Perizie allegate all`atto di vendita

Perizie allegate all’atto di vendita
L’Agenzia tollera l’omissione se le differenze di valore sono basse
Martedì 30 giugno scade il termine per redigere la perizia di stima dei terreni edificabili (o agricoli se si
presume di cederli entro cinque anni dalla data di acquisto) e delle partecipazioni, escluse quelle in società
quotate.
È una facoltà — che può essere considerata vantaggiosa — concessa alle persone fisiche, alle società
semplici e agli enti non commerciali per rideterminare il costo fiscale dei beni che in caso di cessione
possono generare plusvalenza ai sensi dell’articolo 67 del Dpr 917/1986. Possono essere interessati alla
perizia di stima anche i soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.
Per la verità, si tratta della dodicesima riapertura dei termini di una disposizione introdotta per la prima
volta con la legge 448/2001; questa volta però l’imposta sostitutiva è raddoppiata.
La perizia deve avere come riferimento il possesso dei beni ed il loro valore alla data del 1°gennaio 2015.
Entro la nuova scadenza devono essere effettuati due adempimenti:
innanzitutto l’asseverazione della perizia in Tribunale, presso un notaio o un giudice di pace, a cura di un
professionista abilitato (possono essere un commercialista o un revisore contabile per le partecipazioni;
oppure un ingegnere, un architetto, un geometra, un agronomo, un perito agrario, un agrotecnico e un
perito edile, per i terreni);
inoltre, il versamento dell’intera imposta sostitutiva oppure di una quota (un terzo o la metà). In caso di
versamento rateale le altre due o una rata devono essere versate entro il 30 giugno degli anni successivi
maggiorate del 3% annuo a titolo di interessi. I codici tributo sono i seguenti: “8055” per la rivalutazione
delle partecipazioni; “8056” per la rivalutazione dei terreni.
La misura della imposta sostitutiva, raddoppiata in confronto al passato, è dell’8% per i terreni e per le
partecipazioni qualificate (più del 20% nelle società di capitali o del 25% in quelle di persone), ovvero del
4% per le partecipazioni non qualificate.
Qualora il contribuente possieda una partecipazione qualificata (ad esempio del 70%) ed intenda effettuare
una rivalutazione parziale (per esempio, del 20%), deve comunque versare l’imposta sostitutiva dell’8%
(circolare dell’agenzia delle Entrate 9/E/2002, punto 2.1).
Questa rivalutazione non deve essere riportata nella dichiarazione dei redditi Unico 2015, ma in quella
dell’anno prossimo.
Qualora i medesimi beni siano stati oggetto di precedenti rivalutazioni è possibile scomputare l’imposta
sostitutiva già versata ricordando che l’eventuale eccedenza non è rimborsabile. Tale circostanza si può
presentare per i terreni edificabili che hanno perduto valore ed ora vengono posti in vendita ad un prezzo
inferiore di quello di perizia.
Tenuto conto che la legge 190/2014 ha previsto il raddoppio dell’imposta sostitutiva (dal 4 all’8%), anche se
il terreno viene svalutato occorre comunque versare una imposta a conguaglio a meno che il valore si sia
ridotto di oltre la metà. Conviene sempre la perizia in presenza di terreni edificabili in odore di vendita in
quanto in questo caso la cessione realizza sempre plusvalenza.
L’agenzia delle Entrate, con la circolare 1/E/2013, ha chiarito che è possibile rivalutare anche i diritti
edificatori o diritti cubatura essendo i medesimi generatori di plusvalenza.
Per le partecipazioni la perizia è opportuna in previsione della cessione delle quote anche di società
semplice o di associazioni professionali ad esse equiparate. La perizia,invece, è inefficace in presenza di
recesso tipico dalla società.
Relativamente alle partecipazioni, la perizia può essere redatta anche successivamente alla vendita,
mentre per i terreni deve essere precedente.
L’agenzia delle Entrate è intervenuta con la risoluzione 53/E/2015 ricordando che la perizia di rivalutazione
dei terreni deve essere riportata nell’atto di compravendita, ma può essere tollerata l’omessa indicazione
se la differenza tra il valore di perizia ed il prezzo di vendita sia poco significativa.
La giurisprudenza (si vedano, a questo riguardo, i pronunciamenti della Commissione tributaria regionale
della Lombardia 169/44/11 e 141/45/12) esclude che l’omessa indicazione della perizia nel rogito di vendita
comprometta la rivalutazione, tuttavia si ricorda che il valore di perizia deve essere assunto come valore
minimo ai fini dell’imposta registro.