trend maggio 2015

In questo numero
Le nuove pratiche di vigilanza
europea sulle valutazioni
immobiliari al centro dell’ultimo
convegno TEGoVA
L’andamento del mercato
immobiliare italiano: focus
sugli immobili a garanzia
dei mutui ipotecari
Le nuove pratiche di vigilanza europea sulle valutazioni
immobiliari al centro dell’ultimo convegno TEGoVA
Lo scorso 17 aprile si è tenuto a Berlino il convegno
“European Banking Union & Cross Border Valuation”
organizzato da TEGoVA, la federazione europea delle
associazioni di valutatori immobiliari che ha tra le
principali finalità quella di promuovere l’adozione di
standard di valutazione comuni, con l’obiettivo di
armonizzare il mercato europeo delle valutazioni.
Il tema principale del convegno, moderato da Silvia
Cappelli – Vice Presidente di ASSOVIB e Board Member
di TEGoVA – è stato il nuovo assetto della vigilanza
unica europea.
Fallimenti in calo nel I trimestre
2015 rispetto al IV trimestre 2014
(-15,5%). Ma l’edilizia rimane in
crisi
L’agenda ha previsto, inoltre, interessanti interventi
focalizzati sia sul mercato immobiliare tedesco sia
trasversalmente sulle tematiche europee di valutazione
degli asset.
La stima di immobili con probabili
opportunità di sviluppo
Come sottolineato da Wolfgang Kälberer (Hon REV,
Association of German Pfandbrief banks e Board Member
di TEGoVA), la nuova vigilanza unica europea sottopone le banche alle pressioni dei principali pilastri
della European Banking Union rappresentati dal Single Supervisory Mechanism, dal Single Resolution
Mechanism e dal Deposit Guarantee.
Silvia Cappelli, Vice Presidente di ASSOVIB e
Board Member di TEGoVA
In questo contesto, influenzato da una normativa sempre più stringente che fa capo alle recenti
indicazioni di BCE, EBA, Basilea e Commissione Europea tramite la Mortgage Credit Directive,
rivestono un ruolo fondamentale sia l’autoregolamentazione promossa da TEGoVA, sia le associazioni
nazionali di categoria e le nuove best practice rivolte al raggiungimento di condivise prassi di
supervisione ordinaria (Standard Supervision Practice) e straordinaria (AQR e attività stress test).
In quest’ottica, i principali obiettivi che ci si auspica di raggiungere tramite le nuove practice europee
sono:
• trasparenza degli standard di valutazione, a garanzia dell’attività dei valutatori e società di
valutazione che hanno investito in qualità, processi, metodologie, certificazione delle competenze e
alimentazione di ricchi database informativi;
• incarichi di valutazione transfrontalieri, che consentano agli investitori internazionali di accedere
a nuovi mercati affidandosi alla competenza dei valutatori qualificati che operano in quel territorio,
adottando norme di valutazione appartenenti a un framework di standard e metodologie condivisi e
dal respiro europeo;
• identificazione della valutazione immobiliare come uno strumento fondamentale di Risk
Management, che ben si coniuga con la necessità sempre più pressante da parte delle banche di
monitorare con la massima attenzione il valore delle garanzie immobiliari e affidarsi a consolidate
pratiche di Controllo Qualità e Reporting.
Il raggiungimento di questi obiettivi, unito a una politica di protezione dei consumatori, costituisce la
base necessaria per elevare la qualità del mercato immobiliare europeo.
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili a
garanzia dei mutui ipotecari
di intero 2014, solo il 10,9% delle istruttorie formalmente presentate
agli Istituti si riferisce alla rottamazione di vecchi mutui. La riduzione
dell’incidenza è dovuta, in primis, alle caratteristiche proprie del canale
distributivo online che sovrappesa la dinamica rappresentando il tipico
contesto a cui il consumatore si rivolge per effettuare comparazioni fra la
convenienza del proprio mutuo rispetto alle altre offerte disponibili sul
mercato.
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
II TRIM
2014
Compravendite
Residenziali
-8,0%
4,1%
-1,0%
4,2%
7,1%
Contratti Mutuo
Ipotecario
Erogati
-5,9%
2,9%
0,1%
14,6%
20,2%
Importo Medio
Mutuo Erogato
III TRIM IV TRIM
2014
2014
I TRIM
2015
Per altro, nel corso del primo trimestre 2015 è apparso evidente,
all’interno del fenomeno delle surroghe, lo slittamento verso il tasso
fisso. Gli IRS odierni ai minimi storici, e le strategie commerciali
bancarie molto aggressive sulle nuove offerte a tasso fisso, creano infatti
condizioni uniche per i mutuatari interessati a surrogare il proprio mutuo
verso un nuovo mutuo a tasso fisso.
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/
mq mostra ancora valori negativi, seppur sempre più contenuti, con
un -1,9% nel primo trimestre 2015 rispetto all’anno precedente, con una
superficie media compravenduta che è risultata essere di circa 100 mq.
115.403 113.705 112.863 111.953 113.524
Prezzo/Mq
Immobile
-4,4%
-5,9%
-3,6%
-4,7%
-4,0%
-1,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
Nel quarto trimestre 2014 le compravendite residenziali hanno fatto
registrare un incremento pari a +7,1% rispetto all’anno precedente, per
un totale di 116.543 unità compravendute, rispetto alle 108.804 del
corrispondente trimestre 2013.
A livello territoriale, risulta particolarmente positivo il rialzo degli scambi
registrato al Centro, in crescita del +9,3% rispetto al IV trimestre del
2013. Al Nord il rialzo è stato pari al +7,5%, mentre al Sud si è registrato
un tasso tendenziale pari a +4,7%.
Sull’intero 2014 il numero delle compravendite residenziali è
cresciuto del +3,6%; si è passati infatti dalle 403.125 compravendite
registrate nel 2013 alle 417.524 registrate nel 2014, il 40,6% delle quali è
risultato essere assistito da mutuo.
104
-1,0%
-1,9%
-2,0%
102
-3,0%
-3,7%
-4,4%
-5,7%
-6,0%
14,6%
115.712 115.249
-15,0%
-7,15%
0,4%
115.403
2,9%
-5,9%
114.432
113.524
113.705
111.953
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2012
2012
2012
2013
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
II TRIM
2014
III TRIM
2014
Superficie Immobile
In particolare, nel primo trimestre 2015 il prezzo/mq per gli immobili
usati registra una contrazione del -1,5%, mentre il prezzo/mq dei nuovi
immobili subisce una riduzione del -3,9% mostrando una lieve inversione
rispetto al fenomeno registrato nei trimestri precedenti in cui era
l'immobile usato a risentire maggiormente delle dinamiche negative del
mercato.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
(esclusi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare)
2,0%
0,0%
114.000
-8,0%
-7,2%
-3,0%
-1,6%
-2,3%
-3,3%
-4,2%
-6,5%
-1,0%
-0,8%
-3,4%
-2,5%
-6,0%
IV TRIM
2014
-1,8%
-2,1%
-4,0%
1,3%
1,2%
0,4%
-2,0%
108.000
I TRIM
2013
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2014
2014
2014
2015
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
110.000
IV TRIM
2012
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2013
2013
2014
2014
Prezzo/Mq
112.000
-48,0%
98
97
I TRIM
2012
116.000
112.863
99
-5,9%
-7,0%
20,2% 120.000
118.000
0,1%
100
-4,7%
-5,0%
-5,3%
-6,2%
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
119.041
-3,6%
-4,7%
-5,0%
101
-4,0%
-4,4%
-4,0%
I contratti di mutuo ipotecari erogati a persone fisiche continuano a
far registrare un trend crescente: il quarto trimestre 2014 riporta infatti un
incremento del +20,2% rispetto all’anno precedente, mentre la domanda
di mutui, in termini di numero di richieste effettuate, ha fatto segnare nel
mese di aprile 2015 un incremento record pari a +71,9% rispetto allo
stesso mese del 2014, che ha riportato i volumi vicini ai livelli di 5 anni
fa.
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-50,0%
-60,0%
103
-4,2%
-5,0%
-3,9%
-3,9%
-1,5%
-3,9%
-5,5%
-5,8%
-6,8%
-8,5%
-10,0%
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
I TRIM
2012
Importo Medio Mutuo Erogato
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2012
2012
2012
2013
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2013
2013
2013
2014
Nuovo
II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2014
2014
2014
2015
Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Nel quarto trimestre del 2014 l’importo medio dei mutui erogati ha
fatto segnare un valore pari a 113.524 Euro, in leggera ripresa (+1,4%)
rispetto ai 111.953 euro del terzo trimestre 2014.
Il trend di riduzione del prezzo/mq è evidenziato anche dall’andamento
del valore medio degli immobili forniti in garanzia, che passa dagli
oltre 200.000 Euro del 2010 ai circa 175.000 Euro del primo trimestre
2015.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
Per quanto riguarda i mutui con finalità diversa dall’acquisto, a partire
dalla seconda metà del 2014 si è intensificato l’interesse verso la
possibilità di surroga e sostituzione, tanto da spiegare circa il 30%
delle richieste di mutuo raccolte sul canale online. Tuttavia, a livello
2
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali rispetto all’anno precedente
La dinamica negativa delle quotazioni interessa tutte le aree italiane
anche se con intensità differente: i dati del primo trimestre 2015
mostrano una contrazione maggiore nel Nord-Est con un -4,2%, seguito
dal Nord-Ovest con -1,7% e dal Sud e Isole con -1,4%. Il Centro ha
invece fatto registrare un decremento più contenuto nel valore medio
degli immobili, pari al -0,6%.
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Aree Nielsen
2014
I TRIM 2015
Centro
-5,5%
-0,6%
Nord-Est
-4,9%
-4,2%
Nord-Ovest
-2,4%
-1,7%
Sud e Isole
-1,5%
-1,4%
Totale Italia
-4,6%
-1,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Fallimenti in calo nel I trimestre 2015 rispetto al IV trimestre 2014
(-15,5%). Ma l’edilizia rimane in crisi
Dopo un quarto trimestre del 2014 che si è chiuso con la cifra record di
4.502 fallimenti, nei primi tre mesi del 2015 si è interrotta la
preoccupante crescita di imprenditori che hanno visto fallire la propria
attività. Nel primo trimestre dell’anno infatti i fallimenti sono stati
3.803, registrando un calo di ben 799 casi, pari al 15,5% in meno.
In media nel 2015 sono fallite 59 imprese ogni giorno, considerando le
sole giornate lavorative, più di due imprese ogni ora. Dal 2009 a oggi
inoltre si contano 78.978 imprese che hanno portato i libri in tribunale,
numeri che sottolineano le difficoltà che sta ancora attraversando il
nostro tessuto imprenditoriale.
Questa è la fotografia dell'Analisi dei Fallimenti in Italia, aggiornata al
primo trimestre 2015, realizzata da CRIBIS D&B, la società del Gruppo
CRIF specializzata nella business information.
L’analisi territoriale mostra come la Lombardia si confermi, anche nel I
trimestre 2015, la regione con il maggior numero di fallimenti (784
casi, pari al 20,6% del totale nazionale). La seconda regione più colpita
è il Lazio, con 483 imprese chiuse e un’incidenza sul totale Italia del
12,7%.
Fallimenti per macrosettore merceologico - I TRIM 2015
SETTORE
MACROSETTORE
FALLIMENTI 2015
Costruzione di edifici
Edilizia
451
Commercio ingrosso
beni durevoli
Commercio ingrosso
329
Edilizia
310
Servizi commerciali
Servizi vari
274
Commercio ingrosso
beni non durevoli
Commercio ingrosso
220
Edilizia
204
Ristoranti - Bar
Commercio dettaglio
183
Industria manufatti in
metallo
Industria, produzione
165
Trasporti, distribuzione
162
Abbigliamento e
accessori
Commercio dettaglio
146
Varie
Commercio dettaglio
89
Alimentari
Commercio dettaglio
62
Arredamento - articoli
per la casa
Commercio dettaglio
62
Servizi vari
60
Industrie alimentari
Industria, produzione
55
Industrie della pietra e
del vetro
Industria, produzione
55
Industrie macchinari
industriali e computer
Industria, produzione
54
Industrie del mobile /
accessori per arredi
Industria, produzione
51
Abbigliamento e altri
prodotti tessili
Industria, produzione
45
Industrie tipografiche
editoriali
Industria, produzione
44
Installatori
Locazione immobiliare
I macrosettori merceologici più colpiti
Il commercio e l’edilizia continuano a far registrare il maggior numero di
imprese fallite. Nel dettaglio, sono 1.091 i fallimenti che hanno
interessato il macrosettore del commercio e 965 quelli riferiti al settore
edile.
Relativamente all'edilizia, il comparto in maggiore sofferenza è quello
della "costruzione di edifici", in cui si registrano 451 fallimenti.
Da segnalare anche i 183 casi nel comparto “ristoranti e bar”,
“abbigliamento e accessori” (146), “alimentari” (62) e “industrie del
mobile e accessori per arredi”, con 51 fallimenti.
Trasporti e servizi merci
su gomma
Pagamenti, il settore edile è in linea con la
media italiana
Servizi personali
Lo Studio Pagamenti 2015 di CRIBIS D&B ha evidenziato che solo il
36,3% delle imprese italiane è puntuale, mentre i ritardi gravi sono
cresciuti del 185,5% rispetto al 2010 (dati aggiornati a marzo 2015).
Tra i settori, il comparto dei Servizi Finanziari è quello che gode di
miglior salute con una quota del 48,5% di performance virtuose, a
fronte di un 10,4% di ritardi gravi. Al contrario, il comparto del
commercio al dettaglio risulta in grave difficoltà, con appena un quarto
(25,4%) delle imprese puntuale, a fronte di un altro quarto (24,6%) di
ritardatari gravi.
Per quanto riguarda il settore edile, invece, il dato risulta in linea con la
media italiana, dove la quota maggioritaria delle imprese paga entro
i 30 giorni (46,3%). Occorre tuttavia sottolineare che l’edilizia ha visto
crescere i ritardi gravi del 178% negli ultimi 5 anni.
Altri settori
782
Totale
3.803
Fonte: CRIBIS D&B
3
La stima di immobili con probabili opportunità di sviluppo
Il valore di mercato di immobili, terreni e fabbricati deve riflettere il loro
potenziale sviluppo immobiliare, attuabile in base a un permesso di
costruire già rilasciato oppure a uno strumento urbanistico applicabile.
I principali standard europei, European Valuation Standards del
TEGoVA e Royal Institute of Chartered Surveyors, riconoscono,
infatti, nell’interpretazione della definizione di valore di mercato come
quest’ultimo debba riflettere l’Highest and Best Use dell’immobile,
ossia l’uso che ne massimizza le potenzialità e che deve essere
possibile, permesso dalla legge e finanziariamente fattibile.
Nella stima del valore di mercato di un immobile è pertanto
necessario effettuare un’analisi del mercato in cui si inserisce, per
verificare quale, fra l’uso attuale e quelli alternativi, è apprezzato dal
mercato e se le possibili trasformazioni dell’immobile concorrono alla
formazione del suo prezzo.
Mentre per i fabbricati esistenti nella maggior parte dei casi l’uso
attuale rappresenta anche il suo l’Highest and Best Use, per i terreni
con potenzialità edificatoria il valore di mercato dipende dalle
possibili trasformazioni che si possono realizzare e per le quali l’analisi
del mercato evidenzia che vi sia richiesta.
60 €/mq. I lotti residuali, pur avendo un’estensione complessiva
maggiore del lotto minimo richiesto, si presentano frazionati in piccole
proprietà di circa 1.000 mq intestate a diversi soggetti. Ognuno di
questi lotti, non raggiungendo singolarmente il limite dei 10.000 mq,
risulta di fatto inedificabile. Il valore attribuibile a questi terreni, secondo
l’uso attuale e quelli potenzialmente ammissibili, dovrebbe essere
quello di un terreno agricolo, che un’indagine di mercato ha evidenziato
essere pari a circa 2 €/mq. Sulla base della vendita dei lotti da 10.000
mq, anche quelli di 1.000 mq sono stati posti in vendita a 60 €/mq, ma
non sono state registrate vendite, pur essendoci l’interesse di potenziali
acquirenti.
La rimozione del limite del lotto minimo, tramite l’acquisto di 10 lotti,
costituisce per gli acquirenti un elemento di rischio, che vogliono
monetizzare, pur essendo disposti a pagare un prezzo superiore al
valore del bene nella sua attuale configurazione. Attualmente i lotti
sono posti in vendita a 45 €/mq, ma ancora non sono state presentate
offerte di acquisto. La stima di tali lotti è stata condotta effettuando una
DCF, analizzando preliminarmente il lotto di mq 10.000 già
compravenduto.
La stima del valore di mercato può essere quindi effettuata attraverso
la tecnica DCF (Discounted Cash Flow, ovvero l’analisi dei flussi di
cassa), in cui i ricavi sono rappresentati dalla vendita o locazione
degli immobili realizzabili e i costi dalle spese da sostenere per la
loro costruzione. L’analisi del flusso di cassa è condotta nell’orizzonte
temporale necessario per la costruzione e la vendita e/o locazione dei
beni realizzabili. Inoltre, il saggio dell’investimento deve tener conto del
profitto dell’investitore che realizza l’iniziativa.
Il valore di mercato rappresenta in questi casi il valore di
trasformazione dell’immobile. Ma cosa accade quando il mercato,
anticipando probabili cambiamenti nella capacità edificatoria di un
terreno o rimozioni di limitazioni sulla sua edificabilità o realizzazioni di
infrastrutture, è disposto a pagare un prezzo maggiore rispetto a
quanto attualmente riconoscerebbe per l’uso esistente o possibile?
La stima del valore di mercato ne deve tener conto? Secondo gli EVS
è necessario che la stima del valore di mercato rifletta il pieno
potenziale del bene, nella misura in cui questo è riconosciuto dal
mercato. Sulla base di tale interpretazione, pertanto, anche le probabili
trasformazioni apprezzate dal mercato devono essere considerate
nella stima del valore di mercato, che è rappresentato dal valore atteso
del bene.
Considerando infatti le superfici realizzabili in base all’indice di
fabbricabilità e i costi e i tempi necessari per la costruzione e vendita
degli immobili è stato determinato il saggio dell’investimento.
Disponendo il lotto di 1.000 mq della stessa potenzialità edificatoria,
ovviamente rapportata all’estensione, sono stati considerati gli stessi
ricavi e costi unitari, ma l’orizzonte temporale è stato maggiorato di
1 anno per consentire l’acquisto complessivo dei 10 lotti, che sono
necessari per rimuovere il limite di inedificabilità. Inoltre al saggio
determinato dall’analisi del lotto di 10.000 mq è stata applicata una
maggiorazione del 33% pari a 4 punti percentuali.
La stima del valore atteso può essere analogamente effettuata
attraverso una DCF, ma l’orizzonte temporale e il saggio
dell’investimento dovranno tener conto rispettivamente di tempi
maggiori, includendo quelli necessari per il cambiamento atteso, e della
possibilità che l’uso sperato non si ottenga, utilizzando saggi
maggiormente speculativi.
Il valore unitario del terreno è stato determinato pari a 23 €/mq.
Un’intervista ad alcuni operatori di mercato locali ha confermato che a
quel prezzo gli acquisti verrebbero conclusi.
Un caso di studio
In una località turistica della Calabria è stata prevista la lottizzazione di
un’area per la realizzazione di insediamenti residenziali turistici.
L’intervento richiede che il lotto minimo per procedere all’edificazione
sia di 10.000 mq. Un’indagine di mercato ha mostrato che alcuni lotti di
tale dimensione sono stati compravenduti a un prezzo unitario di circa
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