Unità immobiliari urbane. Servitù di acquedotto/scarico per

Servitù prediali
Unità immobiliari urbane. Servitù di acquedotto/scarico per destinazione del
padre di famiglia. Percezione dell’asservimento del fondo
di Vittorio Santarsiere
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La fattispecie concerne una servitù di acquedotto/scarico per destinazione d.p.f.
tra due unità urbane, parti di un immobile, dismesse dall’unico proprietario a
seguito di alienazione ad acquirenti vari. La servitù consegue alla risalente,
inusuale costruzione del solaio tra i due fondi soprapposti, privo del sottofondo
destinato a contenere gli impianti idrici-sanitari, elettrici e di riscaldamento. Il
costruttore, per economizzare, costruì un solaio esile, allestì le tubazioni di
adduzione e scarico delle acque bianche e nere del piano soprastante al di sotto
dell’intradosso del solaio, invadendo, perciò, il fondo sottostante. Di poi, le
tubature stesse vennero nascoste alla visibilità, con la copertura di cannicciato.
Alla dismissione degli appartamenti scaturì la servitù per destinazione, la cui
esistenza si inferiva sin dall’acquisto per esservi nel fondo asservito il rumore
delle acque in movimento, circostanza che determinò la lite fra le parti. Ora, la
norma dell’art. 1061 c.c. non va interpretata unicamente nel senso letterale, la
servitù può evidenziarsi tramite la vista, ma, pure, altrimenti. La sola
interpretazione letterale di essa bene può adattarsi alla ipotesi “normale” dei
fondi rustici, ma, con riferimento agli immobili urbani, porterebbe ad assurde
conclusioni.
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Nozione
La sentenza 11 giugno 2014 n. 2173 della Corte di Appello di Milano apporta un
qualificato contributo per districare un caso singolare di servitù di
acquedotto/scarico per destinazione del padre di famiglia, interessante due
unità immobiliari urbane soprapposte, costruite nel lontano 1922. L’intero
immobile appartenne dalla edificazione al 2001 ad un ente pubblico, di poi, fu
alienato ad una società, che provvide alla dismissione del complesso
residenziale, con la vendita delle singole unità.
Una S.r.l., acquirente di unità immobiliare al piano terra, convenne in tribunale
la proprietaria del piano soprastante, domandando l’accertamento e la
dichiarazione che la convenuta non vantasse qualsivoglia diritto - di natura
personale o reale - di mantenere opere ed impianti, quali tubazioni orizzontali e
-2braga di collegamento alla tubazione verticale, poste sotto l’intradosso del
solaio.
Alla edificazione dell’immobile il costruttore aveva “badato a spese”, allestendo
un solaio privo del sottofondo per garantire la funzionalità del sistema di
pavimentazione, all’interno del quale porre gli impianti idrici sanitari, di
riscaldamento ed elettrico. Si trattò di caratteristiche di edificazione peculiari
ed inusuali e il costruttore, inoltre, allestì le tubazioni di adduzione/scarico delle
acque sotto il solaio coperte solo con cannicciato, anziché nel sottofondo, del
tutto mancante.
Circostanze dei luoghi queste accertate dal CTU e il tribunale ha osservato che la
stratigrafia del solaio impediva l’allocazione degli impianti nell’intradosso di
separazione tra i due piani soprapposti. Lo spazio al di sotto del solaio e
nell’intradosso del solaio del piano rialzato appartiene al proprietario del piano
sottostante. Accertato, invece, che le tubazioni ivi apposte sono della
proprietaria soprastante in quanto poste al servizio dei servizi sanitari del suo
immobile.
La convenuta sostiene di avere acquistato per usucapione il diritto di servitù di
acquedotto/scarico, ma il tribunale va di diverso avviso. Le servitù non
apparenti, cioè senza opere visibili, non possono acquistarsi per usucapione o
per destinazione del p. d. f. Poiché le tubazioni e la braga non visibili
dall’appartamento del piano terra, ma chiuse con cannette intonacate, il giudice
del primo grado ha escluso che la servitù sia stata usucapita od acquistata per
destinazione d. p. f.
Accolta, invece, la domanda di rimozione proposta dalla parte attrice, avendo
anche il CTU evidenziata la possibilità di spostare le tubazioni all’appartamento
soprastante. La proprietaria del primo piano propose appello. Sosteneva costei
di avere usucapito, non già il diritto di servitù valutato in primo grado, ma il
diritto di proprietà sullo spazio preso dalle tubature per effetto della
successione nel possesso.
A prescindere dalla inammissibilità, il motivo non ha pregio per la corte
territoriale.
-3Norme di legge
Sancisce l’art. 1061 c.c. che le servitù non apparenti non possono acquistarsi per
usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti
destinate al loro esercizio.
Si legge nella Relazione del Guardasigilli al codice che l’esistenza di opere
apparenti e permanenti, destinate all’esercizio della servitù, rende a tutti
manifesto il processo acquisitivo. Il requisito dell’apparenza è di per se solo
idoneo ad eliminare il pericolo che le servitù si stabiliscano clandestinamente
(504).
Come osservato in giurisprudenza, la visibilità delle opere destinate all’esercizio
della servitù deve essere verificata caso per caso, nella realtà sociale specifica,
nei costumi, negli usi e nelle consuetudini propri di un determinato luogo in una
epoca precisa. Un segno esteriore può assumere rilevanza espressiva diversa in
condizioni differenti di luogo, di ambiente sociale, di tempo. La visibilità deve
poi riferirsi alle opere nel loro insieme, come inequivoca espressione di una
precisa funzione. Allo scopo rileva che nel contesto siano manifeste al
possessore del fondo servente le opere che di fatto asservano il fondo
medesimo a quello altrui (1).
Col che l’interpretazione meramente letterale della norma posta dall’art. 1061
c.c. si dimostra insufficiente.
In materia di servitù per destinazione del padre di famiglia, recita l’art. 1062 c.c.
che la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante
qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati
posseduti dallo stesso proprietario e questi ha posto o lasciato le cose nello
stato dal quale risulta la servitù.
Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza
disposizione alcuna relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e
passivamente a favore e sopra ciascuno dei due fondi separati.
Notato in dottrina che si tratta di un modo di costituzione di servitù a titolo
derivativo, perché la servitù sovviene sulla base del diritto più ampio di
proprietà, che il proprietario dei due fondi vantava. Ha molta importanza pratica
specie negli acquisti di appartamenti, costruiti dall’unico proprietario
costruttore dell’intero edificio. La costituzione della servitù per destinazione del
(1) Cass. 17 febbraio 2004 n. 2994, in Rep. Foro it., 2004, v. Servitù n. 21.
-4p.d.f. avviene automaticamente, ope legis, per il solo fatto oggettivo dello stato
di servizio esistente fra un fondo e l’altro al momento della loro separazione. La
giurisprudenza esattamente ha riportato la materia del fatto oggettivo,
indipendentemente dalla indagine su una volontà espressa o tacita del
proprietario, diretta alla costituzione della servitù o almeno sulla
consapevolezza del comportamento da parte di esso (2).
Oggetto
La Corte di appello milanese, adìta dalla proprietaria del piano alto, riconosce
nella fattispecie una servitù apparente costituita per destinazione del padre di
famiglia. Tale servitù si acquista a titolo originario dice altro autore, a seguito di
rapporto di servizio stabilito fra due fondi appartenenti ad un medesimo
proprietario. Se i due fondi cessassero di appartenere all’unico proprietario
(perché ne ha venduto uno o, morendo, ha lasciato i due fondi ad eredi diversi),
il preesistente rapporto di servizio si trasforma in servitù di un fondo a favore
dell’altro (3).
E, ai fini dell’accertamento dell’acquisto di una servitù di scolo non risulta
decisivo che le relative opere apparenti insistano sul solo fondo servente,
essendo, per contro, necessario che le stesse siano a servizio e rispondano ad
una effettiva utilità del fondo preteso dominante (4).
Sulla base di pronunzie giurisprudenziali, si rileva in dottrina che la servitù per
destinazione del p.d.f. è fattispecie non negoziale. Viene ad esistenza ope legis
per il solo fatto che, all’epoca della separazione dei fondi o del frazionamento
dell’unico fondo, lo stato dei luoghi sia stato posto o lasciato, per opere e segni
manifesti ed univoci, in una situazione di subordinazione o di servizio,
integrante, di fatto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da
qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario (5).
(2) M. Comporti, Le servitù prediali, in Trattato di diritto privato diretto da
Rescigno, 8, Torino, 2002, 219 s. Circa la natura dell’acquisto a titolo derivativo
conf. Branca, Servitù prediali, in Comm, Scialoia, Branca, artt. 1027 - 1099,
Bologna Roma, 1987, 545.
(3) F. Galgano, Diritto privato, Padova, 2013, 176.
(4) Cass. 13 marzo 2013 n. 6387, in Rep. Giust. civ., 2013, v. Servitù n. 67.
(5) M. Petri, Commento art. 1061 c.c., in Codice civile a cura di Rescigno, Milano,
2014, 1997.
-5Ancora, la lettera della legge porterebbe a concludere che la servitù può sorgere
per destinazione del p.d.f. solo se i due fondi cessino di appartenere allo stesso
proprietario, senza disposizione alcuna relativamente alla servitù medesima (6).
Evidenzia una risalente pronunzia che il requisito dell’apparenza della servitù
deve risultare in modo chiaro, senza necessità di ricerche particolari od indagini
da parte di colui che subisce la servitù stessa. Il concetto di apparenza viene
configurato dalla giurisprudenza di legittimità quale esistenza di “segni visibili”,
che indicano un collegamento immediato tra l’esercizio della servitù e le opere
costituenti il mezzo necessario. Del tutto estranei a tale concetto sono i rumori
dello scarico e i segni di umidità provenienti dalla conduttura. Rumori e tracce di
umidità non sono identificabili con i segni visibili dell’esercizio della servitù, ma
potrebbero tutto al più costituire manifestazioni esteriori dell’esercizio della
servitù stessa (7).
Ora, la costante esegesi fatta dagli interpreti circa l’apparenza della servitù,
prescritta dall’art. 1061 c.c. per l’usucapione o per la destinazione del p.d.f.,
viene posta in dubbio. Il principio assoluto che l’apparenza trovi la propria base
su opera visibile non è più tanto condiviso, si è aperto un varco in direzione di
percorsi meno dogmatici. Uno scotimento alla giurisprudenza unanimemente
rifacentesi alle opere apparenti, visibili della servitù per destinazione del p.d.f.,
si potrebbe fare risalire ad una pronunzia di legittimità. Si è prospettato in essa
che circa il tema delle opere visibili destinate alla servitù stessa non è sufficiente
accertare la presenza di segni visibili, ma occorre verificare anche se le opere
siano destinate o siano concretamente servite ad esercitarla. La esistenza fisica
delle acque ne assicura l’apparenza, la visibilità e la non precarietà.
L’accertamento di queste condizioni è riservato alla indagine da compiersi dal
giudice di merito, le cui conclusioni potrebbero essere censurate in Cassazione
soltanto se raggiunte senza motivazione adeguata o se fossero state frutto di un
iter interpretativo contraddittorio e illogico (8).
Ancora, il requisito dell’apparenza indispensabile, a norma dell’art. 1061 c.c, per
l’acquisto della servitù, comporta - nella ipotesi che le opere visibili e
permanenti necessarie all’esercizio della servitù stessa ricadano esclusivamente
(6) R. Triola, Le servitù, in Il codice civile Commentario, fondato da Schlesinger,
diretto da Busnelli, Milano, 2008, 436.
(7) Cass. 12 luglio 1979 n. 4044, inedita.
(8) Cass. 11 maggio 2007 n. 10861, in Imm. dir., 2008, 3, 98.
-6sul fondo servente - la presenza di un segno di raccordo non necessariamente
fisico, ma almeno funzionale delle opere con il fondo dominante, in modo che
risulti con chiarezza come quelle esistano anche in funzione della utilità di
questo (9).
Isolate, timide pronunzie circa le opere visibili per configurare la servitù vi sono
state negli anni, ma non hanno avuto molta rilevanza e scarso ne è stato il
favore presso gli interpreti. Quando, come nella fattispecie, “la realtà superasse
ogni fantasia” l’indagine dell’interprete non può limitarsi alla lettera della legge.
Nella evenienza sembra potersi ricorrere ad ogni elemento utile, anche andando
al di la del testo di legge. Si passerebbe alla interpretazione funzionale con
riferimento alla ragione della norma, cioè all’interesse specifico da questa
tutelato.
Rilevato in giurisprudenza che una interpretazione meramente letterale dell’art.
1061 c.c. porterebbe a conclusioni, per quanto attiene agli immobili urbani,
veramente assurde. Sicché occorre considerare che il legislatore si è riferito alla
ipotesi “normale” della servitù costituita per destinazione del p.d.f. tra fondi
rustici, nei quali certo è necessario che le opere possano essere almeno “scorte”
dal fondo servente. Invece, tra due appartamenti, che, per la loro stessa natura,
non consentono “normalmente” di poter vedere dall’uno cosa c’è nell’altro, non
è “possibile” riscontrare dal fondo servente le opere del fondo dominante. Ciò
porterebbe ad escludere la possibilità di costituzione di servitù per destinazione
del p.d.f. tra appartamenti contigui: conclusione assurda posto che la realtà di
comune ricorrenza ci dimostra come la civiltà e la vita hanno dimostrato l’utilità
della predetta costituzione di servitù (10).
Fondamento giuridico
Le servitù possono acquistarsi in via convenzionale, inoltre per usucapione o per
destinazione del p.d.f. se apparenti, cioè annoveranti opere visibili e stabili per il
loro compimento al fine di precluderne l’acquisto in modo clandestino. Il
contenuto di esse ha estensione limitata e, come rilevato in dottrina, gli atti di
esercizio corrispondenti, anche se compiuti alla luce del sole, potrebbero
sfuggire. La costituzione della servitù in parola realizza delle utilità senza
(9) Cass. 15 ottobre 2007 n. 21597, in Rep. Foro it., 2007, v. Servitù n. 20.
(10) Pret. Taranto 17 marzo 1992, in Arch. civ., 1992, 577.
-7convenzione, ma mediante rapporti di vicinato: ciò che si rifiuterebbe ad un
estraneo non si nega tra vicini. Certe utilizzazioni parziali di un fondo a favore
del fondo vicino possono considerarsi atti tollerati iure familiaritatis. E, per
eliminare il dubbio di atti clandestini, ambigui, la legge richiede la presenza di
opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù. La permanenza
dell’opera di utilizzo del fondo gravato rende manifesto che si tratta di onere
preciso, a carattere stabile, corrispondente ad una servitù, non ad un’attività
precaria (11).
Nelle servitù sussistono condizioni di speciali necessità di un fondo, che, per la
soddisfazione di interessi particolari, come il godimento del fondo, ed interessi
più generali della collettività, come l’aumento della produzione industriale ed
agricola, esigono l’imposizione di una servitù a carico di altro fondo. La necessità
suddetta, tale valutata del legislatore nel momento in cui ha configurato le
tipiche figure delle servitù coattive, giustifica il diritto e l’obbligo alla servitù
stessa in presenza dei presupposti specificamente previsti dalla legge (12).
Tutela giurisdizionale
Come osservato in una sentenza di legittimità, l’accertamento dell’apparenza
della servitù al fine di stabilire se possa essere acquistata per usucapione o per
destinazione del p.d.f. è una quaestio facti, rimessa alla valutazione del giudice
di merito e, come tale, incensurabile in sede di legittimità, se sorretta da
motivazione congrua ed immune da visi logici e giuridici (13).
A tal fine, la Corte giudicante svolge un esame minuto delle circostanze
caratterizzanti la vicenda. La visibilità delle opere destinate all’esercizio delle
servitù apparenti deve essere verificata caso per caso, tenendo conto della
realtà sociale specifica, degli usi e consuetudini propri di un determinato luogo
in un’epoca precisa. Tale visibilità può assumere rilevanza espressiva diversa in
condizioni differenti di luoghi, di ambiente sociale e di tempo, essa deve riferirsi
alle opere nel loro insieme, come inequivoca espressione di una precisa
(11) Triola, in op. cit., 398.
(12 Comporti, in op. cit., 204.
(13) Cass. 25 gennaio 2001 n. 1043, in rep. Foro it., v. Servitù n. 7.
-8funzione. Per chi possegga il fondo servente importa essenzialmente che le
opere asserventi di esso siano manifeste e visibili nel loro insieme. Nella
fattispecie le tubature, coperte da cannicciato, non erano apparenti, ma lo stato
dei luoghi ne consentiva la percezione come poste sopra la esile struttura di
canne diretta a nasconderle alla vista. Sussistono manifeste circostanze atte a
rilevare le tubazioni, quali peso gravante sull’immobile di sotto al servizio di
quello soprastante. La percezione del rumore costituisce altro indice dell’animus
utendi iure servitutis da parte del proprietario di sopra, che esclude la
clandestinità del possesso, affermando la conoscenza del peso in capo al
proprietario del fondo asservito.
Osservato, ancora in giurisprudenza, che la visibilità delle opere destinate
all’esercizio della servitù deve constatarsi caso per caso, nella realtà specifica,
nei costumi, negli usi e consuetudini propri di un determinato luogo in una
epoca precisa; un segno esteriore può assumere diversa rilevanza espressiva in
condizioni differenti di luogo, ambiente sociale, tempo; la visibilità, poi, deve
riferirsi alle opere nel loro insieme, come inequivoca espressione di una precisa
funzione. Allo scopo è rilevante che, nel peculiare contesto siano
obbiettivamente manifeste, per chi possegga il fondo servente, le opere che di
fatto asservino il fondo medesimo a quello altrui (14).
L’interpretazione della norma per cui non sono apparenti le servitù interessanti
unità immobiliari urbane quando mancassero di opere visibili e permanenti
destinate al loro esercizio non deve limitarsi al solo tenore letterale. La univoca
destinazione delle opere all’esercizio della servitù può rendersi evidente dalla
sua percezione non solo tramite la vista, ma, pure, altrimenti.
Nella specie, la presenza di tubature in unità immobiliare, destinate allo scarico
delle acque del piano superiore, era percepibile sin dall’acquisto dell’immobile,
stante che il rumore fastidioso dell’acqua in movimento nei tubi determinò il
motivo di lite tra i proprietari dei due fondi.
(14) Cass. 17 febbraio 2004 n. 2994, in Riv. not., 2005, II, 137.