Presentazione del Contratto di Rete ”oltrenetwork – rete di housing

Presentazione del Contratto di Rete
”oltrenetwork – rete di housing sociale”
oltre network
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via san felice, 21 - 40122 - bologna | tel + 39.051.2912936 - fax +39.051.239714
PREMESSA
La recente crisi economica ha avuto un notevole impatto sul settore immobiliare: se gli effetti più evidenti sono
stati senza dubbio la riduzione dei valori immobiliari e la debacle di numerosi operatori, un effetto meno evidente,
ma non certo meno importante, è stata la riduzione del potere di acquisto delle famiglie, che si riflette sulle
possibilità di accesso all’abitazione per una sempre più ampia fascia intermedia di popolazione (oltre in
particolare a studenti, single e giovani famiglie).
Quest’ultima, da un lato non riesce ad accedere all’acquisto dell’abitazione sul libero mercato, dall’altro non
rientra nei programmi per l’edilizia residenziale popolare e, infine, incontra serie difficoltà anche nel trovare una
soddisfacente soluzione abitativa in locazione, in quanto, nel mercato italiano, chi possiede una casa nella
maggior parte dei casi vi abita.
Il recente Piano Casa, nel tentativo di rispondere a questo e altri problemi, ha introdotto un modello in cui dallo
Stato centrale, per mezzo di un sistema di fondi immobiliari locali, è possibile far affluire risorse finanziarie
finalizzate allo sviluppo del social housing, inteso come edilizia residenziale a canone di locazione calmierato.
Per poter essere effettivamente virtuoso, oltre a un supporto finanziario pubblico, il modello deve essere
completato anche da una maggiore efficienza del progetto immobiliare: è quindi utile uscire dai soliti paradigmi
dello sviluppo e della gestione immobiliare e guardare a nuovi modelli che contemplino la collaborazione tra
pubblico e privato. Tale modello si dovrà basare su un programma integrato di rigenerazione urbana e sulla
realizzazione di unità immobiliari più efficienti nei costi di gestione e nell’utilizzo delle superfici.
In primo luogo, la concertazione tra pubblico e privato consente di giungere alla definizione di progetti di più
ampia portata in cui si riqualificano e si valorizzano aree urbane mediante la realizzazione di un mix di funzioni
(più “ricche” come il retail o meno come il residenziale in locazione), al fine di ottenere anche un mix sociale con
la creazione di servizi a livello di quartiere, innalzando la qualità complessiva della zona. In questo modo la
redditività complessiva del progetto è sufficiente ad attirare investitori privati, senza la necessità di un continuo
ricorso a capitali pubblici.
In secondo luogo, grande attenzione dovrà essere prestata alla tecnica costruttiva, con l’impiego di nuove
tecnologie che consentano un abbattimento dei costi e dei tempi di costruzione, ma anche con un’attenzione al
risparmio energetico che permette di ridurre i costi di gestione e di migliorare, conseguentemente, il risultato
economico.
Infine, una progettazione attenta alle nuove esigenze, dovrà consentire di ottimizzare l’uso degli spazi mediante
la creazione di parti comuni che permettono di ridurre le superfici private senza diminuirne l’utilità, il tutto di nuovo
a vantaggio dell’economicità del progetto.
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Il contratto di rete è costituito allo scopo di creare una collaborazione sinergica tra le società aderenti
finalizzata a:
-
attuare le politiche del cosiddetto Piano Casa (decreto legge 112 del 2008 convertito in legge n.133 del 6
agosto 2008);
-
sviluppare progetti abitativi di interesse generale quali l’ Edilizia Residenziale Sociale (ERS) o Housing
Sociale (HS) intesa come un ambito innovativo, avente ad oggetto l’insieme di alloggi diretti a categorie
socialmente sensibili, mediante una metodologia di attuazione propria del mercato immobiliare privato;
-
mettere in atto attività di sviluppo e gestione immobiliare avente ad oggetto strutture socio-assistenziali
e/o sanitarie e una pluralità di servizi rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato i propri bisogni
socio-assistenziali (Social Building);
-
promuovere lo sviluppo immobiliare comprendente tutte le fasi relative alla costruzione o alla
ristrutturazione di manufatti, ossia l’ingegneria (engineering);
-
attuare la verifica di conformità a norme, standard e requisiti di progetto estesa a tutti gli aspetti tecnici,
economici e finanziari dei singoli progetti da parte dell’Organo Comune, con poteri di segnalazione di blocco e di
esprimere istruzioni vincolanti in ordine all’esecuzione di singoli progetti (Vigilanza);
-
svolgere il Controllo Tecnico della Qualità del Progetto e delle Opere mediante l’attività effettuata da
organismi ispettivi di terza parte indipendenti, su richiesta degli Istituti Assicurativi e dei committenti, pubblici o
privati, in riferimento alle Polizze di copertura danni a garanzia della durabilità dell'opera in essere.
Per adempiere all’esecuzione del contratto di rete, le Società hanno nominato un Organo Comune.
L’ Organo Comune è costituito da tre componenti, uno per ciascuna delle Società. I componenti nominati sono:
LUCA BIANCUCCI nato a Bologna (BO) il 23 aprile 1973, Architetto. Presidente oltrenetwork
Consigliere d’Amministrazione di Tecnicoop società d’ingegneria – via San Felice, 21 - Bologna
Si occupa di elaborazioni progettuali nel campo della Pianificazione Urbanistica: prevalentemente dei nuovi
strumenti urbanistici della L.R. della regione Emilia Romagna n. 20/2000 (PSC, RUE e POC), sia in forma singola
che associata; della Pianificazione Attuativa; di Housing Sociale e degli Studi di Fattibilità Urbanistico-Edilizi.
Tra i lavori più significativi, svolti o in corso di svolgimento in qualità di progettista: PSC e RUE di Rimini, di
Formigine (Mo), dell’Associazione di Comuni “Valle dell’ Idice” (Bo), e di Baricella (Bo). POC di Castenaso (Bo) e
Ozzano dell’Emilia (Bo).
Specializzazioni:
Pianificazione, Urbanistica, Studi di Fattibilità, Housing Sociale, Analisi dei vincoli, Analisi economica-finanziaria e
Analisi del percorso amministrativo e imprenditoriale per le trasformazioni urbanistiche.
DIMITRIJ ABRAM nato a Savigliano (CN) il 28 ottobre 1970, Dottore. Vice Presidente oltrenetwork.
Consigliere Delegato di Certa srl – Corso Roma, 29. Savigliano (CN) e Presidente di Execo srl – Corso Roma, 29
Savigliano (CN).
Dal 2004 è Amministratore Delegato di Certa dove si occupa prevalentemente di sviluppo commerciale, analisi e
monitoraggio di operazioni di sviluppo immobiliare.
Nel triennio 2008-2010 ha diretto un ciclo di seminari formativi per una ventina di territoriali ANCE, API e CNA su
tematiche inerenti lo sviluppo immobiliare (marketing, finanza, controllo e progettazione energetica integrata)
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occupandosi direttamente della formazione sul tema della riduzione del contenzioso in edilizia attraverso il
controllo della qualità sui progetti e sulle opere e il rilascio di garanzie assicurative.
Nel 2010 ha coordinato un gruppo di lavoro multidisciplinare per la realizzazione di un sistema informatizzato di
raccolta, catalogazione, preanalisi e archiviazione di informazioni finalizzato all’analisi ed al monitoraggio di
operazioni immobiliari.
Dal 2011 collabora con Zurich Academy per la formazione di Agenti “Tripla A” su temi assicurativi legati al settore
immobiliare.
FERDINANDO FABBRI nato a San Mauro Pascoli (RN) il 31 Dicembre 1954, Dottore.
Attività privata:
-
Consulente aziendale con particolare riferimento alle strategie commerciali e relazioni esterne dal 2009 presso
la Società d’Ingegneria STUDIO TI (società cooperativa) – via Flaminia 138 – Rimini e presso AZIENDA SOL
ET SALUS s.p.a. (Ospedale privato Accreditato) via San Salvador, 204 – Rimini.
-
Mediatore professionista accreditato presso il ministero delle Giustizia tramite la società CONCILIA.
-
Consigliere Delegato di Nuova Istet s.r.l. (pianificazione commerciale) e di Lega Servizi s.r.l. (servizi agli Enti
locali) dal 1993 al 1995.
Esperienze pubbliche:
-
Presidente della Provincia di Rimini dal 1999 al 2009
-
Consigliere regionale Emilia-Romagna dal 1995 al 1999 con la funzione di presidente della Commissione
Formazione – Lavoro – Turismo - Cultura
-
Sindaco di Bellaria Igea Marina dal 1985 al 1995
-
Membro della Giunta C.C.I.A.A. di Forlì dal 1982 al 1987
-
Presidente dell’Azienda Turistica di Bellaria Igea Marina dal 1976 al 1980
-
Onorificenza di Ufficiale in data 27-12-2003 firmata dal Presidente Ciampi
Le società della rete hanno esperienza nei seguenti settori:
Certa S.r.l. ( www.certasrl.it )
Costituita nel 2003 dalla congiunzione di competenze ed esperienze pluriennali di esperti del settore delle
costruzioni immobiliari. In questi anni la società ha operato principalmente su due fronti:
-
per conto del Gruppo Zurich Insurance Plc, analisi valutative, preliminari e di controllo, finalizzate al rilascio di
garanzie finanziarie e tecniche concernenti oltre 3.000 alloggi in una ventina di province italiane;
-
per conto di operatori privati, studi di fattibilità economico/finanziaria, tecnica e di mercato, inerenti operazioni
di sviluppo immobiliare per la realizzazione di circa 4.000 alloggi.
Certa s.r.l. partecipa al tavolo UNI GL13 per la definizione di un complesso di norme volontarie finalizzate a
instaurare una maggiore trasparenza del settore edilizio nei confronti degli istituti di credito e delle compagnie di
assicurazione.
Inoltre ha partecipato all’impostazione strategica dei primi programmi italiani di housing sociale
autofinanziato, che nei comuni di Cuneo ed Alba (CN) hanno permesso la costruzione di 76 alloggi a
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locazione obbligatoria e canone moderato tramite il coinvolgimento di capitali privati da parte di piccoli
investitori.
Il “Programma Integrato di Edilizia Residenziale Pubblica” a Cuneo ha consentito la realizzazione di 4 palazzine
da 12 alloggi e di una palazzina da 6 alloggi.
Ad Alba all’interno di un edificio di 88 alloggi è stato possibile collocare 22 unità immobiliari destinate all’Housing
Sociale.
Complessivamente nelle due località sono stati realizzati ed acquistati da piccoli investitori
 20 alloggi destinati a locazione per 16 anni
 30 alloggi destinati a locazione permanente
 20 alloggi destinati a locazione per 12 anni.
Inoltre sono in fase di realizzazione altri 6 appartamenti finanziati totalmente con risorse pubbliche.
Entrambi gli interventi immobiliari sono stati sviluppati secondo tre principi cardine:
1) Adozione di tipologie costruttive flessibili in grado di offrire risposte concrete a categorie sociali con
diverse esigenze (single, famiglie mono-genitore, persone con esigenze di mobilità lavorativa, giovani,
famiglie monoreddito);
2) Realizzazione di edifici di qualità costruttiva elevata, con particolare attenzione alla progettazione
energetica integrata (bilanciamento dell’involucro edilizio, superamento dei parametri di legge
relativamente alla certificazione energetica, ottimizzazione del rapporto costo/benefici) ed alla scelta di
soluzioni impiantistiche non complesse, di semplice cantierabilità e gestione che consentono rilevanti
riduzioni dei consumi in esercizio;
3) A tutela dell’investimento pubblico e privato e nell’interesse dell’utilizzatore finale, i promotori immobiliari
hanno aderito al programma di Certa denominato Qualità immobiliare garantita® che prevede, tra l’altro,
il rilascio di garanzie tecniche, offerte in esclusiva nazionale dal Gruppo Zurich, sulla qualità dell’immobile
costruito. Mediante l’attività di controllo tecnico prevista nel sistema QIG, effettuata da Organismi di
Controllo di terza parte indipendenti accreditati a livello internazionale, secondo un preciso schema di
attività coordinate da Certa, attività di controllo sia sulla qualità del progetto, sia sull’esecuzione delle
opere, gli immobili vengono garantiti da una specifica polizza postuma decennale estesa ad eventuali
danni strutturali, ad errori di progettazione e calcolo, alla mancata tenuta all’acqua dell’involucro nel suo
complesso, a danni su tutte le opere di finitura ed al mancato funzionamento degli impianti di
riscaldamento-refrigerazione, idrico-sanitario, elettrico, gas, solare termico.
Analoga strategia è stata adottata su due interventi immobiliari inseriti dalla Regione Piemonte tra gli otto giudicati
meritevoli di finanziamenti inseriti nel Piano Nazionale di Edilizia Abitativa.
Nel primo caso, l’attività di Certa ha consentito al Comune di Fossano (CN) di avviare la riconversione di un’area
pubblica secondo un mix tipologico che privilegia gli obiettivi di natura sociale.
L’operazione immobiliare prevede la realizzazione di:
 37 unità immobiliari destinate a locazione per 10 anni
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 12 unità immobiliari destinate a locazione permanente
 11 unità immobiliari di edilizia convenzionata
 30 unità immobiliari di edilizia libera.
 1 palestra
 630 mq con destinazione commerciale
L’intervento è in fase di progettazione. Si segnala che, per ottenere un percorso di trasformazione urbana
condiviso dalla comunità, si è avviato un processo di coinvolgimento dei soggetti locali che ha avuto esiti
assolutamente positivi.
Il secondo intervento, anch’esso in fase di progettazione, verrà realizzato a Cuneo e prevede:
 16 unità immobiliari destinate a locazione per 10 anni
 44 unità immobiliari destinate a locazione permanente
 20 unità immobiliari di edilizia convenzionata
 25 unità immobiliari di edilizia libera.
 2700 mq con destinazione commerciale.
Entrambi gli interventi saranno realizzati e gestiti secondo rigorosi criteri di compatibilità ambientale,
minimizzando i consumi di energia e delle altre risorse ambientali a favore dell’uso di fonti energetiche rinnovabili.
Verranno adottate soluzioni costruttive atte ad eliminare i ponti termici dell’involucro con riduzione delle
dispersioni termiche.
Anche in questo caso gli operatori si avvarranno del sistema di certificazione Qualità immobiliare garantita ®.
Tecnicoop Società Cooperativa ( www.tecnicoop.it )
Tecnicoop è una Società di Ingegneria in forma cooperativa, costituita a Bologna nel 1975. E’ in possesso della
certificazione UNI EN ISO 9001.
Il cuore di Tecnicoop sono i suoi 24 soci, per lo più Ingegneri e Architetti ma il gruppo può contare anche sul
contributo di circa 15 fra collaboratori e dipendenti. Lo sviluppo della Società si deve al costante impegno di un
team di architetti, il nucleo fondatore, a cui si sono affiancati fin dai primi anni ingegneri, agronomi, economisti,
chimici industriali, geometri e periti. La convergenza di diverse specializzazioni ha consentito di realizzare
integrazione disciplinare, servizi avanzati, capacità di risposta organizzata, sviluppo del progetto dall’ideazione
all’attuazione per corrispondere alle esigenze di una domanda sempre più articolata ed esigente.
Tecnicoop è oggi una moderna Società di Ingegneria indipendente in grado di erogare servizi tecnici e
promuovere progetti innovativi ad elevato valore aggiunto per il Committente. Una Cooperativa che intende porsi
come punto di riferimento nel settore, facendo crescere professionalmente i propri soci e collaboratori,
promuovendo sostenibilità territoriale, ambientale ed economica.
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Tecnicoop è in particolare esperta nei campi della pianificazione territoriale e ambientale, della progettazione
edilizia e infrastrutturale, occupandosi di:
 Studi di fattibilità, Valutazione e controllo di sviluppi immobiliari.
 Studi di Impatto Ambientale ed Ingegneria Ambientale.
 Pianificazione Territoriale e Urbanistica.
 Progettazione Preliminare, Definitiva, Esecutiva. Progettazione Settoriale e Specialistica.
 Project Management (coordinamento generale del progetto e della realizzazione, programmazione e
controllo dei tempi, formazione del budget e controllo costi, previsione e controllo dei flussi finanziari,
gestione degli appalti e degli acquisti, stesura dei rapporti periodici sulla situazione dei lavori)
 Construction Management (direzione lavori, supervisione tecnica delle opere, organizzazione e
coordinamento attività di cantiere, controllo tecnico-economico degli stati d'avanzamento lavori,
coordinamento della sicurezza in cantiere)
Nel campo della pianificazione territoriale, a partire dall’elaborazione di numerosi strumenti urbanistici generali
comunali in diverse regioni italiane (tra i principali si segnalano il PSC di Reggio Emilia e di Rimini), Tecnicoop ha
ampliato le competenze e l’esperienza integrando differenti nuove professionalità nei settori dell’ambiente,
dell’economia del territorio, della mobilità, dei trasporti, della partecipazione e dell’housing sociale. In tal modo, ha
potuto maturare significative esperienze professionali: numerosi Studi di Impatto Ambientale; numerosi Piani
comunali e provinciali delle attività commerciali; di specifici studi e progetti sulla viabilità e sui trasporti pubblici;
numerosi Piani Urbani del Traffico.
Le diverse competenze hanno poi consentito a Tecnicoop di affrontare le problematiche più complesse relative
alla pianificazione d’area vasta predisponendo i Piani Territoriali di Coordinamento Provinciale di Bologna,
Modena, Ravenna e Rimini. Parallelamente, anche l’area della progettazione edilizia si è nel tempo sviluppata e
strutturata, integrando le competenze dell’architetto con quelle specialistiche in campo strutturale, impiantistico,
energetico e facendo della progettazione integrata la propria strategia di approccio al mercato e premettendo a
Tecnicoop di assistere il Committente lungo tutta la filiera di un progetto complesso. Nell’attività di progettazione
edilizia va segnalata la sensibilità sedimentata nell’affrontare gli interventi su beni interessati da tutele storicoculturali e paesaggistiche.
Significative esperienze sono state inoltre condotte nel campo della cosiddetta pianificazione attuativa, laddove
la capacità di sintesi di tutte le competenze, sviluppate per più di trent’anni all’interno dello studio, si è dimostrata
essere il vero vantaggio competitivo nei confronti del “fare professionale” tradizionale. Ne sono esempio le
importanti esperienze condotte nella progettazione di numerosi piani particolareggiati, programmi integrati e
accordi di programma relativi alla riqualificazione di aree urbane, progettati per altrettanti committenti pubblici e
privati.
I lavori più significativi svolti nel recente periodo sono: progetto di scuola elementare nel comune di
Marzabotto (Bo), progetto di scuola elementare e materna nel comune di San Giovanni in Persiceto (Bo),
direzione tecnica di progetto del Centro Commerciale con Ipermercato di Arma di Taggia (Im), progetto esecutivo
e D.L. del Centro Commerciale con ipermercato nell’area dello Juventus Stadium a Torino, progetto della sede di
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Manutencoop a Zola Predosa (Bo), Piano Particolareggiato e progetto opere di urbanizzazione di insediamento
industriale Ecologicamente Attrezzato (APEA) ad Ozzano dell’ Emilia (Bo) e progetto esecutivo del nuovo
Ospedale di Porretta Terme (Bo), Mediateca a San Lazzaro di Savena (Bo), Centro Commerciale “Le Piazze” di
Castel Maggiore (Bo), Centro Commerciale di vicinato a Bologna, Cucine Centralizzate a Bologna, Calderara di
Reno (Bo), Sant’Agata Bolognese (Bo), Imola (Bo), Cesena (Fc), Baraccola (An) e Ancona. Numerosi ristoranti e
bar interaziendali in Emilia Romagna.
Studio TI ( www.studioti.com )
Studio TI Soc. Coop. è una Società di Professionisti in forma cooperativa, costituita a Rimini nel 1978 da
progettisti specializzati in campo impiantistico ma che in breve è diventata una struttura multidisciplinare
organizzata comprendo anche i settori di intervento dell’Ingegneria Civile, Infrastrutturale, Architettonica e
Strutturale. Studio TI considera da tempo fondamentale ed irrinunciabile la qualità dei servizi forniti e la
soddisfazione dei propri clienti. All'avanguardia come know how e livello tecnico raggiunto, ha deciso nel 1995 di
dotarsi di un Sistema Qualità.
La costante ricerca e l’ambizione di svolgere ai più elevati livelli professionali i propri servizi, ha prodotto una
crescita continua e costante della struttura che oggi conta più di 60 professionisti tra soci, collaboratori e
dipendenti. Studio TI e’ oggi una società di consulenza, progettazione e Direzione Lavori, costituita da
professionisti con prestigiosi Curricula Vitae, che operano in campo nazionale ed internazionale, con Imprese di
Costruzione, clienti privati ed Enti Pubblici. Le prestazioni fornite nei diversi settori di attività, coprono tutti gli
aspetti tecnici relativi alla realizzazione di un'opera: dagli studi di fattibilità tecnico economica, alla progettazione
preliminare, definitiva ed esecutiva fino alla direzione lavori ed all'assistenza al collaudo. Vengono condotte
inoltre le pratiche tecniche ed amministrative necessarie all'ottenimento di concessioni, permessi ed
autorizzazioni e fornita la consulenza economica e finanziaria in merito ai contributi e finanziamenti previsti da
direttive nazionali, comunitarie ed internazionali.
A fronte di esigenze specifiche, Studio TI è in grado di condurre studi, indagini, ricerche e piani integrati attivando
la cooperazione di tutti i settori. Tanto per citare solo alcune delle opere più importanti e recenti sulle quali lo
Studio TI è stato impegnato: Nuova Fiera di Rimini, Aeroporti di Ancona e Catania, Ospedali di Empoli e
Ravenna, Parco Divertimenti “Le Navi” di Cattolica (RN), Mercati Agroalimentari di Rimini, Verona e San
Benedetto del Tronto, Nuovo Palazzo di Giustizia di Rimini, edificio Turistico Alberghiero “Laguna Palace” di
Mestre (VENEZIA), Nuova Darsena di Rimini, Tranvie di Firenze, Padova e Verona, Trasporto Rapido Costiero
Rimini – Cattolica, Nuovo Palazzo dello Sport a Rimini, Diversi insediamenti residenziali da 200 a 700
appartamenti più servizi ed urbanizzazioni, Centro Commerciale “Le Befane” a Rimini (oltre 140 negozi) più
urbanizzazioni e Parcheggi multipiano, Nuovo Palacongressi di Rimini, Nuovo Stabilimento Perfetti Milano, Torri
delle Arti Milano; principali progettazioni in corso: riqualificazione Area Ex Ospedale del Mare Lido di Venezia,
sede Università Facoltà di Architettura (LIBIA), Torri Ever-Green Tirana (ALBANIA), Nuovo Centro Ricerche e
Sviluppo PETRONAS Santena (TO).
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