settore immobiliare

Una crisi partita dal “mattone”
che con il “mattone” deve fare
nuovamente i conti
Giuseppe Garofalo
Dipartimento Economia e impresa
Università della Tuscia
Il peso del settore nell’economia
• In Italia gli investimenti in costruzioni, spesa per affitti e
servizi di intermediazione rappresentano quasi 1/5 del PIL;
• le attività immobiliari costituiscono oltre il 60% della ricchezza
delle famiglie;
• il credito erogato al settore (mutui alle famiglie, prestiti alle
imprese di costruzioni e dei servizi connessi con le attività
immobiliari) è 1/3 degli impieghi bancari totali.
Le interrelazioni nel mercato immobiliare
Società
Immobiliari (ad
es., Beni stabili,
Gabetti)
Finanza
Pubbliche
amministrazioni
Piccoli
costruttori
Fornitori di
arredi e
accessori vari
Produttori di
materiali edili
e impianti
Famiglie
Agenti
immobiliari
Banche
Consulenti
commerciali,
fiscali e
organizzativi
Progettisti
Costruzioni: un settore pro-ciclico
con effetti amplificati
Un settore articolato al proprio interno
• Edilizia residenziale
- Abitazioni nuove
- Manutenzione straordinaria
• Edilizia non residenziale
- Privata
- Pubblica
Non chiamatemi
Immobile, ma …
“Real estate”
In quanto “immobili” sono attività “reali” e si
contrappongono a …
…. la ricchezza “mobiliare” e gli strumenti
“finanziari” (obbligazioni, azioni,
titoli pubblici, denaro liquido, …)
Entrambi sono forme di detenzione
della ricchezza [registrati, pertanto, nello stato
patrimoniale] che producono reddito
[registrato, invece, nel conto economico]
La diversificazione di portafoglio
Nonostante il tonfo
quasi contemporaneo
dei diversi assets, la
regola ha funzionato
anche questa volta
• Il Talmud (raccolta di leggi ebraiche di oltre 2000 anni fa)
suggerisce di dividere il denaro in tre parti: 1/3 in immobili,
1/3 in azioni e 1/3 in riserve liquide
• Nel primo atto de “Il mercante di Venezia”, scritto alla fine del
XVI secolo, Shakespeare fa dire ad Antonio che la sua
ricchezza è “ripartita su differenti vascelli, in differenti luoghi
ed è destinata a maturare in tempi diversi”
• Nel 1738 il grande matematico svizzero Daniel Bernoulli
affermava che “…è consigliabile suddividere i beni esposti al
rischio, anziché metterli a rischio tutti insieme
contemporaneamente”
Una crisi partita dagli USA …
… legata a …
… condizioni macroeconomiche facilitanti
(offerta di credito abbondante e bassi tassi
d’interesse), nonché alle alchimie della finanza
[mutui sub-prime, cartolarizzazioni (= cessione
di crediti e successiva emissione e
collocamento di titoli derivati)]
Una crisi con impatto sistemico
Una crisi, quella immobiliare, non confinata agli USA
Variazioni % del prezzo delle abitazioni
La correzione dei prezzi in Italia: un’analisi di lungo periodo
Casa - Prezzi in discesa,
ma occorrono 6 anni di stipendio
• Confronto tra un’abitazione media di 65 mq ed un contratto
full time medio ricavato dalla banca dati Istat (15.600 €
all’anno, pari a 1.300 € al mese)
• A livello nazionale “sarebbero” necessarie poco più di 6
annualità per comprare casa (nel 2011 ne occorrevano 7)
Confronto con altri paesi
Il crescente indebitamento delle famiglie
Fonte: Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza, L’andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema
finanziario
La caduta dei prestiti
bancari al
settore immobiliare in
Italia a partire dallo
scoppio della crisi…
… aggravato dal
peggioramento degli attivi
bancari
Sofferenze,
Crisi del debito
sovrano, …
Fonte: Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza, L’andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema
finanziario
Le tendenze più recenti per l’Italia
La crisi:
• un evento … finale
• una fase di correzione e ripartenza (ma non
ripetendo routines rivelatesi fallimentari)?
•
•
“Non possiamo pretendere che le cose cambino, se continuiamo a fare le
stesse cose. La crisi è la più grande benedizione per le persone e le
nazioni, perché la crisi porta progressi. ... E’ nella crisi che sorge
l’inventiva, le scoperte e le grandi strategie. Chi supera la crisi supera sé
stesso senza essere ‘superato’.
Chi attribuisce alla crisi i suoi fallimenti e difficoltà, violenta il suo stesso
talento e dà più valore ai problemi che alle soluzioni. La vera crisi è la
crisi dell’incompetenza. L’inconveniente delle persone e delle nazioni è la
pigrizia nel cercare soluzioni e vie di uscita. Senza crisi non ci sono sfide,
senza sfide la vita è una routine, una lenta agonia. Senza crisi non c’è
merito. E’ nella crisi che emerge il meglio di ognuno, perché senza crisi
tutti i venti sono solo lievi brezze. Parlare di crisi significa incrementarla,
e tacere nella crisi è esaltare il conformismo.
Invece, lavoriamo duro. Finiamola una volta per tutte con
l’unica crisi pericolosa, che è la tragedia di non voler
lottare per superarla”.
Le alternative in edilizia
• Nuovi edifici vs
Manutenzione ordinaria
e straordinaria degli
edifici esistenti?
• Salvaguardia di:
- Occupazione
- Territorio/Ambiente
[sono coinvolte non solo le
prospettive delle generazioni
future (che troppo spesso
ignoriamo), ma anche le
prospettive più immediate]
Riqualificazione: + 17,2%
• Tra il 2008 e il 2013 gli investimenti in
riqualificazione del patrimonio abitativo
hanno fatto registrare un + 17,2% in termini
reali
• Pesa lo stimolo derivante dagli incentivi fiscali
• Occorre, però, consolidare la tendenza: per un
verso, liberando dal cemento le città ed il
paesaggio, e, per un altro verso, per
risparmiare energia
Consumo per abitazione
totale, elettrico e termico (2000-2010)
Efficienza energetica in edilizia
• Riferimenti normativi
- Direttive europee 2002/91/CEE e
2010/31/UE10
- D.Lgs 192/2005, D.Lgs. 311/2006 e D.M del
19 Febbraio 2007, D.Lgs 28/2011, Dl 63/2013
La progettualità pubblica:
un esempio dall’Inghilterra
• Funding for Lending Scheme
Dal luglio del 2012 la Bank of England concede finanziamenti agevolati alle banche
britanniche e alle società immobiliari (building societies) . La quantità del prestito è
direttamente correlata ai prestiti che queste erogano a famiglie e imprese
(economia reale). Sono, dunque, «linked to their lending performance».
In questo modo i soldi della Banca centrale fuoriescono dal mondo della finanza per
entrare in quello dell'economia reale, senza alcun rischio di contribuire a un
processo di deindustrializzazione.
Non mancano i rischi. Dosi eccessive possono portare a una bolla del settore
immobiliare. Occorre, dunque, abilità da parte della Banca centrale nel dosare i
prestiti.
Al momento i risultati in Gran Bretagna si sono visti: il Pil nel 2013 dovrebbe crescere
dell'1,5% (in controtendenza rispetto alla media dei Paesi Ue) trainato proprio dal
buon andamento del mercato immobiliare (il programma del governo inglese,
denominato"Help to Buy", offre un contributo statale del 20% sotto
forma di un prestito senza interessi all'acquisto di una nuova casa
di valore inferiore alle 600mila sterline, a patto che l'acquirente sia
in grado di pagare un deposito del 5 per cento) .
“Legge” di Good
Se hai un problema che deve essere risolto da
una burocrazia, ti conviene cambiare
problema
Innovazioni organizzative:
fare rete in edilizia
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Le imprese della filiera dell’edilizia dovranno innovare non solo il proprio modo di
fare impresa, ma anche il proprio modo di progettare, costruire, ristrutturare e
operare in cooperazione con altre aziende, anche al fine di sviluppare nuove
politiche commerciali verso segmenti di mercato prima inaccessibili.
Un salto di qualità in senso lato che può essere affrontato utilmente in rete con
altre aziende. In edilizia le collaborazioni tra aziende esistono da sempre: ad es.,
per un semplice rifacimento di un bagno come minimo vengono coinvolte 5/6
professionalità diverse (il muratore, il posatore piastrellista, il dipintore, il
termoidraulico, l’elettricista, il serramentista; eventualmente anche un geometra o
architetto oppure arredatore).
Tutti questi soggetti operano in una rete che solitamente non è strutturata, ma si
viene a determinare di volta in volta sulla base del lavoro o delle necessità.
Nella nuova dimensione del mercato, per competere realmente e ottenere
marginalità, occorre fare un salto di qualità.
Una rete di soggetti stabile e strutturata può essere la soluzione per mantenere
uno spunto competitivo, grazie ai vantaggi da essa derivati: economie di scala, di
ampiezza, di apprendimento, miglioramento del servizio offerto in termini di
rispetto dei requisiti contrattuali, tempi, costi e, soprattutto, maggiore vicinanza al
cliente finale, sia esso un privato, un ente pubblico, una grande impresa di
costruzione, uno studio di ingegneria, un contractor, ecc..