Cos`è il "Rent to buy"? Vediamolo assieme

Notaio San Donà, studio notarile dott. Valeria Terracina.
Cos'è il "Rent to buy"? Vediamolo assieme
Ultimo aggiornamento martedì 21 maggio 2013
IL "RENT TO BUY" Vediamo una risposta del mercato alla crisi. Da qualche tempo si parla di "Rent to Buy" come nuovo
strumento per agevolare la vendita di immobili, soprattutto da costruttori a privati, nel caso in cui il futuro acquirente non
abbia ancora la provvista l'acquisto, o perchè non riesce ad accedere al mutuo, o perché deve vendere un precedente
immobile.Ma di cosa si tratta in pratica?
Lo scopo del Rent to Buy non è realizzare una vendita a rate, ma predisporre un regolamento di interessi preparatorio
alla vendita.Il Rent to Buy si sostanzia in due contratti collegati:1) Un preliminare trascritto, con un termine per la stipula
del definitivo che indicativamente è di tre anni, per concedere un tempo sufficiente perché l'acquirente si procuri la
provvista, ma non troppo lungo per non trasformare il Rent to Buy in una vendita a rate di lunga durata che non
interessa al venditore.Si sottolinea che non basta un semplice preliminare registrato, ma è necessario un preliminare
notarile TRASCRITTO, perché solo la trascrizione può garantire il promissario acquirente di non perdere le somme
versate prima della stipula del definitivo.Infatti per legge il preliminare trascritto prevale su qualunque successiva
iscrizione e trascrizione pregiudizievole, e ilPromissario acquirente ha privilegio fiscale sull'immobile per il recupero delle
somme versate.Queste garanzie non esistono nel caso di preliminare solo registrato.2) un contratto di locazione
standard, di durata pari a quella prevista dalla legge (4+4per abitazioni, 6+6 per uffici e negozi), con un canone annuale
pari ad una percentuale del prezzo di vendita (es. 5% per una vendita con prezzo di 200.000 euro).È prevista una
caparra per il preliminare, mentre per il contratto di locazione il "canone" è così suddiviso: metà come vero e proprio
corrispettivo per la locazione, metà come deposito in acconto per l'acquisto, che si "converte" in penale in caso di
inadempimento del contratto di locazione.In questo modo, quando l'immobile sarà acquistato, metà dei canoni di locazione
verrà imputato a prezzo.Questo costituisce una leva finanziaria interessante, perché tra caparra ed acconto prezzo il
promissario acquirente si trova ad aver versato circa il 15% del prezzo di acquisto, oltre ad aver uno "storico" di buon
pagatore che contribuisce all'accesso al mutuo.Invece in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del
promissario acquirente, il venditore terrà la caparra e tutto il canone finora versato.Inoltre, in caso di inadempimento del
preliminare, è prevista una clausola per cui tutto il "canone" diventa tale (cioè non è più previsto che metà di esso sia
acconto prezzo).Con questi due contratti collegati si vuole trovare un sistema in cui, comunque vadano le cose,
entrambe le parti abbiano comunque un vantaggio.Naturalmente il contenuto del contratto va personalizzato ed adattato
alle esigenze del caso concreto. Il notaio di fiducia potrà senz'altro aiutarvi nella confezione del miglior regolamento di
interessi.dott. Valeria TerracinaNotaio in San Donà di Piave
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