roma (RM) - via Affogalasino, 87

Bene N° 2 - Locale Commerciale ubicato a Roma (RM) - Via dei Martuzzi n.6-6A-6B-6C-7
DESCRIZIONE
BENE N° 1 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A ROMA (RM) - VIA
AFFOGALASINO, 87
Il compendio immobiliare in oggetto é costituito da più ambienti aventi destinazione commerciale, nei
quali viene svolta l'attività di vendita ed esposizione di prodotti per l'edilizia.
Esso è collocato nel quadrante occidentale del Comune di Roma, nel Municipio 12 località
Gianicolense-Portuense(già Municipio XVI, introdotto dallo Statuto e dalla deliberazione
dell’Assemblea Capitolina n.11/2013), in Via di Affogalasino n.87.
L'edificio è realizzato su un terreno in forte pendenza, il che determina lo sviluppo dello stesso con
ambienti a gradoni posti a quote via via crescenti raggiungibili dai percorsi interni e da viabilità
carrabile che parte dal piazzale di ingresso, prosegue al di sotto dei locali commerciali sopracitati ed
arriva alla quota superiore dove sono ubicati ulteriori locali ad uso industriale artigianale, non oggetto
di pignoramento e qui non stimati. La distribuzione interna degli spazi commerciali, dei servizi, dei
percorsi, evidenzia una forte caoticità, frutto di interventi di ampliamento e di diversa distribuzione
succedutisi in varie epoche e senza le preventive autorizzazioni edilizie ma con successivo ricorso a
richieste di regolarizzazione in sanatoria, che legittimano solo parte del compendio pignorato.
Il contesto nel quale è dislocato l'immobile è composto in parte da edifici a prevalente destinazione
commerciale ed in parte da edifici a carattere industriale-artigianale e residenziale. Considerata la sua
natura, il cespite gode di un'ottima posizione in termini logistici vista la sua vicinanza con Viale Isacco
Newton (che consente il rapido innesto con l'autostrada Roma-Fiumicino) e la Via Portuense (che
consente il collegamento con il G.R.A. da un lato, ed il collegamento con la zona Trastevere
dall'altro).Pertanto il compendio commerciale gode sia di un favorevole bacino di utenza sia di
un'ottima rete di collegamento infrastrutturale.
BENE N° 2 - LOCALE COMMERCIALE UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEI MARTUZZI
N.6-6A-6B-6C-7
Il compendio in oggetto è costituito da manufatti edilizi destinati alla vendita e al deposito di materiali
per l'edilizia con annesse aree esterne pertinenziali. Si precisa che il compendio edilizio risulta
3
INCARICO
profondamente modificato in assenza di legittimo titolo edilizio rispetto a quanto oggetto di originaria
istanza di sanatoria edilizia. Il tutto è meglio descritto nel paragrafo sulla legittimità edilizia.
LOTTO 1
Il lotto è formato dai seguenti beni:

TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
 (Proprietà 1/1)
CONFINI
Il compendio in oggetto confina con le aree distinte al foglio 447 particelle 1574, 225, 486, 1485, 1283,
1469, 1484, 1296 e fabbricato in aderenza di cui al foglio 447 p.lla 1284 salvo se altri.
CONSISTENZA
Destinazione
Superficie
Netta
Superficie
Lorda
Coefficiente
Superficie
Convenzionale
Altezza
Commerciale
866,47 mq
996,44 mq
1,00
996,44 mq
0,00 m
Industriale artigianale
141,67 mq
162,92 mq
1,00
162,92 mq
0,00 m
Commerciale
126,48 mq
145,45 mq
1,00
145,45 mq
0,00 m
Commerciale
72,92 mq
83,86 mq
1,00
83,86 mq
0,00 m
Commerciale
1447,60 mq
1664,74 mq
1,00
1664,74 mq
0,00 m
Commerciale
600,00 mq
690,00 mq
1,00
690,00 mq
0,00 m
Commerciale
2140,00 mq
2461,00 mq
1,00
2461,00 mq
0,00 m
Totale superficie convenzionale:
6204,41 mq
Incidenza condominiale:
0,00
Piano
%
4
Si precisa che detto compendio è posto ad una distanza di ca. 100 m dal compendio di cui al lotto 1 e
pertanto gode delle stesse caratteristiche dovute alla posizione.
Superficie convenzionale complessiva:
6204,41 mq
Le suddette superfici oggetto di sanatoria risultano sostanzialmente rispondenti alle consistenze
catastali dei subalterni 2-3 oggetto della presente relazione di stima.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi
Sezione
Dati di classamento
Foglio
Part.
Sub.
Zona
Cens.
Categoria
447
1482
2
5
447
1482
3
5
Classe
Consistenza
Superficie
catastale
Rendita
Piano
D8
93362
T-1-23
D8
46959
T-1-2
Graffato
Corrispondenza catastale
Dai rilievi effettuati è emerso una generalizzata diversa distribuzione degli spazi interni nonché
parziale cambio d'uso a residenziale di alcuni ambienti. Per gli stessi si rimanda all'elaborato grafico
esplicativo.
Si precisa che all'interno del compendio sono presenti ulteriori immobili di proprietà dell'esecutato
non interessati dal pignoramento e precisamente:
o Locale ad uso industriale distinto al foglio 447, p.lla 1482, sub. 6, z.c. 5, cat. D7, R.C. 9.519,00 €,
piano 1;
o Locale ad uso industriale-artigianale distinto al foglio 447, p.lla 1482, sub. 501, z.c. 5, cat. D7,
R.C. 21.939,00 €, piano 2,3;
o Locale ad uso commerciale distinto al foglio 447, p.lla 1482, sub. 502, z.c. 5, cat. D8, R.C.
31.433,00 €, piano 1-2.
Detti cespiti, sono ubicati nella parte alta del compendio (come riportato nell'elaborato grafico
esplicativo). L'accesso è garantito sia dalla rampa carrabile comune ai beni oggetto di pignoramento
che da autonoma viabilità esterna al resto del compendio.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
La realizzazione del compendio non è frutto di un progetto unitario, bensì di un susseguirsi di nuove
edificazioni e ampliamenti perpetrati in un arco temporale pari a circa 40 anni. E' pertanto fuorviante
attribuire ad esso qualità costruttiva prevalente. In ragione di ciò la qualità complessiva del cespite è
5
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
da considerarsi mediocre dal punto di vista distributivo, della qualità dei materiali, dello stato
manutentivo, strutturale ed impiantistico.
STATO DI OCCUPAZIONE
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

Registrazione contratto: 26/07/2010

Scadenza contratto: 23/07/2040
Sulla scorta di quanto indicato nell'affitto di ramo d'azienda stipulato tra la società "
" (locatrice) e la "" (affittuaria), all'art. 7 viene indicato che il canone
complessivo di locazione (pari ad € 650.000,00) risulta interamente saldato.
NORMATIVA URBANISTICA
Il bene in oggetto, ai sensi del Piano Regolatore Generale adottato con Del. C.C. n. 33 del 19/20 marzo
2003 controdedotto con Del. n.64 del 21/22 marzo 2006 ricade nella “Città consolidata” di cui ai
“Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera T3”.
Al fine di delineare correttamente il quadro urbanistico d’insieme è stata, in conclusione, effettuata
una verifica secondo le prescrizioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale vigente, allo scopo di
evidenziare particolari limitazione alla libera utilizzazione del bene.
In merito alle prescrizioni normative contenute nel P.T.P.R. e all’analisi delle tavole tematiche
correlate di cui agli artt. 21, 22, 23 quater comma 1 quater L.R. 24/98 art. 135, 143 e 156 D.Lgs. 42/04
(Sistemi e ambiti del paesaggio) e agli artt. 134 comma1 lett. a, b, c D.Lgs. 42/04 – art.22 L.R.24/98
(Beni Paesaggistici) emerge che l’area è ricompresa nel “Paesaggio degli insediamenti Urbani” dove
viene riscontrata la presenza dei vincoli di cui all'art.44 (borghi dell’architettura rurale e beni singoli
identitari dell’architettura rurale
e relativa fascia di territorio contermine, di cui all'art. 35(protezione dei corsi delle acque pubbliche fascia di rispetto - R.D. 17/2/1910 Marrana di Affoga l'Asino) e dell'art.41 (protezione aree di
interesse archeologico).
REGOLARITÀ EDILIZIA
Il compendio in oggetto fu realizzato in assenza di titoli abilitativi edilizi, pertanto furono presentate le
seguenti domande di condono edilizio, per le destinazioni di quel periodo (di fatto non rispondenti allo
stato attuale).
Per il subalterno 2 sono state presentate:
1) Domanda di condono edilizio ai sensi della L. 47/85 in data 21 maggio 1987 al prot. 122424
sot. 1-2-3-4. Per le stesse sono state rilasciate in data 25 febbraio 2003 le rispettive
concessioni edilizie in sanatoria:
6
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.
o Sot.1: Concessione n. 294087 che autorizza la nuova costruzione/ampliamento a
destinazione commerciale di mq 866,47;
destinazione comerciale di mq 126,48;
destinazione comnmerciale di mq 72,92;
2) Domanda di condono edilizio ai sensi della L. 724/94 prot. 0/64722 del 29 aprile 1995 per
nuova costruzione/ampliamento pari a 1447,60 mq di superficie a destinazione commerciale.
Detta domanda è tutt'ora in pendenza di definizione. Si precisa che dagli accertamenti espletati
presso l'ufficio condono la suddetta domanda non indica il subalterno catastale di riferimento
ma è stata presentata a corredo della stessa documentazione fotografica generica riferita al
prospetto del sub. 2 verso via Affogalasino.
Per i subalterni 2 e 3 è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L. 47/85 in data 31
marzo 1987 al prot. 136206 sot. 1-2 per un totale di mq 2740,00. Nella fattispecie:
o Sot.1: Nuova costruzione/ampliamento pari a 600,00 mq di superficie a destinazione
commerciale;
o Sot.2: Nuova costruzione/ampliamento pari a 2140,00 mq di superficie a destinazione
commerciale.
Detta domanda è tutt'ora in pendenza di definizione.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
A solo titolo informativo si precisa che per la residua parte del compendio sempre di proprietà
dell'esecutato, ma non oggetto di pignoramento, è emerso quanto segue:
Per il subalterno 501 (inserito all'interno del compendio, ma non oggetto di pignoramento) è stata
presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L. 724/94 prot. 0/64726 del 29 aprile 1995.
Per il subalterno 6 (inserito all'interno del compendio, ma non oggetto di pignoramento)è stata
presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L. 47/85 in data 11 maggio 1987 al prot. 109586
7
destinazione industriale/artigianale di mq 141,67;
per nuova costruzione/ampliamento pari a 559,00 mq di superficie a destinazione commerciale. Tale
domanda è suddivisa in:
o Sot. 1: per mq 274,74;
LOTTO 2
Il lotto è formato dai seguenti beni:

TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
 (Proprietà 1/1)
CONFINI
Il compendio anche se materialmente unito, risulta diviso in due subalterni, ripettivamente 1 e 2 del
foglio 447, p.lla 1489.
Nella fattispecie, il sub. 1 confina con distacco su Via della Serenella, Via dei Martuzzi nonchè sub. 2
salvo se altri, mentre il sub. 2 confina con Via della Serenella, sub. 1, Via dei Martuzzi salvo se altri.
CONSISTENZA
Destinazione
Superficie
Netta
Superficie
Lorda
Coefficiente
Superficie
Convenzionale
Altezza
Commerciale
407,10 mq
468,10 mq
1,00
468,20 mq
0,00 m
Tettoia
142,70 mq
142,70 mq
0,20
28,54 mq
0,00 m
tettoia
60,16 mq
60,16 mq
0,20
12,03 mq
0,00 m
Commerciale
929,10 mq
1068,45 mq
1,00
929,10 mq
0,00 m
tettoia
212,20 mq
212,20 mq
0,20
42,44 mq
0,00 m
tettoia
217,50 mq
217,50 mq
0,20
43,50 mq
0,00 m
Piano
8
o Sot. 2: per mq 284,26;
630,20 mq
630,20 mq
0,20
126,04 mq
0,00 m
tettoia
144,30 mq
144,30 mq
0,20
28,86 mq
0,00 m
tettoia
100,00 mq
100,00 mq
0,20
20,00 mq
0,00 m
Totale superficie convenzionale:
1698,71 mq
Incidenza condominiale:
0,00
Superficie convenzionale complessiva:
1698,71 mq
%
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Le superfici in oggetto tengono conto delle consistenze legittimate dalle domande di condono edilizio
presentate ai sensi della L. 724/94 e sulla base delle quali può essere effettuata la stima. Le
consistenze oggetto di ampliamento in assenza di legittimo titolo abilitativo, saranno destinate a
provvedimenti di demolizione e ripristino e pertanto non possono essere computate nella stima. Per
gli ulteriori dettagli si veda il paragrafo afferente la legittimità edilizia.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi
Sezione
Dati di classamento
Foglio
Part.
Sub.
Zona
Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
Superficie
catastale
Rendita
447
1489
1
5
D8
18,193
447
1489
2
5
D8
24,475
Piano
Graffato
Corrispondenza catastale
lo stato dei luoghi è profondamente difforme rispetto a quanto riportato sulle planimetrie catastali. Il
sottoscritto ritiene che non ricorrono le condizioni per l'aggiornamento catastale in quanto le
modifiche abusive apportate (ampliamenti), risultano attualmente oggetto di sequestro giudiziario ed
in pendenza di provvedimenti di demolizione e ripristino dello stato originario legittimato.Per
maggiori dettagli si veda il paragrafo sulla legittimità edilizia, e l'allegato grafico esplicativo che riporta
la situazione rilevata.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Trattasi di struttura mista in muratura/ acciaio ed elementi prefabbricati che denotano scarsa
omogeneità e qualità dei manufatti.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.
9
tettoia

Registrazione contratto: 26/07/2010

Scadenza contratto: 23/07/2040
Sulla scorta di quanto indicato nel contratto di locazione ultranovennale stipulato tra
(parte locatrice) e la "" (parte conduttrice), viene indicato che il canone
complessivo di locazione (pari ad € 360.000,00) risulta corrisposta a mezzo di n. 30 cambiali
dell'importo pari ad € 12.0000,00 ciascuna con cadenza il 30 novembre di ogni anno a partire dal 30
novembre 2010.
NORMATIVA URBANISTICA
Il bene in oggetto, ai sensi del Piano Regolatore Generale adottato con Del. C.C. n. 33 del 19/20 marzo
2003 controdedotto con Del. n.64 del 21/22 marzo 2006 ricade integralmente nel sistema ambientale
di cui alla fattispecie dei Parchi Istituiti.
Al fine di delineare correttamente il quadro urbanistico d’insieme è stata, in conclusione, effettuata
una verifica secondo le prescrizioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale vigente, allo scopo di
evidenziare particolari limitazione alla libera utilizzazione del bene.
In merito alle prescrizioni normative contenute nel P.T.P.R. e all’analisi delle tavole tematiche
correlate di cui agli artt. 21, 22, 23 quater comma 1 quater L.R. 24/98 art. 135, 143 e 156 D.Lgs. 42/04
(Sistemi e ambiti del paesaggio) e agli artt. 134 comma1 lett. a, b, c D.Lgs. 42/04 – art.22 L.R.24/98
(Beni Paesaggistici) emerge che l’area è ricompresa nel “Paesaggio degli insediamenti Urbani” dove
viene riscontrata la presenza dei vincoli di cui all'art. 35(protezione dei corsi delle acque pubbliche fascia di rispetto - R.D. 17/2/1910 Marrana di Affoga l'Asino), art. 37 (protezione dei parchi e delle
riserve naturali- Riserva Naturale Regionale Valle dei Casali L.R. n. 29 del 6.10.97), art. 8 (beni
paesaggistici art. 134 co1 lett. a del Codice - D.M. 2/22/86, Villa Doria Pamphili, Villa Carpegna e Valle
dei Casali, nota SAR n° 35804 del 23.12.1999. Villa Doria Pamphili, Villa Carpegna, Valle dei Casali
nonchè al DGR 2/16/1988 Valle dei Casali).
REGOLARITÀ EDILIZIA
I rilievi metrici effettuati in sede di sopralluogo, congiuntamente all’analisi della documentazione
reperita presso il Catasto nonché presso l’Ufficio Condono Edilizio hanno da subito messo in evidenza
la palese discrasia tra le consistenze rilevate e quelle legittimate. Le domande di condono presentate ai
sensi della 724/94 afferiscono alla regolarizzazione di un manufatto edilizio e di tettoie come riportate
nelle planimetrie catastali dei sub. 1 e 2 oggetto di pignoramento.
Dall'accesso effettuato presso l'Ufficio Condono è emerso che per i cespiti di Via dei Martuzzi sono
state presentate due domande di condono ai sensi della L.724/94.
Per il subalterno 1 è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L.724/94 in data 01
marzo 1995 al prot. 59.035 sot. 1-2-3 cui ha fatto istanza di correzione e sostituzione per rettifica
consistenze oggetto di condono. Nella fattispecie:
o Sot.1: Tipologia di abuso 1: Locale commerciale per mq 407,10;
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In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
o Sot.2: Tipologia di abuso 7: Tettoia per mq 142,70;
o Sot.3: Tipologia di abuso 7: Tettoia per mq 60,10;
o
Sot.1: Tipologia di abuso 1: Locale commerciale per mq 929,10;
o
Sot.2: Tipologia di abuso 7: Tettoia per mq 212,20;
o
o
o
o
Ad oggi il quadro d’insieme risulta profondamente modificato per via dei numerosi manufatti di
recente realizzati in ampliamento e/o nuova costruzione in assenza di legittimo titolo abilitativo
edilizio. Nella fattispecie sono stati rilevati ampliamenti a destinazione commerciale, di deposito e
residenziale.
Per il sub 1 catastalmente identificato come tettoie su area libera, locale commerciale e molo di carico,
sono state rilevate le seguenti difformità:
o Due manufatti a destinazione deposito oltre a tettoia per deposito materiali;
o Uno showroom al piano terra con soprastante deposito;
o N. 4 immobili in corso di costruzione (presumibilmente a destinazione residenziale);
o N. 3 immobili ad uso cantina-garage ultimati;
o Locali ad uso esposizione e vano abitativo al piano terra realizzati in ampliamento al fabbricato
di cui al subalterno 2, legittimato nel 1994.
o N. 2 abitazioni, deposito e tettoia posti al piano primo sovrastanti ai locali di cui al punto
precedente e prospicienti la Via della Serenella.
Tutti i suddetti manufatti risultano realizzati in assenza di legittimo titolo edilizio e non sanabili,
pertanto non riscontrabili nella planimetria catastale che identifica l'esatta consistenza oggetto di
domanda di condono.
Per il sub. 2 le difformità rispetto a quanto legittimato riguardano:
o Locali a destinazione deposito realizzati mediante tamponatura perimetrale delle tettoie
esistenti;
o Locale ad uso deposito, officina meccanica e servizi, mediante tamponatura perimetrale della
tettoia esistente lato Via dei Martuzzi;
o Realizzazione di n. due piccole abitazioni (PT e P1) mediante tamponatura della tettoia
adiacente al deposito materiali inerti.
11
Per il subalterno 2 è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L.724/94 in data 01
marzo 1995 al prot. 59.022 sot. 1-2-3-4-5-6 cui ha fatto istanza di correzione e sostituzione per
rettifica consistenze oggetto di condono. Nella fattispecie:
Anche in questo caso i manufatti suddetti risultano in difformità rispetto a quanto catastalmete
individuato ed oggetto di domanda di condono edilizio e di fatto non sanabili.
Pertanto tutte le difformità rilevate rispetto allo stato catastale ovvero condonato sono da considerarsi
insanabili dal punto di vista urbanistico edilizio e quindi destinate alla futura demolizione o alla
acquisizione da parte del Comune di Roma.
A riprova di quanto suddetto, nel corso dei vari sopralluoghi effettuati, è intervenuto l’Ente Parco
Roma Natura che ha posto sotto sequestro preventivo gli immobili di cui ai punti I, II (con esclusione
del piano primo), III, IV del sub. 1 e ai punti I , II (con esclusione del locale deposito) e III del sub. 2, cui
è tutt'ora in corso procedimento penale presso la Procura della Repubblica di Roma.
Tutto ciò premesso la stima del cespite di Via dei Martuzzi riguarderà il valore della porzione legittima
(sub. 1 e sub. 2 catastali) depurato dei costi stimati per il ripristino dello stato originario che sarà
ordinato con apposita D.D. del Municipo competente.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di
raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità
geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici, la
situazione del mercato della domanda e dell'offerta e soprattutto in funzione della legittimità edilizia e
dello stato locativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed
esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile
valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:
LOTTO 1

Il compendio immobiliare in oggetto é costituito da più ambienti aventi destinazione
commerciale, nei quali viene svolta l'attività di vendita ed esposizione di prodotti per l'edilizia.
Esso è collocato nel quadrante occidentale del Comune di Roma, nel Municipio 12 località
Gianicolense-Portuense(già Municipio XVI, introdotto dallo Statuto e dalla deliberazione
dell’Assemblea Capitolina n.11/2013), in Via di Affogalasino n.87. L'edificio è realizzato su un
12
Come già evidenziato, il compendio rientra nel sistema ambientale di cui alla fattispecie dei Parchi
Istituiti di forte tutela. In tale ambito è ammessa la sanatoria degli abusi ante 1993 (dunque quelli
oggetto della domanda di Sanatoria presentata ai sensi della 724/94) mentre ogni ulteriore opera
realizzata successivamente risulta insanabile.
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1).
Valore di stima del bene: € 1.520.080,45.
Il probabile valore di mercato discende dalle caratteristiche intriseche ed estriseche analizzate
nella presente perizia, che rendono pertanto il bene appetibile o meno sul mercato
immobiliare. Quanto espresso viene sintetizzato dalla seguente relazione
Vm=V*C1*C2*C3*C4
dove:
o VM è il valore di mercato da ricavare;
o V è il valore ottenuto dalle ricerche di mercato, utilizzando il metodo diretto
comparativo. Nel caso di fattispecie tale valore è pari a 2.500,00 €/mq; tale valore è in
linea con le quotazioni OMI di cui al codice zona D70 (Portuense Affogalasino);
o C1 è il coefficente che tiene conto della qualità architettonica dell'immobile, dello stato
distributivo e fruitivo nonchè dello stato manutentivo di strutture ed impianti. Nel caso
di fattispecie tale coefficiente è assunto pari a 0,7;
o C2 è il coefficente che tiene conto dei costi per il ripristino delle superfici commerciali
trasformate abusivamente in superfici residenziali e non sanabili, dei costi per la
regolarizzazione mediante accertamento di conformità delle sole due abitazioni
regolarizzabili(vedi elaborato esplicativo), dei costi per portare a definizione le
concessioni in sanatoria ancora in pendenza di definizione. Tale coefficiente è pertanto
stimabile nella misura pari a 0,7;
o C3 è il coefficiente che tiene conto dell'occupazione pluridecennale dell'immobile. Tale
fattore influisce pesantemente sul valore finale poiché limita direttamente la
disponibilità del cespite. Sulla scorta di quanto espresso il sottoscritto ritiene dover
applicare detto coefficiente pari a 0,4;
o C4 è il coefficiente che tiene conto della grande consistenza immobiliare. Tale
coefficiente è assunto pari a 0,4.
13
terreno in forte pendenza, il che determina lo sviluppo dello stesso con ambienti a gradoni
posti a quote via via crescenti raggiungibili dai percorsi interni e da viabilità carrabile che
parte dal piazzale di ingresso, prosegue al di sotto dei locali commerciali sopracitati ed arriva
alla quota superiore dove sono ubicati ulteriori locali ad uso industriale artigianale, non
oggetto di pignoramento e qui non stimati. La distribuzione interna degli spazi commerciali,
dei servizi, dei percorsi, evidenzia una forte caoticità, frutto di interventi di ampliamento e di
diversa distribuzione succedutisi in varie epoche e senza le preventive autorizzazioni edilizie
ma con successivo ricorso a richieste di regolarizzazione in sanatoria, che legittimano solo
parte del compendio pignorato. Il contesto nel quale è dislocato l'immobile è composto in parte
da edifici a prevalente destinazione commerciale ed in parte da edifici a carattere industrialeartigianale e residenziale. Considerata la sua natura, il cespite gode di un'ottima posizione in
termini logistici vista la sua vicinanza con Viale Isacco Newton (che consente il rapido innesto
con l'autostrada Roma-Fiumicino) e la Via Portuense (che consente il collegamento con il G.R.A.
da un lato, ed il collegamento con la zona Trastevere dall'altro).Pertanto il compendio
commerciale gode sia di un favorevole bacino di utenza sia di un'ottima rete di collegamento
infrastrutturale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 447, Part. 1482, Sub. 2, Zc. 5, Categoria D8 - Fg. 447, Part.
1482, Sub. 3, Zc. 5, Categoria D8
In definitiva il compendio raggiunge un valore pari a: Vm=2.500,00 €/mq * 0,7 * 0,7 * 0,4 *0,4
= 196,00 €/mq.
Vm=V*C1*C4
dove V è il valore di mercato per gli affitti e pari a 12 €/mq *mese.
Pertanto Vm= 12 €/mq *mese *0,7 * 0,4 = 3,36 €/mq *mese ed il probabile valore locativo del
cespite ad oggi è stimabile in ca. 21.000,00 €/mese.
Identificativo
corpo
Bene N° 1 Fabbricato
Commerciale
Roma (RM) - via
Affogalasino, 87
Superficie
convenzionale
Valore unitario
Valore
complessivo
Quota in
vendita
Valore lotto
6204,41 mq
196,00 €/mq
€ 1.216.064,36
100,00
€ 1.216.064,36
Totale lotto:
€ 1.216.064,36
LOTTO 2

Il compendio in oggetto è costituito da manufatti edilizi destinati alla vendita e al deposito di
materiali per l'edilizia con annesse aree esterne pertinenziali. Si precisa che il compendio
edilizio risulta profondamente modificato in assenza di legittimo titolo edilizio rispetto a
quanto oggetto di originaria istanza di sanatoria edilizia. Il tutto è meglio descritto nel
paragrafo sulla legittimità edilizia. Si precisa che detto compendio è posto ad una distanza di
ca. 100 m dal compendio di cui al lotto 1 e pertanto gode delle stesse caratteristiche dovute alla
posizione.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 447, Part. 1489, Sub. 1, Zc. 5, Categoria D8 - Fg. 447, Part.
1489, Sub. 2, Zc. 5, Categoria D8.
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1).
Valore di stima del bene: € 356.729,10.
Con lo stesso criterio utilizzato per il lotto precedente, anche nel medesimo caso avremo che:
Vm=V*C1*C2*C3*C4
con:
o V pari a 2.500,00 €/mq;
o C1 pari a 0,7;
14
In aggiunta per il calcolo del probabile valore locativo si avrà:
o C2 pari a 0,6;
o C3 pari a 0,4;
In definitiva il compendio raggiunge un valore pari a Vm=2.500,00 €/mq * 0,7 * 0,6 * 0,4 *0,5
= 210,00 €/mq.
In aggiunta per il calcolo del probabile valore locativo si avrà:
Vm=V*C1*C4
dove V è il valore di mercato per gli affitti e pari a 12 €/mq *mese. Pertanto Vm= 12 €/mq
*mese *0,7 * 0,5 = 4 €/mq *mese ed il probabile valore locativo del cespite ad oggi è stimabile
in ca. 6.700,00 €/mese.
Identificativo
corpo
Superficie
convenzionale
Valore unitario
Valore
complessivo
Quota in
vendita
Valore lotto
Bene N° 2 - Locale
Commerciale
Roma (RM) - Via dei
Martuzzi n.6-6A-6B6C-7
1698,71 mq
210,00 €/mq
€ 356.729,10
100,00
€ 356.729,10
Totale lotto:
€ 356.729,10
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 04/09/2015
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Cecili Orlando
15
o C4 pari a 0,5.

TRIBUNALE DI ROMA

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