atto di citazione da

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.
ltFERloR|0ì1.
REPUBBLICAITALIANA
IN NOMEDEL POPOLOITALIANO
IL TRIBUNALEDI NOVARA
S€zionecivile
,
In composizione
monocraticaai sensidell'art.50ter c.p.c.
in personadel Giudice Dr.ssaRossana Riccio
Ha pronunciatola seguente
SENTENZA
atto di citazioneda
n 1455/07t.g.
FATTOE DrR2Era__
qon atto di citazione, ritualmente notificatoi
..-
evocava in gìudizio
)onendo:
re gli proponevaun
i
immobilesito nel medesimocomunedi cui l'attoreprendevadirettavisione;
gli assìcurava
che I'immobilede quo era "pulito ed a
dell'agenzia
2) che personale
posto sotto ogni profilo" avendoI'agenziaeffettuato tutte le visure del caso;
a l l ' a g e n z i ai m m o b i l i a r ei
di acquisto
3) che cosìrassicuratol'attoreavevasottoscrittopropostairrevocabile
per €88.000,00,propostaaccettatail 28 luglio2006 da_--------=-'
dell'immobile
dell'immobile;
r proprietario
4) che I'attore versava€15.000,00a titolo di caparra confirmatoriamediante
€ 500,00all'agenzia
a titolo
rilascÌodi tre assegnibancarimentrecorrispondeva
l
di accontosullaprovvigione;
5) che, concordatoal 30 ottobre 2006 il termine per Ia stipula del contratto
definitivo di compravenditae per I'esecuzioneda parte del promittente
impianti,all'inizio
ed adeguamento
venditoredi taluneoperedi ristrutturazione
di sett€mbreìl commissarioacquirenteapprendevadalla stessaagenzìache
rn intendevapiù vendereI'immobilee che lo stessosi era
resoirreperibile;
6) che in tale fragqeDl^jattoJe qpllrendeva anche che I'immobile era cointestato
l che era gravato da pignoramentidi diversi
creditorie sottopostoa proceduraesecutìva;
7) che essendostati vanÌ i tentativi per reperire il promittentevenditore e
recuperarela caparra versata, il contratto preliminaredoveva considerarsi
a l l a m o g l i ed i
in capo
una concorrenteresponsabilìtà
risolto, mentre apparivaconfigurabile
all'agenziaìmmobiliareper la condottanegligentedalla medesimatenuta nel
proporreìa vendìtadi un immobìlesenzaeffettuarele opportuneverifiche.
dei danni patiti quantificati
la convenutaal risarcìmento
Chiedevaquindicondannarsi
in €30.000o in quell'altrasommaeventualmgÉeaccertatain corsodi causa'
ìica contestavagli
costituitasiin giudìzio
Regolarmente
assuntiattorei rilevandoche alcun obbligograva sul mediatoredi effettuarevisure
laddoveciò non sia oggettodi specificoincaricoe richiestada
catastalied iDotecarie
r.g.
n.1455/07
Negavainoltredi aver fornito alcuna garanziaal riguardoal
parte deìl'acquirente.
promissario
acquirente.
promittentevenditore,
Quanto alla comproprietàdel bene in capo al coniugedel
rilevava la convenuta che di pef sé tale cointestazìonenon avrebbe reso
assolutamenteinefficacenei confronti delìa comunìoneil contratto preliminare
sottoscrittosoloda uno dei coniugialla lucedelladisciplinadettatadall'art184 c'c'
Rilevava,inoltre,come privodi confortoprobatoriofossela pretesa irreperibilitàdei
di stipularerogito notarile.EccessivainoltTe
promittentevenditoree I'impossìbilità
del danno.
appariva la quantìficazione
In ogni caso chiedeva di estendere il contraddittorio nei confronti
r.. impTesaassìcuratriceper R.C. dell'agenzìaimmobìllare,per
esseredallastessagarantitoe manlevatoda oqnr pretesaavveTsaTla.
/-si costìtuiva
alla teza chiamata,
Estesoil contraddittorlo
in giudlzio aderendo atle difese ed argomentazionidel proprio assicúràto in ordine
all'assenza di obblighi in capo al mediatore di etfettuare visure immobiliarÌ e al
mancato svolgimentoda parte delì'attoredi qualsiasiidonea iniziativanei confronti di
garanziaera operante uno
Quanto atla rapporto assicurativorilevavache per la
pari ad 1/10 per ogni sinistro.
scopertoa caricodell'assicurato
formaledell'attore
Ammessele proveper interpelloe testi ed assuntoI'interrogatorio
immobiliare,a seguitodel mutamentodella
dell'agenzia
e del legalerappresentante
personafisica del giudiceistruttore,era revocatala precedenteordinanzamissiva
e vertendo
delleprovetestimonialistanteil caratteregenericodellaloro formulazione
irrilevantiai finì delladecisione.Era altresi
su circostanze
comunquele capitolazioni
rigettataI'istanzaex art, 210 c.p.c.perchéaventecarattereesplorativo'
assegnatain decisìone.
la causaera quindidefinitivamente
sulle trascritteconclusionl
immobiliareche ha
avanzataall'attorenei confrontidell'agenzia
La pretesarisarcitoria
del preliminaredì venditaper cui
svoltoil ruolodi mediatorerispettoalla conclusione
fondatasul principioespressodall'art 1759 c c in
è causaappare,evÌdentemente,
quelle
forza del quale grava sul medìatoreI'obbligodì comunìcarealle parti tutte
e sicurezzadell'affareproposto,
a lui note che, influendosullavalutazione
circostanze
potrebberoindurreie parti a negareil proprioconsensoalla stipuladel contrattoo a
concluderlocon diveTsecondizioni.
'L.1455107
t.e.
t ea g g i o r er i l i e v oa l l a l u c e d e ì l aL ' 3 9 , / 1 9 8 c9 h e
O b b l i g oc h e a s s u m ei n d u b b i a m e n m
subordinaI'eserciziodell'attivltàdj mediazìoneal possessodi specificirequisiti di
capacitàprofessionale
scaturentedall'art"1759cc ìmponeal mediatore
Peraltroì'obbligodì informazione
a lui note, ma anchequellecircostanzela cui
non solo di comunicarele circostanze
tenutocontodell'ambitoterritorialein cui operail mediatore,del settore
conoscenza,
cui ìneriscela sua attività, appaianoacquisibilida parte di un medìatoredi media
con l'usodel ordìnariadiligenza.Ciò detto, tuttavia, aderendo
capacitàprofessionale
dellasupremacorte si rìtieneche non rientrinellacomuneordinaria
all'insegnamento
diligenza cui il mediatore deve attenersi "lo svolgimento in difetto dí particolari
incaricodispecificheindagÌniditipotecnico'giuridico('.'inCasodíintermediazionein
compravenditaimmobiliarenon può ritenersicompresonellaprestazìoneprofessionale
del mediatore I'obbligodi accertare,previo esame dei registri immobiliari, la libertà
dell'immobite oggetto detla trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli)"
(cft.Cass.479|/1999)
In defìnitivanon grava sul mediatoreI'obbligodi effettuarevisure catastali ed
ipotecariese cìò non è oggetto di speclficoincarico (cfr'CassB22106) e salvo
informazioniinverìtiere,nonche
comunqueil dÌvieto di fornire consapevolmente
di cui non abbiacontrollatola correttezza(cfr'cass'16009/03)'
informazioni
Nel caso di specie, contrariamentea ouanto-d@4{o dall'attore nella propria
a negato di aver fornÌto
Ia convenuta
comparsa conclusionale,
precisando
che "non è
dì pesisull'immobile
e garanziecircaI'inesistenza
informazioni
di mia competenza dare certe informazioni" essendo ciò di comPetelza--d4-Dp!9!9'
Tutto ciò fu scritto nellapropostadi acquisto A nostra domandail
che I'immobile era privo di pesi onerí e firmò la proposta di acquisto" (cap 2
interpello), mentre ha solo confermato"che la proposta venne firmata dal SIELI alla
Essidiscusserodirettamentedel prezzo"(cap'3interpello) senza
circa
con ciò confermareo riconosceredi aver prestato personaleTassicuTazione
di pesied onerisul benepromessoin vendita'
inesìstenza
I'accertata
che I'assenzadi
mentrenellapropostadi acquistorisultaspecificato
Ed effettivamente
direttamentefornitadal venditore'
informazione
costituisce
pesied onerÌsull'immobile
per dimostrareche
nessunaidoneaprovarisultafornitané è stata offertadall'attore
dell'agenzia
gli sìa stata rilasciatadalla rappresentante
tale inveritierainformazione
immobiliare.
,
t.g.
n.1455/07
immobiliare
La circostanzache I'immobitefosseubicatoa pocadistanzadall'agenzia
per sostenereche la convenutaavrebbe
non appare,infatti, di per sé slgnÌficativa
non
e trascrizionipregiudizievoli
delleiscrizioni
potutoe dovutoavereconsapevolezza
avendo I'attore neppure allegato e provato che la vendita ln sede esecutiva
de quo fossegià stata dìgpostao tentatae vi fosseroavvisipubblic;tari
dell'immobile
promessoin vendìtao vi
nei pressidellostabileìn cui trovavaubìcato l'appartamento
fosseroawisì su rivistee siti specializzati.
E ciò senza contare che nella copìa della perìzia redatta circa un anno prìma
nell'ambitodella proceduraesecutiva,prodottadall'attore, non è contenutoalcun
ne vi sono
riferìmentoai soggettiintestataridegli immobilisoggettiall'esecuzione
elementi per stabilire le sorti dello stesso immobile all'epocadella stipula del
preliminare.
.-
dell'immobilefosse anche la moglie di
che comproprietaria
Ouallo alla circostanza
ibaditoquanto espostocirca i limiti alle verifichepressoiregistri
si rilevache se di per sé la conclusione
immobiliare,
all'agenzia
immobiliaririchiedìbili
non escludela possìbilitàche
del preliminaread opera dì un solo comproprietario
in tal caso I'ipotesidi
intervengail contrattodefinitivoessendoancheconfigurabile
promessadel fatto del terzo o potendotale conclusioneessere successivamente
(ove non vi fossegià precedentemandatoo procura
ratificatadall'altrocoìntestatario
promittente),si rileva che in caso di benì immobili
in favore del comproprietario
rìentrantinellacomunionelegaletra i coniugi,l'4rt.184c.c. prevedache nei rapporti
con i terzi ciascunconiuge può disporredell'interobene comune costituendoil
consensodeìl'altroconiugenegoziounilateraleautorizzativoche rimuove un limite
sul benee la cui mancanzasi risolvein un vizio del
all'esercìzio
del poteredispositivo
negozioda far valere,però,lq]! folrnge terminidi cui allo stessoarticolo1B4c.c.
ì avesseconfermatoche I'iniziativadi
Nelcasodi specieove anche
al marito, tale
porre in vendìta ìl bene comunefosse ascrivibileesclusivamente
della predetta
circostanzanon avrebbecostituitodi per sé provadellaindisponibilità
opposizione
ad accettaresimilevenditao dellasua manifestata
è dìversoda
invocatoìn capoall'agenzia
Se è vero, infine,cheil titolo di responsabilità
quello che potrebbe legittimare I'attore ad agire nei confronti del promittente
venditore,si osservache i dannìlamentatisi riferiscanopur semprealìaperditadella
del doppiodellacaparra)corrispostaa
gq!arl9 ( o meglioal mancatoconseguimento
e che l'attore non avrebbe avuto la possibilità di ottenere in
restituzioneda questi.
r.g.
n.1455/07
Tuttavia in ordine all'attualitàed esistenzadel danno e del pregiudizioeconomico
subito neppurerisulta provatoI'avviodi iniziative,anche dì ordine giudizìario,nei
degli obblighi
confrontìdel promittentevenditoreal fine di conseguireì'adempimento
del contrattoed in
assunticon la stipuladel preliminareo in alternativala risoluzione
del danno.
ogni casoil risarcimento
Nessunaprovaadeguataè statafornitacircaitentativi operatidall'attoreper ottenere
una somma corrispondente
la restituzionedi quanto corrisposto(più eventualmente
la produzione
alla caparraversata). A tale propositoapparecertamenteinsuffìciente
r sollecitarel'adempimento
di una copiadellaletteraindirizzataa'
senzaneppureche risulti documentatoI'invioe la ricezronedi tale lettera.Neppure
risultano prodotti documenti o offerte prove diverse per dimostrare l'effettiva
di I
irrintracciabilità
, per documentareI'awio di giudizi per la
richiestadei danni.
risoluzione
del contrattocon corrseguente
Da quanto precede,non risultandoviolatoalcunobbligodì diligenzainformativada
parte della societàconvenuta,nè rìsultandoprovato I'attualitàdell'asseritodanno
Datito e la sua diretta ed immediata riferibilitàalla condottadella convenuta,la
pretesarisarcitoria
dell'attoredeveessererigettata.
Il rigettodelledomandeattoreeesimeda ogni valutazionein ordinealla domandadi
di una franchigia.
manlevaed all'esistenza
e si liquidano a carico
Ai sensi dell'art.91c.p,c. le speseseguonola soccombenza
dell'attoreed in favore sia della convenuta,con liquidazìonein via equitativanon
avendo rinvenutola sua nota spese. che della terza chiamatacome indicato in
dispositìvo,
p.q'm'
pronunzìando,
definitivamente
monocratica,
Il Tribunaledi Novara,in composizione
disattesa,
ogni diversaistanza,difesa,deduzione
intondate;
Rigettale domandeformulatedall'al---ché
Condannal'attorea rifonderela convenutae la terza cnf;matadellespesedi causa,
spese liquidaterispettivamentein favore della convenutain €2.500,00, in via
equitativaper onorarie diritti ed in favoredellaterza chiamatain €2.307,08,di cui
oltre spesegenerali,cpa ed
€2.300,00per onorarie dirìtti,ed €7,08 per anticipazioni,
Iva dì legge
N o v a r a2 7 . 8 . 2 0 1 0
Il Giudice
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