indicatori mercato immobiliare - italia

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,3%
I sem 2015
-2,5%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle
grandi città, del 2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di
provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la
prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la
Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro
Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce
la domanda su quest’ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla
disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250
a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella
fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg
nell’hinterland delle grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui
monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a
registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il
contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo
Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad
uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la
percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - TORINO
(sintesi con i punti salienti del testo integrale che trovate di seguito)
PREZZI: -3,6% nel I semestre 2015
2009
2010
2011
-3,5%
+0,4%
-2,1%
2012
2013
2014
I sem 2015
-10,8%
-10,9%
-9,1
-3,6%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2015 continua la diminuzione dei valori immobiliari di Torino. Le
zone centrali sono quelle che hanno perso di più con un calo generalizzato dei valori in
tutti i quartieri tra cui, in particolare, Crocetta e il cuore storico della città. Il miglior
risultato spetta alla macroarea di Francia-San Paolo che chiude il semestre con -2,6%,
grazie al buon andamento dei quartieri Pozzo Strada-Massaua e Cit Turin dove
l’insediamento del palazzo San Paolo sta movimentando il mercato. In diminuzione anche
i prezzi della macroarea della Collina, nonostante un’offerta qualitativa di livello alto. A
Mirafiori Sud si registra interesse da parte degli investitori anche per le aspettative legate
all’arrivo della metropolitana operativa dal 2019. La macroarea di Santa Rita-Mirafiori
Nord registra una contrazione dei valori del 4,7% mentre quella di Borgo Vittoria-Barriera di
Milano del 3%.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(35,4%), seguita dal bilocale (27,5%). In aumento la concentrazione sui tagli più grandi.
I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 36,4% dei casi e tra 120 e 169
mila € nel 25,8% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell'1,6% sui bilocali e dell’1,7% sui
trilocali. Interessante la domanda di locazione nelle zone centrali e nelle zone a ridosso
delle facoltà universitarie.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 56% degli acquirenti è single
L’81,1% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, a seguire con il 18,9% coloro
che hanno acquistato per investimento. Il 56% degli acquirenti a Torino è rappresentato
da single.
COMPRAVENDITE: -9,5% nei primi 3 mesi dell'anno
Diminuisce il numero di compravendite a Torino nei primi tre mesi del 2015: 2.074 in calo
del 9,5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno scorso.
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE TORINO
Investitori e studenti agevolano la ripresa
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Torino sono diminuite del 3,6%.
Continua la diminuzione dei valori immobiliari di Torino. Le zone centrali sono quelle che hanno
perso di più in questo semestre con un calo generalizzato dei valori in tutti i quartieri tra cui, in
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
particolare, Crocetta e il cuore storico della città. Il miglior risultato spetta alla macroarea di
Francia-San Paolo che chiude il semestre con -2,6%, grazie al buon andamento dei quartieri Pozzo
Strada-Massaua e Cit Turin dove l’insediamento del palazzo San Paolo sta movimentando il
mercato. In diminuzione anche i prezzi della macroarea della Collina, nonostante un’offerta
qualitativa di livello alto. A Mirafiori Sud si registra interesse da parte degli investitori in particolare
per le aspettative legate all’arrivo della metropolitana previsto per il 2019. La macroarea di Santa
Rita-Mirafiori Nord registra una contrazione dei valori del 3,6% mentre quella di Borgo VittoriaBarriera di Milano segnala una diminuzione del 3%.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Variazione percentuale dei prezzi delle macroaree (Isem2015 su IIsem2014)
MACROAREA CENTRO: i valori immobiliari sono diminuiti del 5,8%
Nelle zone centrali di Torino i valori immobiliari sono diminuiti del 5,8%. Nell’ area di via Roma,
via Lagrange e via Carlo Alberto si cerca sia la prima casa sia la casa ad uso investimento che è
acquistata a valori medi di 2000 € al mq e poi o messa a reddito oppure ristrutturata e rivenduta.
La presenza di investitori è determinata dalla forte richiesta di affitti da parte di studenti
universitari provenienti da tutta Italia ed in particolare dal Piemonte. Via Roma, via Lagrange e via
Carlo Alberto sono le vie più centrali dove una tipologia d’epoca in buono stato si acquista con una
spesa media di circa 4000 € al mq. La zona offre anche tipologie molto signorili con affacci sul Po
(Lungopo Diaz) e sulle colline. Signorili anche le abitazioni che si affacciano su via Lagrange, via XX
Settembre e via Alfieri dove le soluzioni ristrutturate possono arrivare anche a 5000 € al mq. Su
via Fratelli Caliandro e via Mazzini si registra un certo dinamismo di compravendite: si acquistano
prevalentemente soluzioni d’epoca della fine del 1800 con quotazioni medie di 2500 € al mq.
Prezzi in diminuzione nella zona di Crocetta-Rosselli, interessata prevalentemente da acquisti ad
uso investimento indirizzati verso bilocali e trilocali perché ci sono sia il Politecnico sia l’Ospedale
Mauriziano. Sugli acquisti di prima casa si segnalano acquirenti provenienti dalle zone limitrofe
(Santa Rita, San Paolo e Lingotto). Sorta tra gli anni ’30 e gli anni ’60 registra valori medi cha vanno
da 2200 a 2800 € al mq. Ci sono anche tipologie più prestigiose che si concentrano tra corso
Einaudi, corso Galileo Ferraris, corso Stati Uniti e corso Duca degli Abruzzi. Parliamo di immobili
signorili dei primi anni del 1700 e di villette singole con valori medi di 5000 € al mq (se da
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ristrutturare). Le richieste di locazione vedono protagonisti soprattutto gli studenti universitari che
cercano immobili a ridosso del Politecnico, possibilmente arredati e in buono stato di
conservazione. Da segnalare che, a breve, al confine con il quartiere di San Paolo, sorgerà un
nuovo collegio universitario. Quotazioni in calo anche nella zona di San Salvario-corso Dante:
acquistano genitori per i figli studenti oppure investitori che puntano soprattutto a prezzi sotto i
100 mila €. Tempi di vendita più lunghi interessano anche gli immobili di ampia metratura (oltre i
200 mq) e le tipologie più signorili che possono trovarsi in corso Massimo d’Azeglio a prezzi che
vanno da 2500 € al mq per quelle di metrature più ampie a 3000 € al mq per quelle più piccole. I
valori medi del quartiere si aggirano intorno a 2000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra
una buona domanda alimentata da studenti universitari dal momento che in zona sorgono le
facoltà di Medicina e di Chimica. In questo momento c’è abbondante offerta di immobili perché
numerose tipologie sono rimaste invendute.
MACROAREA FRANCIA-SAN PAOLO: -2,6% il ribasso dei prezzi
Mercato in leggera ripresa in termini di scambi nel quartiere di Cit Turin. Un lieve impulso alla
zona è arrivato in seguito all’insediamento del grattacielo San Paolo che ha portato in unica sede
tutti i dipendenti dell’Istituto di credito. La zona offre appartamenti in stabili signorili d’epoca
liberty che dotati di caratteristiche prestigiose (affreschi ecc), possono toccare anche punte di
3500 € al mq. A questi si aggiungono soluzioni degli anni ’50-’60 che non superano i 2500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti fuori sede del
Politecnico. Le aree di Pozzo Strada-Massaua e di via Fejus registrano un leggero aumento delle
quotazioni determinato probabilmente da una maggiore facilità di accesso al credito. La prima
zona è apprezzata da studenti universitari grazie alla vicinanza con l’università di Grugliasco e
grazie agli ottimi collegamenti con il Politecnico. Le strade a ridosso della fermata della
metropolitana Massaua sono le preferite. Attualmente un buon usato si vende a 1600-1700 € al
mq, mentre per il nuovo si spendono circa 2400 € al mq. Nella zona di via Frejus si registra un
aumento dei prezzi. La maggioranza delle abitazioni della zona sono tipologie popolari costruite
agli inizi del 1900, spesso prive di ascensore e che in passato sono sati acquistati a prezzi molto
bassi soprattutto dagli investitori per affittare agli studenti. Nella zona di Cenisia-Politecnico i
valori immobiliari sono in ribasso. La domanda è più vivace grazie ai genitori di ragazzi che
studiano presso il Politecnico e che investono cifre di 50-70 mila € in bilocali, preferibilmente in
buono stato. Si muovono anche famiglie che desiderano fare acquisti migliorativi. La maggioranza
degli immobili sono di tipologia popolare e i valori oscillano da 1000 € al mq fino a 1250-1300 € al
mq con punte di 1500-1600 € al mq per soluzioni ristrutturate e di 2000 € al mq per quelle signorili
posizionate nelle vie più richieste: corso Ferrucci, corso Peschiera.
MACROAREA BORGO VITTORIA-BARRIERA DI MILANO: -3% il ribasso dei prezzi
Nell’area Nord di Torino, che include le zone di Borgo Vittoria, Lucento e Madonna di Campagna il
mercato sembra essere abbastanza stazionario. L’offerta immobiliare è eterogenea: Madonna di
Campagna offre palazzine di 5-6 piani e case indipendenti costruite negli anni ’50 che hanno prezzi
medi intorno a 1000 € al mq, Borgo Vittoria vede prevalentemente case di ringhiera risalenti ai
primi anni del 1900 e che hanno valutazioni medie di 700 € al mq. Ad acquistare sono soprattutto
investitori alla ricerca di bilocali da mettere a reddito oppure immigrati dal momento che i valori
sono particolarmente contenuti. I primi in genere investono intorno a 50 mila € per acquistare due
o tre locali da poter affittare a 300-400 € al mese. La zona di Lucento è costituita in gran parte da
immobili realizzati negli anni ’60-’70 e con prezzi medi di 1200 € al mq. Non ci sono nuove
costruzioni in corso: le ultime realizzate in zona sono quelle relative alla “Spina 3”. Sul mercato
delle locazioni si registra un discreto dinamismo: ricercano prevalentemente persone che non
riescono ad accedere al credito. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato e la
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
domanda si orienta su immobili vuoti. Per un bilocale si chiedono canoni medi intorno a 400 € al
mese. Quotazioni in calo del 4,8% nell’area di Barriera di Milano-Piazza Sofia. Da segnalare anche
qualche richiesta da parte di investitori ed una crescente offerta di immobili pignorati e venduti in
aste pubbliche. A Barriera di Milano-Piazza Sofia un’abitazione in buono stato costa circa 1000 € al
mq. Il progetto della metropolitana 2 è stato deliberato e sono stati stanziati i fondi, si tratta di un
importante opera che collegherà il quartiere (fermata in via Gottardo nei pressi dell’Ospedale San
Bosco) con la stazione di Porta Nuova, con la linea 1 della metropolitana e di conseguenza sarà
possibile raggiungere con i mezzi pubblici anche l’aeroporto di Caselle. Si aspetta inoltre la
realizzazione del nuovo polo universitario nell’area dell’ex “Manifattura Tabacchi”, dove per ora è
attivo solamente l’ufficio matricole.
MACROAREA SANTA RITA-MIRAFIORI NORD: -3,6% il calo dei valori
Nella zona di Mirafiori Nord i valori sono in diminuzione tranne che a Mirafiori Nord-Omero dove
sono rimasti sostanzialmente stabili. A soffrire in modo particolare sono state le soluzioni popolari
e i tagli più grandi da 150-170 mq. Cali anche nella zona di Mirafiori-Mercato Coperto, soprattutto
in corso Tazzoli. Migliore performance per le abitazioni situate verso corso Cosenza: acquistabili a
prezzi medi di 1800 € al mq. Da segnalare che in corso Tazzoli è stato ultimato un nuovo
intervento che ha visto la realizzazione di 70-80 unità abitative vendute a 2700-2800 € al mq.
Continuano a diminuire i prezzi anche nella zona di Santa Rita la cui offerta immobiliare spazia
dalle soluzioni dei primi anni del 1900 a quelle di qualità superiore presenti nella zona di via
Filadelfia angolo corso Gianni Agnelli, acquistabili a prezzi medi intorno a 1700 € al mq con punte
di 2000 € al mq per quelle particolarmente signorili. Il resto della zona offre soluzioni civili di
media qualità apprezzate dagli acquirenti alla ricerca della casa migliorativa. Prezzi medi intorno a
1500 € al mq. La zona di Santa Rita-Stadio comunale sorge non lontano dal Politecnico e dalla
facoltà di economia e questo determina una discreta domanda di immobili in affitto da parte di
studenti. L’area di Santa Rita-Corso Sebastopoli-via Barletta registra valori intorno a 1500 € al mq
con punte di 1800-2000 € al mq per le tipologie posizionate in via Barletta, corso Sebastopoli e
corso Correnti, che sono le strade più richieste del quartiere. Ci sono nuove costruzioni in via
Barletta, costruite in classe A+, e che stanno incontrando difficoltà nella vendita a causa dei prezzi
troppo elevati rispetto alla disponibilità di spesa espressa in zona: 3000 € al mq contro 2500 € al
mq. La parte di Santa Rita che si sviluppa verso Grugliasco è meno collegata, pertanto i prezzi
oscillano intorno a 1600-1700 € al mq.
MACROAREA NIZZA-LINGOTTO-MIRAFIORI SUD: diminuzione dei prezzi del 3,6%
In calo anche Mirafiori Sud, area periferica di Torino al confine con Moncalieri e Nichelino dove
comprano prevalentemente persone che vivono nel quartiere oppure che si spostano dalle zone
limitrofe più costose (ad esempio corso Traiano). Le quotazioni medie si aggirano intorno a 1200 €
al mq. Ci sono anche villette costruite nell’ex area Avio della Fiat per i dipendenti e che al
momento hanno prezzi medi di 1500 € al mq. La zona in futuro sarà interessata dall’arrivo della
metropolitana di piazza Bengasi, operativa a partire dal 2019 e che, al momento, sta
determinando l’interesse di alcuni investitori per gli immobili dell’area. Sul mercato delle locazioni
si registra poco movimento. Per un bilocale si chiedono mediamente 300 € al mese.
MACROAREA COLLINA : i valori si contraggono del 4,3%
Si vendono soprattutto le abitazioni particolari (ville di prestigio, appartamenti con terrazzo)
mentre si registrano maggiori difficoltà per la vendita di bilocali e di trilocali che sono inseriti in
contesti condominiali degli anni ’60. La zona più apprezzata e richiesta è quella della Gran Madre
con prezzi medi di 3300 € al mq per un buono stato mentre una soluzione indipendente spesso
supera il milione di euro. E’ appena partito un intervento su corso Sella all’angolo con piazza
Hermada, che prevede la realizzazione di una ventina di appartamenti, probabilmente pronti per
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
l’estate 2016. Piace sempre la zona della pre-collina, di Lomellina-Borgo Po che presenta prezzi
medi di 3500 € al mq. Immobili particolarmente prestigiosi si possono trovare nella zona collinare
della città. A Madonna del Pilone ci sono piccoli condomini, sia in stile Liberty dei primi anni del ‘90
sia degli anni ’60-’70, acquistabili intorno a 1500 € al mq. L’area di Borgata Rosa offre edifici degli
anni ’60,’80,’90 e dei primi del 2000: un appartamento recente si valuta circa 1800 € al mq. In zona
Sassi, lungo la strada comunale che collega la città con la basilica di Superga sono in vendita ville
storiche, mentre la restante parte del quartiere è caratterizzata da edilizia economica degli anni
’60 e ‘70 con valori che oscillano tra 1100 e 1400 € al mq. Il mercato delle locazioni è molto attivo,
soprattutto da parte di lavoratori impiegati presso le aziende limitrofe (Iveco e Ferrero su tutte).
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa