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IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE
Legge 347/1990
Ipotecaria si paga se c’è trascrizione o annotazione nei RR II
(ma fissa se non c’è trasferimento, o iva, prima casa ..)
Catastale -> se c’è voltura
Es
Servitù -> si ipotecaria (c’è trascrizione)
no catastale (non c’è voltura, non è suscettibile di ipoteca)
Infatti le cessioni di cubatura come tutte le servitù si pagano -> 8 + 2 %
Presupposti dell’imposta:
-
trascrizione
iscrizione
rinnovazione
annotazione
di atti nei Registri Immobiliari
ovviamente solo con atto pubblico, o scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate
giudizialmente.
Trascrizioni -> 2% ipotecaria (+1% catastale)
Iscrizioni -> 2% ipotecaria
Rinnovazioni di ipoteca -> 1% ipotecaria
Annotazioni -> 0,50%
Ma se non c’è trasferimento
o trascrizioni, o iscrizioni a conferma o rettifica -> imposta fissa
Se atti soggetti a iva IVA -> ipotecaria e catastale sempre fisse
Idem se agevolazioni prima casa ..
No ipotecaria, né catastale se a favore dello Stato
Per base imponibile -> rinvio ai criteri dettati per imposta di registro
1
Se cessione di azienda con immobili:
per base imponibile -> attività – passività (ai fini del registro)
tuttavia, per ministero,
nonostante il rinvio della legge a quella del registro,
se ci sono immobili,
dal loro valore non vanno decurtate in proporzione le passività,
perché, per il ministero, le imposte ipotecarie e catastali sono autonome!
Ed è del tutto irrilevante che immobili ceduti con altri beni, nella specie con i beni aziendali.
Quindi 2+1 -> su valore dell’immobile aziendale
Immobili di interesse storico, artistico archeologico ->
3% di registro,
+ 2 +1 (e non fisse, per ammin. finanziaria)
preliminari trascritti ex 2645 bis:
imposta registro fissa
ipotecaria fissa (perché trascritti)
e no catastale (perché effetti solo obbligatori, non c’è voltura)
( da ricordare per l’imposta di registro che si deve pagare lo 0,50 se dazione di somma a titolo di
caparra ed il 3 se a titolo di acconto sul prezzo; quanto pagato poi si sconterà dall’imposta dovuta
per il definitivo)
Per iscrizioni, rinnovazioni e annotazioni
in genere, base imponibile -> ammontare credito garantito (e quindi valore dell’ipoteca)
ma se annotazione per restrizione di ipoteca:
-> minor valore tra credito ancora garantito e valore dell’immobile liberato
(normalmente è l’importo dell’ipoteca liberato,
perché ipoteca di solito è per il doppio del credito chiesto,
e quindi di solito è superiore al valore dell’immobile)
Le annotazioni ipotecarie (0,50%) sono:
-
restrizione di ipoteca
(relativo a immobili)
es ipoteca su casa e box, ristretta alla sola casa
(con box libero; ovvero libere le parti comuni che si riserva il costruttore)
-
riduzione di ipoteca
(relativo al credito garantito)
es paghi parte del mutuo, che da 100 va a 60
e chiedi riduzione ipoteca da 200 a 120
-
frazionamento di ipoteca
segue il frazionamento del mutuo,
es da ipoteca di 1000 su intero stabile,
2
a 10 ipoteche di 100 sui 10 appartamenti
in tal modo no problemi se il vicino non paga il mutuo
-
posposizione e postergazione di grado ipotecario
-
cancellazione di ipoteca
-
a rettifica (in caso di errori)
Per la cancellazione di ipoteca occorrerà atto di quietanza:
paghi 0,50% di registro per la quietanza
e 0,50% di ipotecaria per la cancellazione (anche se nello stesso atto)
Mentre la Rinnovazione Non è una annotazione,
bensì è una nuova iscrizione!
Infatti è detta -> iscrizione per rinnovazione di ipoteca
E’ iscrizione costitutiva -> 1% di ipotecaria
da iscriversi contro vecchi e nuovi proprietari
ratio rinnovazione:
che effetto ipoteca dura 20 anni,
perciò prima dello scadere dei 20 anni deve essere rinnovata.
Se nuova iscrizione dopo i 20 anni,
l’ipoteca prenderà grado da tale data,
ossia saranno preferiti al creditore ipotecario,
anche le formalità iscritte nel ventennio,
dopo la costituzione della sua ipoteca.
Se ipoteca su 2 o più immobili, ma:
- in relazione a stesso credito
- fondamento ipoteca in un unico atto
solo per la prima ipoteca -> 2% di ipotecaria
la seconda ipoteca -> imposta fissa (perché ogni formalità deve pagare almeno la fissa)
es mutuo garantito con ipoteca su due immobili
con ipoteche da iscriversi in 2 conservatorie diverse
(anche se uno è del fideiussore)
paghi quindi una sola volta l’imposta proporzionale
idem nel caso di rinnovazioni di ipoteca;
se ipoteche presso conservatorie diverse
(presentando alle successive, nota con la certificazione di eseguita iscrizione per la prima ipoteca)
Principio si applica solo se ipoteche da iscriversi in Conservatorie diverse
(perché immobili in zone diverse).
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No qualora ipoteche da iscriversi presso stessa conservatoria,
perché è un'unica “unità negoziale”
quindi una sola nota di trascrizione,
e una sola imposta ipotecaria (proporzionale al valore complessivo dell’ipoteca).
Perché stesso soggetto concedente l’ipoteca,
stesso creditore, ed unico negozio -> unica nota di trascrizione.
Se invece vendita di un appartamento di tizio,
e di un box di tizio e caio,
le vendite sono 2,
non c’è una sola “unità negoziale”,
e quindi due note di trascrizione.
Nel caso di divisione con immobili in zone diverse,
si presenteranno più note di trascrizione,
per ciascuna conservatoria,
ma imposta ipotecaria sempre fissa per la divisione
(perché no effetti traslativi, così come la catastale).
Ai sensi dell’art.5
anche il certificato di Successione
che l’ufficio del registro redige in conformità a risultanze della denunzia di successione
va trascritto, ma ai soli fini fiscali
(è cosa ben distinta dalla trascrizione dell’accettazione di eredità)
Quando si presenta la denuncia di successione si paga in autoliquidazione
imposta ipotecaria e catastale 2+1 più il bollo e la tassa ipotecaria (€25,82 per ogni conservatoria);
se poi si chiedono le agevolazioni prima casa -> imposte ipotecarie e catastali per quel determinato
bene saranno in misura fissa. (mentre proporzionali per valore degli altri beni)
e anche se la chiede solo uno, cui spetta una quota,
agevolazioni sull’intero bene (circolare ministeriale)
e poi ricorda che essendo presupposti diversi
può richiedere le agevolazioni in caso di acquisto successivo a titolo oneroso.
Ricorda,
che ovviamente anche in caso di agevolazioni prima casa
di beni da successioni e donazioni,
si decade se vendita nei 5 anni se mancato riacquisto entro 1 anno.
Essendo stata soppressa l’imposta su successioni e donazioni,
la denunzia di successione deve essere presentata solo nel caso di immobili,
ai fini del pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale -> 2 +1
quindi se non ci sono immobili -> no denunzia, no registrazione.
E per il notaio divieto di stipula di atti,
se non è stata presentata la denunzia di successione.
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Il certificato di successione va trascritto entro 60 giorni
dalla data di presentazione della denunzia di successione con estremi avvenuto pagamento
dell’imposta ipotecaria e catastale.
mentre in tutti gli altri casi:
trascrizione entro 30 giorni dall’atto
(ricorda procedura telematica, termine unificato)
idem per le annotazioni -> entro 30 giorni da data dell’atto o da pubblicazione sentenza
Annotazioni -> 0,50%
a seguito di trascrizioni di atti e sentenze
da annotare in margine di trascrizioni e iscrizioni già eseguite:
-
di domande giudiziali ex 2652-3 cc di
risoluzione, rescissione dei contratti, revocazione donazioni,
dirette all’accertamento della simulazione,
dirette a far dichiarare nullità, annullamento,
di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima
dirette a far ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ex 2932
contro l’erede apparente ..
principio generale -> che annotazioni di tali domande giudiziali
non pregiudicano i diritti dei terzi in buona fede
acquisiti con atto trascritto o iscritto prima della domanda giudiziale
quindi serve a mettere al riparo da trascrizioni e iscrizioni successive.
Ratio:
poter godere degli effetti “prenotativi” della trascrizione (come per il preliminare),
ossia se tizio vende un immobile a caio, e caio non paga il prezzo,
tizio può chiedere la risoluzione per inadempimento,
trascrivendo la domanda,
di modo che se caio vende il bene a mevio,
l’acquisto di mevio non è opponibile a tizio se trascritto dopo la domanda giudiziale
qualora venga accolta.
Opponibile invece se terzo in buona fede e ha trascritto o iscritto prima.
Principio -> priorità delle trascrizioni per risolvere conflitti tra più aventi causa.
Domanda contro erede apparente:
acquisto del terzo, in buona fede, da erede apparente salvo se:
trascritto prima della domanda
e domanda trascritta dopo 5 anni dalla trascrizione dell’acquisto
quindi terzi in bilico per 5 anni!
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Domanda di riduzione donazioni e disposizioni testamentarie:
acquisto del terzo salvo se:
ha acquistato a titolo oneroso con atto trascritto prima della domanda
e domanda trascritta dopo 10 anni da apertura successione.
-
di atti e sentenze
sentenze di nullità, annullamento, risoluzione, rescissione, revocazione,
avveramento della condizione risolutiva
se non vengono eseguite tali annotazioni,
non possono essere eseguite ulteriori trascrizioni o iscrizioni
a carico di colui che ha ottenuto tali provvedimenti
-> principio di continuità delle trascrizioni
NB:
trascrizione di domande giudiziali e sentenze
(che saranno poi annotate a margine delle formalità già eseguite)
riscossione imposte ipotecarie 0,50% -> in Conservatoria
(non c’è trasferimento, né certificato di successione)
Chi omette la richiesta di trascrizione o le annotazioni obbligatorie
sanzione -> dal 100 al 200% dell'imposta
Trascrizioni obbligatorie:
sono di atti e sentenze che trasferiscono immobili
e i certificati di successione
-> ossia le formalità la cui riscossione è dell’Ufficio del Registro
Mentre non ci sono annotazioni obbligatorie
Imposta catastale
1% sul valore dei diritti sugli immobili trasferiti
Fissa se:
- non c’è trasferimento di immobile, natura dichiarativa -> divisioni
(ma no preliminare, non c’è voltura)
-
atti soggetti a Iva (ipotecaria e catastale sempre fisse)
-
abitazioni prima casa
-
con agevolazioni per societàagenzie immobiliari (quelle all’1%)
-
volture di immobili aziendali conferiti in società
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-
volture a seguito di fusione o scissione
-
volture a seguito di regolarizzazione di società di fatto
No imposta -> se voltura a favore dello Stato
o se derivanti da successione o donazione, oltre che dello Stato, anche di enti pubblici, associazioni
e fondazioni con finalità di pubblica utilità.
L’imposta catastale si paga sempre all’Ufficio del Registro (agenzia delle Entrate)
mentre l’ipotecaria:
all’Ufficio del Registro, ovvero in Conservatoria.
Uffici competenti per riscossione dell’Imposta Ipotecaria::
Ufficio del Registro
-> se atti e sentenze di trasferimento di proprietà e diritti reali di godimento su immobili
e trascrizioni dei certificati di successione.
In Conservatoria
per tutti gli altri casi
es in Conservatoria si pagano:
-
divisioni senza conguagli (perché non c’è trasferimento, natura dichiarativa)
se conguagli -> si paga al registro
-
domande e sentenze di nullità, annullamento, rescissione, risoluzione ..
(perché non c’è trasferimento di diritti su immobili)
-
trascrizioni di atti di rettifica
-
trascrizione accettazione tacità d’eredità
Cambiale ipotecaria:
paghi:
2% per costituzione di ipoteca su credito garantito
+ bollo sulla cambiale
+ imposta fissa per l’atto notarile di concessione di ipoteca
(se è terzo datore di ipoteca paghi in più di registro lo 0,50%)
riscossione -> in Conservatoria (perché non c’è trasferimento, né certificato di successione)
Ratio:
concessione di ipoteca per atto notarile
presentato al Conservatore,
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che annota gli estremi dell’ipoteca dietro la cambiale
Per la cancellazione:
va presentato al conservatore
l’atto di assenso a cancellazione di ipoteca
(fissa per l’atto notarile + 0,50% per annotamento di cancellazione)
e la cambiale
ed il conservatore provvederà a cancellare l’ipoteca sulla cambiale.
NB:
il bollo in genere è imposta fissa -> 11 euro
solo eccezionalmente proporzionale,
come nel caso della cambiale
che è del 12x1000
La cambiale senza bollo non vale come titolo esecutivo (art 104 legge cambiaria).
Il bollo deve essere sin dall’origine,
se omesso e c’è regolarizzazione solo successiva,
non è più titolo esecutivo -> no condanna al pagamento immediato,
ma altri mezzi giudiziari.
Ricorda che in genere si paga per ogni formalità una tassa ipotecaria di € 25.82.
Inoltre sono completamente esenti da imposta ipotecaria e catastale gli atti in esecuzione di accordi
di separazione o divorzio.
Anche esente sono gli adempimenti, voltura e trascrizione del cambio di denominazione delle
società agricole a seguito della legge sull’imprenditore agricolo professionale.
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