Valutazione dei danni da incendio ai fabbricati

ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima dei danni a fabbricati civili
Classi 5^ LB-LC-SA
Anno scolastico 2009/10
Prof. Romano Oss
Stima dei danni a fabbricati
Nozione di danno economico:
diminuzione di valore o di reddito di un bene causato da un sinistro o da un fatto
doloso o colposo
I danni dolosi (intenzionali) o colposi (per negligenza) vengono indennizzati dalla
persona responsabile mediante un procedimento penale o civile.
I danni causati da sinistro possono essere indennizzati mediante il ricorso a una
assicurazione.
Valutazione dei danni da incendio ai fabbricati
Il danno è costituito da:
diminuzione di valore (danno patrimoniale) pari alle spese di ripristino
mancati redditi (danno finanziario)
In generale il contratto di assicurazione ha per oggetto i danni materiali con
esclusione dei danni finanziari.
(incendio, fulmine, esplosione e scoppio -non da ordigni- caduta di aereomobili)
Procedura di valutazione del perito:
•indagine su circostanze , natura e modalità del sinistro
•verificare che il bene danneggiato sia quello assicurato
•verificare l’adempimento dell’obbligo di salvataggio
•verificare che alcune circostanze non abbiano aggravato il danno
•stimare il valore del fabbricato al momento del sinistro
•stimare il danno comprendendo spese di salvataggio, demolizione, sgombero.
L’ammontare del danno è determinato con riferimento alle spese da sostenere per
ricostruire ex novo o ripristinare il fabbricato al netto del deprezzamento dovuto al
grado di vetustà e allo stato di conservazione
Si possono verificare due casi:
distruzione totale o distruzione parziale
Coefficiente di vetustà degli edifici
Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima
riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di
conservazione.
Si può utilizzare la formula funzione di degrado:
n
2
x 100 + 20
Eu
Cv (%) =
- 2, 86
140
Nella formula:
n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricato
BENI MOBILI
Il valore dei beni mobili, nel caso di danno da incendio, scoppio,
acqua, va calcolato in base al valore di mercato al momento del
sinistro.
In generale si possono utilizzare dei coefficienti dedotti in base
all’età del bene, al suo stato di conservazione e alla sua durata
economica.
Porte, pavimenti … possono essere cambiati ogni 35/50 anni,
partendo dal valore a nuovo si può ottenere il coefficiente di
deprezzamento con una interpolazione lineare semplice.
In modo più sintetico la vetustà dei fabbricati si può calcolare
con la sottostante tabella:
Esempio: fabbricato distrutto totalmente
Il danno sarà dato dal valore di ricostruzione deprezzato più le spese di
demolizione meno il valore degli eventuali materiali di recupero.
cubatura del fabbricato
5000 mc vpp
costo di ricostruzione
400 € mc vpp
costo di demolizione
10 € mc vpp
valore materiali di recupero 0
età del fabbricato
40 anni
coefficiente di vetustà
65%
coefficiente di assicurazione 80%
Valore di ricostruzione deprezzato 5000 x 400 x 0,65 = 1.300.000
Costo di demolizione 5000 x 10 = 50.000
Indennizzo = 1.300.000 + 50.000 = 1.350.000
1.350.000 * 0.8 = 1.080.000
Esempio: fabbricato distrutto parzialmente
In questo caso si calcola il danno secondo l’aspetto del valore complementare
Danno = (valore di ricostruzione del fabbricato intero - valore di ricostruzione
del fabbricato dopo l’incendio) + costo della demolizione e discarica - valore dei
materiali recuperabili
Dati rilevati
cubatura del fabbricato intero
5000 mc.
Cubatura del fabbricato dopo l’incendio
3000 mc
costo di ricostruzione
400 € mc vpp
Costo di demolizione parziale
parti da demolire e sgomberare
250 € mc vpp (molto alta)
10% del volume
valore materiali recuperabili
0
età del fabbricato
40 anni
coefficiente di vetustà
65%
coefficiente di assicurazione
80%
Valore di ricostruzione
del fabbricato intero deprezzato
5000 x 400 x 0,65
1.300.000
3000 x 400 x 0,65
780.000
valore di ricostruzione
deprezzato della parte residua
costo di demolizione della parti pericolanti
10% del volume vuoto per pieno
(5000 - 3000) x 0,10 x 250 = 50.000
Indennizzo: (1.300.000 - 780.000 + 50.000) x 0,8 = 456.000
DANNI DA ABUSIVISMO EDILIZIO
Alcune norme inerenti fatti lesivi di diritti privati e pubblici sono
contenute nel Codice Civile:
Distanze e altre regole inerenti le costruzioni (muri divisori, muri
di cinta, pozzi, cisterne, fosse e tubi, fabbriche, depositi nocivi,
canali, fossi, alberi, siepi …) (artt. Dall’873 al 899)
Distanze e regole relative a luci e vedute, balconi e altri sporti
(artt. Dal 900 al 907)
Stillicidio (art. 908)
Utilizzo delle acque e regole relative ai manufatti atti a contenerle
e a condurle (artt. Dal 909 al 921)
Altre norme sono richiamate dal Testo Unico sull’Edilizia e dalle
leggi urbanistiche e relativi strumenti previsti dai Regolamenti
Edilizi Comunali.
I danni più comuni consistono in:
•Sottrazione di luce, aria e visuale
•Svalutazione generale dell’immobile
Le sanzioni possono ricondursi alla lesione degli interessi
generali in cui è previsto il pagamento di somme definite da leggi
speciali.
Oltre a ciò sono previste lesioni a singoli proprietari di immobili
privati.
L’art. 872 del c.c. stabilisce che chi ha subito danno per violazione
delle norme edilizie deve essere risarcito salvo la facoltà di
richiedere la riduzione in pristino quando la violazione sia
relativa a: distanze tra le costruzioni, piantagioni, scavi, muri, fossi
e siepi.
La stima del danno richiede l’applicazione del valore
complementare, unico in grado di misurare una svalutazione
irreparabile.
Differenza tra il valore di mercato dell’immobile prima della
costruzione dell’opera abusiva e valore di mercato dell’immobile
dopo la realizzazione dell’opera.