Real Estate Market Overview, Italia 2015

Real Estate Market
Overview
Italia | 2015
www.pwc.com/it
Indice
Overview Milano RomaContatti
Indice
Overview
2
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
3
Milano
22
Roma
28
Contatti
34
Indice
Overview Milano RomaContatti
Overview
Il 2014, secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate,
ha fatto registrare per la prima volta dal 2006 una
crescita del numero di compravendite immobiliari.
L’anno si è chiuso con un numero di compravendite pari a
circa 921.000, con una variazione rispetto al 2013 pari a
+1,8% e un’accelerazione, registrata nel corso degli
ultimi due trimestri, rispettivamente pari al +3,6% e
+5,5%. I dati relativi agli investimenti nelle costruzioni
confermano, invece, il trend negativo iniziato alla fine
del 2006, dopo che dalla fine degli anni novanta il settore
aveva goduto di una forte espansione. Le difficoltà del
settore immobiliare hanno accresciuto la vulnerabilità
delle imprese di costruzione: la rischiosità del credito
concesso al comparto ha raggiunto livelli storicamente
elevati e superiori a quelli della media del sistema
produttivo nonostante il progressivo irrigidimento dei
criteri di offerta da parte degli intermediari.
3 PwC
3
Overview
Key data
In tabella si evidenzia la variazione
annua del Prodotto interno Lordo
italiano e della Domanda nazionale.
Dall’analisi dei dati emerge un
sensibile calo dal PIL nel 2012,
confermato anche l’anno successivo;
il 2014 vede l’andamento in ripresa
seppur ancora negativo.
La Domanda nazionale, come
evidenziato in tabella, segue
l’andamento del PIL con un forte calo
nel 2012 e sostanziale ripresa nel
2014.
Prodotto
interno
lordo
Domanda
nazionale
2011
0.5%
-0.6%
2012
-2.8%
-5.6%
2013
-1.7%
-2.5%
2014
-0.4%
-0.7%
-0.5%
-0.8%
-0.5%
-0.1%
-1.2%
-1.3%
-0.3%
-1.7%
2014
I
II
III
IV
Il contesto macroeconomico
in Italia
In Italia, gli investimenti rimangono
ancora deboli. La ripresa dei consumi
delle famiglie, iniziata nell’estate 2013
continua, seppure lentamente. Il PIL
rimane sostenuto dagli scambi con
l’estero, nonostante la volatilità della
domanda globale.
Nel nostro paese il PIL è sceso dello
0,1% nel periodo estivo dello scorso
anno rispetto al periodo precedente.
L’attività economica è stata rallentata
dal calo degli investimenti (-1,0%), sia
in costruzioni sia in beni strumentali,
solo in parte compensata dal rialzo dei
consumi delle famiglie (0,1%).
Sulla base delle proiezioni dei dati
finora disponibili, il PIL sarebbe
parzialmente sceso nel quarto
trimestre del 2014 e la produzione
industriale sarebbe diminuita di quasi
lo 0,5%. Secondo alcuni osservatori
nella prima parte del 2015 potrebbe
verificarsi un’inversione di tendenza
dell’attività produttiva. Gli indicatori
prospettici indicano ancora elevata
incertezza.
Prodotto Interno Lordo - variazioni su base annua
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
-2,0%
-4,0%
-6,0%
-8,0%
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino economico gennaio 2015
4
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
La variazione annuale dell’indice
armonizzato dei prezzi al consumo
(IPCA) è risultata a dicembre 2014 pari
a -0,1%, riflettendo il calo dei prezzi
delle componenti più volatili. Anche al
netto dei beni energetici e alimentari
l’inflazione rimane molto bassa: in
dicembre si è attestata allo 0,7%.
Per quanto riguarda il settore
immobiliare il terzo trimestre 2014 ha
visto aumentare il numero di
compravendite di abitazioni, pur
collocandosi ancora poco al di sopra
dei livelli minimi toccati alla fine
dell’anno precedente. Anche nel
settore non residenziale le transazioni
sono aumentate in misura marcata.
Inoltre, nello stesso periodo è
proseguito, seppur riducendosi, il calo
dei prezzi delle case iniziato alla fine
del 2011.
Nel settore delle costruzioni in ottobre
la produzione è aumentata dello 0,9%.
Nella rilevazione di dicembre (Fonte
Banca d’Italia - Il Sole 24 Ore) i giudizi
sulle prospettive di breve termine delle
imprese del settore restano pessimiste.
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
La dinamica dei prezzi
-0,1%
+ 0,4%
Variazione IPCA
dicembre 2014 vs
dicembre 2013
Inflazione attesa
2015
+ 0,2% Crescita del numero
di occupati III
trimestre 2014 vs II
trimestre 2014
12,8% Tasso di
disoccupazione 2015
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino economico
gennaio 2015
Negli ultimi mesi del 2014 la
dinamica dei prezzi al consumo è
rimasta su valori molto bassi,
tornando leggermente negativa in
dicembre. Il rischio di un periodo
prolungato di bassa inflazione
rimane alto, aggravato dal calo dei
prezzi del petrolio. Secondo stime
aggiornate di Banca d’Italia,
mediamente nel corso del 2015
l’inflazione sarebbe lievemente
negativa. Negli ultimi mesi del 2014
l’inflazione si è mantenuta su valori
vicini allo zero. In dicembre la
variazione dell’Indice Armonizzato
dei Prezzi al Consumo (IPCA),
rispetto allo stesso periodo del 2013,
è stata appena negativa (-0,1%), a
causa soprattutto del calo dei prezzi
dei prodotti energetici (-5,3%) e dei
beni alimentari (-0,3%). L’inflazione
di fondo (che non tiene conto delle
componenti più volatili dell’indice) è
leggermente salita (0,7 %).
Nei mesi autunnali i prezzi dei beni
industriali venduti sul mercato
interno hanno continuato a scendere
(-1,6% in novembre), riflettendo
soprattutto la riduzione della
componente energetica (-5,2%).
La variazione dei prezzi dei beni non
alimentari destinati al consumo
finale è rimasta su livelli molto
modesti (0,6%). A dicembre gli
operatori professionali hanno rivisto
al ribasso (0,4%) le aspettative di
inflazione per il 2015. A dicembre
l’Istat ha rilevato che anche nella
percezione delle famiglie resta
elevato il rischio di un’inflazione
eccessivamente bassa per un periodo
prolungato: circa il 55% degli
intervistati si aspetta prezzi in
diminuzione o stabili nel 2015. La
percentuale di famiglie che
immagina una diminuzione si attesta
tuttavia su livelli ancora modesti
(intorno al 7,0%).
Sulla base della rilevazione Banca
d’Italia-Il Sole 24 Ore di dicembre, la
debolezza della domanda continua a
incidere sulla moderatezza dei prezzi
praticati dalle imprese. Nei prossimi
mesi del 2015 i listini dovrebbero
crescere in misura più contenuta di
quanto emerso nella precedente
indagine.
Il mercato del lavoro
Tornano a crescere lievemente il
numero di occupati e il monte ore
lavorate nel terzo trimestre del 2014
dopo nove mesi di sostanziale
stagnazione. Alla ripresa hanno
contribuito sia l’industria sia i servizi
privati (0,5% e 0,2%,
rispettivamente, sul periodo
precedente). A causa dell’incremento
dell’offerta di lavoro tale andamento
non si è però tradotto in una
riduzione del tasso di disoccupazione.
Il tasso di disoccupazione è
aumentato dal 12,6% del periodo
precedente al 12,8%. Nel successivo
periodo il tasso di disoccupazione è
aumentato in novembre al 13,4%,
riflettendo in questo caso anche un
lieve calo dell’occupazione. A tale
flessione potrebbe aver contribuito il
rinvio delle assunzioni in vista degli
incentivi introdotti dalla legge di
stabilità in vigore da gennaio 2015. Il
lieve incremento del numero di
occupati (0,2% rispetto al trimestre
precedente) è dovuto alla
componente di lavoro dipendente
(0,3%), cresciuta soprattutto nei
servizi privati e nelle posizioni a
tempo determinato. È scesa
ulteriormente la componente
autonoma (-0,1%), in particolare
nell’industria, ma in misura minore
rispetto ai primi sei mesi del 2014. Le
aspettative delle imprese
sull’evoluzione della domanda di
lavoro nei primi mesi del 2015
restano incerte.
PwC
5
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
Le famiglie italiane
+0,1%
+ 1,9%
Variazione dei
consumi III
trimestre 2014 vs
III trimestre 2013
Variazione del
reddito disponibile
III trimestre 2014
vs III trimestre
2013
+ 10,8% Variazione della
propensione al
risparmio III
trimestre 2014 vs
III trimestre 2013
110,9 punti
Indice di fiducia a
febbraio 2015
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino economico
gennaio 2015
Dati storici Le previsioni sui
Per quanto riguarda le famiglie
italiane, i consumi continuano ad
aumentare anche se lentamente,
soprattutto per quanto riguarda
l’acquisto di beni durevoli. I consumi
delle famiglie sono aumentati dello
0,1% nel terzo trimestre 2014,
confermando un trend in atto
dall’estate del 2013. Il recupero del
reddito disponibile delle famiglie
riscontrato in estate (1,9% in termini
reali), grazie alle misure a favore delle
famiglie con reddito medio-basso
inserite in legge di stabilità dal
governo, è accompagnato da un rialzo
della propensione al risparmio (10,8
%, quasi un punto percentuale in più
rispetto allo stesso periodo dell’anno
precedente). Alcuni ulteriori segnali
positivi sono arrivati nei primi mesi
del 2015. L’indice che misura la
fiducia degli italiani ha fatto un balzo
significativo a febbraio raggiungendo
quota 110,9 punti (dai 104,4 punti del
mese precedente) e rappresenta il
dato migliore dal giugno 2002.
Questo può essere il segnale che gli
italiani vedono in maniera più
ottimistica il proprio futuro, con una
situazione economica generale in
miglioramento e con un più probabile
calo della disoccupazione.
consumi italiani
2008 2011
2014
2010 2013 2016 2014 2015 2016
0,9
0,2
0,9
0,7
1
1
-1,9
-3,2
0,6
-0,2
0,9
1
Trasporti
-3,3
-5,7
-0,1
-0,7
0,1
0.2
Comunicazioni
1,5
-1,6
1,2
0,5
1,5
1,7
Vestiario e
Calzature
-0,3
-3,9
0,4
0,1
0,5
0,6
Istruzione
-0,8
2,2
0,1
-0,1
0,2
0,3
-1,9
-2,7
0,3
0,2
0,4
0,4
-2,8
-
0,3
0,2
-
0,8
1,2
-2,0
1,4
1
1,5
1,6
-
-1
0,7
0,4
0,8
0,9
-0.8
-1,7
1,1
0,9
1,2
1,2
Abitazione
Mobili,
elettrodomestici
e manutenzione
casa
Alimentari e
bevande non
alcoliche
Bevande
alcoliche,
tabacco
Ricreazione e
cultura
Alberghi e
ristoranti
Beni e servizi
vari
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Rapporto COOP 2014
Clima di fiducia delle imprese manifatturiere (num indice base 2005=100)
105
100
95
90
85
Maggio 2010
Marzo 2011
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Istat
6
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Gennaio 2012
Novembre 2012
Settembre 2013
Luglio 2014
Indice
Overview Milano RomaContatti
Affordability Index
Il calcolo dell’affordability index
dipende dalle seguenti variabili:
• il tasso di interesse, che riflette
l’andamento
dell’intermediazione creditizia e
le dinamiche di politica
monetaria;
• il prezzo della casa, che
esprime le dinamiche del
mercato abitativo;
• il reddito disponibile, che
esprime il grado di sviluppo di
un Paese e risente evidentemente
del suo complessivo grado di
competitività.
A fine 2013 l’indice risultava pari al
6,7%, 2,1 punti percentuali in più
della prima metà dell’anno scorso,
ritornato sui livelli del primo
semestre del 2006 e su valori
superiori alla media del campione
temporale considerato.
Le famiglie italiane
e l’acquisto della casa:
l’indicatore di accessibilità
(affordability index)
Il monitoraggio delle condizioni
economiche e finanziarie delle
famiglie ha assunto negli ultimi anni
un’importanza sempre maggiore.
In un tale contesto, l’investimento
residenziale che, soprattutto nel nostro
paese, rappresenta la principale e
spesso unica forma di indebitamento
delle famiglie, è risultato il campo
privilegiato di analisi.
L’Associazione Bancaria Italiana (ABI),
a continuazione di un progetto
inizialmente sviluppato in
collaborazione con il Ministero del
Lavoro e delle Politiche Sociali e basato
su dati dell’Agenzia delle Entrate,
produce stime delle condizioni di
accessibilità delle famiglie italiane
all’acquisto della casa mediante
l’elaborazione di uno specifico indice di
affordability.
L’indice di accessibilità proposto
dall’ABI prevede che la rata del mutuo
necessario a finanziare l’acquisto della
casa, non superi una determinata quota
del reddito disponibile (30% per
convenzione).
Dalle analisi effettuate sono emerse
indicazioni secondo cui l’acquisto della
casa continua a risultare accessibile per
la famiglia media italiana, nel senso
che l’indicatore utilizzato dall’ABI si
mantiene in un range positivo lungo
tutto l’orizzonte di analisi considerato
(2004-2013).
Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici
primo semestre 2004=100)
135
Costo casa
Reddito disponibile
130
125
-6,7%
120
2° semestre 2013
115
110
105
100
+ 2,1%
95
2° semestre 2013 vs
2° semestre 2012
90
1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s.
2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013
Indice di affordability per il totale delle famiglie italiane
12%
Indice di affordability
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s. 1° s. 2° s.
2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate, Rapporto Immobiliare 2014, Il settore residenziale,
maggio 2014
PwC
7
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
I prezzi delle unità abitative in Italia
hanno presentato quattro fasi
cicliche (1971-1978, 1978-1987, 19871999, 1999-in corso), caratterizzate
da un progressivo aumento della
durata temporale del ciclo: le fasi di
crescita si sono allungate da 3 a 9
anni e quelle di contrazione da 4 a 7
anni. In particolare, gli ultimi due
cicli hanno evidenziato un
progressivo appiattimento delle
oscillazioni dei prezzi reali.
L’intensità della variazione annuale
delle compravendite nei quattro cicli,
contrariamente a quanto osservato
Le compravendite immobiliari
nell’anno 2014 mostrano una crescita
del +1,8% rispetto al dato
complessivo 2013.
Il settore residenziale ha mostrato le
migliori performance, con una
crescita del 3,6% su base annua e
mentre nel quarto trimestre 2014
4.500
900
4.000
800
3.500
700
l’incremento è stato del
7,1% rispetto allo stesso
trimestre del 2013.
3.000
600
2.500
500
2.000
400
1.500
300
200
1.000
100
500
0
1982
1996
2006
Numero compravvendite (000)
2011
Prezzo €/mq
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Norsima, Consulente
Immobiliare e Agenzia delle Entrate
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
In questo momento si evidenzia una
ripresa dei volumi di vendita che
dovrebbe anticipare, come accaduto
in passato, una ripresa dei prezzi nei
prossimi anni.
1.000
1968
8
Nel ciclo attuale, i prezzi delle
abitazioni hanno subito una
contrazione contenuta se paragonata
alla brusca caduta delle
compravendite.
Compravendite e prezzi reali di abitazioni
(1968-2014)
Numero di compravvendite (000)
Il 2014 è l’anno di inversione ciclica
delle quantità scambiate, con una
ripresa di intensità più contenuta
rispetto ai cicli precedenti (+3,7% a
fine 2014, contro +37% nel 1976,
+17% nel 1985 e +9% nel 1997). In
questo scenario i mercati delle città
più importanti italiane: Bari,
Bologna, Cagliari, Catania, Firenze,
Genova, Milano, Napoli, Palermo,
Padova, Roma, Torino, Venezia
sembrano presentare una inversione
del ciclo più significativa (+5,5% su
base annua).
Le fasi cicliche del mercato
residenziale italiano denotano una
certa correlazione tra l’andamento
dei volumi di immobili venduti ed i
relativi prezzi, anche se le variazioni
delle due componenti all’interno dei
cicli sono state diverse.
sul fronte dei prezzi, non ha registrato
grandi oscillazioni: +16%, +7% e
+7% rispettivamente nelle fasi di
crescita e -12%, -10%, -7,5% nelle fasi
di declino.
€/mq
Nei 43 anni dal 1971 al 2014, i prezzi
degli immobili residenziali in Italia
hanno presentato quattro fasi
cicliche (1971-1978, 1978-1987, 19871999, 1999-in corso), caratterizzate
da un progressivo aumento della
durata temporale del ciclo: le fasi di
crescita si sono allungate da 3 a 9
anni e quelle di contrazione da 4 a 7
anni. In particolare, gli ultimi due
cicli hanno mostrato un progressivo
appiattimento delle oscillazioni dei
prezzi reali.
Le quattro fasi cicliche
del mercato residenziale
italiano
La situazione attuale di
mercato, data la ripresa
dei volumi di
compravendita,
potrebbe rappresentare
una buona opportunità
di investimento,
anticipando una
presumibile, stando ai
dati storici e marco
economici, ripresa del
mercato anche in
termini di prezzi.
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
417.524
9.017
25.369
9.582
NTN 2014
Residenziale
NTN 2014
Terziario
NTN 2014
Commerciale
NTN 2014
Produttivo
-39%
-50%
-43%
-37%
NTN 2014 vs 2008
Residenziale
NTN 2014 vs 2008
Terziario
NTN 2014 vs 2008
Commerciale
NTN 2014 vs 2008
Produttivo
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
29.230.658
29.730.243
30.588.991
31.229.051
31.804.801
32.271.134
32.689.812
33.204.511
33.579.054
33.740.601
33.709.645
1,7%
2,9%
2,1%
1,8%
1,5%
1,3%
1,6%
1,1%
0,5%
-0,1%
858.476
869.308
808.827
684.034
609.456
611.878
598.224
444.018
403.124
417.524
3,7%
1,3%
-7,0%
-15,4%
-10,9%
0,4%
-2,2%
-25,8%
-9,2%
3,6%
2,9%
2,8%
2,6%
2,2%
1,9%
1,9%
1,8%
1,3%
1,2%
1,2%
1,9%
-1,6%
-8,9%
-17,0%
-12,2%
-0,9%
-3,7%
-26,6%
-9,6%
3,7%
485.293
511.474
572.196
572.882
589.450
605.605
618.026
624.821
628.027
662.309
7,3%
5,4%
11,9%
0,1%
2,9%
2,7%
2,1%
1,1%
0,5%
5,5%
22.648
21.913
21.262
17.865
16.183
15.248
14.468
10.624
9.454
9.017
7,4%
-3,2%
-3,0%
-16,0%
-9,4%
-5,8%
-5,1%
-26,6%
-11,0%
-4,6%
4,7%
4,3%
3,7%
3,1%
2,7%
2,5%
2,3%
1,7%
1,5%
1,4%
0,1%
-8,2%
-13,3%
-16,1%
-12,0%
-8,3%
-7,0%
-27,4%
-11,5%
-9,6%
2.287.776
2.345.538
2.575.523
2.558.210
2.578.718
2.604.249
2.632.825
2.630.414
2.637.210
2.766.533
4,8%
2,5%
9,8%
-0,7%
0,8%
1,0%
1,1%
-0,1%
0,3%
4,9%
55.182
52.816
50.271
44.146
36.892
35.423
34.408
25.931
23.980
25.369
1,3%
-4,3%
-4,8%
-12,2%
-16,4%
-4,0%
-2,9%
-24,6%
-7,5%
5,8%
2,4%
2,3%
2,0%
1,7%
1,4%
1,4%
1,3%
1,0%
0,9%
0,9%
-3,3%
-6,6%
-13,3%
-11,6%
-17,1%
-4,9%
-3,9%
-24,6%
-7,8%
0,8%
494.964
530.019
510.713
519.411
524.099
532.420
567.460
573.888
582.700
735.171
12,6%
7,1%
-3,6%
1,7%
0,9%
1,6%
6,6%
1,1%
1,5%
26,2%
17.397
17.436
16.830
15.276
12.282
11.847
12.477
10.020
9.246
9.582
8,3%
0,2%
-3,5%
-9,2%
-19,6%
-3,5%
5,3%
-19,7%
-7,7%
3,6%
3,5%
3,3%
3,3%
2,9%
2,3%
2,2%
2,2%
1,7%
1,6%
1,3%
-3,8%
-6,4%
0,2%
-10,8%
-20,3%
-5,0%
-1,2%
-20,6%
-9,1%
-17,9%
Residenziale
Stock
Val. Ass.
Var. %
NTN
Val. Ass.
IMI
Val. Ass.
828.037
Var. %
2,8%
Var. %
Terziario
Stock
Val. Ass.
452.237
Var. %
NTN
Val. Ass.
IMI
Val. Ass.
21.082
Var. %
4,7%
Var. %
Commerciale
Stock
Val. Ass.
2.183.637
Var. %
NTN
Val. Ass.
IMI
Val. Ass.
54.456
Var. %
2,5%
Var. %
Produttivo
Stock
Val. Ass.
439.731
Var. %
NTN
Val. Ass.
16.060
Var. %
IMI
Val. Ass.
Var. %
3,7%
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
9
Indice
Overview Milano RomaContatti
Dopo sei anni di perdite, le compravendite immobiliari nel 2014 tornano in campo positivo: +1,8% rispetto al dato
complessivo del 2013. Nell’ambito di una generale ripresa delle compravendite immobiliari, il settore trainante è
decisamente il residenziale che cresce del 3,6% su base annua, con un quarto trimestre particolarmente positivo che
fa segnare un aumento del 7,1% rispetto allo stesso trimestre del 2013. Il commerciale registra un aumento
complessivo del 5,7%, come il settore produttivo che manifesta un incremento di volumi, accentuato soprattutto nel
secondo trimestre (+10,4%), che su base annuale si attesta sul +3,6%. L’unico settore in controtendenza è il terziario
che chiude ancora in negativo -4,6%.
Residenziale
684.034
(74.578)
2.423
(13.654)
(154.206)
1,00%
418.678
514.699
374.543
161.547
Stock
2008
2009
2010
2011
(30.956)
33.709.645
2012
2013
2014
14.400
417.524
0,88%
0,84%
0,87%
NTN
Finish
2008
2009
17.865
(1.683)
IMI
417.524
466.333
33.709.645
31.804.801
(40.894)
2010
2011
2012
2013
2014
0,61%
0,58%
0,56%
Finish 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Terziario
(934)
(780)
(3.844)
1,00%
12.421
6.795
3.206
2008
2009
2010
2011
662.309
(1.171)
2012
2013
2014
Finish
Commerciale
2008
2009
2010
44.146
(7.254)
(1.468)
20.508
25.531
28.576
(2.411)
6.797
Stock
2011
2012
(1.015)
(8.477)
2.766.533
2013
9.017
2014
0,81%
0,88%
0,75%
IMI
0,48%
0,44%
0,55%
Finish
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1,00%
(1.951)
1.388
25.369
0,79%
0,83%
2.766.533
2.558.210
129.323
(436)
NTN
662.309
Stock
34.282
9.017
16.155
NTN
25.369
16.567
572.882
0,76%
0,57%
IMI
0,53%
0,53%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Finish
Produttivo
2008
2009
15.276
(2.994)
2010
152.471
8.321
35.040
6.428
2009
Finish
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2010
2011
(2.456)
(774)
735.171
NTN
735.171
2012
630
336
9.582
0,80%
2013
2014
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
10
2014
8.812
Stock
2008
2013
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Finish
2008
2009
IMI
9.582
4.688
2012
1,00%
(435)
519.411
2011
2010
2011
2012
2013
2014
0,75%
0,76%
0,59%
0,54%
Finish
0,44%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Indice
Overview Milano RomaContatti
Dati 2014 - NTN
Andamento NTN (2004-2014)
Il mercato immobiliare italiano
risulta ancora in crescita nel IV
trimestre 2014 consolidando il rialzo
già osservato nel precedente
trimestre. Con un numero di
compravendite pari a 920.849, il
2014 si chiude con una variazione
complessiva rispetto al 2013 pari a
+1,8% ed era dal 2006 che non si
osservava un segno positivo per le
compravendite immobiliari.
Nel IV trimestre 2014 il settore
residenziale guadagna, rispetto al IV
trim. 2013, oltre il 7%. Tra i settori
non residenziale gli immobili
commerciali mostrano il rialzo
maggiore +14,1%.
L’andamento storico del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) per le
quattro destinazioni d’uso, nel periodo 2004-2014, presenta un trend negativo
molto marcato. La decrescita nei periodi analizzati, 2014 su 2004 è, mediamente
per le quattro destinazioni, pari a -50%. Il focus su gli ultimi 7 periodi ( 2014 su
2008 ) rappresenta su andamento negativo medio pari a circa il 42%.
120%
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
3° trim
4° trim
2014
Residenziale
94.888
116.543
417.524
Terziario
1.897
2.805
9.017
Commerciale
5.428
7.991
25.753
Produttivo
2.015
2.992
9.582
40%
2004
2005
2006
2007
Residenziale
2008
2009
Terziario
2010
2011
Commerciale
2012
2013
2014
2014
Produttivo
461.492
417.524
+3,6%
-4,6%
+5,7%
+3,6%
NTN Residenziale
2014 vs 2013
NTN Terziario 2014
vs 2013
9.017
NTN Commerciale
2014 vs 2013
NTN Produttivo 2014
vs 2013
Residenziale
Terziario
25.369
Commerciale
9.582
Produttivo
Totale
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
11
Indice
Overview Milano RomaContatti
Andamento IMI (2004-2014)
L’andamento storico dell’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI) per le quattro
destinazioni d’uso, nel periodo 2004-2014, presenta un trend negativo molto
marcato. Il focus sugli ultimi 7 periodi 2014 su 2008 rappresenta su andamento
negativo medio pari a circa il 30%.
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Residenziale
Terziario
Commerciale
Stock 2014
Produttivo
37.873.658
33.709.645
662.309
Residenziale
Terziario
2.766.533
Commerciale
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
12
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
735.171
Produttivo
Totale
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
Andamento NTN 2014
II semestre 2014 vs 2013
Le compravendite immobiliari
nell’anno 2014 mostrano una crescita
del +1,8% rispetto al dato
complessivo 2013. Il risultato positivo
risulta consolidato dal rialzo del
quarto trimestre che, con un +5,5%,
ha confermato gli andamenti già
evidenziati nel corso degli altri
periodi dell’anno, ad eccezione del
secondo trimestre. L’analisi per classe
mostra:
+ 0,6%
Residenziale: settore con migliori
performance, con una crescita del
3,6% su base annua e del 7,1%
rispetto allo stesso trimestre del 2013.
+7,55% NTN Nord
II semestre 2014 vs 2013
+ 9,3%
NTN Centro
NTN Sud
II semestre 2014 vs 2013
Commerciale: aumento complessivo
del 5,7%, risultante da una variazione
negativa nel primo trimestre e una
variazione del +14,1% negli ultimi 3
mesi dell’anno rispetto agli stessi
periodi del 2013.
Produttivo: incremento del 3,6% su
base annuale, con una crescita del
10,4% nel secondo trimestre rispetto
ai dati dell’anno precedente.
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle
Entrate
Terziario: a differenza degli altri
settori, registra una decrescita pari a
-4,6% su base annua. L’ultimo
trimestre 2014 si è chiuso tuttavia con
un +0,3% rispetto allo stesso periodo
del 2013.
Dal punto di vista geografico è il
Centro ad avere i migliori risultati,
registrando un incremento del
+9,3%, e del 14,6% se si confrontano
solo i dati dei capoluoghi, degli scambi
degli ultimi due trimestri del 2014
rispetto allo stesso periodo del 2013.
Nello stesso periodo anche nell’area
Settentrionale è stato riscontrato un
aumento significativo delle
compravendite, pari a +7,55%
complessivo e a 12,5% se si
considerano solo le grandi città.
Il Sud presenta invece una crescita più
modesta, pari a +0,6% rispetto alla
seconda metà dell’anno precedente.
A Roma la crescita delle
compravendite ha riguardato tutto il
2014, con un risultato annuale del
+13,9%. La provincia ha registrato un
incremento minore, pari +3,6%.
A Bologna la variazione annua è stata
di +18,5%. Anche in questo caso la
provincia si attesta su tassi più bassi,
registrando un +2,1%.
Torino chiude il 2014 con una crescita
del 5,5% su base annua. La provincia
ha realizzato nello stesso periodo un
+2,6%.
Napoli presenta l’unico dato negativo
tra le grandi città italiane: -3,7%. Va
però tenuto in considerazione che il
dato del 2013 è stato influenzato al
rialzo dalle vendite scaturite dalla
dismissione del patrimonio
residenziale del Comune a favore degli
inquilini.Nella sua provincia la
crescita è stata del +5,2%.
Genova registra un +15%, la sua
provincia +6%.
Firenze e provincia chiudono il 2014
realizzando rispettivamente +13,3% e
+12%.
A Milano il mercato si è ripreso in
modo più contenuto rispetto agli altri
grandi capoluoghi. Su base annua il
totale delle transazioni è cresciuto del
5%. In provincia la variazione si
attesta a +2,1%.
A Palermo la crescita annuale risulta
essere +4%. In provincia il dato è di
poco negativo, pari a -0,2%.
PwC
13
Indice
Overview Milano RomaContatti
L’andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche mostra
compravendite di abitazioni in rialzo, consolidando la ripresa registrata nel
precedente trimestre. Particolarmente positivo il Centro, in crescita del 9,3%
rispetto al IV trimestre 2013, segue il Nord in rialzo del 7,5% e il Sud al 4,7%.
Il risultato positivo del mercato si presenta anche nelle otto maggiori città
italiane per popolazione e in misura più marcata, +13,5% complessivamente.
Il numero di NTN sono in rialzo in tutte le grandi città e in quasi tutte le
rispettive province; fanno eccezione le sole province di Milano e Palermo in calo
dello 0,2% e del 6,3%. Spicca il rialzo a Roma dove il tasso di crescita raggiunge
quasi il 20%. Molto positivi anche a Bologna, Torino e Napoli con rialzi intorno
al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%.
A Milano e Palermo si registrano incrementi più moderati pari al +3,2% e +1,5%.
NTN Residenziale | Comuni
1°
trimestre
2014
2°
3°
4°
trimestre trimestre trimestre
2014
2014
2014
2014
variazione %
1° trimestre
2013 - 2014
variazione %
2° trimestre
2013 - 2014
variazione %
3° trimestre
2013 -2014
variazione %
4° trimestre
2013 - 2014
variazione %
2013 - 2014
Milano
3.738
4.341
3.475
4.346
15.900
3,4%
6,9%
6,8%
3,2%
5,0%
Roma
6.579
6.982
6.060
7.502
27.123
21,4%
3,9%
11,8%
19,8%
13,9%
Torino
2.292
2.355
1.960
2.445
9.052
10,8%
-5,5%
0,7%
17,6%
5,4%
Genova
1.415
1.365
1.197
1.358
5.335
25,3%
10,3%
10,4%
13,9%
15,0%
Napoli
-3,7%
1.244
1.466
1.131
1.537
5.378
-25,2%
-6,3%
7,6%
17,6%
Palermo
921
1.023
907
1.032
3.883
-1,0%
7,0%
8,9%
1,5%
4,0%
Bologna
1.022
1.155
979
1.165
4.321
29,2%
10,8%
18,7%
18,0%
18,5%
Firenze
882
1.004
855
1.049
3.790
9,7%
12,6%
22,8%
10,2%
13,3%
NTN Residenziale | Province (no capoluogo)
1°
trimestre
2014
2°
trimestre
2014
3°
trimestre
2014
4°
trimestre
2014
2014
variazione %
1° trimestre
2013 -14
variazione %
2° trimestre
2013 - 2014
Milano
5.420
Roma
2.738
Torino
Genova
Napoli
variazione % variazione %
3° trimestre 4° trimestre
2013 - 2014
2013 - 2014
6.064
5.225
6.555
23.264
5,1%
-2,9%
8,8%
-0,2%
2,1%
2.993
2.521
3.070
11.322
2,6%
0,9%
1,2%
9,0%
3,6%
2.737
3.218
2.530
3.332
11.817
6,1%
-2,0%
-1,0%
7,4%
2,6%
592
572
549
669
2.382
9,9%
-4,8%
6,3%
13,2%
6,0%
1.907
2.118
1.732
2.250
8.007
4,1%
2,0%
6,2%
8,5%
5,2%
Palermo
872
835
740
880
3.327
9,8%
-1,7%
-2,4%
-6,3%
-0,2%
Bologna
1.144
1.278
1.175
1.552
5.149
2,6%
-6,7%
4,7%
8,2%
2,1%
Firenze
979
1.120
986
1.224
4.309
10,7%
9,7%
7,4%
19,7%
12,0%
variazione %
2013 - 2014
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
Il grafico mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative
variazioni degli indici delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni.
Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000, i tassi di variazione
hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi.
Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa
flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in
rallentamento, fino al 2008.
14
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Indice
Overview Milano RomaContatti
Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi,
i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1° semestre 2012, una forte
contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto
rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso.
Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al
2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire.
var. % NTN
4,9%
4,9%
4,5%
4,1%
3,5%
2,8%
3,4%
3,1%
var. % prezzi
1,4%
0,0%
3,1%
3,1%
2,9%
1,3%
0,2%
0,0%
0,0%
0,5%
-0,4% -0,2%
-1,0%
0,4%
0,2%
-0,5%
-1,3%
-2,3%
-1,6%
-3,2%
-3,6%
-4,7%
-4,8%
2,6%
1,5%
-2,9% -2,7%
-0,8%
-2,3%
-5,1%
-6,0%
-6,8%
-9,5%
-10,6%
-23,7%
1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem. 1° sem. 2° sem.
2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014
100,0
100,0
103,5
104,5
107,7
103,5
110,8
108,6
116,2
108,6
120,1
106,1
123,8
102,4
127,4
129,3
129,5
128,9
128,6
128,6
129,2
129,8
130,0
128,3
124,2
120,7
117,4
114,7
113,8
97,4
var. NTN
87,1
81,9
74,1
76,4
77,4
73,7
73,3
74,4
56,8
var. prezzi
52,9 50,2
49,4
50,9
52,2
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
1°
2°
sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem.
2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
15
Indice
Overview Milano RomaContatti
Andamento dei prezzi di acquisto delle abitazioni
Tra il 2010 ed il 2013 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle
case di circa il 7,5%. Un altro tipo di aggiustamento si sta verificando
attraverso lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni.
In media, nei primi tre trimestri del 2014, i prezzi delle abitazioni sono
diminuiti del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi
di un calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di
quelle esistenti.
Per quanto riguarda i capoluoghi più importanti, i prezzi del secondo
semestre del 2014 hanno visto una variazione media intorno al -3,5%, con
alcune distinzioni: Genova ha mostrato la flessione più significativa (-5,5%);
Roma (-3%) e Milano, Napoli e Palermo (-2%) continuano il processo di
aggiustamento delle quotazioni; Firenze ha registrato una flessione sensibile
(-5%); Bologna (-4,4%) e Torino (-4%) hanno segnato un calo lievemente
superiore, rispetto al semestre precedente.
Variazione prezzi delle abitazioni
Var.
II sem. 14/
I sem. 14
Var.
II sem. 14/
II sem. 13
10%
Indice dei prezzi delle abitazioni (base 100=2010)
6%
4%
2%
0%
Roma
-2%
-10%
(2,0%)
(3,0%)
10%
-4%
-6%
Milano
-8%
-10%
(3,0%)
(2,0%)
(3,0%)
(4,0%)
-10%
10%
Torino
-10%
10%
Abitazioni complessive
Abitazioni nuove
Abitazioni esistenti
Genova
-10%
(6,0%)
(5,5%)
(2,8%)
(2,0%)
10%
110
Napoli
-10%
10%
(2,0%)
(2,0%)
95
90
10%
Bologna
-10%
105
100
Palermo
-10%
Vazriazioni % tendenziali trimestrali prezzi abitazioni
85
(3,3%)
(4,4%)
(2,2%)
(5,0%)
10%
80
Firenze
-10%
Abitazioni complessive
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia
delle Entrate
16
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Istat
Abitazioni nuove
Abitazioni esistenti
Indice
Overview Milano RomaContatti
Nel IV trimestre 2014 i settori non residenziali sono in crescita e le
compravendite di immobili commerciali mostrano il rialzo maggiore, +14,1%
rispetto al IV trimestre 2013. I settori terziario e produttivo presentano
anch’essi un dato positivo, anche se di minore entità, +0,3% e +3,1%
rispettivamente.
Il settore terziario nel IV trimestre 2014 torna positivo, (+0,3%) dopo ben
dodici trimestri di perdite. Al Sud gli scambi di uffici sono in forte recupero
rispetto al IV trimestre 2013, +16,8%, sono stabili al Nord e di nuovo in forte
calo al Centro. Analizzando le province delle maggiori città italiane, nel IV
trimestre 2014 sono avute 911 compravendite in perdita dell’1,3% rispetto al
IV trimestre 2013.
Nel IV trimestre 2014 il settore commerciale registra il 14,1% degli scambi
rispetto al III trimestre 2013.
Il settore produttivo conferma la crescita anche nel IV trimestre 2014, +3,1%.
Nord +9,1%, Centro e Sud cali per 15% e 2,4%.
NTN 2014 Terziario
Nord
1°
trimestre
2014
2°
trimestre
2014
3°
trimestre
2014
4°
trimestre
2014
2014
variazione % variazione % variazione %
1° trimestre
2° trimestre
3° trimestre
2013 - 2014
2013 - 2014
2013 - 2014
variazione %
variazione %
4° trimestre
2013 - 2014
2013 - 2014
1.287
1.345
1.051
1.727
5.410
6,4%
16,2%
-11,9%
0,0%
-4,1%
Centro
407
389
437
513
1.746
-17,2%
9,1%
11,8%
-12,5%
-13,6%
Sud
439
449
409
565
1.862
-13,3%
-8,5%
16,3%
16,8%
9.018
4,0%
-4,6%
NTN 2014 Commerciale
1°
trimestre
2014
2°
trimestre
2014
3°
trimestre
2014
4°
trimestre
2014
2014
variazione % variazione % variazione %
1° trimestre
2° trimestre 3° trimestre
2013 - 2014
2013 - 2014
2013 - 2014
variazione %
4° trimestre
2013 - 2014
variazione %
2013 - 2014
Nord
3.043
2.960
2.614
4.052
12.669
5,1%
-0,7%
10,0%
15,6%
7,8%
Centro
1.372
1.404
1.216
1.746
5.738
1,0%
-8,8%
3,0%
14,6%
2,5%
Sud
1.827
1.729
1.599
2.192
7.347
6,7%
-9,0%
12,2%
11,2%
4,9%
25.754
5,7%
NTN 2014 Produttivo
2°
1° trimestre
trimestre
2014
2014
Nord
3°
trimestre
2014
4°
trimestre
2014
2014
variazione %
1° trimestre
2013 - 2014
variazione %
2° trimestre
2013 - 2014
variazione %
3° trimestre
2013 - 2014
variazione %
4° trimestre
2013 - 2014
variazione %
2013 - 2014
1.521
1.642
1.356
2.133
6.652
6,4%
16,2%
2,5%
9,1%
8,7%
Centro
305
418
304
438
1.465
-17,2%
9,1%
11,9%
-15,0%
-4,8%
Sud
305
384
355
421
1.465
-13,3%
-8,5%
-8,6%
-2,4%
-7,8%
9.582
3,6%
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
17
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
940.949
+ 11%
Andamento delle locazioni 2012
Numero abitazioni
locate 2012
Numero abitazioni
locate 2012 vs 2011
5,0 € blnCanone annuo 2012
+ 10,8% Canone annuo 2012
vs 2011
8.000 Canone annuo
capoluoghi 2012
Il volume di nuove locazioni in Italia,
nel 2012, è stato pari a 940.949
abitazioni, +11% rispetto al 2011; di
queste 419.701 sono state locate nei
capoluoghi. Il canone annuo
derivante dalle nuove locazioni di
abitazioni per il 2012 supera i 5
miliardi di euro ed è attribuibile ai
capoluoghi per una quota maggiore
del 50%. Il canone a livello nazionale
mostra nel 2012 un + 10,8% rispetto
al 2011. La superficie media delle
abitazioni in affitto nel 2012 è pari a
circa 94 mq con un canone medio
annuo pari a 5.600 €, invariato
rispetto al 2011 (+0,3%). Il quadro
generale rivela un mercato
ampiamente sviluppato, soprattutto
nei capoluoghi e nelle grandi città, e
in crescita nel 2012 con dinamiche
differenziate sul territorio nazionale.
La quota di Stock abitativo locato è in
media nazionale pari al 2,8%: sono
oltre il doppio, quindi, le abitazioni
locate rispetto a quelle
compravendute (IMI 2012 +1,33%).
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Roma
7,4%
7,2%
Milano
33,3%
5,6%
Napoli
Torino
6,1%
Palermo
Genova
12,8%
Bologna
19,7%
7,8%
Firenze
Provincia
7,3%
13,0%
Roma
8,0%
Milano
5,1%
Napoli
3,9%
26,1%
IML
2012
IML 2012
vs
IML 2011
Roma
71.644
21,7%
5,1%
1
Milano
42.238
15,4%
5,4%
Palermo
Bologna
Firenze
18,5%
NUL 2012
vs
NUL 2011
Torino
Genova
18,1%
Numero
Unità
Locate
Superficie
Media
(mq)
Canone Annuo
Medio
(€)
CAM 2012
vs
CAM 2011
89
10.085
-2,8%
0,70
72
9.072
-1,3%
Napoli
16.846
22,4%
3,9%
1
92
6.697
-1,5%
Torino
27.634
10,2%
5,5%
1
75
5.445
1,9%
Palermo
13.187
13,8%
4,1%
0
104
5.609
-0,8%
Genova
12.039
8,7%
3,7%
0
87
6.030
5,2%
Bologna
15.572
1,5%
7,0%
0
81
7.076
1,4%
Firenze
15.913
13,7%
8,0%
1
93
7.817
-8,0%
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate
18
Città
Indice
Overview Milano RomaContatti
Andamento delle Locazioni - 2014
Gli operatori intervistati che hanno dichiarato di avere locato almeno un
immobile nel 4° trimestre 2014 è rimasta pressoché invariata, all’81,1 per
cento rispetto all’80,7 per cento un anno prima.
È appena aumentata l’incidenza di coloro che hanno segnalato una
diminuzione dei canoni di locazione (a 53,2 per cento, da 52,6 dell’indagine
di ottobre), a fronte della riduzione della quota di giudizi di stabilità (a 44,3
per cento, da 45,3).
È cresciuta l’incidenza delle agenzie che si aspettano una stabilità dei canoni
nel trimestre in corso (a 66,2 per cento, da 61,8 nella precedente rilevazione),
mentre il 31,5 per cento ne prospetta una diminuzione (da 37,1).
Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del
locatore si è confermato intorno al 7,5 per cento. I nuovi incarichi a locare
vengono segnalati come stabili dal 59,3 per cento degli operatori.
Andamento canoni
4° trim. vs 3° trim.
Livello atteso canoni
4° trim. vs 3° trim.
Numero di incarichi ricevuti
4° trim. vs 3° trim.
Agenzie
con
locazioni
4° trim.
negativo
stabile
positivo
negativo
stabile
positivo
inferiore
uguale
superiore
Sconto
medio
su canone
richiesto
Ripartizione geografica
Nord Ovest
82,6%
55,4%
41,5%
3,1%
32,2%
65,7%
2,1%
21,1%
60,3%
18,6%
7,3%
aree urbane
aree non urbane
82,6%
82,6%
55,4%
55,4%
41,4%
41,6%
3,2%
3,0%
30,2%
33,8%
68,5%
63,3%
1,3%
2,9%
24,1%
18,6%
59,4%
61,0%
16,5%
20,4%
7,7%
6,9%
Nord Est
83,8%
49,9%
48,0%
2,1%
26,4%
72,6%
1,0%
21,1%
63,7%
15,1%
5,4%
aree urbane
aree non urbane
89,6%
80,8%
49,3%
50,3%
46,5%
48,8%
4,2%
0,9%
29,2%
24,8%
69,6%
74,3%
1,2%
0,9%
26,8%
18,0%
60,0%
65,8%
13,2%
16,2%
6,5%
4,8%
Centro
82,1%
54,3%
44,0%
1,7%
36,4%
60,9%
2,7%
23,6%
57,4%
19,0%
8,2%
aree urbane
aree non urbane
86,4%
78,5%
51,6%
56,8%
46,0%
42,2%
2,4%
1,0%
42,2%
30,9%
54,6%
66,7%
3,1%
2,4%
21,8%
25,1%
55,3%
59,1%
22,9%
15,8%
8,9%
7,6%
Sud e Isole
72,5%
50,4%
46,1%
3,5%
29,1%
66,7%
4,3%
26,6%
53,6%
19,8%
9,9%
aree urbane
aree non urbane
84,3%
68,5%
45,5%
52,5%
51,0%
44,1%
3,6%
3,5%
34,2%
26,9%
62,3%
68,5%
3,5%
4,6%
22,3%
28,1%
58,3%
52,0%
19,4%
19,9%
10,5%
9,7%
aree urbane
(>250 mila abitanti)
aree non urbane
(≤250 mila abitanti)
85,2%
52,0%
44,8%
3,2%
33,9%
64,0%
2,0%
23,8%
58,2%
18,0%
8,1%
78,4%
54,0%
43,9%
2,1%
29,7%
67,7%
2,6%
21,8%
60,0%
18,2%
7,0%
aree metropolitane
(>500 mila abitanti)
84,8%
54,9%
42,8%
2,3%
35,8%
62,4%
1,8%
22,4%
58,5%
19,1%
8,5%
aree non metropolitane
(≤500 mila abitanti)
79,6%
52,4%
44,9%
2,7%
29,6%
67,8%
2,6%
22,6%
59,6%
17,8%
7,0%
Totale
81,1%
53,2%
44,3%
2,6%
31,5%
66,2%
2,3%
22,6%
59,3%
18,1%
7,5%
3° Trim. 2014
83,7%
52,6%
45,3%
2,1%
37,1%
61,8%
1,2%
20,1%
59,0%
20,9%
7,5%
2° Trim. 2014
83,8%
57,7%
39,9%
2,4%
36,9%
61,1%
2,0%
19,3%
61,0%
19,7%
7,7%
1° Trim. 2014
81,6%
57,5%
41,6%
0,9%
30,6%
67,6%
1,8%
16,4%
62,2%
21,4%
7,4%
Popolazione residente
Fonte: Elaborazioni PwC su dati Banca d’Italia
PwC
19
Indice
Overview Milano RomaContatti
Key data
- 5,70%
Investimenti nelle
costruzioni
Investimenti nelle
costruzioni 2014 vs
2013
Residenziale
- 19,0%
Investimenti nelle
costruzioni 2014 vs
2013
Dati 2014
Secondo le stime ANCE gli
investimenti nel settore delle
costruzioni si concentrano nel 2014
sulle ristrutturazioni dato il trend
residenziale in crescita e le politiche
fiscali sulla tipologia di intervento.
Dato negativo per il mercato
residenziale nuovo, circa - 62%. Dal
2005 al 2013 il numero di permessi
di costruire è diminuito del 81%.
Residenziale
- nuovo
Gli ultimi dati ANCE sugli
investimenti nelle costruzioni
mostrano un andamento negativo
anche per il 2014:
1° Trimestre 2014: -2,3%
2° Trimestre 2014: -3,1%
3° Trimestre 2014: -4%
Le previsioni dell’associazione per il
2015 sono di un ulteriore calo del 2,4%.
9,4%
2,90%
Investimenti nelle
costruzioni 2014 vs
2013
49,1%
41,5%
Residenziale
- ristrutturazione
- 7,20% Residenziale
Non Residenziali
Non Residenziali - Pubblici
Investimenti nelle
costruzioni 2014 vs
2013
Non Residenziale
- privato
30,93%
69,07%
Residenziale Nuovo
Residenziale - Ristrutturazione
Fonte: Elaborazioni PwC su dati ANCE
20
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
2014
2013
2008 - 2014
Investimenti Totali (Mln €)
135.332
-6,90%
-32,00%
Residenziale
66.482
-5,70%
-28,70%
Residenziale Nuovo
20.565
-19,0%
-62,30%
Residenziale Ristrutturazione
45.917
2,90%
18,50%
Non Residenziali
68.850
-8,00%
-35,00%
Non Residenziali - Privato
43.357
-7,20%
-23,60%
Non Residenziali - Pubblici
25.493
-9,30%
-48,10%
Indice
Overview Milano RomaContatti
Dati Q1 2015
Investimenti in Italia 2014
Nel primo trimestre 2015 il volume
degli investimenti nel settore
immobiliare è stato di €1,9 miliardi,
pari a -24% rispetto al Q4 2014, ma
quasi il doppio del volume al Q1 2014.Il
capitale straniero investito risulta
ancora preponderante, con un volume
di €1,7 miliardi.Ad un numero più
elevato di transazioni corrisponde una
diminuzione delle dimensioni unitarie,
con una media, esclusi i portafogli e
l’operazione del Qatar, pari a €28 mln.
L’attività nel mercato immobiliare nel
2014 è stata sostenuta e in leggero
aumento rispetto al 2013. Il volume
degli investimenti nel 2014 è stato
pari a circa €5,2 miliardi, il 5,5% in
più rispetto all’anno precedente. Gli
investitori esteri hanno avuto un
ruolo fondamentale nella crescita
dell’attività. In particolare il capitale
straniero investito nel 2014 è risultato
essere il 77% pari a circa € 4 miliardi,
il 17,75% in più rispetto al 2013.
Rendimenti stabili nel quarto
trimestre, il forte interesse su alcuni
prodotti in particolare gli uffici in
location prime hanno fatto diminuire i
rendimenti di 30 bps a Milano e di 5 a
Roma. Contrazione di 25 bps sulla
logistica come effetto del forte
interesse per portafogli logistici
associato al poco prodotto prime.
Rendimenti (netti) - analisi 2014
Office Prime Roma
Office Prime Milano
Office Good Secondary
High Street Prime
Shopping Center Prime
Prime Logistic
Q4
Q3
Q2
Q1
5,25%
5,00%
6,25%
4,50%
6,00%
7,50%
5,30%
5,10%
6,40%
4,80%
6,00%
7,50%
5,30%
5,10%
6,40%
4,80%
6,00%
7,75%
5,30%
5,30%
6,60%
5,10%
6,23%
7,75%
Fonte: Elaborazioni PwC su dati CBRE
5%
8%
9%
3%
Mixed-use
Uffici
48%
28%
11%
Commerciale
8%
Industriale e
Logistica
Turistico
Hotel
Commerciale
35%
Uffici
Logistica
Investimenti In Italia 2009 - 2014
45%
Inv.Totali (€ milioni)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
4.101
4.213
4.383
1.744
4.930
5.202
50%
30%
4%
9%
3%
5%
45%
37%
4%
7%
3%
4%
35%
55%
4%
3%
1%
3%
43%
27%
1%
17%
4%
9%
30%
46%
4%
10%
8%
1%
28%
45%
8%
11%
0%
8%
47%
11%
34%
6%
1%
41%
7%
33%
10%
9%
46%
14%
24%
10%
6%
38%
11%
42%
10%
0%
37%
17%
27%
12%
7%
37%
13%
18%
7%
25%
37%
27%
1%
0%
4%
30%
1%
30%
29%
4%
0%
3%
26%
9%
36%
18%
5%
1%
2%
31%
6%
27%
36%
6%
3%
5%
23%
0%
28%
22%
1%
7%
3%
31%
7%
24%
14%
5%
2%
1%
30%
25%
80%
20%
73%
27%
83%
17%
74%
26%
31%
69%
23%
77%
27%
29%
41%
38%
13%
15%
17%
7%
8%
4%
21%
38%
13%
15%
9%
1%
11%
10%
per Prodotto
Rendimenti (netti) 2015
Office Prime Roma
Office Prime Milano
Office Good Secondary
High Street Prime
Shopping Center Prime
Prime Logistic
Uffici
Commerciale
Industriale e Logistica
Turistico
Misti
Altro
Q1
5,15%
5,00%
6,25%
4,25%
5,75%
7,25%
Fonte: Elaborazioni PwC su dati CBRE
per Macro Regioni
Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP
Paribas Real Estate
Nord Ovest
Nord Est
Centro
Sud e Isole
Portafogli misti
per Città
Milano
Roma
Torino
Venezia
Firenze
Altre città
Portafogli misti
per Origine Investitore
Investitori italiani
Investitori stranieri
per Tipologia Investitore
Fondi Imm. Italiani
Fondi aperti tedeschi
e fondi stranieri
Società Imm. Quotate e
REITs
Società assicurative e Fondi
pensione
Investitori privati
Corporate
Altro*
14%
9%
2%
2%
8%
6%
15%
1%
13%
11%
7%
23%
14%
10%
17%
15%
27%
14%
5%
12%
29%
1%
14%
15%
*include Banche, Settore Pubblico e Fondi Sovrani
PwC
21
Milano
I dati del 2014 confermano i segnali di ripresa già
registrati nel corso del 2013. Le compravendite
residenziali sono cresciute del 5 % rispetto al 2013.
Il mercato degli investimenti, escludendo la transazione
del Qatar a Porta Nuova, risulta in crescita del 21% ed ha
visto gli investitori orientarsi verso il settore terziario che
ha rappresentato il 74% degli investimenti complessivi.
22
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Indice
Overview
Milano RomaContatti
PwC
23
Milano
Dati NTN 2014
Andamento delle Transazioni (NTN) - 2004/2014
15.900
+ 5,0%
NTN 2014
La serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili
ad uso Residenziale del Comune di Milano, nel periodo 2004-2014, presenta
una media pari a 19.766 transazioni, con una fase di crescita negli ultimi tre
periodi analizzati (2014 su 2012: +8,57%).
NTN 2014 vs NTN
2013
30.000
100%
NTN 3° trimestre
2014 vs NTN 3°
trimestre 2013
101%
101%
25.000
100,00%
87%
76%
20.000
77%
75%
71%
61%
59%
5.000
80,00%
60,00%
15.140
19.182
18.849
17.665
18.977
25.127
21.843
10.000
25.130
2014 vs NTN 4°
trimestre 2013
24.966
15.000
14.645
+ 3,2% NTN 4° trimestre
64%
2012
2013
15.900
+6,8%
120,00%
40,00%
20,00%
IMI - 2004/2014
0
1,0%
1,0%
0,00%
2004
1,1%
2005
2006
2007
0,99%
2008
2009
2010
NTN
0,98%
2011
2014
Trend NTN
0,9%
0,85%
0,8%
0,72%
0,7%
0,73%
13,0%
0,73%
0,68%
0,57%
0,6%
7,0%
1,7%
0,57%
7,5%
Centro
Centro Storico
0,56%
0,5%
8,5%
13,9%
0,4%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Semicentro Est
Semicentro Nord
Semicentro Ovest
Trend IMI
7,7%
Semicentro Sud
Periferia Est
Periferia Nord
5,9%
23,7%
Periferia Sud
11,3%
Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate
24
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Periferia Ovest
Indice
Overview
Milano RomaContatti
Andamento dello Stock Immobiliare (Stock) - 2004/2014
Lo Stock di unità immobiliari registra una crescita media annua del 0,6% nel
periodo 2004-2014.
Per quanto riguarda l’Indice di Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), si
riscontra un andamento in crescita dal 2012.
800.000
790.000
105%
105%
104%
106%
106%
106%
106,00%
105,00%
104%
780.000
104,00%
103%
102%
103,00%
730.000
794.244
785.000
780.736
777.757
766.615
759.822
748.817
740.000
771.852
100%
750.000
788.645
760.000
790.623
101%
795.000
770.000
107,00%
102,00%
101,00%
100,00%
99,00%
98,00%
97,00%
96,00%
720.000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Stock
11,14%
6,55%
2011
2012
2013
2014
Trend Stock
2,28%
Centro
8,21%
Centro Storico
Semicentro Est
16,56%
7,20%
Semicentro Nord
Semicentro Ovest
6,69%
5,20%
24,89%
11,19%
Semicentro Sud
Periferia Est
Periferia Nord
Periferia Ovest
Periferia Sud
Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
25
Indice
Overview
Milano RomaContatti
Key data
1.229 mln €
Investimenti totali
2014
2.912.083 mq
Offerta di superficie
ad uso uffici nel 2104
12,5%
Offerta superficie
direzionale in
vendita
75,9% Offerta unità
direzionali in
locazione
39,4% Offerta superfici
direzionali in
locazione fra i
grandi portafogli
Gli investitori sono tornati ad
affacciarsi sul mercato milanese alla
ricerca di prodotti opportunistici e
core. Nel 2014, sono riprese le
transazioni core nel CBD, con dei
rendimenti piuttosto bassi, ma sempre
leggermente superiori rispetto ai
livelli pre-crisi. Le operazioni valueadded, non ancora chiuse, sono in
negoziazione.
La più significativa transazione è stata
la vendita dell’immobile in Via Santa
Margherita 3 da Tishman Speyer per
un importo di circa € 115 milioni.
Questa transazione rappresenta il
nuovo rendimento prime di Milano,
sotto al 5,50% lordo.
Offerta uffici 2014 - (edifici e singole unità)
4.890 Immobili
2.912.083 mq
Vendita
1.180 Immobili
365.416 mq
Grandi Portafogli
307 Unità
1,004 mln mq
Mercato terziario | Overview
Il mercato degli investimenti a Milano
non ha seguito il trend registrato in
Italia e ha mostrato una riduzione
degli investimenti del 13% rispetto al
2013.
Tuttavia, escludendo la transazione
del Qatar a Porta Nuova del 2013, il
volume risulta aumentato del 21%.
Il settore principale sono gli uffici, che
rappresentano il 74% degli
investimenti.
Q4
2014
Inv. Totali (Mln €)
26
Q3
2014
Q4
2013
2014
2013
444
361
525
1.229
1.397
Uffici
71%
82%
87%
74%
57%
Commerciale
18%
0%
13%
14%
13%
Altro
10%
18%
0%
13%
30%
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Locazione
3.710 Immobili
2.546.667 mq
Annunci
3.402 Unità
1,543 mln mq
Mercato terziario | Offerta
Di seguito l’analisi dell’offerta
presente a Milano nel 2014.
A fronte di un vacancy rate che
attualmente sfiora il 28% si può
rilevare che ci sono progetti già
attivati che arriveranno sul mercato
nel brevissimo periodo poiché già
dotati di strumenti attuativi nel
periodo 2011-2013.
Tali quantitativi si riferiscono a
254mila mq di cui 178mila autorizzati
attraverso varie modalità (DIA,
super-DIA, ecc) e non compresi nei
piani attuativi, e 76mila mq di
superfici autorizzate nei piani
attuativi. Di queste soltanto il 17%
risultava, a fine 2013, già optato da
promissari conduttori.
Nei prossimi anni il mercato direzionale
della città di Milano sarà chiamato ad
accogliere una superficie di uffici nuovi
di circa un milione di mq.
Office
Mercato Terziario | Canoni
Da un’analisi dei contratti di
locazione si registra che il prime rent
medio al Q4 2014 è di 335 €/mq/
anno, valore inferiore rispetto a
quello rilevato nello stesso periodo
dell’anno precedente, pari a 336 €/
mq/anno. I canoni prime a regime
subirebbero variazioni al ribasso in
considerazione di eventuali incentivi
come free rent, step-up ecc.
Milano
Rent €/mq/a - Q4 2014
Average Rent
Prime Rent a Regime
Centro
365
470
Semicentro
270
400
Periferia
190
265
Hinterland
150
200
MEDIA
245
335
Mercato Terziario |
Rendimenti
Rispetto ai canoni di locazione i
rendimenti (lordi) non hanno fatto
registrare variazioni rispetto al
trimestre precedente; il Prime Yield
della zona centrale di Milano si
attesta intorno al 5,80% e arriva fino
al 7,90% nell’hinterland.
Milano
Yields (%) - Q4 2014
Prime
Centro
5,80%
Semicentro
6,90%
Periferia
7,40%
Hinterland
7,90%
MEDIA
7,00%
Indice
Overview
Milano RomaContatti
Key data
Mercato Terziario | Take Up
335 €/mq/a
Media Prime Rent a
regime Q4 2014
Il take up determinato nel corso del 2014 è stato di circa 280.000 mq. Le zone
della città più attive risultano il Centro e la Periferia, ciascuno con il 31% dei
contratti chiusi.
Immobili locati per zona Q1 - Q4 2014
245 €/mq/a
Media Rent Q4 2014
7%
28% 42% Media rendimenti
prime (lordi) Q4 2014
Semicentro
24%
Periferia
31%
Hinterland
14%
Centro
31%
Superficie locata per zona Q1 - Q4 2014
Semicentro
16%
Hinterland
22%
Centro
28%
Periferia
34%
Superficie locata in
Centro Q1 - Q4 2014
Superficie vacant in
Periferia Q4 2014
Take Up
(mq)
Vacancy
(mq)
Q4 2014
75.000
1.583.000
Q3 2014
54.000
1.549.000
Q4 2013
104.000
1.471.000
2014
276.000
1.550.000
2013
232.000
1.471.000
Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP Paribas Real
Estate
Mercato Terziario | Vacancy
La vacancy determinata nell’area milanese è di circa 1.500.000 mq. L’analisi
mostra una prevalenza di vacancy, in termini di superficie, nella zona
Periferia con un valore pari al 42%.
Unità vacant per zona Q1 - Q4 2014
Semicentro
22%
Hinterland
19%
Superficie vacant per zona Q1 - Q4 2014
Semicentro
18%
Hinterland
27%
Centro
13%
Centro
28%
Periferia
31%
Periferia
42%
Fonte: Elaborazione PwC su dati Patrigest Research
PwC
27
Roma
I dati del 2014 registrano un forte segnale di ripresa con
un incremento del numero di compravendite pari al 13,9
%. Il mercato del settore terziario ha registrato, invece,
una riduzione del take up del 30% ed un incremento
delle superfici sfitte del 19%.
28
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Indice
OverviewMilano RomaContatti
PwC
29
Roma
Dati NTN 2014
Andamento delle Transazioni (NTN) - 2004/2014
NTN 2014
La serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili
ad uso Residenziale del Comune di Roma, nel periodo 2004-2014, presenta
una media pari a 23.819 transazioni, con una fase di crescita negli ultimi tre
periodi analizzati (2014 su 2012: +5,56%).
2013
45.000
40.000
+ 11,8%NTN 3° trimestre
100%
120,00%
105%
96%
100,00%
87%
35.000
82%
75%
2014 vs NTN 3°
trimestre 2013
30.000
83%
73%
10.000
25.693
33.633
33.168
29.434
35.079
15.000
2014 vs NTN 4°
trimestre 2013
30.202
60,00%
38.865
42.350
40.279
+ 19,8% NTN 4° trimestre
80,00%
59%
25.000
20.000
67%
64%
27.123
+ 13,9%NTN 2014 vs NTN
23.819
27.123
40,00%
20,00%
5.000
0
IMI - 2004/2014
0,00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
NTN
1,1%
1,0%
2010
2011
2012
2013
2014
Trend NTN
1,03%
Andamento dello Stock Immobiliare (Stock) - 2004/2014
1,0%
0,93%
Lo Stock di unità immobiliari registra una crescita media annua del 1,1% nel
periodo 2004-2014.
0,9%
0,8%
0,81%
0,74% 0,74%
0,7%
0,69%
0,6%
0,66%
0,52%
0,56%
0,5%
0,52%
Per quanto riguarda l’Indice di Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), si
riscontra un andamento in crescita dal 2012.
1.450.000
0,4%
110%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Trend IMI
111%
112%
113%
114% 114%
109%
1.400.000
115,00%
110,00%
108%
104%
105,00%
1.324.593
1.291.437
1.270.909
1.250.000
1.445.908
1.446.387
1.436.619
1.413.091
1.370.109
100%
1.300.000
1.401.059
102%
1.426.282
1.350.000
1.388.101
Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle
Entrate
95,00%
1.200.000
90,00%
2004
2005
2006
2007
2008
Stock
30
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
100,00%
2009
2010
2011
Trend Stock
2012
2013
2014
Indice
OverviewMilano RomaContatti
Ostia Litorale
Fuori GRA Sud - Ovest
Fuori GRA Sud
Fuori GRA Ovest
Fuori GRA Nord - Ovest
Fuori GRA Nord
Fuori GRA Est
Tiburtina - Prenestina
Salaria
Portuense
EUR - Laurentina
Cintura EUR
Cassia - Flaminia
Stock 2013
NTN 2013
Aurelia
Appia - Tuscolana
SC Tiburtina - Prenestina
SC Salaria - Trieste - Nomentano
SC Prati - Trionfale
SC Parioli - Flaminio
SC Ostiense - Navigatori
SC Aurelia - Gianicolese
SC Aurelia - Tuscolana
Centro Storico
0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 12,00% 14,00%
Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate
PwC
31
Indice
OverviewMilano RomaContatti
Key data
Office
285 €/mq/a
Mercato Terziario |Overview
Media Prime Rent a
regime Q4 2014
Il mercato degli investimenti continua a non seguire lo stesso andamento del
mercato nazionale infatti anche il volume degli investimenti del 2014 rimane
lontano dai dati 2013 e leggermente in crescita rispetto al 2012.
210 €/mq/a
Media Rent Q4 2014
Q4
2014
Q3
2014
Q4
2013
2014
2013
585
85
203
717
1.153
Uffici
35%
77%
59%
37%
49%
Commerciale
35%
23%
1%
34%
31%
Altro
30%
0%
40%
28%
21%
Inv. Totali (Mln €)
6,85%
31% Media rendimenti
prime (lordi) Q4 2014
Superficie locata in
Centro Q1 - Q4 2014
Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP Paribas Real Estate
Mercato Terziario | Canoni
Da un’analisi dei contratti di locazione si registra che il prime rent medio al
Q4 2014 è di 285 €/mq/anno, valore inferiore rispetto a quello dello stesso
periodo dell’anno precedente, pari a 315 €/mq/anno. I canoni prime a regime
subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi
come free rent, step-up ecc.
Take Up
(mq)
Vacancy
(mq)
Q4 2014
59.300
880.000
Q3 2014
17.700
869.700
Q4 2013
35.500
739.700
Centro
290
400
2014
110.700
880.000
Semicentro
200
260
2013
159.800
739.700
EUR
230
320
Periferia
110
150
MEDIA
210
285
Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP Paribas Real
Estate
Roma
Rent €/mq/a - Q4 2014
Average rent
Prime rent a regime
Mercato Terziario | Rendimenti
I valori dei rendimenti prime rispetto al trimestre precedente sono rimasti
stabili in Centro il rendimento si attesta al 6%.
Roma
Yields (%) - Q4 2014
Prime
Centro
6,00%
Semicentro
6,60%
EUR
6,80%
Periferia
8,00%
MEDIA
6,85%
Fonte: Elaborazione PwC su dati Patrigest Research
32
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Indice
OverviewMilano RomaContatti
Mercato Terziario | Take Up
Il take up determinato nel corso del 2014 è stato di circa 111.000 mq.
Immobili locati per zona Q1 - Q4 2014
Semicentro
4%
Eur 35%
Centro
42%
Periferia
9%
Superficie locata per zona Q1 - Q4 2014
Semicentro
9%
Centro
31%
Eur 54%
Periferia
6%
Fonte: Elaborazione PwC su dati Patrigest Research
PwC
33
Contatti
34
Real Estate Market Overview | Italia | 2015
Indice
OverviewMilano Roma
Contatti
Marco Tanzi Marlotti
Antonio Martino
Partner
Director
Corporate Finance
Head of Real Estate Valuation & Strategy
+39 02 80646330
+39 02 66 720 612
[email protected]
[email protected]
PwC
35
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