La riforma delle imposte sui trasferimenti immobiliari dal 01.01.2014

CIRCOLARE N. 5
Febbraio 2014
Ai gentili clienti
Loro sedi
La riforma delle imposte sui trasferimenti immobiliari
dal 01.01.2014
Il sistema dell’imposizione sui trasferimenti immobiliari, già oggetto di revisione nel 2011 con
il decreto sul Federalismo Fiscale o “decreto IMU”, è stato nuovamente rivisitato dal Legislatore
con il D.L. 104 del 12 settembre 2013 che a pochi mesi dall’entrata in vigore della riforma di
semplificazione programmata ha ulteriormente modificato il regime che viene applicato dal
primo gennaio 2014.
Sembra opportuno chiarire fin da ora che il D.Lgs. 23 del 12 settembre 2011 non ha
coinvolto il regime fiscale dei trasferimenti immobiliari ai fini dell’imposta sul valore
aggiunto. Se l’intervento legislativo del 2011 era teso, appunto, a semplificare il sistema
delle imposte indirette sui trasferimenti di abitazioni e fondi eliminando in modo radicale
tutti i regimi speciali che erano stati concessi nel tempo a favore della piccola proprietà
contadina, piani particolareggiati, beni culturali, onlus, ed altre ipotesi, la revisione della riforma
operata “in corsa” con il decreto scuola dello scorso settembre torna a rendere un pò
complessa la determinazione del prelievo fiscale sulle cessioni. Si segnala, in estrema sintesi,
anche che il nuovo assetto normativo, facendo salva solo l’agevolazione prevista per l’acquisto
della “prima casa”, contribuisce ad aumentare il prelievo fiscale per i trasferimenti immobiliari e
per tutti gli atti soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
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Premessa
Dal primo gennaio 2014 cambiano le aliquote dell'imposta di registro per la tassazione dei
trasferimenti immobiliari, e scompaiono quasi tutte le relative agevolazioni. Inoltre, aumenta
l'importo delle imposte fisse, dovute per gli atti che non prevedono una tassazione proporzionale al
loro valore (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12
settembre 2013, n. 104 e dalla legge di stabilità per il 2014). -
Il regime agevolato per l’acquisto della Prima Casa
Oltre alle indicazioni fornite dalla Tariffa, di cui sopra si sono citati i casi principali, si deve
ricordare il particolare regime della “prima casa” introdotto dal D.L. n. 155 del 22 maggio
1993 per cui l’imposta di registro viene applicata con l’aliquota ridotta al 3% e le
imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa (fino al 31 dicembre 2013 pari
a 168 Euro).
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa costituiscono una serie di misure volte a ridurre il
carico fiscale per i soggetti che comprano la propria abitazione di residenza.
Per
accedere
al
regime
agevolato è necessario che ricorrano determinate condizioni
relativamente all’immobile acquistato ed all’acquirente, nonché la formalizzazione nell’atto di
compravendita della dichiarazione di parte acquirente relativamente al possesso dei requisiti
“prima casa”.
Per quanto riguarda i caratteri dell’immobile acquistato il Legislatore richiede che la casa non sia
qualificabile come immobile di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 19695, e che si trovi
(alternativamente):
nel territorio del Comune in cui l'acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro
diciotto mesi (un anno sino al 31/12/2000) dall'acquisto,
nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolga la propria attività (di studio o di lavoro e
anche non retribuita),
nel territorio del Comune in cui il datore di lavoro dell'acquirente ha la sede o svolge l'attività,
se l'acquirente stesso si . trasferito all'estero per motivi di lavoro.
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Per quanto riguarda il tipo di diritto acquistato, si ricorda che le agevolazioni vengono
riconosciute sia per la piena proprietà che per l’usufrutto o per i diritti di nuda proprietà, di uso e di
abitazione.
Specularmente, allora, si definisce l’ultimo requisito per le agevolazioni, ossia quello relativo
alla situazione patrimoniale del compratore che non deve risultare già titolare, anche in comunione
con il coniuge, di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altre case localizzate nello
stesso comune nel quale si trova l’immobile che viene acquistate e non deve aver già
acquistato con le agevolazioni prima casa, neppure pro quota, un diritto di proprietà, usufrutto uso
o abitazione su altre case localizzate sul territorio nazionale.
Si ricorda, quindi – vista la “sopravvivenza” del regime - che l’eventuale vendita
dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima del decorso di cinque anni è causa di
decadenza dai benefici e di irrogazione di sanzioni salvo che lo stesso soggetto proceda a
riacquistare un immobile da adibire a residenza entro un anno dalla cessione.
La Nuova Imposta di Registro sui trasferimenti Immobiliari
L’art. 10 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011 aveva riscritto la parte prima della Tariffa
individuando due sole aliquote – del 9% e del 2% - per i trasferimenti immobiliari, riducendo
alla sola ipotesi di acquisto della prima casa l’applicazione dell’aliquota agevolata e
rendendo più chiaro il riferimento al criterio di esclusione dal beneficio dell’abitazione di lusso
identificabile in modo immediato attraverso la categoria catastale.
In luogo dei criteri fissati dal D.M. 2 agosto 1969, sopra richiamato, dal 01.01.2014 si
riferimento alle categorie catastali e si esclude l’applicazione dell’imposta di registro con
aliquota al 2% per le abitazioni iscritte in catasto come signorili (A/1), ville (A/8) e castelli o
palazzi di eminente pregio storico o artistico (A/9).
In altre parole, rispetto alla normativa vigente fino al 31.12.2013, dal 1 gennaio 2014:
l’aliquota sui trasferimenti relativi alla “prima casa” passa dal 3% al 2%;
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per le altre tipologie di immobili (fabbricati e relative pertinenze, immobili di interesse
storico – artistico, terreni agricoli, ecc.) per i quali . attualmente prevista una differenziazione
delle aliquote (tra l’1% e il 15%) ovvero l’applicazione dell’imposta in misura fissa (€
168), è introdotta l’aliquota unica del 9%.
Si noti che, in ogni caso, l’imposta di registro applicata all’atto non può risultare
inferiore ad Euro 1.000 per espressa previsione dell’art. 10, comma 2 del D.Lgs. 23/2011.
Per quanto sopra detto, la semplificazione operata nel 2011 ha riformato il Testo Unico dell’imposta
di registro con la previsione di un’aliquota unica al 9% per tutti i trasferimenti immobiliari
salvo quelli per cui ricorrono i caratteri dell’acquisto “prima casa”, agevolati con aliquota al
2%, ha soppresso (8) tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie relative ai trasferimenti
immobiliari, anche se previste in leggi speciali (9), ed ha introdotto un importo minimo
dell’imposta pari a 1.000 che si applica indipendentemente dal ricorrere dei presupposti
per fruire dell’aliquota ridotta.
La riforma non coinvolge il regime dell’Iva sugli acquisti di immobili (nuovi o ristrutturati) da
imprese edili con le agevolazioni “prima casa”, visto che l’aliquota resta ferma al 4% sul
prezzo di vendita (contro il 10 % previsto per gli acquisti non agevolati).
L’Elevazione dell’imposta di registro in misura fissa
La riforma del 2011 prevedeva anche l’eliminazione delle imposte di bollo, ipotecaria e catastale
per tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti dai trasferimenti immobiliari
assoggettati ad imposta secondo la previsione dell’art. 1 della Tariffa.
Questa disposizione . stata modifica lo scorso settembre con la reintroduzione delle imposte
ipotecaria e catastale nella misura (comunque ridotta) di 50 Euro.
Per completezza di analisi si deve evidenziare che l’art. 26 del D.L. 104/2013 ha proceduto
anche all’aumento dell’imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale che passano da
168 a 200 Euro con coinvolgimento non solo del settore immobiliare, ma di tutti gli atti
pubblici, giudiziari e privati che siano formati, emanati, pubblicati, autenticati o denunciati a partire
dal primo gennaio 2014.
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Dunque, accanto ad un aumento dell’imposizione sui trasferimenti immobiliari risulta
fortemente agevolato l’acquisto della prima casa da privati e, in ogni caso, ridotta l’imposta
catastale e l’imposta ipotecaria gravante su tutte le cessioni, sulle costituzioni e le rinunce a diritti
reali immobiliari, e sugli atti e gli adempimenti consequenziali.
La riduzione a 50 Euro non riguarda, invece, l’acquisto di immobili (abitativi o strumentali)
soggetti ad imposta sul valore aggiunto, dato che questi non rientrano nell’ambito di
applicazione della Tariffa cui fa rinvio il citato art. 26 del D.L.104/2013.
Resta immodificata l'imposta fissa di registro ove dovuta nella misura fissa di 67,00 euro,
come nel caso della cessione del contratto di locazione o di contratti di locazione di
fabbricati abitativi imponibili ad IVA.
Completando l’analisi dell’imposta ipotecaria e catastale si evidenzia che il pagamento di questi
tributi non è sempre dovuto in misura fissa (50 o 200 Euro). Le aliquote proporzionali
del 3% e dell’1%(10) continuano ad applicarsi agli atti di trasferimenti di fabbricati
strumentali per natura effettuate da soggetti passivi iva riconducibili nell'ambito dell'art.
10, comma 1, n. 8ter), del D.P.R. n. 633/1972. In queste ipotesi, infatti, c’è una deroga al
principio di alternatività prevista dall'art. 40 del D.P.R. n. 131/1986. Pertanto dato che l'operazione
è esente da IVA, il registro sarà sempre dovuto in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie
e catastali, per le quali non sembra applicabile la riforma continuano ad essere dovute in misura
proporzionale anche dal 1 gennaio 2014.
Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e approfondimento di
Vostro interesse.
Cordiali saluti
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