DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI Funzione

DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI
Funzione: attribuiscono ad un soggetto diverso
dal proprietario della res alcune delle facoltà e/o
dei poteri che tipicamente spettano al
proprietario.
Si tratta di diritti che consentono varie forme di
utilizzazione della res: Superficie – Enfiteusi –
Usufrutto – Uso – Abitazione – Servitù prediali.
Tali diritti hanno ad oggetto la cosa e permangono
(reali) nonostante il mutamento della persona del
proprietario.
Elasticità del dominio: il diritto di proprietà
subisce una compressione per effetto della
costituzione di un diritto reale limitato di
godimento e riacquista automaticamente la
propria pienezza nel momento stesso in cui il
diritto reale su cosa altrui si estingue.
Principio del numero chiuso dei diritti reali: indica
la determinazione da parte dell’ordinamento delle
figure ammesse, la tipicità legale necessaria di
questi diritti.
Confronto con i vincoli a carattere personale.
NASCITA - ACQUISTO
Costituzione: contratto ad effetti reali che, ai sensi
dell’art. 1376 c.c., si perfeziona con il semplice
consenso delle parti legittimamente manifestato.
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Contratto (acquisto) derivativo-costitutivo: il
diritto reale si costituisce ex novo in modo
derivativo dipendendo la sua legittimità da quella
del diritto di proprietà.
Una volta costituito il diritto reale limitato può
circolare (trasferimento da un soggetto ad un
altro) mediante contratto (acquisto) derivativotraslativo.
Se il diritto ha ad oggetto un bene immobile è
necessaria la forma scritta a pena di nullità.
Modo di acquisto a titolo originario: usucapione.
ESTINZIONE Modi generali.
Prescrizione per non uso ventennale.
Espressa rinuncia.
Confusione: proprietario e titolare del diritto reale
limitato si riuniscono nella stessa persona.
DIRITTO DI SUPERFICIE Artt. 952 ss.
Diritto di fare e mantenere una costruzione sul
suolo (art. 952) o nel sottosuolo (art. 955) altrui.
Limita il diritto del proprietario del fondo, il quale
non può avvalersi della facoltà di costruire in
pregiudizio del diritto del superficiario, né può
beneficiare degli effetti della accessione, si
realizza una separazione tra la proprietà del suolo
e la proprietà di ciò che è costruito sopra o sotto il
suolo.
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Art. 952 c.c. Costituzione:
comma 1: diritto di fare e mantenere una
costruzione sul suolo altrui.
comma 2: alienazione della proprietà della
costruzione già esistente separatamente dalla
proprietà del suolo.
Al titolare della proprietà superficiaria spettano le
azioni petitorie.
Titoli d’acquisto:
Contratto: forma scritta art. 1350 n. 2 c.c.
Testamento.
Estinzione.
Art. 953 c.c.: scadenza del termine, se è a tempo
determinato; il proprietario del suolo diventa
proprietario della costruzione per accessione ex
art. 934 c.c.
Prescrizione.
Leggi speciali – durata max 99 anni:
- edilizia economica popolare;
- parcheggi privati sul suolo o sottosuolo comunale.
Altre applicazioni: costruzione o sopraelevazione
edifici, installazione stazioni di distribuzione
carburante, chioschi, edicole; nel sottosuolo:
autorimesse.
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ENFITEUSI Artt. 957 ss.
Contratto diffuso in passato al fine di consentire
la coltivazione dei latifondi: obbligo dell’enfiteuta
di migliorare il fondo e acquisto dei poteri del
proprietario dietro il pagamento di un canone in
danaro o in natura, con possibilità di
affrancazione.
Dominio utile: enfiteuta.
Dominio diretto: proprietario - concedente.
Diritto dell’enfiteuta di affrancare (favor): diritto
potestativo il cui esercizio determina il
trasferimento del dominio diretto in capo
all’enfiteuta con conseguente estinzione per
confusione.
Pagamento: 15 annualità canone.
Disciplina:
Art. 958: durata, minimo 20 anni.
Art. 959: diritti dell’enfiteuta = poteri molto ampi
come quelli che spettano al proprietario
(godimento e acquisto frutti), con possibilità di
disporre inter vivos e mortis causa del diritto art.
965.
Art. 960: obblighi enfiteuta = migliorare il fondo e
pagare il canone annuo.
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USUFRUTTO Artt. 978 ss.
Il proprietario trasferisce all’usufruttuario il diritto
reale di godere della cosa (mobile o immobile),
salva la destinazione economica concretamente
impressa al bene.
Costituzione, art. 978: contratto, testamento,
legge, usucapione.
Durata limitata, art. 979.
Diritti e poteri usufruttuario:
All’usufruttuario spettano il possesso del bene
(art. 982) e i frutti naturali e civili (art. 984), ha la
possibilità di cedere il diritto (art. 980) e di locare
il bene (art. 999).
Spese ed imposte.
Usufruttuario: manutenzione ordinaria, imposte,
rendite e pesi che gravano sul reddito;
Proprietario: manutenzione straordinaria imposte
che gravano sulla proprietà, ad eccezione dell’ICI.
Estinzione:
art. 1014: durata (diritto temporaneo: morte
usufruttuario, scadenza termine), prescrizione,
confusione, perimento bene;
art. 1015: abuso usufruttuario.
artt. 1001 – 996: restituzione delle cose nello
stato in cui si trovano; uso con la diligenza del
buon padre di famiglia;
art. 985: miglioramenti (indennità minor somma);
art. 986: addizioni – ius tollendi o indennità;
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art. 995 quasi usufrutto: cose consumabili,
trasferimento proprietà e pagamento valore al
termine o consegna altrettante cose dello stesso
genere.
USO E ABITAZIONE Artt. 1021 ss.
Diritti reali simili all’usufrutto, ma di ambito più
limitato: poteri connessi al soddisfacimento dei
bisogni propri del titolare o della sua famiglia.
Uso: diritto di servirsi di una cosa altrui e se
fruttifera di appropriarsi dei frutti, limitatamente
ai bisogni del titolare e della sua famiglia.
Abitazione: facoltà d’uso dell’immobile altrui al
solo scopo di abitarvi.
Per loro carattere personale: divieto di cessione e
di locazione, impedimento a che ne siano titolari
soggetti diversi dalle persone fisiche.
SERVITU’ PREDIALI Artt. 1027 ss.
Le servitù prediali consistono in un peso imposto
sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro
fondo (dominante) appartenente ad un diverso
proprietario, art. 1027.
Condizioni:
a) vicinanza fondi anche non confinanti, criterio
funzionale;
b) utilità (valutazione oggettiva) o anche maggiore
amenità o comodità o inerenza alla destinazione
industriale del fondo (servitù industriali), art.
1028.
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Il proprietario del fondo servente non è tenuto ad
alcun atto per rendere possibile l’esercizio della
servitù, salvo che la legge o il titolo non
dispongano diversamente. La servitù non può mai
consistere in un obbligo di fare per il proprietario
del fondo servente che sarà tenuto solo a
sopportare un’attività altrui o ad astenersi dal
fare qualcosa sul proprio fondo (pati).
MODI DI COSTITUZIONE Art. 1031
Servitù volontarie art. 1058 c.c.: contratto
(gratuito o oneroso) – forma scritta, testamento.
Servitù coattive art. 1032 c.c.: contratto, sentenza
costitutiva, atto amministrativo che determinano
modalità d’esercizio e indennità.
Es.: acquedotto, passaggio, elettrodotto.
Usucapione: possesso 20 anni servitù apparenti,
quelle per il cui esercizio esistono opere visibili e
permanenti (es. acquedotto).
Destinazione del padre di famiglia servitù
apparenti art. 1062: si ha quando due fondi
attualmente divisi sono stati posseduti dallo
stesso proprietario che ha posto o lasciato le cose
nello stato (fatto giuridico) dal quale risulta la
servitù. È ammessa una volontà contraria alla
nascita della servitù manifestata in sede di
alienazione.
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Classificazioni:
Apparenti - Non apparenti; Affermative –
Negative; Continue - Discontinue.
Rilevanza distinzione per modi di acquisto e per
decorrenza prescrizione.
Disciplina dell’esercizio
1064: il diritto di servitù si estende a tutto ciò che
è necessario per l’uso;
1065: deve esercitarsi in modo conforme al titolo
e al possesso e con il minor aggravio per il fondo
servente;
1069: il proprietario del fondo dominante
nell’eseguire le opere necessarie per conservare
la servitù ed esercitarla deve scegliere il tempo e il
modo che arrechino il minor incomodo al
proprietario del fondo servente, le spese sono a
carico del proprietario del fondo dominante, salvo
che le opere giovino anche al fondo servente, in
tal caso si dividono in proporzione dei rispettivi
vantaggi.
TUTELA Art. 1079 AZIONE CONFESSORIA
Esperibile erga omnes serve: a) per far
riconoscere l’esistenza della servitù contro chi ne
contesta l’esercizio (pronuncia di accertamento);
b) per far cessare molestie e turbative (condanna
alla cessazione e alla rimessione in pristino); c)
ottenere il risarcimento del danno.
Speculare: azione negatoria.
Si applica per analogia a tutela degli altri diritti
reali di godimento su cosa altrui.
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