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ITALY REAL ESTATE
UPDATE
NOVEMBRE 2013
NUOVA FISCALITÀ DEI TRASFERIMENTI
IMMOBILIARI: POCHE CERTEZZE E MOLTI
DUBBI IN ATTESA DEI CHIARIMENTI
DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Nuova fiscalità dei trasferimenti immobiliari
Significative modifiche sono previste relativamente alle
imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabili sui
trasferimenti immobiliari a partire dal 1° gennaio 2014.
Le modifiche invece non impattano il regime IVA
applicabile a tali trasferimenti.
Il nuovo regime
La riorganizzazione dell’imposta di registro prevede
solo l’applicazione di due aliquote proporzionali a tutti
i trasferimenti immobiliari:
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2% in caso di trasferimento di immobili abitativi
non di lusso, aventi i requisiti per beneficiare
dell’agevolazione prima casa;
9% in tutti gli altri casi.
L’imposta di registro applicata con le aliquote
proporzionali non può essere in ogni caso inferiore
all’importo di €1.000.
Nessuna modifica è stata apportata al principio di
alternatività (tra IVA e imposta di registro), che pertanto
rimane valido anche per i trasferimenti effettuati dopo il
1° gennaio 2014. Di conseguenza, le cessioni di immobili
assoggettate ad IVA o di immobili strumentali esenti da
IVA continueranno a essere soggette all’imposta di
registro in misura fissa, anche se per il maggiore importo
di €200, rispetto ad €168 attualmente previsto. Peraltro,
l’aumento dell’imposta fissa è previsto anche per le
imposte ipotecarie e catastali.
Oltre alle modifiche previste relativamente alle aliquote
dell’imposta di registro, alcune modifiche sono state
introdotte anche con riferimento alle imposte ipotecaria
e catastale che, in caso di cessioni soggette ad imposta
di registro con una delle due aliquote proporzionali del
2% o del 9%, saranno sempre applicate in misura fissa
pari a €50.
In caso invece di cessioni che non sono soggette ad imposta
di registro in misura proporzionale, le imposte ipotecaria e
catastale saranno applicate con le regole attualmente in
vigore, con la sola eccezione dell’ammontare, che come
detto è stato incrementato a €200.
Alcune applicazioni
Altre modifiche
Alla luce di quanto sopra, a partire dal 1° gennaio 2014,
i fabbricati strumentalisaranno soggetti a:
Un’altra importante modifica è relativa all’abolizione di
tutte le esenzioni e le aliquote ridotte precedentemente
previste dalle norme in tema di trasferimenti immobiliari
ora soggetti alle nuove aliquote del 9% e del 2%.
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IVA con aliquota del 22% (10% in caso di immobili
ristrutturati), applicata obbligatoriamente per le
vendite in cui il cedente è la società che ha costruito
l’immobile, anche attraverso contratti di appalto, se la
vendita avviene entro cinque anni dal termine della
costruzione. Negli altri casi, l’IVA può essere applicata
se il cedente opta per l’applicazione nell’atto di
vendita.
imposta di registro, in misura fissa pari a €200, in
applicazione del principio di alternatività tra IVA
e imposta di registro;
imposte ipotecaria e catastale, con aliquota del 3%
e 1%, salvo che il cedente non sia un fondo
immobiliare. In quest’ultimo caso le aliquote
applicabile sarebbero ridotte alla metà (1,5% e 0,5%).
In altre parole, con l’eccezione dell’aumento dell’imposta
di registro a €200, la tassazione dei trasferimenti di
fabbricati strumentali non subirà alcuna modifica.
Gli immobili abitativi, a partire dal 1° gennaio 2014,
saranno soggetti al seguente trattamento fiscale:
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l’IVA sarà applicata con aliquota del 10% (4% in caso
di fabbricati “prima casa”) se il cedente è la società
che ha costruito l’immobile o ha effettuato lavori di
ristrutturazione, anche attraverso contratti di appalto,
terminati non più di cinque anni prima della cessione.
Negli altri casi, l’IVA è applicata solo se il cedente
opta per l’applicazione nell’atto di cessione.
l’imposta di registro sarà applicata con aliquota del 9%
(2% per i fabbricati che aventi i requisiti “prima
casa”), salvo che la cessione non sia soggetta ad IVA
(in quel caso, l’imposta di registro sarebbe applicata in
misura fissa pari a €200).
l’imposta ipotecaria e la catastale saranno applicate
(i) in misura fissa pari a €50 ciascuna, se l’imposta di
registro è applicata in misura proporzionale, o (ii) in
misura fissa pari a €200 se la cessione è soggetta ad IVA.
È evidente che la tassazione indiretta delle cessioni di
fabbricati abitativi non aventi i requisiti per beneficiare
dell’agevolazione “prima casa” effettuate a partire dal 1°
gennaio 2014, senza considerare l’IVA, sarà meno
onerosa, passando da un complessivo 10% ad un
complessivo 9% (oltre a €100 di ipocatastali).
02 | Italy Real Estate Update – Novembre 2013
Alcune delle norme abolite sono facilmente identificabili,
ma la formulazione poco chiara della norma lascia alcuni
dubbi sulla corretta individuazione. che non potranno
essere facilmente dissipati senza un chiarimento ufficiale,
o una modifica normativa.
Tra le norme abolite sono evidentemente comprese le
aliquote ridotte attualmente previste per talune categorie
di immobili, che ora come detto saranno tutti soggetti
all’aliquota del 9% (o del 2%). Ad esempio, i trasferimenti
di terreni agricoli a imprenditori agricoli professionali
saranno soggetti all’imposta di registro del 9%, e la
medesima aliquota sarà applicata anche alle cessioni di
beni immobili di interesse storico, artistico o
archeologico, attualmente soggette ad imposta del 3%.
Fondi di investimento immobiliari
Per quanto concerne i fondi di investimento immobiliari,
sembrerebbe che la riduzione alla metà delle aliquote delle
imposte ipotecarie e catastali in caso di cessione di beni
immobili strumentali di cui sia parte un fondo
immobiliare non sia stata abrogata e quindi rimanga
valida anche dal 1° gennaio 2014.
Inoltre, il conferimento ad un fondo immobiliare di una
pluralità di immobili prevalentemente locati, struttura di
investimento spesso utilizzata per trasferire ad un fondo
un portafoglio di assets, dovrebbe rimanere soggetta a
imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di
€168 per ciascuna imposta(€200 a partire dal 1° gennaio
2014).In ogni caso, anche nei casi sopra esaminati, una
conferma da parte dell’Agenzia delle Entrate sarebbe
auspicabile.
Infine, un ultimo punto che necessiterà di chiarimenti
riguarda il trattamento dei trasferimenti immobiliari
effettuati da fondi di investimento immobiliari nel
contesto delle procedure di liquidazione deliberate entro il
31 dicembre 2011 ai sensi dell’articolo 32, comma 5,
del Decreto Legge n. 78/2010. Il comma 5-ter del
summenzionato articolo 32 stabilisce che il trasferimento
in oggetto sia sempre soggetto ad imposta di registro,
ipotecaria e catastale nella misura fissa di €168 e non alle
imposte proporzionali usualmente applicabili, a
prescindere dalla qualifica degli assetsda trasferire.
Anche in questo caso risulta incerto se la possibilità di
beneficiare della tassazione indiretta nella misura fissa di
€168 (€200 dal 1° gennaio 2014) debba ritenersi non più
applicabile. Ad ogni modo, fino alla pubblicazione di una
circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate, non è
possibile escludere che l’imposizione di una tassazione in
misura fissa per quanto riguarda l’imposta di registro,
ipotecaria e catastale non sia più applicabile ai
trasferimenti effettuati nel contesto della liquidazione di
un fondo di investimento immobiliare. Questo ovviamente
porterebbe a degli evidenti svantaggi per quegli investitori
che hanno fatto affidamento nei relativi business plan alla
fiscalità di favore prevista dalla normativa del 2010.
Cessione di ramo d’azienda.
Infine, è opportuno menzionare che le modifiche sopra
accennate avranno impatto anche sul trattamento fiscale
della cessione di ramo d’azienda che include uno o più
immobili. Infatti, a partire dal 1° gennaio 2014, la
componente immobiliare del ramo d’azienda sarà soggetto
ad imposta di registro con aliquota del 9%, mentre le
imposte ipotecarie e catastali saranno applicate in misura
fissa pari a €50.
Le modifiche, dunque, potrebbero comportare una
diminuzione del carico fiscale complessivo dei
trasferimenti di rami d’azienda che comprendono una
componente immobiliare, in quanto tali cessioni sono
attualmente soggette a imposta di registro con aliquota del
7% e a imposte ipotecarie e catastali dovute
complessivamente nella misura del 3%, mentre a partire
dal 1° gennaio 2014 l’imposta di registro aumenterà al 9%
ma le imposte ipotecarie e catastali saranno applicate in
misura fissa pari a €50 per ciascuna imposta.
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Italy Real Estate Update – Novembre 2013 | 03
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