C-23 – 18.06.13 – Rivalutazione terreni

A tutti i clienti
Circolare
N. 23/2013
Bolzano, 18 giugno 2013
Oggetto: Rivalutazione di terreni e di partecipazioni - Scadenza del 1° luglio 2013
La Finanziaria 2013, legge n. 228 del 24 dicembre 2012, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29
dicembre 2012, prevede la facoltà di rivalutare partecipazioni e terreni non detenuti in regime
di impresa dietro versamento di un’imposta sostitutiva. Si tratta dell’ennesima proroga di una
norma già conosciuta da parecchi anni. Le partecipazioni e i terreni devono essere posseduti
alla data del 1° gennaio 2013. Per avvalersi di tale facoltà deve essere redatta una perizia di
stima giurata presso il Tribunale entro il 30 giugno 2013 (cadendo il termine di domenica
viene rinviato al 1° luglio 2013). Entro lo stesso termine dovrà essere versata anche l’imposta
sostitutiva, o la prima rata se si opta per la rateizzazione. In sostanza si tratta di una riedizione
della norma agevolativa già conosciuta, con alcune interessanti novità.
Ambito attuativo soggettivo:
Possono fruire della detrazione le persone fisiche, le società semplici, le associazioni tra
professionisti e gli enti non commerciali, premesso che le partecipazioni o i terreni non siano
detenuti in regime di impresa.
Determinazione dell’imposta sostitutiva:
Come in passato l’imposta sostitutiva ammonta a:
- il 2% del valore risultante dalla perizia per le partecipazioni non qualificate (partecipazione
in società di persone non superiore a 25% e in società di capitale non superiore al 20%) e
- il 4% del valore risultante dalla perizia per partecipazioni qualificate e terreni edificabili o
agricoli.
La base imponibile dell’imposta sostitutiva è il valore di mercato al 1° gennaio 2013 della
partecipazione o del terreno, desumibile dalla perizia giurata redatta entro il 1° luglio 2013.
Anche l’imposta sostitutiva deve essere versata entro il 1° luglio 2013. In alternativa il
versamento può essere suddiviso in tre rate uguali da versare rispettivamente
- entro il 1° luglio 2013,
- entro il 30 giugno 2014 e
- entro il 30 giugno 2015,
in aggiunta degli interessi semplici da calcolare su base annuale al 3%. L’imposta sostitutiva
deve essere versata tramite modello F24 usando i seguenti codici tributo:
„8055“ per la rivalutazione di partecipazioni e
„8056“ per la rivalutazione di terreni.
L’anno di riferimento da indicare è il 2013.
Istruzioni specifiche:
L’Agenzia delle Entrate in merito ha reso noto negli ultimi mesi delle indicazioni in parte
differenti dalle precedenti:
- Con la circolare n. 12/E del 3 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che si può
procedere ad una rivalutazione anche se è già stata fatta una rivalutazione in precedenza. Si
distinguono due casistiche differenti:
- se la nuova rivalutazione è più alta della precedente, l’imposta sostitutiva effettivamente
pagata può essere detratta da quella calcolata per la nuova rivalutazione; sì dovrà quindi
versare soltanto l’imposta sostitutiva sulla differenza;
- se la nuova rivalutazione è più bassa della precedente (p.es. terreno edificabile con valore al
1° luglio 2011 di 100 e valore al 1° gennaio 2013 di 90) l’imposta sostitutiva pagata in
passato va scomputata e la differenza in eccesso però non può essere richiesta a rimborso ed è
quindi da considerare “persa”. Alternativamente si versa l’intera imposta e si chiede a
rimborso quella versata a suo tempo.
Sotto quest’ottica una rivalutazione sarebbe vantaggiosa anche quando, per esempio per
effetto della crisi, sì è verificata una netta perdita di valore rispetto alla rivalutazione
precedente. L’importo chiesto a rimborso, come effetto della rivalutazione al 1° gennaio
2013, non può superare quello già versato. Rate ancora da versare non dovranno più essere
versate.
La circolare evidenzia che la rivalutazione in questione deve essere dichiarata nella
dichiarazione dei redditi per il 2013 (UNICO 2014); in questo contesto vi ricordiamo che
eventuali rivalutazioni dell’anno scorso dovranno essere inserite nel UNICO 2013.
L’omissione della dichiarazione non rende di per sé nulla la rivalutazione, potrebbe però
generare una sanzione amministrativa. Decisivi sono il versamento dell’imposta sostitutiva e
la redazione della perizia.
Con la circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accade
se le partecipazioni o i terreni rivalutati vengono ceduti ad un prezzo inferiore alla
rivalutazione:
- Le minusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni rivalutate non hanno alcuna
rilevanza fiscale.
- Se si vende un terreno al disotto del valore risultante dalla perizia di stima giurata, si deve
indicare nell’atto di compravendita il valore della perizia di stima, anche se il prezzo pattuito
è minore, a pena della perdita totale delle agevolazioni derivanti dalla rivalutazione relative
all’imposta sui redditi. In questa ipotesi le imposte di registro, catastale e ipotecaria saranno
calcolate sul valore della perizia di stima. Se non sì indica nell’atto di compravendita il valore
derivante dalla perizia di stima, la rivalutazione non produce alcun effetto per l’imposta sui
redditi e anche nella determinazione delle plusvalenze non se né terra conto. Proprio per tale
motivo l’Agenzia delle Entrate consiglia di redigere una nuova perizia con un valore minore.
- Nella stessa circolare n. 1/E si afferma inoltre, che i diritti edificatori (la cessione di
cubatura) sono rivalutabili separatamente dal terreno. Questa estensione della fattispecie è di
notevole importanza, considerando che con l’art. 5 del D.L. 70/2011 la compravendita di
diritti edificatori è considerata fattispecie di reddito a parte sotto la categoria dei redditi
diversi delimitati dall’art. 67 TUIR. Se sì intende vendere in un imminente futuro diritti
edificatori, sarebbe opportuno considerare la facoltà della rivalutazione. Per godere della
suddetta estensione bisogna rivalutare tramite perizia giurata il diritto edificatorio (ius
aedificandi) separatamente dal terreno e versare l’imposta sostitutiva pari al 4% entro il 1°
luglio 2013.
- Riguardo ai terreni edificabili bisogna considerare un’altra peculiarità: Con circolare n.
15/2002 e successivamente con circolare 47/2011 l’Agenzia delle Entrate diversamente che
per le partecipazioni, ha sempre richiesto per i terreni le redazione della perizia prima della
compravendita. Ciò è stato di recente contrastato dalla Corte di Cassazione con la sentenza
n. 11062/13, depositata il 9 maggio 2013: di conseguenza sarebbe possibile la redazione di
una perizia di stima entro il 1° luglio 2013 anche per un terreno che è stato venduto nel mese
di marzo 2013.
Segnalazione: se sì intende vendere un terreno o una partecipazione a breve termine con
un utile fiscale considerevole sarebbe opportuno avvalersi della facoltà della
rivalutazione.
Restiamo naturalmente a Sua disposizione per qualsiasi informazione.
Cordiali saluti,
Dott. Josef Vieider