LOTTO “A” IMMOBILE RICADENTE NELLA

LOTTO “A”
IMMOBILE RICADENTE NELLA ESECUZIONE
IMMOBILIARE N° 78/2008
VERTENTE TRA
INTESA SAN PAOLO
Rappresentata e difesa
dall’Avv. Fulvio Sinagra
(Creditore Istante)
NEI CONFRONTI DI
A
Contumace
(Esecutato)
ooooooo
LOTTO “A”
Villetta unifamiliare sita in Carini, Via Gransasso, 51, costituito
da piano terra, primo e secondo con terreno circostante.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
1.1.
caratteristiche estrinseche
L'immobile oggetto della presente relazione è ubicato in Carini, Via
Gransasso, 51, esso è una villetta unifamiliare costituita da tre elevazioni fuori
terra, da un corpo esterno e dal terreno circostante ad uso esclusivo.
La zona ove ricade l’immobile è nella periferia del Comune di Carini,
con precisione la Via Gransasso è una traversa della Via Moscala alla quale si
accede dalla Via Torretta.
L’immobile oggetto di stima costituisce l’abitazione principale
dell’esecutato e del proprio nucleo familiare.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, il corpo di
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fabbrica insiste su un’area recintata, con viali ed aiuole. Il terreno possiede una
superficie di mq. 1.950 circa, in essa compresa l’area di sedime del fabbricato.
1.2. caratteristiche intrinseche
Dal confronto delle planimetrie catastali con la reale situazione dei
luoghi la scrivente ha riscontrato delle differenze che verranno riportate nei
grafici realizzati dalla sottoscritta. In particolare il piano terra catastalmente è
indicato come piano porticato mentre attualmente è una piano chiuso
all’interno del quale è stato ricavato un servizio igienico e la cucina e
comunicante internamente con i restanti piani. Tutto ciò verrà in seguito
analizzato nel paragrafo relativo alla regolarità edilizia.
Il piano terra è costituito da un vano cucina – soggiorno, w.c. bagno e
terrazzo coperto, da una scala le cui alzate e pedate sono rivestite in marmo si
giunge al primo piano, composto da un vano soggiorno, tre camere, w.c.
bagno, w.c.doccia e balcone, da una piccola scala chiocciola in ferro che si
diparte dal soggiorno si giunge al secondo piano composto da tre vani e un
w.c. detto piano possiede i tetti inclinati. Il colmo ha un’altezza di mt. 2,50 che
si riduce a mt. 0,80 sui lati.
Nella sua interezza il corpo di fabbrica possiede una superficie lorda di
mq. 192,00 così suddivisa: il piano terra occupa una superficie lorda di mq.
75,00, il piano primo di mq. 70 ed il piano secondo di mq. 47,00; è importante
evidenziare che il computo della superficie di secondo piano ha tenuto conto
dell’altezza dei soffitti e che pertanto è stata applicata una riduzione del 25%
dell’intera superficie (mq. 63,00)
I pavimenti dell’intero corpo di fabbrica sono in piastrelle di ceramica,
le pareti ed i soffitto sono intonacati, lisciati e tinteggiati. Il soffitto del vano
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cucina posto al piano terra è parzialmente rivestito con doghe di legno, mentre
i soffitti inclinati del secondo piano sono interamente rivestiti da doghe di
legno.
Gli infissi esterni sono in legno e vetri protetti da gelosie in legno, in
cattivo stato d’uso e manutenzione, quelli interni sono legno tamburato.
L'immobile è fornito di impianto elettrico ed idrico.
Nel suo insieme esso versa in un mediocre stato d’uso e manutenzione.
Il corpo di fabbrica giace su un terreno pianeggiante dalla forma
geometrica irregolare assimilabile a quella di un rettangolo stretto e lungo. Ad
esso si può accedere sia dal civico 51 che dal civico 63 della via Gransasso.
Sull’area esterna, in prossimità del prospetto laterale è stato realizzato un
corpo ad una elevazione fuori terra, dalla forma geometrica assimilabile ad un
rettangolo, all’interno del quale è stata ricavata una cucina con forno a legna ed
un vano soggiorno. Detto corpo accessorio occupa una superficie di mq. 37,00
e non risulta essere stato denunciato al catasto.
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2.0)
DATI, REGOLARITA' E TITOLARITA'
2.1.
Dati Catastali
L'immobile risulta censito al N.C.E.U. di Carini, foglio 31, particella
645, subalterno 1, categoria A/7, classe 7, consistenza 9 vani, rendita € 697,22,
Contrada Mortilli SNC, piano T-1-2, dati derivanti da VARIAZIONE NEL
CLASSAMENTO del 30.05.2005, n. 10648.1/2005 in atti dal 30.5.2005
(protocollo n. PA0152866).
In testa a A., proprietà per ½ e B per ½ coniugi in regime di
comunione dei beni.
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2.2. Regolarità Urbanistica
In data 24 Aprile la scrivente ha ricevuto la documentazione richiesta
all’Ufficio Tecnico del Comune di Carini dalla quale si evince che per
l’immobile in esame è stata presentata domanda di concessione in sanatoria
riportante il protocollo n° 192, del 26.3.1986, progressivo n° 0106034109,
relativa all’ampliamento e alla trasformazione del sottotetto in soffitta. Tale
domanda è stata definita e le oblazioni pagate risultano congrue, ma dai rilievi
tecnici eseguiti e dal confronto della planimetria catastale e lo stato reale dei
luoghi, è emerso che l’immobile ha subito delle successive modifiche anche
rispetto ai grafici inseriti nella domanda di concessione in sanatoria predetta.
Tali modifiche riguardano la chiusura del portico a piano terra e la
costruzione di un locale accessorio posto lungo il confine Ovest.
Dalla visione della pratica di sanatoria, i tecnici dell’UTC di Carini
hanno riferito che la chiusura del portico potrà essere oggetto di sanatoria
mentre,
il corpo accessorio edificato a confine, non rispettando le distanze
previste dal PRG, dovrà essere demolito.
Le spese occorrenti per sanare la chiusura del portico, possono indicate
forfettariamente in € 3.000,00, mentre le spese relative alla demolizione del
corpo accessorio possono essere indicate forfetariamente in € 7.000,00. tali
spese andranno detratte dal valore venale dell’immobile.
2.3
Titoli di proprietà
Con atto di compravendita del 7.4.2005 ai rogiti del notaio Rosaria Li
Pira, rep n° 16770 i Sigg. A e B acquistavano il villino per civile abitazione con
terreno di pertinenza di are 22 e centiare 39, compreso il sedime del fabbricato.
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2.4
Stato di possesso
Il villino unifamiliare oggetto di stima
è abitato dagli esecutati
unitamente al loro nucleo familiare.
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3.0)
STIMA IMMOBILARE
3.1.
Criterio e metodo di stima
Come è noto ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi,
a seconda del criterio o dell’aspetto economico che interessa considerare in
rapporto al motivo della stima.
Si ritiene fondamentale chiarire che il valore ricercato per la valutazione
di immobili (fabbricati) può essere determinato seguendo diversi criteri di
stima. Fra essi, si è considerato scegliere per la stima in esame il criterio del
valore di mercato in quanto rispecchia maggiormente la realtà dei valori
immobiliari presenti nella zone.
Non si è ritenuto applicare il valore di capitalizzazione del reddito in
quanto trattasi di villino il valore scaturente sarebbe difforme dall'ordinarietà
considerando che il beneficio fondiario, per immobili a destinazione
commerciale, è difficilmente contestualizzabile.
Il valore di mercato esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità
di moneta ed un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e
dell’offerta di quel bene sul mercato.
In sintesi viene basato sulla comparazione con immobili aventi
caratteristiche similari a quello in oggetto e dei quali sono noti i prezzi di
mercato.
Il criterio di stima in questione consiste, quindi, nel determinare il più
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probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora quel bene
venisse compravenduto.
Nella determinazione del più probabile valore di mercato si
prenderanno in considerazione i valori presenti nella banca dati dell’OMI
(Osservatorio Mercato Immobiliare), mediati con i valori attualmente in
comune commercio ottenuti dall’esame del mercato di compravendita
immobiliare per beni aventi caratteristiche similari.
I valori scaturenti sono localmente inseriti nel sistema informativo sul
sito dell’Agenzia del territorio ed oscillano in intervalli i cui estremi
rappresentano “medie” dei valori minimi e massimi riferiti a quella tipologia
edilizia per zona omogenea comunale, ad una determinata fascia o zona, con specifica
destinazione, tipologia edilizia, stato di conservazione e manutenzione.
3.2.
Valutazione immobiliare
In relazione ai fattori di carattere intrinseco, riguardanti il tipo di unità
immobiliare e l’ubicazione, è opportuno mettere in evidenza che il bene
oggetto di stima è inserito nel gruppo A/7 (villini).
L’OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare, segnala un valore a metro
quadrato per immobili commerciali, in buono stato d’uso e manutenzione,
ricadenti in zona Periferica/zona collinare con villette sparse - Carini di €
980,00/ 1.300,00.
Consideratene le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, lo stato
conservativo, l’area circostante di esclusiva proprietà (mq. 1.950), e
l’andamento del mercato immobiliare attuale, prenderò in considerazione il
valore di € 1.300,00 €/m2.
Superficie Commerciale = 192,00 m2
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Valore unitario al m2 = € 1.300,00
Valore di mercato = € 1.300,00 x mq. 192 = € 249.600,00
A detto valore va detratta la spesa occorrente alla definizione della pratica di
concessione in sanatoria e alla demolizione del corpo accessorio non sanabile
pari (in cifra tonda) ad € 10.000,00. Pertanto il valore venale in comune
commercio è in cifra tonda pari ad
€ 240.000,00
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4.0)
RIEPILOGO
Villino unifamiliare sito in Cerini (Palermo), Via Gransasso, 51.
23, denominato Palazzina A, piano terra, primo e mansarda.
Dati catastali: N.C.E.U. di Carini, Foglio 31, particella 645, sub 1
Superficie Commerciale: mq. 192 su tre livelli
Valore di Mercato: Euro 240.000,00
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Ritenendo con ciò, in stretta aderenza allo spirito e all'oggetto
dell'incarico affidatomi, di avere fornito tutti i dati richiestimi, rassegno la
presente relazione, restando comunque a disposizione per ogni chiarimento
che la riguardi.
Palermo lì,
IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO
Arch. Cristina Manzo
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