Impatti e conseguenze del recepimento della Direttiva Mutui sulle

In questo numero
Impatti e conseguenze del
recepimento della Direttiva Mutui
sulle valutazioni immobiliari
in Italia
Si conferma la lenta ripresa
del mercato immobiliare
(compravendite +6,5% nel 2015),
ma i prezzi degli immobili
continuano a calare
Edilizia, calano i fallimenti e
i ritardi gravi nei pagamenti
nel I trimestre 2016
Il Sistema di Stima, un caso
di studio
Impatti e conseguenze del recepimento della
Direttiva Mutui sulle valutazioni immobiliari in Italia
Il 20 aprile è stato definitivamente approvato da parte del
Consiglio dei Ministri il testo del decreto legislativo,
emanato dal governo, che recepisce la Direttiva europea
2014/17 (cosiddetta Mortgage Credit Directive – MCD).
La Direttiva sui contratti di credito al consumo relativi ai beni
immobili residenziali era stata definitivamente approvata
all’inizio del 2014 con l’intento principale di favorire pratiche
creditizie responsabili, ponendo l’attenzione sul
consumatore, sulla trasparenza dei rapporti contrattuali e
sui criteri di concessione del credito ipotecario.
A rimarcare ulteriormente l’importanza della valutazione del collateral, fra i vari aspetti trattati nel
testo approvato, si pone l’accento sull’importanza di una “corretta valutazione del bene immobile”
e in tal senso si indica agli Stati membri l’adozione di standard di valutazione riconosciuti a livello
internazionale (IVS, EVS, RICS).
Riconoscendo l’importanza di tale aspetto, CRIF adotta da sempre pratiche di valutazione in linea
con quanto prescritto dalle indicazioni normative comunitarie e nazionali, anticipando di oltre 10 anni i
principi su cui si incardina la normativa attuale e trovandosi oggi già preparata rispetto a quanto
riportato all’interno della Direttiva europea.
Un punto della Direttiva Mutui che ha destato particolare interesse nel nostro paese riguarda la
possibilità per le parti coinvolte nell’erogazione del mutuo di accordarsi in caso di inadempimento del
mutuatario per la restituzione dell'immobile dato in garanzia senza passare dal tribunale.
Ciò significa che, per quanto riguarda le nuove sottoscrizioni di mutui, gli istituti di credito di fronte a
una situazione di inadempienza (corrispondente nello specifico a 18 rate non pagate) avranno la
possibilità di vendere l’immobile direttamente sul mercato e quindi la garanzia di poter recuperare
il credito.
Gli istituti di credito devono però impegnarsi a “valorizzare l’immobile al miglior prezzo di realizzo
possibile, indipendentemente dall’ammontare del debito residuo”.
La Direttiva prevede inoltre che il contraente debba essere adeguatamente informato prima della
sottoscrizione, anche mediante l’assistenza di un consulente, e debba sempre avere l’ultima parola
prima che l’istituto di credito proceda alla vendita dell’immobile senza passare dall’asta giudiziaria.
La possibilità di inserire nelle clausole contrattuali da parte dell’istituto di credito il cosiddetto “patto
marciano” rappresenta un ulteriore elemento a tutela del consumatore. Tale clausola infatti prevede
che, in caso di inadempimento, il creditore divenga proprietario dell’immobile ricevuto in garanzia e
che debba versare al debitore la differenza fra l’ammontare del credito e l’eventuale accertato
maggior valore del bene. Se l’ammontare ricevuto dalla vendita è invece inferiore al valore accertato,
il debito risulterà comunque estinto.
“L’approvazione del decreto - commenta Stefano Magnolfi, Real Estate Executive Director di
CRIF - porterà gli istituti di credito ad avere un’attenzione sempre maggiore verso i processi di
valutazione dell’immobile. Oltre alla possibilità di evitare le aste giudiziarie e la gravosa svalutazione
dell’immobile che solitamente ne consegue a discapito non solo del creditore, ma anche del
mutuatario. La commercializzazione volontaria dell’immobile senza passare da lunghi e complicati
procedimenti giudiziari, oltre ad aumentare i valori di vendita, ridurrebbe sensibilmente i tempi e di
conseguenza renderebbe più trasparente il processo di valutazione immobiliare sottostante,
laddove cioè una valutazione generosa passerebbe in sordina se osservata a conclusione del
processo giudiziario.”
“Come possiamo osservare anche grazie ai sistemi di AVM (Automated Valuation Models), le
garanzie sovrastimate sono molte di più nei portafogli NPL che in quelli in bonis. Per gli istituti di
credito, quindi, sarà ancora più cruciale avvalersi di valutatori immobiliari affidabili in fase di
origination e rinnovare le valutazioni prima di prendere decisioni in ambito NPL” - conclude Magnolfi.
Si conferma la lenta ripresa del mercato immobiliare (compravendite
+6,5% nel 2015), ma i prezzi degli immobili continuano a calare
proposti dalle banche a fine 2015, nel primo trimestre 2016 la media
trimestrale dei migliori spread online per mutui a tasso variabile
diminuisce leggermente e si assesta attorno all’1,5%. Allo stesso tempo,
la media trimestrale dei migliori spread online per mutui a tasso fisso
aumenta dall’1,0% all’1,2%.
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
L’aumento degli spread relativi ai mutui a tasso fisso è da porsi in
collegamento alla riduzione degli indici IRS registrata sul primo trimestre
2016 e relativa inelasticità dei tassi finiti di offerta proposti dai principali
istituti di credito.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
IV TRIM
2014
I TRIM
2015
II TRIM
2015
III TRIM
2015
IV TRIM
2015
Compravendite
Residenziali
7,1%
-3%
8,2%
10,8%
9,4%
Contratti Mutuo
Ipotecario
Erogati
20,2%
29,6%
73%
103,6%
103,6%
Importo Medio
Mutuo Erogato
113.524
111.425
112.230
111.762
112.488
-4,0%
-1,9%
-2,5%
-1,9%
-3,2%
Prezzo/Mq
Immobile
I TRIM
2016
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il
prezzo/mq mostra ancora valori negativi con un -3,6% nel primo
trimestre 2016 rispetto all’anno precedente e con una superficie media
compravenduta che si assesta stabilmente a circa 100 mq.
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
-3,6%
‐1,0%
104
103
‐2,0%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
‐4,0%
‐5,0%
100,0%
80,0%
60,0%
113.705
‐20,0%
112.230
14,6%
20,0%
0,0%
29,6%
20,2%
2,9%
I TRIM
2014
II TRIM
2014
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
I TRIM
2015
II TRIM
2015
III TRIM
2015
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
I TRIM
2015
II TRIM
2015
III TRIM
2015
IV TRIM
2015
I TRIM
2016
Superficie Immobile
(esclusi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare)
2,0%
1,0%
0,0%
‐1,0%
‐2,0%
‐3,0%
‐4,0%
‐5,0%
‐6,0%
‐7,0%
116.000
115.000
113.000
111.000
1,3%
IV TRIM
2015
‐1,0%
‐0,8%
‐3,9%
‐5,0%
‐1,6%
‐2,3%
‐4,2%
IV TRIM
2013
109.000
IV TRIM
2014
II TRIM
2014
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
110.000
III TRIM
2014
97
I TRIM
2014
In particolare, nel primo trimestre 2016 si registra una contrazione del
prezzo/mq per gli immobili usati pari al -3,8%, mentre il prezzo/mq dei
nuovi immobili subisce una riduzione più contenuta (-0,4%),
confermando l’annullamento dell’inversione di tendenza che si era già
manifestata nello scorso trimestre, per cui il valore dell’immobile
risentiva maggiormente delle dinamiche negative del mercato, a causa
della difficoltà in cui versa il comparto dell’edilizia e della presenza di
una certa porzione di nuovi immobili invenduti.
112.000
111.762
0,1%
‐5,9%
IV TRIM
2013
111.425
98
‐5,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
114.000
112.488
111.953
40,0%
73,0%
113.524
112.863
99
‐4,7%
Prezzo/Mq
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
103,60% 103,60%
‐4,4%
101
100
‐4,0%
IV TRIM
2014
I contratti di mutuo ipotecari erogati a persone fisiche continuano a
far registrare un trend crescente: il quarto trimestre 2015 riporta infatti
un incremento del +103,6% rispetto all’anno precedente, mentre la
domanda di mutui, in termini di numero di richieste effettuate, nel
mese di marzo 2016 ha fatto segnare un +17,3% rispetto allo stesso
mese del 2015.
115.403
‐3,60%
‐7,0%
L’andamento delle compravendite sul territorio nazionale ha mostrato
un segno ampiamente positivo rispetto al quarto trimestre 2014 in tutte
le aree: al Nord con 66.763 unità compravendute si registra una
crescita del +10,5%, al Centro (27.393 unità) il rialzo delle
compravendite di abitazioni si attesta intorno al +11,1%, mentre al Sud
(33.398 unità) si rileva una crescita pari al +6,1%.
120,0%
102
‐3,2%
‐2,5%
‐3,6%
‐6,0%
Nel quarto trimestre 2015 le compravendite residenziali hanno fatto
registrare un incremento pari al +9,4% rispetto all’anno precedente,
per un totale di 127.553 unità compravendute, rispetto alle 116.543 del
corrispondente trimestre 2014. Nel corso del 2015 la crescita delle
compravendite è stata pari al +6,5%, corrispondente a 444.636 unità
compravendute.
‐1,9%
‐1,9%
‐3,0%
‐5,5%
I TRIM
2014
‐1,6%
‐2,1%
‐1,2%
‐3,4%
‐3,9%
‐3,80%
‐5,7%
II TRIM
2014
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
Nuovo
Importo Medio Mutuo Erogato
‐0,40%
‐1,5% ‐0,8%
‐3,9%
I TRIM
2015
II TRIM
2015
III TRIM
2015
IV TRIM
2015
Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Il trend di riduzione del prezzo/mq è evidenziato anche dall’andamento
del valore medio degli immobili forniti in garanzia, che continua a
diminuire passando dagli oltre 200.000 Euro del 2010 ai circa 170.000
Euro del primo trimestre 2016.
Nel quarto trimestre del 2015 l’importo medio dei mutui erogati è
stato pari a 112.488 Euro, in leggero aumento (+0,6%) rispetto ai
111.762 Euro del terzo trimestre 2015.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Si riduce inoltre il bacino di potenziali mutuatari interessati a
surrogare il mutuo a valle di trimestri in cui già molte famiglie hanno
optato per il trasferimento del proprio mutuo.
Con riferimento invece agli andamenti dei prezzi per i nuovi mutui
2
La dinamica negativa delle quotazioni interessa tutte le aree italiane
anche se con intensità differente: i dati del primo trimestre 2016
mostrano una contrazione maggiore nel Nord Est con un -6,4%, seguito
dal Centro con -4,9% e dal Nord Ovest con -3%. Il Sud e Isole hanno
invece fatto registrare un decremento pari al -2%.
Osservando invece l’andamento del prezzo/mq rispetto al trimestre
precedente emerge una diminuzione sensibile sull’area Nord Est
con un -3,4%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali
I TRIM 2016 /
I TRIM 2015
I TRIM 2016 /
IV TRIM 2015
Centro
-4,9%
0%
Nord Est
-6,4%
-3,4%
Nord Ovest
-3,0%
-0,4%
Sud e Isole
-2,0%
-0,7%
Totale Italia
-3,6%
-1,1%
Aree Nielsen
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Edilizia, calano i fallimenti e i ritardi gravi nei pagamenti nel I trimestre
2016
caratterizzato le performance di pagamento dell’Edilizia dal 2010 a oggi
(pari al +132%), nell’ultimo anno si è registrata una contrazione del
-16,5%.
L’Analisi dei Fallimenti in Italia realizzata da CRIBIS D&B, la società
del Gruppo CRIF specializzata nella business information, e aggiornata
al I trimestre 2016, conferma l’inversione di tendenza registrata a partire
dal 2015, con un calo dei fallimenti nel nostro Paese pari al -4,8%.
Il focus sui micro settori evidenzia come nella “Costruzione di edifici”
si sia passati da una quota del 42,6% di pagatori puntuali nel 2010 al
37,7% di marzo 2016. La forte difficoltà degli ultimi anni è dimostrata
anche dall’analisi dei ritardi oltre i 30 giorni medi, che dal 2010 a oggi
sono più che raddoppiati in tutti i comparti del settore. Tuttavia, il I
trimestre 2016 ha fatto registrare un calo dei ritardi gravi pari al -17,2%
per la “Costruzione di edifici”, -17,0% per l’”Edilizia specializzata” e
-16,1% per gli “Installatori”.
Per quanto riguarda il settore dell’Edilizia, il I trimestre 2016 ha fatto
registrare 896 casi di fallimento, in calo del -9,6% rispetto allo stesso
periodo dello scorso anno.
Entrando nel dettaglio dei micro settori, emerge come la “Costruzione
di edifici” abbia fatto segnare il numero più alto di imprese che hanno
portato i libri in tribunale, con 386 casi, seppur in calo del -14,0%
rispetto al I trimestre 2015. Segue il micro settore degli “Installatori” con
268 casi (in calo del -14,6%) e il “Settore immobiliare” (212 casi).
Quest’ultimo è l’unico comparto ad aver fatto registrare un incremento
del numero di fallimenti, +7,1% rispetto al I trimestre del 2015.
A livello territoriale il Nord Est si conferma l’area con la percentuale più
alta di pagatori puntuali (51,5%), mentre al Sud e Isole la quota scende
al 22,8%.
Il confronto territoriale
La distribuzione sul territorio nazionale dei fallimenti è strettamente
correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del Paese.
La Lombardia si conferma la regione d’Italia con il maggior numero di
fallimenti nel macro settore dell’Edilizia con 200 casi registrati nel
corso del I trimestre 2016 (in calo del -20,9% rispetto allo stesso
periodo 2015). Dal 2009 a oggi si contano 5.981 imprese edili
lombarde fallite.
Fallimenti nel settore edile - I trimestre 2016
Numero imprese fallite
nel I TRIM 2016
La seconda regione più colpita è il Veneto con 91 imprese edili fallite
nei primi 3 mesi dell’anno in corso, seguita dall’Emilia-Romagna (85
casi, in contrazione del -2,3%) e dalla Toscana con 84 casi di fallimento
registrati nel I trimestre dell’anno, in crescita del +61,5% rispetto al I
trimestre 2015. Chiude le prime 5 posizioni del ranking il Lazio con 78
imprese edili che hanno portato i libri in tribunale nel I trimestre 2016 (in
calo del -46,2%).
Variazione
I TRIM 2015/
I TRIM 2016
Costruzione di edifici
386
-14,0%
Edilizia specializzata
30
0,0%
Installatori
268
-14,6%
Settore immobiliare
212
+7,1%
Edilizia
896
-9,6%
CRIBIS D&B
I pagamenti nel settore edile
Pagamenti nel settore edile - I trimestre 2016
L’analisi condotta da CRIBIS D&B conferma i segnali di ripresa delle
imprese italiane che trovano riscontro nei dati sui pagamenti, la
fotografia più fresca e aggiornata dello stato di salute delle imprese.
I dati raccolti dallo Studio Pagamenti, realizzato da CRIBIS D&B e
aggiornato a fine marzo 2016, evidenziano un calo dei ritardi gravi nei
pagamenti (oltre i 30 giorni dalla scadenza della fattura) delle imprese
italiane pari al -12,1%. La percentuale di imprese che pagano alla
scadenza rappresenta invece il 35,1% del totale.
Il settore dell'Edilizia, dopo anni difficili, ha fatto segnare una buona
performance con il 40,2% di imprese che pagano puntualmente,
nonostante permanga il ritardo rispetto al 2010 (-1,8 punti percentuali).
Anche per quanto riguarda i ritardi gravi il settore ha fatto registrare una
performance migliore rispetto alla media delle imprese italiane con una
quota pari all’11,6%. Nonostante la crescita dei ritardi gravi abbia
Quota pagamenti
puntuali
Quota pagamenti con
ritardi gravi
Costruzione di edifici
37,7%
13,2%
Edilizia specializzata
32,6%
13,8%
Installatori
41,5%
10,8%
Edilizia
40,2%
11,6%
35,1%
13,8%
Economia nel complesso
CRIBIS D&B
3
Il Sistema di Stima, un caso di studio
Si riportano nella tabella seguente i valori delle caratteristiche assunti
dall’immobile oggetto di stima (S).
Il Sistema di Stima è un procedimento estimativo che consente di
applicare la metodologia di confronto diretto di mercato, come previsto
anche dalle Linee Guida ABI. Il principio su cui si fonda il procedimento
è che le differenze di prezzo fra due immobili sono riconducibili alla
sommatoria delle differenze di caratteristiche moltiplicate per il
relativo prezzo marginale.
Comparabile
Sulla base di tale considerazione è possibile, una volta individuato un
numero di comparabili pari almeno al numero di caratteristiche prese in
esame più uno, costruire un sistema di equazioni, la cui risoluzione
consente di determinare i prezzi marginali delle caratteristiche e il
valore di mercato dell’immobile.
1.450.000
5
197
5
5
5
6
20
2
1
880.000
5
128
4
4
3
5
8
2
1
6
1.100.000
4
149
4
3
2
4
44
8
1
8
690.000
3
122
2
3
3
2
13
4
1
9
1.200.000
2
173
2
4
6
5
22
2
3
10
630.000
3
97
3
2
2
2
2
3
3
11
750.000
3
117
2
3
2
6
15
6
2
13
765.000
4
105
2
3
6
6
10
2
3
14
950.000
3
140
3
6
4
4
20
4
1
15
520.000
5
95
2
2
1
2
8
4
1
9
6
39
1
4
Vedute
panoramiche
(n)
Esposizione
(n)
Superficie
Livello di Tipologia
balconi
piano fabbricato
panora(n)
(n)
mici
Valore
2
-275
0
0
-4
0
-19
1
-3
1
2
-344
-1
-1
-6
-1
-31
1
-3
1
1
-323
-1
-2
-7
-2
5
7
-3
1
0
-350
-3
-2
-6
-4
-26
3
-3
1
-1
-299
-3
-1
-3
-1
-17
1
-1
1
0
-375
-2
-3
-7
-4
-37
2
-1
1
0
-355
-3
-2
-7
0
-24
5
-2
1
1
-367
-3
-2
-3
0
-29
1
-1
1
0
-332
-2
1
-5
-2
-19
3
-3
1
2
-377
-3
-3
-8
-4
-31
3
-3
1
La soluzione del sistema fornisce i risultati riportati nella tabella
seguente.
SuperfiTipoloLivello
cie
gia
balconi di piano fabbri(n)
panoracato
mici
(n)
5
5
La luminosità, che è funzione dell’ampiezza delle finestrature, della
presenza di ostacoli a breve distanza e dell’esposizione, il numero di
affacci, l’ampiezza e l’esposizione della veduta panoramica e la
dimensione di balconi e terrazzi panoramici rappresentano una
segmentazione della caratteristica panoramicità, che è necessario
effettuare per apprezzare le variazioni di prezzo riscontrate in un
mercato in cui questa caratteristica è considerata un must.
Per poter analizzare le 9 caratteristiche ritenute influenti nella
formazione del prezzo si è rilevato un set di 15 comparabili, fra cui
ne sono stati selezionati 10. Si sono ricercati immobili di confronto
panoramici e con una superficie commerciale compresa fra i 100 e i
200 mq circa, che rappresentano anche il target tipico di tale segmento
di mercato.
3
5
SuperfiTipolocie
gia
Livello di
balconi
piano fabbricapanorato
(n)
mici
(n)
(mq)
Si è osservato che i prezzi marginali maggiori sono quelli delle
caratteristiche “tipologia del fabbricato” e “qualità delle rifiniture”.
La caratteristica panoramicità è presente in tutti i comparabili ed è una
tipicità del segmento di mercato in cui si inserisce l’immobile.
Sono state considerate 9 caratteristiche, di cui 4 quantitative,
misurabili direttamente con una scala cardinale (superficie
commerciale, numero di affacci panoramici, superficie dei balconi e dei
terrazzi panoramici e il livello di piano), e 5 qualitative per le quali si è
reso necessario costruire delle opportune scale di misurazione
(tipologia del fabbricato, stato di manutenzione, grado delle rifiniture,
luminosità, esposizione e ampiezza della veduta del panorama).
Esposizione
(n)
472
Superficie
Qualità LuminoManutenzione
commer- rifiniture
sità
(n)
ciale
(n)
(n)
(mq)
La forte incidenza delle caratteristiche qualitative nella formazione del
prezzo non consente l’applicazione del criterio di stima del Market
Comparison Approach. Per questo motivo si è ritenuto di effettuare la
stima del valore di mercato direttamente con il criterio del Sistema di
Stima.
SuperfiVedute
ManuQualità Luminocie
panoratenzione commer- rifiniture
sità
miche
(n)
(n)
(n)
ciale
(n)
(mq)
3
Esposizione
(n)
Il sistema di equazioni, come descritto in precedenza, si costruisce
attraverso la matrice dei coefficienti, riportata nella seguente tabella.
Oggetto di studio è la stima del valore di mercato di un appartamento
sito in Napoli alla via A. Falcone e posto al piano primo, ex piano nobile,
di una villa storica, attualmente divisa in tre appartamenti, uno per piano
fuori terra.
L’appartamento presenta una superficie principale di circa 308 mq, oltre
soppalchi, balconi, cantina, posti auto e terrazzo panoramico di circa 30
mq, da cui si gode una delle più belle vedute panoramiche della città.
Circonda la villa un rigoglioso giardino pertinenziale, con belvedere sul
golfo di Napoli.
L’immobile è situato al limite sud del quartiere Vomero, in una zona
caratterizzata prevalentemente da insediamenti di tipo residenziale di
tipo signorile.
Prezzo
(€)
SuperfiVedute
cie
ManuQualità Luminopanoratenzione commer- rifiniture
sità
miche
ciale
(n)
(n)
(n)
(n)
(mq)
S
Caso di studio
Comparabile
Prezzo
(€)
Manutenzione (€/n)
29.334
Superficie (€/mq)
6.470
Qualità rifiniture (€/n)
42.125
Luminosità (€/n)
20.022
Vedute panoramiche (€/n)
8.931
Esposizione (€/n)
4.938
Superficie balconi panoramici (€/mq)
3.221
Livello di piano (€/n)
5.233
Tipologia fabbricato (€/n)
64.616
Valore (€)
3.455.995
4
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