aAll. 1-SCHEDA IMMOBILE

ALLEGATO 1
SCHEDA IMMOBILE
ALIENAZIONE
ZONA
FOGLIO
CATEGORIA
CONSISTENZA (mq)
CONSISTENZA RAGGUAGLIATA
DI STIMA (mq)
CENTRO STORICO
3
B/1-A/2-A/3-A/4-C/6
5.000 circa
3.805
Via Defendente Sacchi,31
MAPPALE 913
PIANO S1-T-1-2-ST
DESCRIZIONE DEL BENE
Edificio di tre piani fuori terra più piano interrato e piano sottotetto, allo
stato attuale, in base alle N.T.A. non in utilizzo.
ESTRATTO PLANIMETRICO
VALUTAZIONE
Il bene immobile oggetto di alienazione è un edificio posto in Comune di Pavia, in via Defendente
Sacchi n.31, in posizione centrale e fronteggiante su tre lati da sud verso nord procedendo in senso
orario, rispettivamente via Domenico da Catalogna, via Defendente Sacchi e via Goldoni, mentre il
quarto lato è in aderenza ad altro edificio ad uso residenziale.
1
L’edificio è identificato sulla mappa del Catasto fabbricati del comune di Pavia sezione Pavia Città
al foglio 3, particella 913 (vedi estratti di mappa allegati 1 e 2).
Le coerenze in un sol corpo con riferimento alla mappa catastale sono:
a nord via Carlo Goldoni
ad est la particella 157
a sud via Domenico da Catalogna
a ovest via Defendente Sacchi.
La posizione, come anzidetto, è centrale nelle immediate vicinanze delle piazze Collegio Cairoli,
Collegio Ghislieri e Leonardo da Vinci, alle spalle dell’edificio sede dell’ateneo locale. La zona è
caratterizzata nella sua quasi totalità da insediamenti costruiti da edifici d’epoca, destinati a
residenza e attività terziaria, oltre ad attività di tipo commerciali (bar e caffetterie) al piano terra,
disposte lungo la direttrice delle vie principali Defendente sacchi e Corso Carlo Alberto. Nell’area
circostante sono presenti altresì, le chiese delle parrocchie di san Francesco d’Assisi e di
Canepanova. L’intorno delle vie di collegamento, costituite da ciotolato e lastre di pietra, conduce
percorrendo brevi distanze in Corso Mazzini e corso strada Nuova. La vicinanza con le piazze
Collegio Ghislieri e Collegio Cairoli, unitamente a tutta la viabilità sudetta, offre la possibilità di
parcheggi tutti a pagamento.
L’edificio è compreso nella delimitazione del “Perimetro dell’area di impianto storico” con
destinazione urbanistica nel P.R.G. comunale in “Aree per servizi – istruzioni e uffici pubblici” (art.
24 delle N.T.A.); l’edificio rientra nel Gruppo 3 (edifici con valore storico ambientale) – vedi
allegati 3 e 4.
Il complesso ha pianta con forma ad U che racchiude all’interno un’area cortilizia a cui si accede da
Via Catalogna. La parte edificata si sviluppa su tre piani fuori terra, si distinguono due porzioni con
diverse altezze, a cui si aggiungono una piccola porzione di sottotetto ed alcune porzioni al piano
interrato.
La struttura portante è in muratura tipica dell’epoca, con muri interni ed esterni che presentano uno
spessore fino di 50 cm, con pareti intonacate e tinteggiate, solai in putrelle e tavelle, pavimentazioni
dell’epoca, copertura a tetto in coppi su orditura in legno, infissi in legno con persiane ad ante e
grate in ferro su tutte le aperture del piano terreno.
A piano terra, la porzione di edificio prospiciente l’area cortilizia è caratterizzata da ampio
porticato, pavimentato in lastre di pietra, e delimitato parte con pilastri doppi in granito e parte con
pilastri in muratura.
L’area cortilizia, caratterizzata dalla presenza di alberi d’alto fusto, è pavimentata con
autobloccanti.
Al piano terreno si hanno diversi locali in precedenza destinati ad uffici, archivio, centrale
operativa, cella, mensa, cucina, box ed autorimessa.
Al piano primo si hanno diversi locali precedentemente destinati ad uffici, oltre ad una serie di
locali destinati ad alloggi. Su tale piano si hanno alcune porzioni pavimentate in marmo o in
parquet.
Al piano secondo si hanno altri locali destinati ad alloggi con servizi igienici altre che una porzione
destinata a centrale operativa ed armeria.
Al piano terzo si ha una porzione di sottotetto destinata a ripostiglio.
Al piano interrato si hanno cinque porzioni destinate a cantine, dislocate in diverse zone rispetto
allo sviluppo planimetrico dell’immobile.
2
Si è ritenuto, a seguito di un’indagine di mercato, di attribuire un valore unitario, da porre a base
della stima, di €/mq 4.300,00.
L’unità di consistenza adottata è il metro quadrato di superficie catastale ed in particolare nella
superficie sono computati:
− I muri interni e quelli perimetrali fino ad uno spessore di 50 cm (i muri in comunione al 50%
fino ad uno spessore massimo di 25 cm);
− La superficie dei portici nella misura del 30%;
− La superficie dei sottotetti e delle cantine al 25%.
La seguente tabella evidenzia le consistenze dell’immobile:
Descrizione
Consistenza (Mq)
Coefficiente
Ragguaglio
Locali P.T.
Portico P.T.
Locali P.1°
Locali P.2°
Locali P.3°
Locali Piano Interrato
Superficie totale
1.190
170
1.360
1.070
180
356
1,00
0,30
1,00
1,00
0,25
0,25
di Consistenza Ragguagliata
di stima (Mq)
1.190
51
1.360
1.070
45
89
3.805
A questo si aggiunge la consistenza dell’area scoperta (cortile): 684 mq.
Totale ricavi= consistenza * valore unitario.
Totale ricavi = (3.805mq * 4.300€/mq)
Posti auto= 10*25.000,00
= 16.361.500,00€
= 250.000,00€
Totale
= 16.611.500,00 €
In questa stima si è adottato il criterio del “valore di trasformazione” inteso come la potenzialità del
bene in stima di essere trasformato o riqualificato in altro bene più appetibile per il mercato.
Con tale criterio si attribuisce un valore a tutti i fattori che intervengono nella produzione edilizia,
sulla base del loro costo all’attualità in condizioni ordinarie. In questo caso si adotta il sistema dei
prezzi e la tecnica vigente alla data della stima. Il costo di riproduzione porta ad un valore “a
nuovo” del bene.
Il procedimento di stima si articola sui seguenti elementi:
− Valore finale;
− Costo di costruzione medio di edifici ordinari;
− Oneri di urbanizzazione, spese tecniche di progettazione;
− Oneri finanziari;
− Utile promotore.
Il più probabile valore di mercato del compendio, in base al costo di trasformazione, sarà dato:
V = Vff – (Ctc+Ou+Of+Up)
Vff= Totale ricavi=Valore finale-Spese di commercializzazione.
Si ipotizza la costruzione di edifici al fine di realizzare immobili della tipologia residenziale.
Si considera una spesa di commercializzazione del 2% del valore finale del bene e pertanto pari a :
3
€ 16.611.500,00 * 2%= € 332.230,00
Quindi il valore finale del bene, dato dalla differenza tra il totale ricavi e le spese di
commercializzazione risulta essere:
Vff= € (16.611.500,00 – 332.230,00) = € 16.279.270,00
Si ritiene che il costo di costruzione nel caso specifico tende ad equivalere al costo di costruzione e,
pertanto, si assume un valore unitario pari ad €/mq di 1.200,00 per immobili a destinazione
residenziale.
Per cui il costo di ristrutturazione risulta pari a :
€/mq 1200* mq 3.805= 4.566.000,00
Si considerano inoltre le spese manageriali nell’ordine del 8% del costo di ristrutturazione e che
quindi ammontano a :
€ 4.566.000,00 * 8% = 365.280,00
Il totale dei costi di ristrutturazione è dato dalla somma del costo di ristrutturazione e le spese
manageriali:
Ctc = € (4.566.000,00 + 365.280,00) = € 4.931.280,00
Gli oneri di urbanizzazione per il Comune di Pavia sono:
Urbanizzazione primaria €/mc 27,10
Urbanizzazione secondaria €/mc 28,30
Pertanto si avrà:
urbanizzazione primaria €/mq 27,10*mc20.465= € 554.601,50
urbanizzazione secondaria €/mq 28,30 *mc 20.465= € 579.159,50
Per quanto riguarda gli oneri dovuti per il costo di costruzione, il Comune di pavia ha stabilito un
costo di costruzione pari ad € 381,83/mq che deve essere moltiplicato per la superficie complessiva
e poi commisurato ad una percentuale variabile dal 5% al 20%. Ritenendo di applicare una
percentuale del 10% si ottiene:
€/mq 381,83*mq3.805 * 0,10 = € 145.286,31
Quindi si avrà il totale degli oneri concessori pari alla somma degli oneri di urbanizzazione
primaria, secondaria e degli oneri dovuti per il costo di costruzione:
Ou= € (554.601,50 + 579.159,50 + 145.286,31) = € 1.279.047,31
Per quanto riguarda gli oneri finanziari (interessi passivi) sugli stati di avanzamento pari al 5%
annuo ipotizzando una durata complessiva dell’operazione di due anni (6 mesi per i procedimenti
autorizzativi e 18 mesi per durata dei lavori), si prevede un anticipo sul costo di costruzione pari al
30% con riferimento alla prassi del settore ed all’entità delle costruzioni. Il residuo 70% dei costi di
costruzione in considerazione del fatto che le opere più onerose si concentrano nella seconda fase
dei lavori, si può considerare anticipato rispetto alla consegna del prodotto di trasformazione di 6
mesi.
Gli oneri di urbanizzazione vengono considerati anticipati di 12 mesi.
Si ipotizza un rapporto di indebitamento pari all’investimento finanziario.
Il calcolo si esegue con la seguente formula:
I= Cn - Co
Dove Cn= Capitale finale
Co= Capitale iniziale
I= Coqn – Co=C* (qn – 1)
ove
q= 1+r = 1+0,05 = 1,05
4
e C = capitale
Anticipo iniziale
0,30 * € 4.931.280,00 * (1,051,50 – 1) = € 112.329,38
Stati d’avanzamento
0,70 * € 4.931.280,00 * (1,050,50 – 1) = € 85.244,84
Oneri di urbanizzazione
€ 1.279.047,31 * (1,051,00 – 1) = € 63.952,17
Il totale degli oneri finanziari è pari a :
Of = € (112.329,38 + 85.244,84 + 63.952,17) = € 261.526,39
L’utile lordo costituisce il valore del progetto di sviluppo immobiliare.
Detto utile dell’operatore Up va commisurato ad un tasso sufficientemente renumerativo del prezzo
d’acquisto degli immobili che si presuppone erogato all’avvio dell’operazione immobiliare, oltre
che dal rischio di impresa per ciascuno degli n anni di durata dell’operazione al corrispondente
tasso ufficiale annuo per impieghi di capitale considerati investimenti di normale riposo.
A nostro giudizio la percentuale del profitto ordinario in condizioni ordinarie si ritiene equo
assumere una percentuale pari al 15%.
Up= V*0,15
V= Vff - (Ctc + Ou +Of + Up)
V= 16.279.270,00 - [(4.931.280,00+1.279.047,31+261.526,39) + (V*0,15)]
V= 16.279.270,00 - [(6.471.853,70) + (V*0,15)]
V= 16.279.270,00 – 6.471.853,70 – V*0,15
V+(V*0,15) = 16.279.270,00 – 6.471.853,70
V(1+0,15) = 16.279.270,00 – 6.471.853,70
V*1,15=9.807.416,30
V= 9.807.416,30
1,15
V= € 8.528.188,09
In cifra tonda: V= 8.600.000,00
DESCRIZIONE D’USO
P.R.G.: Zona F con carattere urbanistico “aree per servizi – istruzioni e uffici pubblici”
P.T.C.: Zona di iniziativa comunale orientata
Immobile soggetto a vincolo paesaggistico-ambientale ai sensi del D.Lgs. 42/2004
E’ stato dichiarato, con decreto del Ministero per i Beni e le Attività Culturali – Direzione
Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia – in data 09/10/2012, di interesse
storico artistico ai sensi dell’art.10, comma 1 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n.42 e s.m.i., e rimane
quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto Decreto Legislativo;
5
IMMOBILE OGGETTO DI ALIENAZIONE
Effettuata in data 18/07/2011richiesta di mutamento di destinazione d’uso dall’attuale “aree per
servizi” a terziario/residenziale.
Il 23/05/2012 è stata inoltrata formale disdetta al contratto di locazione. L’edificio dovrà essere
libero da persone e cose entro il 05/07/2013.
Attualmente risultano ancora utilizzati n° 4 alloggi di servizio e la mensa del Comando Provinciale
CC. di Pavia.
La Provincia di Pavia in data 25/05/2012 ha avviato la procedura di richiesta di verifica
dell’interesse artistico, storico e archeologico o etnoantropologico ai fini dell’alienazione
dell’immobile in oggetto e di ottenimento dell’autorizzazione del Ministero per i Beni e le Attività
Culturali e Paesaggistici all’alienzione in cui saranno indicate prescrizioni e condizioni che saranno
richiamate nel contratto di compravendita. Il vincolo di cui sopra comporta la facoltà da parte del
Ministero o della regione o di altri enti pubblici territoriali interessati di acquistare in via di
prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell’atto di
alienazione (art.60 D.Lgs. 42/2004).
Sussiste inoltre diritto di prelazione a favore dei precedenti conduttori: ARMA DEI
CARABINIERI.
La vendita dell’immobile è in ogni caso subordinata all’ottenimento dell’autorizzazione del
Ministero all’alienazione.
6