Per valore immobile con vendita da privato si intende il valore

All'usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad esempio
abitare oppure concedere un immobile.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal
bene. Ad esempio la proprietà proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in
locazione.
E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario
(una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di
vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l'usufrutto. Un altro esempio, i
genitori possono decidere di donare al figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro
l'usufrutto.
Ma quanto vale l'usufrutto vitalizio ?
Qual'è il trattamento fiscale ?
Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul
ETA’ DEL
trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con
BENEFICIARIO
COEFFICIENTE
dei coefficienti (Tabella del valore comparativo
(anni compiuti)
usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo
Da 0 a 20
31,75
tasso legale del 3%, in vigore dal 1/1/2008).
Da 21 a 30
30,00
Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto
L'usufrutto vitalizio dura fintanto che vive
l'usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola
applicando un determinato coefficiente (relativo all'età
dell'usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore
della piena proprietà del bene considerato con il saggio
legale d'interesse. Perciò l'usufrutto "vale" quanto più
l'usufruttuario è giovane: empiricamente.
Da 31 a 40
28,25
Da 41 a 45
26,50
Da 46 a 50
24,75
Da 51 a 53
23,00
Da 54 a 56
21,25
Da 57 a 60
19,50
Da 61 a 63
17,75
Da 64 a 66
16,00
Da 67 a 69
14,25
Da 70 a 72
12,50
Da 73 a 75
10,75
Da 76 a 78
9,00
Da 79 a 82
7,25
Da 83 a 86
5,50
Da 87 a 92
3,75
Da 93 a 99
2,00
Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell'usufruttuario,
si ha che:
- l'usufrutto vale:
200.000 x 3% x 23 = 138.000 Euro
- la nuda proprietà vale (specularmente):
62.000 Euro
Per valore immobile con vendita da privato si intende il valore catastale.
Nella tabella qui sotto, è possibile vedere che l'usufrutto di un 51enne vale il 69% del valore della piena
proprietà.
Età del beneficiario (anni
compiuti)
Coefficiente
Valore
dell’usufrutto
Valore della nuda
proprietà
Da 0 a 20
31,75
95,25
4,75
Da 21 a 30
30,00
90,00
10,00
Da 31 a 40
28,25
84,75
15,25
Da 41 a 45
26,50
79,50
20,50
Da 46 a 50
24,75
74,25
25,75
Da 51 a 53
23,00
69,00
31,00
Da 54 a 56
21,25
63,75
36,25
Da 57 a 60
19,50
58,50
41,50
Da 61 a 63
17,75
53,25
46,75
Da 64 a 66
16,00
48,00
52,00
Da 67 a 69
14,25
42,75
57,25
Da 70 a 72
12,50
37,50
62,50
Da 73 a 75
10,75
32,25
67,75
Da 76 a 78
9,00
27,00
73,00
Da 79 a 82
7,25
21,75
78,25
Da 83 a 86
5,50
16,50
83,50
Da 87 a 92
3,75
11,25
88,75
Da 93 a 99
2,00
6,00
94,00
L'usufrutto dal punto di vista fiscale.
La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7%
(3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.
Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF
(vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)
L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario
(C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).
Il vantaggio fiscale
Poiché con l'acquisto della sola nuda proprietà si sottopone a tassazione l'immobile per un valore ridotto.
Nell'esempio precedente la base imponibile è 62.000 al posto di 200.000.