Modifiche alle Disposizioni di Vigilanza per le banche e per gli

In questo numero
Modifiche alle Disposizioni di
Vigilanza per le banche e per gli
intermediari finanziari
Compravendite residenziali ancora
in positivo (+22,9%) mentre
continuano a scendere i prezzi
delle abitazioni (-1,9%), ma sul
nuovo si registra il primo segno
positivo degli ultimi due anni
(+0,5%)
Fallimenti in continuo calo: -4,4%
nel III trimestre 2016. Performance
positiva anche per l’edilizia (-2,6%)
Riforma Madia: decreti attuativi
riguardanti le attività edilizie
Modifiche alle Disposizioni di Vigilanza per le
banche e per gli intermediari finanziari
A fine settembre 2016 la Banca d’Italia ha
emanato la versione 17 delle Disposizioni
di Vigilanza per le banche e per gli
intermediari finanziari (rispettivamente la
Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013 e la
Circolare n. 288 del 3 aprile 2015).
Le modifiche al documento, elaborate a
seguito di una consultazione pubblica
conclusasi lo scorso 5 settembre, sono volte
a dare attuazione a due articoli del Testo
Unico Bancario (TUB) introdotti per
recepire in Italia la Mortgage Credit
Directive (2014/17/EU) attraverso la
Direttiva Mutui (decreto legislativo del 21
aprile 2016 n. 72). Tali modifiche sono inserite all’interno della Parte I – Titolo IV – Capitolo 3 –
Allegato A.
I temi trattati riguardano la valutazione del merito di credito (2.1) e affrontano in dettaglio la
valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni (2.2), i requisiti di professionalità e
indipendenza dei periti (2.2.1), le attività di valutazione degli immobili (2.2.3) e il loro affidamento
a periti esterni (2.2.2).
Grazie a queste disposizioni, le attività legate alla valutazione dei collateral immobiliari
acquisiscono definitivamente una dignità strettamente legata alla gestione, alla supervisione
strategica e alla mitigazione del rischio. Inoltre viene nuovamente enfatizzata l’importanza della
compliance a standard di valutazione internazionali (EVS, IVS, RICS) e nazionali (Linee Guida di
Valutazione Immobiliare ABI Ed. 2015).
Gli standard interni sono peraltro ammessi purché i principi, i criteri e le metodologie di valutazione in
essi contenuti siano coerenti con quelli degli standard internazionali. In tal caso, si rende comunque
necessario esplicitare le ragioni di natura tecnica e prudenziale per le quali sono stati adottati principi,
criteri e metodologie di valutazione differenti rispetto a quelli contenuti negli standard internazionali e
nazionali.
L’attenzione e il rigore verso policy e processi da applicare alla valutazione degli immobili sono
approfonditi anche nelle Guidelines della BCE, con riferimento ai crediti immobiliari in sofferenza
(attualmente in consultazione).
Fra gli aspetti interessanti da evidenziare, in particolare, vi è l’eliminazione del passaggio in cui si
asseriva che le valutazioni dovessero essere effettuate tenendo conto della Banca Dati
Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate dalla versione che era stata
posta in consultazione pubblica.
Considerando, infatti, l’importanza riconosciuta al processo legato alle valutazioni con i risvolti che
esse hanno sulla risk mitigation, si è ritenuto che affidarsi unicamente allo strumento della Banca Dati
OMI non fosse sufficientemente cautelativo.
In conclusione, il rigore e il controllo dei processi che emergono dalle disposizioni di Banca d’Italia
sono fra i principali aspetti che guidano da sempre l’attività di CRIF RES e che con queste nuove
indicazioni regolamentari non solo non ci trovano impreparati, ma anzi ci spingono a continuare nel
percorso già da tempo intrapreso.
Compravendite residenziali ancora in positivo (+22,9%) mentre
continuano a scendere i prezzi delle abitazioni (-1,9%), ma sul nuovo
si registra il primo segno positivo degli ultimi due anni (+0,5%)
Si riduce inoltre il bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il
mutuo a valle di trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il
trasferimento del proprio mutuo.
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
Con riferimento invece agli andamenti dei prezzi per i nuovi mutui
proposti dalle banche, nel terzo trimestre 2016 la media trimestrale dei
migliori spread continua a registrare un andamento favorevole di
costante contrazione attraverso l’anno 2016, passando per i tassi
variabili dall’1,2% del secondo trimestre all’1,1% del terzo trimestre
e, per i tassi fissi, dall’1,1% del secondo trimestre allo 0,9% del terzo
trimestre.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
III TRIM
2015
IV TRIM
2015
I TRIM
2016
II TRIM
2016
Compravendite
Residenziali
10,8%
9,4%
20,6%
22,9%
Contratti Mutuo
Ipotecario
Erogati
103,6%
103,6%
66,4%
28,9%
Importo Medio
Mutuo Erogato (€)
111.762
112.488
111.121
112.353
-1,9%
-3,2%
-3,6%
-4,2%
Prezzo/Mq
Immobile
III TRIM
2016
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il
prezzo/mq mostra ancora valori negativi con un -1,9% nel terzo
trimestre 2016 rispetto all’anno precedente e con una superficie media
compravenduta in leggera crescita e che si attesta a 102 mq.
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
-1,9%
‐1,0%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
104
‐1,5%
‐1,9%
‐1,9%
‐1,9%
‐2,0%
102
‐2,5%
‐2,5%
100
‐3,5%
‐4,0%
‐3,6%
‐3,6%
II TRIM 2014
80,0%
66,4%
60,0%
111.953
II TRIM 2014
0,0%
‐1,0%
I TRIM 2015 II TRIM 2015
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
III TRIM
2015
Superficie Immobile
0,5%
‐0,40%
‐1,2%
‐1,3%
‐1,6%
‐1,6%
‐1,5%
‐2,3%
‐2,1%
‐3,4%
‐3,9%
‐4,0%
‐3,80%
‐4,0%
‐3,9%
‐5,0%
‐5,7%
‐5,9%
‐7,0%
III TRIM 2014 IV TRIM 2014 I TRIM 2015 II TRIM 2015 III TRIM 2015 IV TRIM 2015 I TRIM 2016 II TRIM 2016 III TRIM 2016
113.000
Nuovo
Usato
112.500
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Il valore medio degli immobili forniti in garanzia tocca i 172.000
Euro nel terzo trimestre 2016, in leggera crescita rispetto al trimestre
precedente, ma siamo ancora ben lontani dai valori del 2010 (oltre
200.000 Euro).
110.000
109.500
IV TRIM
2014
‐0,8%
‐1,0%
‐2,0%
110.500
28,9%
20,2%
III TRIM
2014
III TRIM
2016
111.000
111.121
0,1%
I TRIM 2016 II TRIM 2016
111.500
111.762
29,6%
14,6%
20,0%
IV TRIM
2015
1,0%
112.000
112.230
111.425
40,0%
0,0%
112.353
III TRIM
2015
(esclusi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare)
113.500
112.488
73,0%
I TRIM 2015 II TRIM 2015
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
‐6,0%
112.863
97
IV TRIM
2014
In particolare, nel terzo trimestre 2016 si registra una contrazione
significativa del prezzo/mq per gli immobili usati pari al -4,0%, mentre
il prezzo/mq dei nuovi immobili segna un +0,5%, primo timido segno
positivo dopo 2 anni di variazioni negative ininterrotte.
114.000
100,0%
98
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
103,60%
III TRIM
2014
Prezzo/Mq
‐3,0%
103,60%
‐4,2%
‐4,7%
‐5,0%
Anche i contratti di mutuo ipotecari erogati a persone fisiche
continuano a far registrare un trend crescente: il secondo trimestre
2016 riporta infatti un incremento del +28,9% rispetto all’anno
precedente.
Per quanto riguarda l’andamento del numero di interrogazioni relative a
richieste di mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane i primi 9
mesi del 2016 confermano il consolidamento, in atto ormai da tre anni,
facendo registrare un positivo +11,6% rispetto al corrispondente periodo
dello scorso anno. In particolare, il mese di settembre 2016 ha visto un
incremento del +6,0% rispetto allo stesso mese del 2015.
113.524
99
‐4,0%
‐4,5%
L’andamento delle compravendite ha mostrato un segno ampiamente
positivo nel secondo trimestre 2016 su tutto il territorio nazionale: al
Nord con 76.686 unità compravendute si registra una crescita del
+24,9%, al Centro (29.767 unità) il rialzo delle compravendite di
abitazioni si attesta intorno al +20,7%, mentre al Sud (36.792 unità) si
rileva una crescita pari al +20,8%.
120,0%
101
‐3,2%
‐3,0%
Nel secondo trimestre 2016 le compravendite residenziali hanno
confermato un trend di crescita significativo andando a registrare un
+22,9% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, per un totale
di 143.245 unità compravendute, rispetto alle 116.523 del
corrispondente trimestre 2015.
103
IV TRIM
2015
I TRIM 2016 II TRIM 2016
Importo Medio Mutuo Erogato
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Nel secondo trimestre del 2016 l’importo medio dei mutui erogati è
stato pari a 112.353 Euro, in leggero aumento rispetto ai 111.121 Euro
del primo trimestre 2016.
2
La dinamica negativa delle quotazioni interessa tutte le aree italiane
anche se con intensità differente: i dati del terzo trimestre 2016 mostrano
una contrazione maggiore nel Centro del Paese con un
-6,1% rispetto al 2015.
Al Nord-Ovest la contrazione dei prezzi/mq è stata più contenuta
segnando un -2,3%, al Nord-Est si è registrato un -3,1%, mentre nel
Sud e nelle Isole si è verificato il decremento più lieve pari al -0,4%.
Osservando invece l’andamento del prezzo/mq rispetto al trimestre
precedente emerge una diminuzione sull’area del Nord-Est con un
-1,5%, mentre ha avuto segno positivo la variazione del prezzo/mq del
Sud e Isole con un +1,0%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali
III TRIM 2016 /
III TRIM 2015
III TRIM 2016 /
II TRIM 2016
Centro
-6,1%
0,0%
Nord-Est
-3,1%
-1,5%
Nord-Ovest
-2,3%
-0,2%
Sud e Isole
-0,4%
1,0%
Totale Italia
-1,9%
0,2%
Aree Nielsen
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Fallimenti in continuo calo: -4,4% nel III trimestre 2016. Performance
positiva anche per l’edilizia (-2,6%)
(460) e le Marche (312).
Si conferma nel III trimestre dell’anno in corso l’inversione di tendenza
nel numero di fallimenti delle imprese italiane. Complessivamente, nel
periodo luglio-settembre 2016 le imprese che hanno portato i libri in
tribunale sono state 2.704, registrando un calo del -4,4% rispetto allo
scorso anno e del -7,8% rispetto al 2014.
Da inizio anno sono invece 10.047 le imprese fallite, con una media di
52 chiusure al giorno. Tuttavia, dal confronto dello scenario attuale con
quello del 2009 emerge come i fallimenti siano cresciuti del +58,9%, un
chiaro segnale che siamo ancora lontani dai livelli pre-crisi.
I settori merceologici: male commercio, bene i servizi
Continua la crisi del commercio al dettaglio, con 3.041 fallimenti nel
2016, anche se rispetto al 2015 c’è stato un calo del -6,9%. I servizi
sono invece il comparto con il minor numero di fallimenti, 1.500 ma con
una crescita dello 0,5% rispetto a un anno fa. Bene l’edilizia, che conta
2.040 imprese che hanno portato i libri in tribunale da inizio anno, ma
con un calo dei casi del -6,3% rispetto all’anno precedente.
Questo quanto rilevato dall'Analisi dei Fallimenti in Italia, aggiornata a
fine settembre 2016 e realizzata da CRIBIS D&B, la società del Gruppo
CRIF specializzata nella business information.
Fallimenti in Italia per settore – 2016
“I dati emersi dal nostro studio confermano le previsioni ottimistiche
dello scorso trimestre” - commenta Marco Preti, Amministratore
Delegato di CRIBIS D&B -. “Attualmente il segnale più positivo per le
nostre imprese è il cambio di trend dopo anni caratterizzati da un
costante aumento del numero dei fallimenti, che hanno colpito
principalmente il settore del commercio al dettaglio. Se paragoniamo i
dati di fine settembre 2016 con quelli del 2015 emerge infatti una
diminuzione del -4,4% del numero dei fallimenti. Percentuale che sale al
-7,8% se paragonata a fine settembre 2014” – continua Preti.
“A conferma di ciò anche i nostri dati sui ritardi nei pagamenti delle
imprese: in un solo anno i ritardi gravi nei confronti dei fornitori, giunti
oltre il mese di ritardo, sono calati del -13,1%, un altro indicatore che fa
ben sperare per la ripresa economica. Nonostante queste buone notizie
il confronto con il 2009 rimane preoccupante. Dal 2009 ad oggi infatti la
percentuale dei fallimenti è cresciuta del 58,9%, del 32,2% rispetto al
2010. Dati, questi ultimi, che devono servire a far riflettere su quanto si
può ancora migliorare e sul fatto che non bisogna abbassare la guardia”
– conclude Preti.
Settori
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Commercio 1.680
2.181
2.452
2.451
2.845
3.301
3.267
3.041
Industria
1.427
2.057
1.970
1.924
2.260
2.373
2.074
2.007
Servizi
626
853
1.104
1.106
1.232
1.411
1.493
1.500
Edilizia
1.152
1.601
1.811
1.844
2.098
2.377
2.177
2.040
Altro
1.437
906
1.051
1.130
1.381
1.436
1.494
1.459
Totale
6.322
7.598
8.388
8.455
9.816
10.898 10.505 10.047
CRIBIS D&B
I fallimenti nell’edilizia
Nel III trimestre dell’anno in corso il settore dell’edilizia ha fatto
registrare 748 fallimenti, con un calo del -2,6% rispetto al pari periodo
dello scorso anno.
I fallimenti nel 2016, l’analisi territoriale
La distribuzione sul territorio nazionale dei fallimenti è strettamente
correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del Paese.
La Lombardia, con una incidenza sul totale Italia del 20,2%, si
conferma la regione d'Italia con il maggior numero di fallimenti con 2.091
casi nel corso del 2016. Dal 2009 ad oggi si contano 21.494 imprese
lombarde fallite.
Scendendo nel dettaglio, il comparto degli Installatori ha fatto registrare
il calo più sostenuto pari al -16,5% con 208 imprese fallite nel III
trimestre dell’anno, seguito dalla Costruzione di edifici in calo del 3,3% con un totale di 323 fallimenti.
I comparti dell’Edilizia specializzata e del Settore immobiliare, al
contrario, hanno fatto registrare un incremento nel numero di
fallimenti nel III trimestre dell’anno, pari al +78,9% per l’Edilizia
specializzata (34 casi) e al +10,2% per il Settore immobiliare (183 casi).
La seconda regione più colpita è il Lazio, con 1.145 imprese chiuse
nel 2016 e un’incidenza sul totale Italia dell’11,8%. Segue il Veneto
con 873 casi e relativa incidenza dell’8,7%. A seguire, per completare le
prime dieci posizioni, la Campania con 854 fallimenti, la Toscana (817),
l’Emilia-Romagna (745), il Piemonte (681), la Sicilia (641), la Puglia
3
Riforma Madia: decreti attuativi riguardanti le attività edilizie
Nel 2017 diventeranno operative le novità in termini di semplificazione
delle procedure edilizie introdotte dai decreti attuativi della riforma
della Pubblica Amministrazione (legge 124/15).
È necessario però che tali variazioni siano eseguite nel rispetto delle
caratteristiche dei materiali e delle finiture dell’edificio. Possono
usufruire della procedura semplificata anche gli interventi di
demolizione e ricostruzione di edifici, resi necessari a seguito di crolli
legati a calamità naturali, che occorre realizzare con volume, sagoma e
area di sedime diversi da quelli originari.
La semplificazione burocratica perseguita dalla normativa prevede:



l’eliminazione di alcuni adempimenti, come la Comunicazione di
inizio attività per gli interventi di edilizia libera;
Attività di edilizia libera
la riduzione delle procedure per le attività edilizie soggette ad
autorizzazione, come il rilascio del certificato di agibilità che è
sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità;
I decreti hanno eliminato, inoltre, l’obbligo di presentazione della CIL
per gli interventi classificati come edilizia libera all’art. 6 del DPR
380/01. Rientrano in tali interventi le opere temporanee, la
pavimentazione degli spazi esterni, i pannelli solari e fotovoltaici
installati in edifici ricadenti al di fuori della zona A e le aree ludiche e gli
arredi installati in aree pertinenziali di edifici.
l’individuazione di interventi realizzabili con autorizzazione
paesaggistica da rilasciare in regime semplificato per gli immobili
che ricadono in aree sottoposte a vincolo ambientale ai sensi della
L. 42/04.
Agibilità
La riforma ha inoltre l’obiettivo di fornire al privato cittadino maggiore
certezza sugli interventi ammissibili e sulle procedure da seguire per
poterli realizzare. A tal fine la normativa predispone un glossario unico,
che tutte le amministrazioni dovranno utilizzare, e una tabella
riassuntiva che indica per ogni tipologia di attività edilizia il relativo
regime amministrativo, tramite autorizzazione, SCIA o CILA.
Gli artt. 24 e 25 del DPR 380/01, aventi oggetto il certificato di agibilità,
sono stati eliminati e sostituiti da un nuovo art. 24, che introduce la
segnalazione certificata di agibilità, da presentare entro 15 giorni
dall’ultimazione di lavori aventi oggetto nuove costruzioni, ricostruzioni
o sopraelevazioni parziali o totali e interventi su edifici esistenti che
possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio
energetico degli edifici e degli impianti.
La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità
comporta un’ammenda amministrativa entro il limite di 464 Euro.
L’utilizzo dell’immobile può avvenire contestualmente alla
presentazione della segnalazione, fermo restando la possibilità
dell’amministrazione di effettuare verifiche e imporre l’obbligo di
conformare l’immobile a eventuali prescrizioni che servano a garantirne
l’agibilità.
Come tutte le procedure basate sull’autocertificazione, anche la
segnalazione certificata di agibilità si basa sulla veridicità delle
dichiarazioni richieste, che hanno per oggetto la regolare esecuzione o
il collaudo statico delle opere, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di
salubrità, l’avvenuto accatastamento, la conformità degli impianti e la
corrispondenza al progetto presentato all’amministrazione per
l’esecuzione dei lavori.
Il processo di semplificazione prevede inoltre la concentrazione dei
regimi amministrativi: il cittadino può presentare al Comune
comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche in un’unica
istanza, nei casi in cui sia necessario acquisire preventivamente diversi
titoli di legittimazione o siano necessarie altre SCIA.
Semplificazione di interventi edilizi in aree sottoposte
a vincolo paesaggistico
I decreti attuativi che riguardano le attività edilizie hanno individuato 31
interventi edilizi realizzabili senza autorizzazione paesaggistica, fra
i quali:





le opere interne e il cambio di destinazione d’uso, che non hanno
impatto sull’esterno dei fabbricati;
l’installazione di condizionatori e caldaie, purché effettuata su
posizioni non visibili dallo spazio pubblico;
Semplificazione della procedura della SCIA
l’apposizione di pannelli solari o fotovoltaici sul tetto, se non risultano
visibili dall'esterno;
La normativa intende ridurre il potere discrezionale
dell’amministrazione nella verifica e istruttoria delle procedure che si
basano sulla formazione del silenzio-assenso, limitando la casistica
di sospensione in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per
la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni
culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale.
L’atto deve inoltre essere motivato ed evidenziare chiaramente gli
interessi tutelati o le dichiarazioni mendaci che fanno perdere di validità
la procedura. Carenze formali potranno essere colmate senza
interrompere i lavori.
gli interventi di ricostruzione fotocopia di edifici crollati in tutto o in
parte in seguito a calamità naturali entro 5 anni dall’evento;
la demolizione e rimessa in pristino dei luoghi in seguito ad abusi
edilizi e le varianti a progetti già autorizzati, che non eccedano il 2%
delle misure per altezza, cubatura, superficie coperta.
Sono invece 42 gli interventi che possono essere autorizzati con
procedure semplificate, in quanto ritenuti di modesta entità, fra questi:




l’aumento di volume non superiore al 10% e comunque entro il limite
di 100 mc;
Ci auguriamo che la riforma riesca a raggiungere l’obiettivo di
semplificazione e trasparenza normativa delle procedure edilizie, e che
si basi su un rapporto di fiducia e collaborazione fra il cittadino e
l’amministrazione.
la realizzazione o modifica di aperture esterne o finestre a tetto su
beni tutelati dal codice dei beni culturali;
la riconfigurazione di aperture esterne;
la modifica o chiusura di balconi o terrazze e la realizzazione o
modifica di scale esterne.
4
trend - Newsletter © 2016 CRIF RES. Tutti i diritti riservati.
Se non desiderate ricevere ulteriori edizioni della newsletter scrivete a
[email protected] specificando “Cancellami” nell’oggetto.
www.crifres.com