Cessione di immobile acquisito con riserva di proprietà

!
Comunicazione CP n. 213 del 15/07/2011
Allegato 1
Cessione di immobile acquisito con riserva di proprietà
Gli articoli 1523 e seguenti del codice civile disciplinano il contratto di vendita con patto
di riservato dominio o vendita con riserva della proprietà.
Si tratta di una particolare tipologia di contratto nel quale, diversamente dalla regola,
l’acquirente non diviene immediatamente proprietario, ma lo diverrà soltanto al pagamento
dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito.
Questa norma consente al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita
senza l’esborso totale del prezzo pattuito ed al venditore di essere garantito dalla possibilità
di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato.
Il patto di riservato dominio è applicabile sia alle vendite di beni mobili (ad esempio
elettrodomestici, libri ed enciclopedie, ecc.) sia alla vendita di beni immobili (un esempio
tipico è la cessione delle case popolari).
Non tutte le vendite a rate, però, sono con riserva di proprietà. Tale modalità di vendita
deve essere, infatti, espressamente concordata tra le parti e riportata nell’atto.
La vendita con riserva della proprietà rientra fra i negozi suscettibili di trascrizione. La
dottrina ha ipotizzato due trascrizioni: la prima del riservato dominio, a favore
dell’alienante e contro l’acquirente; la seconda del trasferimento della proprietà, a favore
dell’acquirente e contro l’alienante.
In caso di cessione dell‘immobile acquistato con patto di riservato dominio, così come
accade in qualunque altro caso di cessione di terreni o fabbricati, si dovrà verificare
l'eventuale sussistenza di una plusvalenza imponibile.
Secondo quanto previsto dalla normativa fiscale, infatti, genera plusvalenza imponibile la
cessione a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni a destinazione agricola)
acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le
unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi
familiari.
Nel nostro caso non si realizzerà alcuna plusvalenza imponibile soltanto se:
! trattandosi di terreno agricolo, la vendita avviene trascorsi almeno cinque anni
dall’acquisto;
! trattandosi di fabbricato, lo stesso è stato adibito ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione.
Pertanto, sia che si tratti della cessione di un terreno che di una unità immobiliare è
necessario far riferimento alla data di acquisto della proprietà.
Come detto in precedenza, nella vendita con patto di riservato dominio l’acquirente ottiene
immediatamente la disponibilità del bene assumendosi anche i rischi relativi ad un
1
!
!
eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto, ma è soltanto nel momento del
pagamento dell’ultima rata che il compratore riscatta il bene e ne acquista la proprietà.
Per conteggiare il tempo trascorso dall’acquisto alla cessione dell’immobile, quindi, non si
deve prendere a riferimento la data di stipula dell’atto di compravendita bensì la data del
riscatto, coincidente con quella di pagamento dell’ultima rata, perché come chiarito anche
dalla risoluzione n. 28/E del 30 gennaio 2009 è soltanto in quel momento che si realizza
l’effetto traslativo della proprietà.
Il fatto che l’acquirente abbia abitato l’appartamento per tutto il tempo del riservato
dominio non ha alcuna influenza sulla non imponibilità della plusvalenza realizzata perché,
come precisa la norma, è necessario che per la maggior parte del periodo intercorso tra
l'acquisto, che nel caso in esame si realizza con il riscatto, e la cessione l’appartamento sia
stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Se per qualunque
motivo così non è stato, la plusvalenza realizzata sarà imponibile, quale reddito diverso, di
cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
2
!