Perizia 239 kB pdf - Vendite Immobiliari

TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
Ufficio Sezioni Immobiliari
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
n° 56/2009
CREDITORE PIGNORANTE: BANCO DI SARDEGNA SPA
DEBITORI:
XXXXXXXXXXXXXX
YYYYYYYYYYYYYY
ZZZZZZZZZZZZZZZZZ
IL GIUDICE DELLE ESECUZIONI:
Dott. ssa Donatella Aru
IL CONSULENTE TECNICO
Geometra Maria Luisa Ghiani
Aprile 2010
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Studio Tecnico Geom. Ghiani Maria Luisa
via San Sperate n°26 – 09023 Monastir CA – Telefono & Fax 070.91.78.531 - mobile 349.86.69.742
~2~
PREMESSA
L’ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Cagliari Dott.ssa
Donatella Aru, nell’udienza del 06.11.2009, la sottoscritta Geometra Ghiani Maria
Luisa, nata a Cagliari il 15.01.1973, con studio a Monastir in via San Sperate n° 26,
regolarmente iscritta all’Albo dei Geometri della Provincia di Cagliari al n° 2620 ed
all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Cagliari, veniva nominata Consulente
Tecnico d’Ufficio nel Procedimento di esecuzione immobiliare di cui sopra ed invitata a
comparire dinanzi alla S.V.I. per ricevere l’ingiunzione.
In tale giorno, infatti, previa ammonizione sull’importanza delle funzioni affidatemi,
prestavo giuramento di rito. La S.V.I. provvedeva, inoltre a rendermi edotta sulla natura
dell’incarico affidatomi e che di seguito si riporta:
1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui
all’art. 567, 2° comma c.p.c (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e delle
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla
trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze
delle visure catastali e di registri immobiliari) segnalando immediatamente al
giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla
base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni
pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze
dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che
egli ritenga indispensabili per la corretta individuazione del bene ed i certificati di
destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno
2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da
parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto
di provenienza ultraventennale ( ove non risultante dalla documentazione in atti)
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2) descriva,
previo
necessario
accesso,
l’immobile
pignorato
indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati
catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni
(lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
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3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico,
piano interno, dati catastali, e confini) e quella contenuta nel pignoramento
evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento
non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca
identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non
corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile
rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento
in catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari
non regolarmente accatastate;
5) indichi, l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
6) indichi, la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di abitabilità. In caso di
costruzioni realizzate o modificate in violazione della normativa urbanisticoedilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt.
46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio
1985, n. 47 e successive modificazioni, quantificando altresì i costi di sanatoria;
fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L.47/85 ed all’art.46 del D. Lvo 378/01,
indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del
permesso di costruire e dell’eventuale concessione/permesso in sanatoria, ovvero
dica se la costruzione è iniziata prima del 1° dicembre 1967;
7) dica, se è possibile vendere i beni in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso,
alla loro formazione procedendo ( solo previa autorizzazione del Giudice
dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento; alleghi alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale;
8) se l’immobile è pignorato solo pro quota, indichi i nominativi dei comproprietari e
la misura delle quote ai medesimi spettanti; dica se esso sia divisibile in natura e
proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti ( procedendo ove
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necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento
allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle
quote dei singoli proprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro;
proceda,in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il
giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art.
577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940 e dalla L. 3 giugno 1940, n.
1078;
9) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il
possesso o la dentizione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla
trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del
registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultano comunicazione alla
locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978,
n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di
locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi al data di scadenza, al data
fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;
10) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
11) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,
alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri
di natura condominiale ( segnalando se gli stessi resteranno a carico
dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al
medesimo);
12) rilevi l’esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici
evidenziando gli eventuali oneri di affracazione o di riscatto;
13) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio
di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando
decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione
dell’immobile;
Dispone, inoltre, che l’esperto:
a) Restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo
compiuta, schematica e distinta risposta ( anche negativa ) ai singoli quesiti;
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b) Invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa,
anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione
dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori
procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode
eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata
per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 5969 c.p.c. assegnando
alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza
per far pervenire presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
c) Intervenga all’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di
vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;
d) Depositi, almeno quaranta giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per
l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di
tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom
redatto con programmi compatibili con Microsoft Word;
e) Alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia
della concessione o della licenza o del titolo legittimante la detenzione e del
verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le
dichiarazione rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di
necessario supporto alla vendita;
f)
Segnali tempestivamente al custode ( o se non nominato in sostituzione del
debitore, al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;
g) Formuli tempestiva istanza di proroga del termine per il deposito della relazione in
caso d’impossibilità a rispettare il termine concesso.
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OPERAZIONI PERITALI
La sottoscritta, ritirato il fascicolo relativo all’incarico ricevuto, ha iniziato le
operazioni peritali con l’esame della documentazione prodotta dalla parte creditrice e
predisposto quanto necessario al fine del reperimento di quella da allegare alla
relazione peritale.
In data 27.11.2009 è stato effettuato l’accesso agli archivi della Agenzia del Territorio
di Cagliari per il rilascio della planimetria catastale e delle relative visure catastali,
presenti nella banca dati a quella data.
In data 15.12.2009, come comunicato tramite raccomandata AR del 26.11.2009 e
ricevuta dalle parti i 30.11.2009 dall’Avv. Cao per il Banco di Sardegna e il
02.12.2009 dalla Signora
( per la parte debitrice), la sottoscritta ha
effettuato il sopralluogo presso l’immobile oggetto del pignoramento, al fine di
rilevare lo stato dei luoghi, la consistenza catastale e commerciale dell’immobile.
In data 15.12.2009 è stata inviata la richiesta di accesso agli atti amministrativi
all’ufficio competente del comune di Sestu, relativamente al fascicolo del fabbricato di
proprietà dei debitori. Il ritiro di tale documentazione è avvenuto in data 14.01.2010.
Inoltre presso lo stesso ufficio tecnico sono state richieste le informazioni utili e
indispensabili al fine di accertare la destinazione urbanistica della zona e di presenza
di vincoli particolari.
Successivamente è stata effettuata un’ispezione alla C.RR.II di Cagliari in data
02.03.2010, allo scopo di verificare iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli per
l’immobile in oggetto successive al pignoramento.
Si allega alla presente relazione tutta la documentazione reperita negli uffici compenti,
per farne parte integrante e sostanziale.
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IMMOBILI PIGNORATI
Dall’esame della documentazione allegata al fascicolo, riguardante il procedimento di
esecuzione immobiliare n° 56/2009 e in particolare dalla nota di trascrizione del
pignoramento immobiliare, è stato rilevato che sono sottoposti a esecuzione forzata per
espropriazione i seguenti beni immobili:
In Comune di Sestu:
o Nuda proprietà dell’unità immobiliare distinta al C.F al foglio 28 mappale 1610,
categoria A/2 vani 7, 5 intestata a Yyyyyyyyyyyyyy
o Usufrutto dell’unità immobiliare distinta al C.F al foglio 28 mappale 1610, categoria
A/2 vani 7.5, pari a 1/2 ciascuno intestato a Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz
Si precisa che il fabbricato risulta edificato su area distinta al Foglio 28 mappali 1610 e
1611.
Nell'istanza di vendita viene richiesta la vendita dei beni pignorati che comprendono la nuda
proprietà intestata al Signor Yyyyyyyyyyyyyy e dall’intera quota del diritto di usufrutto
intestato ai coniugi Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz. Di fatto la vendita comprende la
proprietà piena del bene pignorato che pertanto verrà stimato per intero
RISPOSTA AI QUESITI
La sottoscritta CTU, eseguite le opportune indagini presso i competenti uffici, ed
eseguiti gli accertamenti in sopralluogo, acquisita la documentazione occorrente,
risponde di seguito ai quesiti posti dal Giudice Donatella Aru:
QUESITO 1
(Documentazione art. 567 2° comma c.p.c ed elenco iscrizioni e trascrizioni)
Dalla certificazione di cui all’art. 567 comma 2 c.p.c. completa e presente in atti,
prodotta in data 4.06.2007 dal dott. Roberto Vacca, Notaio in Cagliari la sottoscritta ha
riscontrato la completezza della documentazione in oggetto.
Dalla predetta documentazione risulta che nel ventennio detti immobili hanno formato
oggetto delle seguenti trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli:
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~8~
trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli
1) Iscrizione del 118.03.1999 Registro Generale 6884 Registro Particolare 1146
Ipoteca volontaria di lire 200.000.000 derivante da concessione a garanzia di mutuo di
lire 100.000.000, contenuta in atto a rogito Notaio Roberto Putzolu in data 10.03.1999,
repertorio/Raccolta n° 82431/1999
A favore Unicredito Italiano SPA con sede a Genova – proprietà per 1/1
Contro Yyyyyyyyyyyyyy, Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz
IMMOBILE: in Comune di Sestu, via Cocco Ortu n°22 piano 1S/T/1 folgio 28
mappale 1610
2) Trascrizione del 10.02.2009 Registro Generale 3913 Registro particolare 2808
Verbale di pignoramento immobili dell’Ufficiale Giudiziario di Corte d’Appello di
Cagliari in data 24.0.2009 repertorio n° 110/2006
A favore: Banco di Sardegna SPA con sede in Cagliari (01564560900)
Contro: Yyyyyyyyyyyyyy, Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz
Unità negoziale 1 piena proprietà: in Comune di Sestu, via Cocco Ortu n°22 piano
1S/T/1 foglio 28 mappale 1610 ( si precesia che il bene pignorato risulta edificato su
area distinta al NCT al folgio 28 mappale 1610 e 1611.
In data 02.03.2010 la sottoscritta da effettuato un’ispezione presso la C.RR.II di
Cagliari, al fine di verificare eventuali trascrizioni e iscrizioni successive all’atto di
pignoramento dell’immobile oggetto della presente relazione. Non sono risultate
ulteriori
trascrizioni
e
iscrizioni
pregiudizievoli,
oltre
a
quelle
descritte
precedentemente.
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~9~
QUESITO 2
( descrizione dell’immobile)
A seguito delle comunicazioni tramite raccomandata A/R, la sottoscritta ha effettuato il
sopralluogo nell’immobile pignorato, il giorno martedi 15 dicembre 2009, alla presenza
della Signora Zzzzzzzzzzzzzzzzz e della Signora xxxxx.
La proprietà dell'immobile oggetto della presente relazione è pervenuta al Signor
Yyyyyyyyyyyyyy ( nuda proprietà), Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz (
usufruttuari ciascuno per 1/2) per effetto dell’atto di compravendita del 03.06.1993 a
rogito del dott. Giua Marassi Vittorio, notaio in Cagliari trascritto lo 02.02.1994 al n°
10780.
L'unità immobiliare è costituita da un fabbricato per civile abitazione, ubicato nella via
Cocco Ortu n° 22 nel Comune di Sestu (CA).
Il fabbricato si trova nella zona semicentrale del Comune di Sestu, destinata
principalmente alla costruzione residenziale, i cui edifici sono stati edificati
verosimilmente intorno agli anni 80/90.
La zona non è lontana da collegamenti dei servizi di trasporto pubblico, da scuole, uffici
pubblici e centri commerciali.
Il fabbricato, costruito in aderenza per due lati, lungo i confini laterali, è costituito da
due piani fuori terra e un piano sottotetto. Al fabbricato si accede direttamente dalla Via
Cocco Ortu, tramite un accesso pedonale e uno carrabile.
Sono di pertinenza del fabbricato un cortile anteriore, destinato ad area di parcheggio, e
uno spazio retrostante, destinato a cortile.
Il piano terra è destinato a zona giorno ed è composto da un soggiorno, cucina-pranzo
un disimpegno, un bagno e un ripostiglio/sottoscala.
Il piano primo è destinato a zona notte, composto da un disimpegno una camera doppia
e due camere singole e un bagno. Dalle camere è possibile accedere ai balconi coperti.
Il piano sottotetto, non abitabile, avente altezza media inferiore ai 2.70 m, viene
utilizzato come locale di sgombero.
Di seguito vengono riportate le caratteristiche principali del fabbricato.
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~ 10 ~
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Unità abitativa residenziale sita in Via Cocco Ortu n° 22- Sestu Struttura portante
Struttura intelaiata a travi e pilastri in c.a.
Solai
In laterocemento ( travetti e pignatte in laterizio).
Intonaco esterno
Tinteggiato con tinta al quarzo
Scale interne
Rivestimento in granito sardo e parapetto in legno
Pavimentazione e
pavimento monocottura 40x40 poste in opere diagonalmente
battiscopa
gres porcellanato
In bagno fino all'altezza di 2.00 m in gres porcellanato e in cucina
Rivestimento
Soglie porte e
solamente nella zona attrezzata
In granito
davanzali
Bagno piano terra ( wc, lavandino e doccia ); bagno piano primo (wc,
Dotazione sanitari
lavandino e vasca)
In legno (con doppi vetri), dotati di avvolgibili in acciaio e zanzariere sali
Infissi esterni
e scendi. In cucina e soggiorno sono azionabili elettricamente a causa della
loro considerevole dimensione
Porte interne
In legno tamburato, al piano terra con un pannello in vetro
Porta ingresso
In legno blindata
Elettrico ( conforme alla normativa con certificato di conformità del
maggio 1994), idrico ( con dichirazione di conformità rilasciato nel
impianti
gennaio 1998)
Riscaldamento e raffrescamento mediante pompe di calore
Riserva idrica
Interrata con struttrura in C.A. posta in prossimità del cancello
Cortile anteriore pavimentazione in quadrotti in cemento e pavimentazione
esterni
in cotto nel cortile posteriore
luminosità
Buona
Stato di conserv. interno
buono
panoramicità
Scarsa
Stato di conserv. esterno
buono
esposizione
Sufficiente
Grado di rifinitura interno
sufficiente
prospicienza
Buona
Grado di rifinitura esterno
buono
riscaldamento
Autonomo
Dotazione impianti tecnologici
normale
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~ 11 ~
Il fabbricato si trova in buono stato di conservazione generale, non presenta tracce
d’infiltrazioni e di umidità. Gli interni sono tinteggiati con pitture lavabili e gli esterni
con tinte al quarzo delle tonalità del verde e bianco. Il prospetto prospiciente la via
Cocco Ortu è in parte rivestito in piastrelle di colore bianco.
Il cancello carrabile è dotato di apertura elettrica e il relativo accesso carraio è
garantito dal pagamento annuale della TOSAP ( tassa occupazione suolo pubblico) che
i Signori
versano al Comune, al fine di poter usufruire del passaggio libero al
loro ingresso in ogni momento della giornata.
CALCOLO DELLE CONSISTENZE
Unità abitativa residenziale sita in Via Delle Ginestre n° 44 - Cagliari.
Anno costruzione fg
mappale
1992
1610
28
sub
Categ.
classe
Vani catast.
rendita
A/2
6
7,5
€ 426,08
Calcolo superfici
Superficie utile (h media 2.70)
Superficie non residenziale
Dsestinazione
Superficie netta
Destinazione
Superficie netta
Soggiorno
27.74 m²
Balcone 1
7.75 m²
disimpegno
1.96 m²
Balcone 2
9.55 m²
bagno
7.02 m²
Sottotetto (h 1.50)
14.40 m²
cucina
18.11 m²
ripostiglio
2.75 m²
Letto
10.01 m²
Letto
12.10 m²
Letto
15.72 m²
Bagno
7.68 m²
Disimpegno
6.66 m²
Totale
109.75 m²
Totale
31.70 m²
Superficie utile coperta (piano terra + piano primo) 126,00 m²
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~ 12 ~
Superfici esterne
Cortile/parcheggio
46.34 m²
cortile
27.00 m²
Totale superfici scoperte 73.34 m²
Superficie commerciale = superficie coperta + (0,35 x 17.30) + (0.50 x 14.40) +(0.15 x
73.34) = 126.00 + 6.06 + 7.20 + 11.00 = 150.26 m² arrotondato a 150 m²
La superficie commerciale è determinta dalla somma delle:
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici con tramezzi
interni e tamponature perimetrali;
superfici ponderete a uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giradini (100 %
superfici utili + 100% superfici tramezzi e pareti perimetrali);
le quote percentuali delle superfici delle pertinenze ( 25-50% balconi e terrazzi
scoperti; 35-50% balconi e terrazzi coperti; 15% giardini di pertinenza;35% posti
auto scoperti).
QUESITO 3
(conformità tra la descrizione e quella contenuta nel pignoramento).
I dati riportati nel pignoramento permettono l’esatta individuazione degli immobili siti
nel Comune di Sestu: Area in Comune di Sestu, via Cocco Ortu n°22 con sovrastante
fabbricato disposto su piano T e piano 1-2, distinto Catasto fabbricati foglio 28 mappale
1610 vani 7,5, edificato su un’area distinta al Catasto terreni al foglio 18 mappale 1610
di mq 150 e mappale 1611 di mq 21. Il mappale 1611 del foglio 28 di mq 21 è stato
ceduto per la realizzazione della via Cocco Ortu e non fa parte del lotto catastale e
urbanistico.
QUESITO 4:
(eventuali variazioni e aggiornamenti dati catastali)
Osservando la planimetria catastale presentata in data 20.03.1996 aggiornata al
27.11.2009, si nota la perfetta corrispondenza degli ambienti, verificata in sede di
sopralluogo. Pertanto non sono necessari variazioni catastali di aggiornamento.
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~ 13 ~
QUESITO 5
( l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale)
(presenza del certificato di agibilità)
Il terreno su cui sorge il fabbricato oggetto del pignoramento, ricade attualmente nella
zona urbanistica B di completamento residenziale sottozona B2 del Piano Urbanistico
Comunale approvato definitivamente con delibera del commissario ad acta n° 1 del
02.02.2009, già dichiarato dalla RAS coerente e in corso di divenire strumento
urbanistico vigente. Attualmente vigono le misure di salvaguardia per le quali è sospeso
il rialscio di concessioni edilizie in contrasto con il piano urbanistico vigente e con
quello adottato.
L'autorizzazione di abitabilità ( ora agibilità) è stata rilasciata in data 23.10.1998 dal
Capo dell'Ufficio Tecnica Ing. Ugo Scarteddu. Allegata alla domanda di abitabilità, è
presente la dichiarazione d’idoneità statica prodotta dal Perito Industriale Edile Vacca
Ignazio e la dichiarazione di conformità alla normativa in materia d’impianti elettrici,
idrici-sanitari.
QUESITO 6
(conformità urbanistica dell’immobili-costi eventuale sanatoria)
Il fabbricato è stato edificato in base alla concessione edilizia rilasciata dal Sindaco del
Comune di Sestu in data 16.06.1992 con il numero 215. Tale concessione fu rilasciata
alla Signora
allora proprietaria del lotto edificabile e
successivamente fu volturata in data 18.06.1993 ai Signori
e
Xxxxxxxxxxxxxx, divenuti proprietari in data 03.06.1993.
Successivamente fu rilasciata in data 13.05.1996 dallo stesso Sindaco di Sestu e ai
Signori Yyyyyyyyyyyyyy e Xxxxxxxxxxxxxx, la concessione edilizia n° 197 per
l'esecuzione dei lavori in variante alla precedente Concessione edilizia n° 215/1992. Tali
lavori consistevano nella realizzazione di un ripostiglio nel sotto scala del piano terra, la
modifica delle dimensioni degli infissi esterni del piano primo, la realizzazione
dell'accesso al piano sottotetto con la variazione di destinazione d'uso da non
calpestabile a superficie non residenziale. La supeficie coperta rimaneva invariata,
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mentre diminuiva il volume urbanistico.
Il rilievo metrico effettuato in sede di sopralluogo, ha accertato la conformità delle
dimensioni e le disposizioni interne del fabbricato con quelle riportate negli elaborati
grafici allegati ai titoli abilitativi rilascaiti per la costruzione e i lavori in variante del
fabbricato.
Pertanto lo stato attuale del fabbricato è conforme alla Concessione Edilizia n° 197 del
13.05.1996 e successivamente a tale data non sono stati eseguiti lavori senza titolo
abilititativo ai sensi della Legge 47/85 e Legge Regionale 23/85.
QUESITO 7
(divisione in lotti)
Il fabbricato oggetto della presente stima, compreso cortile antistante e restrostante, è
una proprietà indivisibile, da considerarsi come un unico lotto.
QUESITO 8
(quota di proprietà e divisibilità del bene)
Il fabbricato e l'area di sedime, sono intestati al Signor Yyyyyyyyyyyyyy, il quale
detiene la nuda proprietà, mentre ai signori Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz è
riservato il diritto di usufrutto. Il bene non risulta comodamente divisibile di cui all'art.
720 del c.c. e come individuata dalla Corte di Cass. n° 1189/1998.
QUESITO 9
(immobile libero od occupato – titoli legittimanti la detenzione del bene)
L’immobile oggetto di stima è attualmente utilizzato come residenza dai Signori
Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz (coniugi in comunione dei beni) e dalla loro
figlia. I Signori Xxxxxxxxxxxxxx e Zzzzzzzzzzzzzzzzz sono legittimati alla detenzione
del bene per effetto dell’atto notarile del 03.06.1993 a rogito del dott. Giua Marassi
Vittorio, notaio in Cagliari trascritto lo 02.02.1994 al n° 10780 con cui gli veniva
riservato il diritto di usufrutto del fabbricato.
QUESITO 10
occupazione da parte del coniuge separato – provvedimento di assegnazione della casa coniugale)
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QUESITO 11 e 12
(esistenza di particolari vincoli artistici, storici, ect –vincoli o oneri di natura condominiale)
(esistenza di diritti demaniali o usi civici – eventuali oneri di affrancazione o di riscatto)
Sugli immobili oggetto del pignoramento non vi sono particolari vincoli urbanistici o
artistici ( il fabbricato dista oltre i 100 m dai beni identitari identificati nella carta dei
beni paesaggistici e identitari allegata la PUC) e nemmeno particolari oneri di natura
condominiale. Inoltre non risulta gravare alcun diritto demaniale o vincolo per servitù
pubbliche.
QUESITO 13
(criterio di stima – determinazione del valore commerciale dell’immobile)
CRITERIO DI STIMA
Il criterio di stima adottato per la determinazione del valore commerciale dell’immobile
è quello sintetico comparativo, in base al quale si ricercano nel mercato immobiliare
beni simili a quello da stimare. Sono stati poi individuati i parametri che qualificano o
no l’immobile, consentendone il confronto con gli immobili simili individuati mediante
indagini dirette e indirette. I parametri tengono conto delle caratteristiche della
localizzazione, posizione, tipologia e produttività.
In conclusione il valore unitario da attribuire all’immobile in oggetto, risulta
determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico-economiche
effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche
estrinseche e intrinseche dei beni presi a confronto.
Dati osservatorio immobiliare
CAMERA DI COMMERCIO
zona di rilevazione : Hinterland di Cagliari
tipi immobili : residenziali, Uffici - compravvendita
periodo rilevazione 3° trimestre 2009
Nuovo
recente/buono
da ristrutturare
min
min
Sestu
min
max
max
max
centro
1.200,00
1.400,00
900,00
1.100,00
n.d
n.d
quartieri residenziali
1.200,00
1.400,00
n.d
n.d
n.d
n.d
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uffici/centro direz
1.100,00
1.400,00
n.d
n.d
n.d
n.d
AGENZIA DEL TERRITORIO
Provincia di Cagliari - Comune di Sestu - Fascia periferia/periferia abitato
tipi immobili : abitazioni civili
periodo rilevazione 2° trimestre 2009
Stato conservativo
Sestu
Valore di mercato
min
max
Superficie (L/N)
Abitazioni tipo civile
NORMALE
1.200,00
1.650,00
L
Abitazioni di tipo economico
NORMALE
900,00
1.200,00
L
Ville e villini
NORMALE
1.350,00
1.800,00
L
Gli immobili presi in esame, quali termini di paragone sono i seguenti:
1) unità immobiliare Zona Via G. Cesare: Rifinita casa indipendente su 3 livelli, ampio
soggiorno, cucina abitabile, 3 stanze da letto, 2 bagni con vasca e box doccia, un ripostiglio, 2
verande, mansarda rifinita con 2 punti luce, cortile anteriore e posteriore. Posto auto
Superficie commerciale 160 m²
Prezzo unitario 1.680,00 €
2) unità immobiliare indipendente a Sestu, zona semi-centrale, soggiorno con zona cottura,
disimpegno, bagno, due stanze da letto, veranda e posto auto. Condizionamento con pome di
calore
Superficie commerciale 70 m²
Prezzo unitario 1.850,00€
3) unità immobiliare in Sestu, villetta su tre livelli; al piano terra soggiorno, cucina
disimpegno bagno e cucina; al piano primo zona notte con due verande. Giardino di 25
mq . Riscaldamento autonomo. Recente costruzione
Superficie commerciale 160 m²
Prezzo unitario 1.700,00€
DETERMINAZIONE DEL PREZZO UNITARIO
Per la determinazione del prezzo unitario, considerando i dati rilevati e precedentemente
descritti, è possibile risolvere l’equazione:
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Vx = (ΣV / Σp)* px
Dove Vx è il valore dell’immobile oggetto della stima, ΣV è la somma dei valori trovati
per immobili simili, Σp è la sommatoria dei valori delle rispettive superfici, px è la
superficie dell’immobile oggetto della stima.
Pertanto si avrà:
Vx=[(1.680 + 1.850+ 1.700)/(160 + 70 +160 )]* 150 = (5230/390)*150 =
Vx= 2.011,00 €/m² ( cifra tonda ) = 2000,00 €/mq
Trattasi di un valore a mq per edifici di recente costruzione. Pertanto è necesario
rapportare tale valore al fabbricato oggetto della perizia, utilizzando un coefficiente di
deprezzamento pari al 12% ( 1% per ogni anno successivo il sesto anno di costruzione)
Valore a mq = 2.000,00 € x 0.12 = 1.760,00 €/mq
Per ottenere il valore di mercato dell’intero fabbricato, si moltiplica il valore unitario per
la superficie commerciale del bene oggetto della stima :
Vm = 1.760,00 € x 150 = 264.000, 00 €
Il valore di €. 264.000,00 comprende tutte le pertinenze, gli accessori e quanto a
disposizione dell'intera unità immobiliare, così come si trova allo stato attuale.
CONCLUSIONI
Avendo assolto il mandato affidatole dall’Illustrissimo Giudice , la sottoscritta CTU
rassegna la presente relazione di consulenza tecnica comprensiva degli allegati, ritenuti
idonei per una corretta individuazione degli immobili, restando a disposizione per ogni
chiarimento.
Cagliari 02.04.2010
Il Consulente Tecnico
Geometra Ghiani Maria Luisa
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
n° 56/2009
ALLEGATI
1)
comunicazione inizio operazioni peritali e relative ricevute AR
2)
verbale di accesso
3)
richiesta accesso agli atti amministrattivi
4)
ispezione Conservatoria RR.II.
5)
rilievo planimetrico dell’immobile
6)
rilievo fotografico
7)
Mappa catastale 1:2000
8)
Planimetria catastale scala 1:200
9)
visure catastali
10) Stralcio zonizzazione
11) copia Concessione Edilizia ed elaborati grafici ( n° 215/92 e n° 197/1996)
12) copia autorizzazione abitabilità e relativi allegati
13) CD
14)
parcella
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