tribunale di palermo – sez. esecuzioni immobiliari

TRIBUNALE DI PALERMO – SEZ. ESECUZIONI IMMOBILIARI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA
ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA
UNICREDIT S.p.A. (R.G. ES. N° 691/2012).
La presente relazione di consulenza si suddivide nei seguenti capitoli:
1. PREMESSA E MANDATO DI CONSULENZA;
2. BENI OGGETTO DI STIMA;
3. ESAME DEGLI ATTI;
4. SOPRALLUOGO EFFETTUATO;
5. DATI E DESCRIZIONE RELATIVI AI BENI OGGETTO DI STIMA
6. VALORE DI MERCATO DEI BENI;
7. SCHEDA RIASSUNTIVA.
1. PREMESSA E MANDATO DI CONSULENZA
In data 15.11.2012, il S.G. Es. Dott. Vincenzo Liotta, nominava la sottoscritta,
arch. Loredana Lisa, C.T.U. nella causa di cui in epigrafe, rimandando all’udienza
del 08.01.2013 per il conferimento dell’incarico e per il giuramento di rito.
Il mandato conferito alla sottoscritta C.T.U., come si evince dal verbale di
giuramento (v. All. n. 1), è il seguente:
“1) Provveda l’esperto, preliminarmente a controllare la completezza della
documentazione presentata dai creditori (omissis), nonché dei documenti di cui
all’art.567,secondo comma c.p.c.,(esplicitando se è stata esaminata la relazione
notarile e verificando la completezza della storia del dominio nel ventennio
antecedente la data del pignoramento), segnalando al giudice immediatamente
quelli mancanti o inidonei, o comunque ogni altra omissione o discrasia rispetto
agli elementi acquisiti;
2) provveda, altresì, previa comunicazione scritta al debitore, al creditore
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procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni
peritali, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione
ritenuta necessaria, e previo altresì accesso all’immobile:
a)
alla
esatta
individuazione
dei
beni
oggetto
del
pignoramento
ed
eventualmente evidenziando l’opportunità di procedere alla formazione di uno o
più lotti per la vendita, previa identificazione dei nuovi confini; a tal fine preciserà
se la descrizione dell'immobile fornita nel pignoramento (con particolare riguardo
agli identificativi catastali) sia esatta o comunque idonea all'inequivoca
individuazione del bene;
b) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e, in
caso di esistenza di opere abusive all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi
delle leggi vigenti e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso
gli uffici comunali competenti; laddove l’immobile sia abusivo e non sanabile,
proceda alla valutazione dell’area di sedime, calcolando i costi connessi
all’abbattimento dell’opera abusiva.
c) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, provvedendo, nell’ipotesi in cui queste ultime siano inidonee all’esatta
individuazione dei beni, ad effettuarne il rilevo planimetrico.
3) Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti
individuati, indicando in ciascuna di tali relazioni:
a) L’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città via
numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei
dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori; ciascun immobile sarà
identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli
accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; per ciascuno di essi
occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero
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indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l’esistenza della
dichiarazione di agibilità, previa documentazione o aggiornamento del certificato
di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
b) Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno
indicati tra l’altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un
condominio o di un altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le
caratteristiche e la destinazione della zona
c) Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore
ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all’esistenza di
contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
d) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico;
e) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque resteranno non opponibili all’acquirente.
4) Provveda inoltre l’esperto:
a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,
giardino, ecc.);
b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i
criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima,
c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota,
tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine
se il bene risulti separabile in natura ovvero comodamente divisibile o, ancora, se
ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al
valore
della
stessa;
precisi
infine,
alla
luce
della
documentazione
disponibilepresso i pubblici uffici, l'identità dei comproprietari, segnalando in
particolare se diversi da quelli avvisati dal creditore ex art. 599 c.p.c.;
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5) Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del
bene e almeno quattro interne, ed un’adeguata documentazione fotografica
relativa allo stato d’uso nonché la planimetria del bene.
6) Acquisisca il perito direttamente, presso i rispetti uffici, previo avviso al creditore
procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per
l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento
all’atto di provenienza”.
2. BENI OGGETTO DI STIMA
Dalla lettura del “pignoramento immobiliare”, datato 22.09.2012, a favore della
UNICREDIT S.p.A. (v. All. n. 2), si evince che il bene pignorato alla Sig.ra (A) è il
seguente:
“...appartamento sito in Palermo, via Generale Cascino n. 12, piano quarto a
destra salendo le scale, composto da tre vani e mezzo catastali (...omissis...),
annotato al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Palermo al foglio 60,
mappale 1137 sub 6...”.
Si sottolinea che nel pignoramento immobiliare, nell'atto di acquisto e
nelle visure catastali il bene pignorato si trova al n.12 della via gen. Cascino.
Dalla verifica in sede di sopralluogo effettuata sulla scorta dell'estratto di
mappa e della planimetria catastale, l'immobile in oggetto, così come
identificato e rappresentato planimetricamente si trova invece al civico 10
della stessa via gen. Cascino (v. più oltre paragrafo 5.2.2 ed All. n. 8).
3.- ESAME DEGLI ATTI
La scrivente, in riferimento al punto 1) del mandato conferito (“provveda
l’esperto, preliminarmente, a controllare la completezza dei documenti di cui
all’art. 567 c.p.c, secondo comma, c.p.c.,…”) riporta di seguito l’art. 567 del
Codice di Procedura Civile, che così recita: “…Il creditore che richiede la vendita
deve provvedere, entro centoventi giorni dalla data del deposito del ricorso ad
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allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla
trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un
certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri
immobiliari...”.
La
sottoscritta
rileva
tra
la
documentazione
presente
agli
atti:
la
“CERTIFICAZIONE NOTARILE DI CUI ALL’ART. 567, COMMA 2 C.P.C.” redatta
dal Notaio Francesco Leo (v. All. n. 3) che sostituisce tutta la documentazione
sopra citata. Dalla verifica della suddetta documentazione non si rilevano
omissioni ovvero discrasie rispetto agli elementi acquisiti ed alla storia del dominio
nel ventennio antecedente la data del pignoramento.
4. SOPRALLUOGO EFFETTUATO
In data 27.05.2013 la sottoscritta inviava una nota, a mezzo
raccomandata A.R.,
per
dare
inizio,
il
giorno
04.06.2013,
alle
operazioni peritali richiedendo contestualmente la documentazione
relativa all’immobile in causa.
In data 07.06.2013 alle ore 9,30, previo accordo telefonico, la sottoscritta si
recava sui luoghi in generale Cascino n.12 ed ivi si incontrava con il marito della
signora (A) che consegnava copia dell'atto di compravendita e faceva rilevare
che l'immobile di proprietà della moglie si trova al n. 10 della stessa via.
La scrivente, sulla scorta della planimetria catastale in suo possesso, prendeva
visione del bene oggetto di causa verificandone la rispondenza della distribuzione
interna e delle misure principali ai documenti ed ai dati riportati sugli atti onde
identificare con certezza l'immobile; infine prendeva appunti in fogli separati ed
effettuava il rilievo fotografico del bene stesso (v. all. n. 4).
5.- DATI E DESCRIZIONE RELATIVI AL BENE OGGETTO DI STIMA
5.1.- DATI
N.
E
DESCRIZIONE
GENERALI DELL’IMMOBILE SITO IN
PALERMO, VIA
GENERALE
CASCINO
10.
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5.1.1.- Descrizione
L’edificio in cui è ubicato l’appartamento in oggetto si trova in via generale
Cascino, una traversa della via Ernesto Basile, all'interno del quartiere popolare
denominato Montegrappa.
Si tratta di un immobile di modesta edilizia d'epoca che presenta struttura in
muratura portante, ed è caratterizzato da n.ro 5 elevazioni fuori terra (v.
“Documentazione fotografica”, all. n. 5, foto nn. ri 1-3).
Il prospetto lungo la via generale Cascino, versante in mediocre stato di
conservazione e manutenzione, è rifinito con intonaco per esterni del tipo Li Vigni
e presenta semplici modanature in corrispondenza dei solai. Gli infissi esterni
originari sono in legno e vetri con persiane, quelli recenti sono in alluminio
preverniciato. I balconi hanno mensole e struttura in muratura con ringhiera in
ferro forgiato. Il portone d’ingresso al fabbricato risulta realizzato in legno con
sopraluce in ferro forgiato (foto n. 3). L’edificio risulta dotato di impianto citofonico.
Oltrepassato il portone d’ingresso, contraddistinto dal civico numero 10, si
perviene nel piccolo androne dal quale si diparte la scala, a rampa unica, di
accesso ai piani elevati; l'appartamento in oggetto si trova al piano 4°, non è
presente ascensore. Sia l’androne di accesso che la scala succitata, avente
pedate in mattoni di segati di marmo e ringhiera in ferro forgiato, versa nel
complesso in mediocri condizioni di conservazione e manutenzione (foto n. 4).
5.1.2.- Confini
L’edificio ove il bene trovasi ubicato confina:
•
a Nord :
con proprietà aliena;
•
a Sud :
con proprietà aliena;
•
a Est :
con via Generale Cascino;
•
a Ovest :
con proprietà aliena;
5.1.3.- Regolarità Edilizia
Dalla lettura dell’atto di compravendita la parte venditrice dichiara “che l'unità
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immobiliare oggetto del presente atto è stata realizzata antecedentemente al
1.09.1967 e che successivamente a tale data non sono state apportate modifiche
soggette a licenza, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio
attività o sanatoria né per essa sono mai stati adottati i provvedimenti sanzionatori
dicui all'art. 41 della predetta legge n. 47 del 1985” (v.all. n. 6). Tale situazione
risulta a tutt'oggi invariata.
5.2.- DATI
E
DESCRIZIONE
RELATIVI ALL’APPARTAMENTO SITO IN
N.10 CONTRADDISTINTO CATASTALMENTE PRESSO IL
P.LLA
PALERMO,
N.C.E.U.
DI
VIA
GENERALE CASCINO
PALERMO
AL
FOGLIO 60,
1137, SUB 6, PIANO QUARTO.
5.2.1.- Titolarità
Il bene in oggetto, risulta essere di proprietà della sig. (A) in quanto acquistato,
in data 11.03.2008 con atto n.
204435/3529 ai rogiti del notaio Dott. Dario
Fogazza. Nell’atto summenzionato si legge infatti che la parte alienante: “…
vende, cede e trasferisce, con le più ampie garanzie di legge, anche per i casi di
evizione e molestia alla signora (A) che con le dette garanzie in compra accetta il
seguente immobile: appartamento sito in Palermo via Generale Cascino n. 12,
posto al quarto piano a destra salendo le scale composto da tre vani e mezzo
catastali... omissis...annotato nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di
Palermo al foglio 60, mappale1137 sub 6…” (v. all. n. 6).
5.2.2.- Dati Catastali
L’appartamento oggetto di pignoramento risulta essere contraddistinto presso
N.C.E.U. del Comune di Palermo con i seguenti identificativi catastali (v. All. n. 7):
Foglio
: 60
Particella
: 1137
Categoria
: A/4
Classe
:7
Consistenza
: 3,5 vani Rendita
Subalterno
:6
: € 142,80
e risulta sito in via Generale A. Cascino n. 12, piano quarto, interno dx.
Nell'estratto di mappa la particella 1137 non compare in quanto dichiarata al
catasto in epoca precedente all'obbligo di redazione del tipo mappale; in sede di
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sopralluogo la scrivente evince che al n. 10 corrisponde la particella 1113 ed al
civico n. 12 corrisponde la particella n. 375. Dalle misure rilevate e dalla
distribuzione interna della pianta catastale si deduce, inequivocabilmente,
che l'edificio in cui è sito il bene oggetto di pignoramento è in realtà sito in
Palermo Via Generale Cascino n.10, come anche evidenziato nella porzione
di mappa in allegato al n. 8.
5.2.3.- Confini
L’immobile confina:
•
a Nord :
con proprietà aliena;
•
a Sud :
con proprietà aliena;
•
a Est :
con via Generale Cascino;
•
a Ovest :
con proprietà aliena e chiostrina;
5.2.4.- Descrizione dell’appartamento
Il bene oggetto di valutazione è libero e non utilizzato; come si evince dalla
planimetria catastale (v. All. n. 8), si compone oggi di ingresso-corrridoio -con
adiacente locale ripostiglio-, stanza da letto, soggiorno, w.c. bagno, cucinino ed un
balcone.
Oltrepassando la porta di accesso principale si perviene al corridoio di ingresso
(v. “Documentazione fotografica” all. n. 5, foto n. 5) alla cui sinistra si trova un
piccolo vano ripostiglio; frontalmente si apre la porta della stanza da letto -con
finestra aggettante sulla chiostrina interna (v. foto n. 6). Adiacente si trova la porta
del soggiorno -con balcone sulla via generale Cascino (v. foto nn. 7 e 8); in fondo
al corridoio si trova un vano ad L che ospita la cucina -con finestra sulla via
generale Cascino (v. foto n. 9)- ed piccolo w.c. bagno – con finestra alta sulla
cucina (v. foto n. 10).
Le caratteristiche di finitura e quelle impiantistiche dell’immobile in oggetto sono
descritte secondo le voci di seguito elencate:
• Pavimenti: gli ambienti presentano pavimentazione con mattoni in granigliato
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di cm. 30 x 30. Il w.c. presenta pavimentazione con mattoni in ceramica da cm.
20 x 20;
• Rivestimenti interni: le pareti di tutti gli ambienti, risultano essere intonacate e
tinteggiate (v. foto n.ri 5-7), nella cucina il rivestimento con piastrelle risulta
asportato, le parti restanti sono intonacate (v. foto n.9);
• Infissi esterni: tutti in alluminio preverniciato e vetri, nel soggiorno è presente
persiana in legno, nella stanza da letto è presente serranda in pvc;
• Infissi interni: porte in legno e vetri;
• w.c. bagno: provvisto di n. 3 pezzi sanitari: lavabo, vaso e ½ vasca, le pareti
risultano piastrellate con mattoni in ceramica da cm. 20 x 20 fino a cm. 180 da
terra (v. foto n. 10);
• Impianto elettrico: non a norma secondo le prescrizioni della L. 46/90 e
successive modifiche ed integrazioni, con frutti di mediocre qualità;
• Impianto di riscaldamento: assente;
• Impianto
idrico:
del
tipo
sottotraccia,
risulta
alimentato
dalla
rete
dell’acquedotto comunale, con riserva idrica privata;
L’appartamento versa in buono stato di manutenzione e di conservazione,
tranne nel vano cucina che si presenta degradato nei rivestimenti.
5.2.5- Superficie dell’immobile
La superficie dell’immobile, calcolata al lordo dei muri interni è di mq. 49,50, la
superficie del balcone è di mq. 2,8 e va computata al 25% (mq. 0,70). La
superficie complessiva risulta quindi pari a mq. 50,20.
6. – VALORE DI MERCATO DEL BENE
Alla determinazione del valore venale del bene testé descritto, oggetto del
mandato conferito dal S.G.Es., la sottoscritta è pervenuta adottando il metodo
sintetico-comparativo secondo le indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate .
Com’é noto, il metodo sintetico-comparativo si basa sulla comparazione delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobile oggetto della stima
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con le analoghe di altri beni esistenti in loco e di cui si è a conoscenza del valore
di mercato.
La comparazione rende possibile l’inserimento del bene oggetto di stima nella
classe di beni aventi consimili caratteristiche estrinseche, per cui l’immobile da
stimare assumerà, quale più probabile valore venale, quello dato dal prezzo medio
rappresentativo della classe in cui è stato inserito.
6.1.- Prezzi unitari medi
Al fine dell’applicazione del succitato metodo sintetico, bisogna scegliere un
parametro di raffronto tra quelli comunemente adottati nel campo dell'estimo
edilizio; nel caso in esame si è ritenuto opportuno scegliere il metro quadrato di
superficie lorda commerciale.
La sottoscritta ha quindi effettuato il classamento dell’immobile da stimare,
ossia l’inserimento nella classe di beni di analoghe caratteristiche estrinseche ed
intrinseche; il bene, di conseguenza, verrà ad assumere quale più probabile valore
venale quello dato dal prezzo medio rappresentativo della classe in cui è stato
inserito. L'adozione del metodo sintetico, in relazione al caso in esame, ha
richiesto l'analisi del mercato di immobili consimili per ubicazione e tipologia; per la
ricerca la sottoscritta si è basata sui dati a sua disposizione, verificando tali dati
con le indagini raccolte nelle pubblicazioni a cura degli operatori del settore.
In ogni caso vale la pena sottolineare che la posizione dell'immobile, nell'ambito
cittadino, è elemento predominante nella formazione del prezzo unitario, ma non è
la sola componente. Lo stato d'uso, l'età, le condizioni degli impianti, il grado di
finitura, sono aspetti intrinseci che vanno debitamente tenuti in conto, essendo
elementi specifici di stima. Tali elementi intrinseci possono influire o positivamente
o negativamente sul prezzo unitario di stima.
In merito alle caratteristiche estrinseche dell’immobile (quali ubicazione, servizi,
infrastrutture ecc..), bisogna ricordare che il bene oggetto della presente relazione
è ubicato in prossimità dell'Università degli studi di Palermo, in una zona
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semicentrale popolare caratterizzata dalla presenza di buone infrastrutture e da
attività commerciali di carattere rionale.
3.2. – Valutazione del bene
La sottoscritta ha quindi proceduto a calcolare il valore dell’immobile
seguendo le indicazioni del citato provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del
27.7.2007 (v. all. n. 10). Questo viene determinato sulla base dei valori
dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI), riferiti
alla relativa zona omogenea, e di coefficienti di merito, relativi alle caratteristiche
dell'immobile che attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla
categoria catastale. Tramite l’Osservatorio dei valori immobiliari (v. all. n. 9) si è
accertato che il valore, espresso in €/mq, relativamente ad unità immobiliari
consimili a quella in esame in zone consimili a quella in cui ricade il bene in
oggetto nel secondo semestre 2012 risulta essere compreso tra € 1.050,00 e €
1.500,00.
Essendo quindi:
Valore normale = Val normale unitario x sup. (mq) e
Val normale unitario= Val OMI MIN + (Val OMI MAX-Val OMI MIN) x K
dove Val OMI MIN e Val OMI MAX indicano rispettivamente i valori minimi e
massimi sopraesposti e K rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K1
(taglio superficie) e K2 (livello di piano), ed è calcolato sulla base della seguente
formula: K = (K1 + 3 x K2) / 4 dove i valori di k1 = 0,8 e k2 = 0,8
sono dati dalle tabelle allegate al n. 10.
Superficie commerciale = 50,20 mq.
Si avrà:
Val normale unitario= 1.050,00+(1.500,00-1.050,00) x (0,8+3 x 0,8)/4 =
= 1.050,00 + 450,00 x 0,8 = 1.410,00
Pertanto, tenuto conto del valore a mq. testé determinato, il valore
commerciale dell’unità immobiliare in oggetto, con riferimento all’anno 2012, sarà
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pari a:
appartamento in via Generale Cascino, 10 - Piano quarto
mq. 50,20 x € 1.410,00 = € 70.782,00
si precisa che tutti i dati estrapolati dalla pubblicazione succitata sono stati
attentamente vagliati ed adattati dalla scrivente specificamente per l’immobile in
oggetto, in base alla propria esperienza professionale.
7.- SCHEDA RIASSUNTIVA
- Appartamento sito in Palermo via generale Cascino n.10, piano quarto, che si
compone di: di ingresso-corrridoio -con adiacente locale ripostiglio-, stanza da
letto, soggiorno, w.c. bagno, cucinino ed un balcone. Confina a Nord con proprietà
aliena, a Sud con proprietà aliena, ad Est con via Generale Cascino, ad Ovest con
proprietà aliena e chiostrina.
Iscritto al N.C.E.U. di Palermo al fg. 60, p.lla 1137, sub. 6.
Superficie commerciale 50,20 mq.
Valore a base d’asta:
€
70.782,00.
Palermo, lì 02.07.2013
Arch. Loredana Lisa
Allegati:
1. Copia verbale di giuramento e mandato di consulenza;
2. Atto di pignoramento immobiliare;
3. Certificazione notarile;
4. Verbale di sopralluogo;
5. Documentazione fotografica;
6. Atto di compravendita dell’immobile;
7. Visura catastale;
8. Porzione di mappa e planimetria catastale;
9. Quotazioni dell’Agenzia del Territorio-Osservatorio dei valori immobiliari
10. Stralcio del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 27.7.2007.
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