L`acquisto di immobili residenziali a New York (Parte IV)

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L’acquisto di immobili residenziali a New York (Parte IV)
Maurizio Gardenal, Avvocato e Anthony J. Bruozas, Attorney at Law.
La quarta e ultima parte degli articoli pubblicati in materia di acquisto di immobili residenziali a
New York tratta alcuni aspetti fiscali che riguardano l’acquisto di proprietà da parte di un
acquirente straniero.
A. Quali sono le tasse applicabili?
In genere, le transazioni immobiliari sono tassate sulla differenza tra il prezzo originale di
acquisto e l’ammontare della vendita. Il risultato di tale differenza può essere una perdita o,
diversamente, può costituire una plusvalenza, a seconda che il prezzo di vendita dell’immobile
sia minore o maggiore rispetto a quello di acquisto. La tassa applicata sulla plusvalenza può
variare in base ad alcuni criteri, in relazione allo Stato in cui si trova l’abitazione e,
normalmente, a seconda che l’acquirente sia considerato residente o non-residente negli Usa.
Si deve precisare che sugli acquisti o sulle vendite della proprietà immobiliare possono gravare
altri costi, quali le tasse applicate sul prestito ed i “points paid”, ossia, in linea generale, sugli
“aggiustamenti” di prezzo correlati con le rate del prestito. Attualmente, sebbene la tassa
applicata sulle plusvalenze sia pari al 15%, per i residenti nello Stato di New York viene
applicata una ulteriore aliquota del 10%.
Nella vendita di una residenza principale è possibile evitare il pagamento delle tasse sulle
plusvalenze. Se l’immobile venduto è stato la residenza principale per almeno due anni negli
ultimi cinque il singolo contribuente fino a 250.000 dollari di profitto è esente dal pagare tasse
sulle plusvalenze; invece, le coppie sposate, sono esenti dal pagare le tasse sulle plusvalenze
sino a 500.000 dollari.
Sebbene per l’acquisto di immobili a scopo di investimento siano previsti vantaggi significativi,
tra cui la piena deducibilità degli interessi pagati sul mutuo, è bene precisare che, non sono,
invece, rimborsabili i “points” pagati per abbassare gli interessi sulle rate del prestito.
Ugualmente, non sono deducibili alcuni costi connessi con l’accensione del mutuo.
B. Quali sono le tasse applicate sulla vendita per un non residente?
Per i non-residenti la tassazione sui proventi relativi alla vendita della proprietà ammonta al
30% nel caso in cui la proprietà sia stata detenuta per un periodo maggiore ad un anno.
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Si deve verificare in ogni caso l’applicabilità di eventuali trattati contro le doppie imposizioni.
Per il pagamento delle tasse sulla vendita degli immobili da parte dei non-residenti gli Stati
Uniti, nel 1980, hanno emanato il “Foreign Investment in Real Property Tax Act” che prevede
l’applicazione di una ritenuta alla fonte prelevata direttamente sulla base imponibile
dell’imposta.
L’Internal Revenue Service (IRS), agenzia governativa che appartiene al dipartimento del
tesoro, trattiene il 10% del prezzo di vendita mentre una tassa addizionale del 6,85% viene
applicata dallo Stato di New York. All’acquirente e/o al venditore è richiesto di depositare un
modulo, rilasciato dall’IRS, che nello Stato di New York è normalmente denominato “Statement
of Withholding on Disposition by Foreign Persons of United State Real Property Interests” e
che in altri Stati può assumere altre denominazioni. Molti investitori stranieri, proprio per
meglio pianificare la tassazione sulla vendita della proprietà immobiliare, ricorrono alla
costituzione di una società a responsabilità limitata.
Per il calcolo delle tasse applicate sul reddito personale l’IRS utilizza un modulo, denominato
“Schedule D”, nel quale devono essere indicate le plusvalenze realizzate. Se un individuo
detiene la proprietà per un anno o meno la plusvalenza è segnalata, all’interno di questo
modello, come “plusvalenza a breve termine”; invece, se la residenza è posseduta da più di un
anno viene riportata come “plusvalenza a lungo termine”. Il tempo di detenzione della
proprietà è fondamentale per reinvestire la plusvalenza nel futuro. Qualora, infatti, si possa
ritardare la vendita della casa di residenza per più di due anni la plusvalenza potrà essere
reinvestita per un tempo maggiore a partire dal periodo di vendita della casa.
Il governo degli Stati Uniti richiede che il cittadino straniero debba pagare le tasse su qualsiasi
reddito correlato alla proprietà (i.e. reddito relativo alla locazione detratte le spese). Se questa
incombenza non viene adempiuta in modo tempestivo (i.e. se la dichiarazione fiscale non viene
tempestivamente presentata e/o le tasse sul reddito USA risultano non dichiarate e versate)
viene applicata una tassa del 30% al lordo del reddito derivante dalla locazione. In questo
scenario, l’investitore non può dedurre alcuna delle spese relative, ad esempio, alla
svalutazione, agli interessi, alle tasse sulla proprietà o ad altri costi. L’investitore che abbia
subito delle perdite negli anni iniziali del suo investimento e che, per questo, non è tenuto a
versare alcuna tassa al governo, ha comunque l’onere di presentare, in maniera tempestiva, la
propria dichiarazioni dei redditi.
E’ bene precisare che la pressione fiscale applicata all’acquirente straniero può essere diversa
rispetto a quella di un residente statunitense, a seconda della convenzione fiscale tra gli Stati
Uniti e lo Stato di residenza dell’acquirente. Pertanto, è utile conoscere gli aspetti fiscali legati
al trattato di doppia imposizione e preziosa, in questo senso, può essere la consultazione di un
esperto fiscale del luogo.
A titolo di esempio, per i residenti statunitensi la tassazione applicata alla plusvalenza è del
15% ( qualora la proprietà sia posseduta per più di un anno). Il cittadino straniero, tuttavia,
potrebbe essere tenuto a pagare un tasso più elevato, in base ai trattati che regolano la doppia
imposizione tra lo Stato di appartenenza e gli Stati Uniti.
Una questione più dibattuta per gli investitori stranieri riguarda la possibilità di diventare
residente ai fini fiscali negli Stati Uniti senza alcuna deliberata volontà di acquisire tale status.
Ai fini fiscali, infatti, può essere considerata residente una persona che regolarmente conduce
un attività o mantiene una presenza stabile sul territorio rilevando, a tale proposito, il numero
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di giorni che rimane fisicamente presente nello Stato, anche qualora
deliberatamente mantenere la propria residenza principale fuori dagli Usa.
si
volesse
Va osservato, a tale proposito, che uno straniero può essere considerato residente negli Stati
Uniti ai fini fiscali con il verificarsi di alcune condizioni connesse con la sua presenza negli
USA,come segue:
1) Essere stato fisicamente presente negli Usa per 31 giorni dell’anno corrente, e
2) Essere stato fisicamente presente per 183 giorni nel corso dei tre anni (con riferimento
all’anno corrente ed ai due anni immediatamente precedenti), computando:
a) I giorni in cui era presente durante l’anno corrente, e
b) 1/3 dei giorni di presenza dell’anno prima, rispetto a quello in corso, e
c) 1/6 dei giorni di presenza del secondo anno precedente rispetto all’anno
corrente.
Una volta che la proprietà immobiliare viene considerata posseduta da un individuo residente
negli USA la tassazione di tutti i suoi redditi a livello globale sarà sottoposta all’applicazione
dell’imposta sul reddito degli Stati Uniti.
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Conclusione
Mentre molti americani sono ancora cauti negli investimenti in real estate per ciò che concerne
il complessivo clima economico, gli investitori stranieri continuano ad alimentare il mercato
immobiliare della grande mela, registrando importanti presenze anche negli ultimi due anni. Si
consideri che, negli ultimi 18 mesi, gli stranieri hanno acquistato 1/3 di tutti gli appartamenti
in vendita a New York sostenendo, così, la ripresa del mercato immobiliare e incentivando la
costruzione di nuovi edifici.
Gli investitori stranieri sembrano preferire l’acquisto di appartamenti in un “condo” proprio per
i servizi offerti e per la flessibilità delle regole che consentono di affittare una singola unità
immobiliare come investimento. Gli acquirenti stranieri, in genere, sono interessati all’acquisto
di proprietà nei quartieri più noti, a prescindere che gli stessi, in genere, non siano adatti per
un uso residenziale.
Nonostante molti investitori siano interessati a comprare e rivendere in tempi brevi le proprietà
immobiliari tali acquisti, come si è visto, richiedono molte precauzioni, ben diversamente da
quelle richieste per una giornata di shopping nella “Big Apple”.
Due fattori importanti sono generalmente considerati dagli investitori stranieri: la vicinanza con
la residenza principale e la convenienza degli spostamenti aerei con lo Stato di appartenenza.
Nel 2010 si è registrato un significativo numero di acquirenti stranieri in 39 Stati, con una
grande presenza in Florida, California, Arizona e Texas. Questi quattro Stati, con il 53% degli
acquisti, sono rimasti le mete principali negli ultimi tre anni, con Florida e California ai primi
due posti.
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Il prezzo medio pagato dagli acquirenti stranieri nel 2010 per un immobile negli Stati Uniti è di
$219,400 rispetto ai $247,10 del 2009. In questo senso il prezzo pagato negli Usa dagli
investitori stranieri per l’acquisto di proprietà residenziali è stato significativamente più alto
rispetto alla media dei prezzi del mercato statunitense, che nel 2009 ammontava a $172,500.
Si registra che, in media, gli acquirenti stranieri tendono ad acquistare nella fascia alta del
mercato; il 16% dei loro acquisti, generalmente, ha ad oggetto immobili del valore superiore a
$500.000.
Ovunque un investitore straniero possa avere interesse ad acquistare negli Usa, un legale
esperto di real estate può essere considerato un importante referente volto a ridurre i rischi
connessi all’acquisto della proprietà e garantire, così, la profittabilità dell’investimento.
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