Plusvalenza immobiliare, i conti da fare se la casa al mare è in

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Plusvalenza immobiliare, i conti da fare
se la casa al mare è in Costa Azzurra
Sono un privato in procinto di affidare
un incarico di vendita di un mio appartamento sito in Francia (Costa Azzurra),
che ho abitato per le mie vacanze e che
ho sempre regolarmente dichiarato
in Italia e dal quale mi aspetto di realizzare un’interessante plusvalenza.
Possiedo l’appartamento da 10 anni e
vorrei cortesemente conoscere a quale
fiscalità sono sottoposto in Francia ed
eventualmente se vi sono nuovi obblighi a cui sono sottoposto in Italia in
considerazione della moltitudine di
norme che si sono succedute nel settore
immobiliare.
M.R.- Genova
Risponde l’avvocato
Roberto Lenzi - studio legale
Lenzi e Associati di Milano
Si premette innanzitutto che nessuna
imposta è dovuta in Italia sulla plusvalenza che sarà realizzata dalla vendita,
in quanto sono passati più di cinque
anni dall’acquisto.
In Francia, la fiscalità connessa al realizzo di plusvalenze di natura immobiliare
da parte di non residenti è differente.
Con riferimento alle plusvalenze derivanti dalla cessioni di immobili (diversi
dai terreni edificabili) sono previste
modalità di calcolo che tengono conto
sia dell’imposta sulle plusvalenze (redditi) che di quella sulle contribuzioni
sociali (CSG e CRD), che viene sempre
calcolata sulla plusvalenza maturata
(precedentemente applicata ai soli
residenti francesi).
Dal 1° settembre 2013 (Nuova riforma
sulla plusvalenza immobiliare) è entrato in vigore un nuovo meccanismo di
calcolo che prevede la totale esenzione
dall’imposta sui redditi dopo 22 anni
(in luogo dei 30 anni precedenti in
essere dal 1° febbraio 2012), e di 30
anni per ciò che concerne l’esonero
contributivo.
Per ciò che concerne l’imposta sui redditi è previsto un abbattimento della
base imponibile in misura pari al 6%
per ogni anno di detenzione del bene
successivo al quinto e fino al ventunesimo e del 4% per il ventiduesimo.
Inoltre, per le vendite effettuate tra il 1°
settembre 2013 ed il 31 agosto 2014, è
previsto un ulteriore abbattimento supplementare (e temporaneo, appunto)
del 25% sul montante imponibile netto
della plusvalenza.
Per quanto riguarda, invece, l’imposta
sulle contribuzioni sociali (che prevede
un’esenzione dopo 30 anni) l’abbattimento è pari all’1,65% per ogni anno di
possesso del bene oltre il quinto anno
e fino al ventunesimo e all’1,60% per il
ventiduesimo anno; per ogni anno successivo sino al trentesimo si applicherà
la percentuale del 9%.
Il tasso imponibile sulla plusvalenza è
pari al 19%, mentre quello sulle contribuzioni sociali è pari al 15,50%.
Per il calcolo della base imponibile
maturata, sulla quale effettuare gli
abbattimenti sopra indicati, occorrerà
procedere come segue.
In primo luogo, calcolare il prezzo di
acquisto rivalutato, sommando:
• il prezzo di acquisto;
• le spese di acquisto (notarili, di
mediazione) per il loro importo reale
(se fatturate), ovvero in maniera forfetaria pari al 7,5% sul prezzo di acquisto;
• i lavori di manutenzione. Se fatturati
4_Patrimoni_Gennaio - Febbraio 2014
in base all’importo pagato; in assenza di
giustificativo, per un importo a forfait
pari al 15% del prezzo d’acquisto.
In secondo luogo, per ottenere la
plusvalenza (maturata) imponibile si
sottrarrà al prezzo di vendita il prezzo
di acquisto rivalutato.
Per i non residenti, qualora l’importo della transazione sia superiore a
150mila euro o via sia una plusvalenza, occorrerà l’intervento di un
Rappresentante Fiscale (Organismo
accreditato) che avrà la funzione di
garantire il pagamento per conto del
soggetto non residente in Francia (sulla
plusvalenza, che sarà calcolata dal
notaio incaricato, verrà scorporata dal
prezzo di vendita l’imposta da pagare).
Per quanto riguarda l’Italia, ferma
restando la non imponibilità nel caso
di specie, occorrerà confrontarsi, sotto
il profilo degli adempimenti, anche con
gli effetti apportati dalla Legge 97/2013
(cosiddetta Legge Europea), che, rivisitando la disciplina sul monitoraggio
risalente agli anni 90 (D.L. n° 167/1990)
ha introdotto nuovi adempimenti per
gli intermediari (e per i contribuenti),
ponendo a loro carico precisi e ulteriori
compiti di sostituzione tributaria (anche
a titolo di ritenuta d’acconto pari al 20%
per determinate fattispecie) per ogni
flusso finanziario di provenienza estera.
Nel caso di un flusso finanziario derivante dall’estero, connesso per il caso
in esame a una plusvalenza di natura
immobiliare (non più tassabile in Italia,
essendo decorso un quinquennio), il
contribuente dovrà presentare all’Intermediario (sul quale verrà accreditato
il flusso, sempre che la plusvalenza
non venga lasciata su un conto estero)
un’autocertificazione (resa in forma
libera) fornendo utili indicazioni con la
quale qualificare il flusso stesso (non
soggetto a imposizione) ed evitare il
prelievo alla fonte a titolo d’acconto
nella misura del 20% dell’importo del
flusso (Provvedimento Agenzia Entrate
n. 151663/2013).