Reston_Plan_Mall-it - Sito di Fabrizio Bottini

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Simon Enterprises Costruzioni: Robert E. Simon Jr., Presidente L. Peter Clow, Presidente Divisione Residenza, Reston Glenn W. Saunders, Responsabile Progetto Carol R. Lubin, Aspetti Sociali Whittlesey & Conklin, Architettura e Urbanistica A. D. Little & Co., Aspetti Economici Massey Engineers, Consulenza Tecnica Springfield Surveys, Consulenza Tecnica Maggio 1962 RESTON – VIRGINIA (traduzione e editing di Fabrizio Bottini) Indice 1 – Reston: Piano Generale, Relazione e Tavole 2 –Organizzazione Urbanistica di una Nuova Città 3 – Le Basi Economiche di Reston PREMESSA Le moderne esigenze richiedono nuove idee da parte di chi vuol realizzare nuove città. Uno degli obiettivi principali di Reston è quello di costruire una comunità equilibrata, dotata di servizi e di una organizzazione sociale in grado di rispondere alle necessità dell’uomo nella nostra epoca. Reston, che copre circa 25 chilometri quadrati nell’area della Fairfax County, in Virginia, è pensata per ospitare, e per quanto possibile dar lavoro e reddito, a una popolazione di 75.000 abitanti entro il 1980. Le moderne tecnologie produttive automatizzate, con meno ore di lavoro al giorno e meno giorni lavorativi la settimana, mettono in primo piano l’uso del tempo libero. Un tempo che può rivelarsi vuoto e noioso, se non sfruttato o sfruttato male. Ma che può rivelarsi costruttivo e appagante: per i singoli, le famiglie, la comunità tutta. Le decisioni sull’uso del tempo libero devono necessariamente essere personali e individuali, ma risulta assai più facile utilizzarlo al meglio quando sono disponibili strutture e indirizzi. Nei progetti per Reston esistono sia le strutture fisiche che gli orientamenti sociali per far sì che I suoi cittadini occupino bene il proprio tempo libero. Solo per parlare delle aree attrezzate, sono a disposizione di ogni abitante parchi, laghi, campi da golf e da tennis, maneggi e piste ciclabili, spazi per il tiro con l’arco e per innumerevoli altre attività all’aria aperta. In ciascun nucleo di villaggio esistono centri comuni con strutture al coperto: palestre, sale spettacoli e concerti, sale per la fotografia, la manipolazione, e altre attività culturali e pratiche. Particolare attenzione alle esigenze dei più piccoli, degli adolescenti, delle giovani mamme e degli anziani. Una attenta progettazione dei percorsi sito diretto da fabrizio bottini -1/24 - http://mall.lampnet.org
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pedonali, separati dalle strade, rende possibile a tutti godere dei vantaggi di servizi di tipo urbano in un ambiente rurale. Si deve sviluppare a partire da soggetti leader un orientamento – di singoli e gruppi – per la costruzione della comunità. Ma se esiste già un ambiente in grado di fornire stimoli e prospettive, è possibile far sì che questa leadership inizi a svilupparsi da subito, evitando il vuoto che frequentemente si verifica tra l’arrivo degli occupanti delle prime case, e lo stabilizzarsi di una vera comunità. Gli urbanisti di Reston hanno lavorato in stretto rapporto con rappresentanti delle chiese e di altre organizzazioni, convinti che in tal modo il vuoto possa essere colmato. La necessità di una formazione permanente post‐scolastica, di orientamento delle tendenze spontanee, di istruzione e aggiornamento rivolta a molti individui e gruppi, oggi appare tanto importante quanto la programmazione. In parallelo con il diminuire delle ore destinate al lavoro dei capifamiglia, cresce l’auspicio di occasioni di lavoro a tempo parziale per le donne, che non hanno più tanto tempo della giornata occupato dai figli (o dal lavoro in casa); per ex lavoratori che non riescono o non desiderano trovare occupazione a tempo pieno, per giovani a cui la scuola non occupa tutto lo spazio. Il progetto per Reston prevede laboratori sperimentali nei centri comuni (oltre che negli spazi per ricerca e sviluppo) per sfruttare meglio le strutture scolastiche, secondo un criterio propositivo di orientamento per tutte le fasce di età, oltre che occasione di lavoro a tempo parziale dopo la scuola. L‘obiettivo è una comunità di cittadini socialmente inseriti, che offre all’interno della vita di quartiere occasioni complete per abitare, lavorare, studiare, trascorrere il tempo libero. Di seguito il Piano Generale di Reston espone il mondo in cui si spera di raggiungere questi obiettivi, col progetto del Primo Villaggio, il quadro normativo che consentirà di tradurre il realtà il piano, e alcune proiezioni economiche delle risorse potenziali dell’area. PIANO GENERALE DI RESTON Le relazioni con il quadro regionale; Principi urbanistici; Il luogo; Abitazioni; Scuole; Spazi aperti e per il tempo libero; Spazi per il lavoro; Servizi; Attrezzature; Strade; Programma di attuazione; Sviluppo scolastico in rapporto alla popolazione; Dati sulle destinazioni delle superfici Reston è una delle città nuove previste dalla Commissione Urbanistica della Città Capitale Il Piano 2000 predisposto per l’area di Washington dalla National Capital Planning Commission individua diverse alternative per lo sviluppo della regione circostante al Distretto di Columbia. Prevista una crescita di popolazione sito diretto da fabrizio bottini -2/24 - http://mall.lampnet.org
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complessiva di tre milioni di abitanti, lo studio ne conclude che la soluzione ottimale per distribuire la crescita sia per centri satellite organizzati sui corridoi in uscita da Washington. Nel territorio fra le nuove città sarà possibile conservare spazi aperti a campagna, con densità insediative molto basse. Concentrando la popolazione in questi definiti nuovi centri, si rende praticabile una migliore organizzazione dei trasporti, delle reti, dei servizi scolastici. Nell’area della Fairfax County cinque centri urbani Reston è una di queste cinque nuove città. Il Piano Generale della Fairfax County in corso di completamento propone cinque nuovi centri nella fascia occidentale del territorio della contea, di cui uno è Reston‐Herndon. Nuclei che accoglieranno la nuova popolazione sia per crescita interna al territorio della contea che decentrata insieme alle attività economiche da Washington, D.C. Il Piano della Fairfax County ipotizza centri autosufficienti, e si tratta della conclusione logica di studi iniziati già nel 1953. La previsione per Reston è di 75.000 abitanti nel 1980 La Fairfax County dovrebbe crescere di 425.000 persone fra il 1960 e il 1980. E la popolazione adeguata per Reston è stata calcolata dai responsabili della pianificazione di contea nel quadro di questo sviluppo complessivo, in una quantità di circa 75.000 persone. Pianificare un centro del genere richiede molta più cura e attenzione di quanta di norma non se ne usi per i progetti suburbani. Il vero obiettivo della realizzazione di nuove città a popolazione concentrata circondate da spazi aperti è quello di offrire una migliore struttura abitativa a tutta la regione. Quindi, anche se questa relazione riguarda solo la nuova città, presupposti e risultati si estendono all’intero territorio della contea. Con le città nuove si rende possibile una adeguata pianificazione a scala regionale Un quadro generale di crescita della popolazione sostiene una prospettiva regionale. Sarà più facile sviluppare un sistema regionale di parchi, la loro localizzazione e allestimento. Progettare strade con maggior certezza del ruolo futuro. Prevedere scuole operando entro una cornice di densità nota. Anche le reti regionali dei servizi si potranno calcolare secondo i carichi futuri. sito diretto da fabrizio bottini -3/24 - http://mall.lampnet.org
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Una città nuova è una città migliore Queste considerazioni prevalentemente quantitative pesano parecchio sulla distribuzione della popolazione. Ma forse ancora più importanti sono I fattori qualitativi. Il progetto di Reston presta particolare attenzione al tipo di vita che vi si svolgerà e sui caratteri estetici della città. Lo sprawl suburbano coi suoi noti problemi di solito viene criticato proprio per l’aspetto esteriore e il modello abitativo, oltre che per le questioni del traffico o delle scuole. L’area di Reston copre complessivamente 2.371 ettari Il sito della nuova città si trova a est di Herndon, circa 25 mq di terreni di un unico proprietario. Ne segnano parte del confine la Route 7, la Leesburg Pike a nord, ed è attraversata dalle Statali n. 602 e 606. L’arteria verso l’Aeroporto Internazionale di Washington taglia in due l’area, lo scalo sta cinque chilometri a ovest. Fairfax si trova 8 km a sud, e Washington, D.C. quasi trenta km a est. Il terreno è caratterizzato da lievi pendenze L’area di Reston risulta gradevolmente ondulata, a partire da un’altezza minima di 76 metri nella fascia occidentale. In gran parte con pendenze dolci, che per il 28% del totale sono oltre il 10%. Terreni asciutti e ben drenati, sia perché si colloca in cima al bacino, sia per i caratteri geologici degli strati. Principali conrsi d’acqua sono Snakeden Branch, The Glade e Colvin Run che scorrono verso est nel Difficult Run. Una bellezza naturale arricchita da macchie di querce e laghi Oggi gran parte dell’area è ricoperta da alberature, essenza dominante le querce. Anche le zone disboscate non sono prive di esemplari isolati. Praticamente del tutto inedificata. Unica eccezione il gruppo di fabbricati sulle Sunset Hills. Nella sezione meridionale si trova un lago nel punto dove convergono le valli del Glade e dello Snakeden. Le numerose piccole alture e avvallamenti, insieme ai gruppi di alberi, conferiscono varietà e qualità, si riveleranno elementi importanti e di valore per la costruzione della città di Reston. Come si arriva a Reston L’accesso principale è dalle Statali 606 e 602 che collegano alla Route 7. Altri punti di ingresso sono la Route 674 e la Route 665 a sud. Una volta completata l’autostrada verso l’Aeroporto, sarà possibile un collegamento automobilistico veloce diretto al centro di Washington. Contemporaneamente alle fasi di costruzione della città verrà realizzata l’arteria di circonvallazione esterna. Così man mano cresce la popolazione migliora anche l’accessibilità. Sia il sistema attuale che la rete completa futura si collegano a un punto chiave nei pressi della sito diretto da fabrizio bottini -5/24 - http://mall.lampnet.org
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Route 602, fra la Route 606 e l’autostrada dell’Aeroporto. É qui che il piano prevede un grande nodo urbano di servizi. Il Piano Generale di Reston Il Piano Generale descritto nella presente Relazione e illustrato nelle tavole riguarda la realizzazione di un centro urbano autosufficiente equilibrato, per cui si prevede una popolazione di 75.000 abitanti entro il 1980. Testo tabelle e disegni descrivono organizzazione urbanistica, strade e servizi, il sistema delle scuole commisurato alla popolazione massima. La densità a Reston sarà di 27 ab/ha. Alle attività economiche è destinata una superficie complessiva di 370 ha. Speciale attenzione per lo schema complessivo della città Lo schema insediativo delle aree residenziali considera con particolare attenzione gli aspetti visuali e sociali. Molto ampia l’offerta di strutture varie per il tempo libero, inserite e intrecciate alle zone residenziali. L’offerta abitativa si articola oltre che per classiche case singole in molti tipi diversi raggruppati: palazzine, edifici concepiti per le sponde del lago o il crinale delle alture. Tipi organizzati tutti secondo un disegno specifico allo scopo di evitare l’aspetto a volte monotono delle fasce a bassa densità cittadine o suburbane, il progetto di Reston si struttura invece per innervature di tipi a densità abbastanza alta. Innervature di forma e funzione Queste fasce portanti a densità più alta sono gli assi di attività delle zone residenziali. Oltre alle palazzine lungo i percorsi pedonali centrali, ci saranno anche altri nodi lungo le vie. Percorsi molto vivaci verso le aree commerciali di quartiere le scuole. Qui il pedone può facilmente accedere a una serie di servizi. I percorsi hanno tutti i caratteri tipici di un vitale ambiente urbano, ricco di stimoli visuali e sociali, ma senza i problemi del traffico automobilistico. sito diretto da fabrizio bottini -6/24 - http://mall.lampnet.org
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Più spazio ai pedoni Le innervature vitali e attive collegano a distanza percorribile a piedi quasi tutte le case di Reston. Percorsi che naturalmente saranno usati dai più piccoli e dagli adolescenti ogni giorno per andare a scuola, in bicicletta o a piedi. Si è anche pensato alla possibilità di usare lungo queste direttrici nuove forme di trasporto veicolare compatibili con la pedonalità. Per veicoli simili a quelli che oggi si usano per i campi da golf, cosa già prevista per il futuro, i nostri percorsi sarebbero ideali. E se si sviluppano piccoli convogli simili a treni, anche questi potrebbero sfruttare i percorsi di quartiere. Le zone residenziali di Reston saranno realizzate con le seguenti densità: bassa, 9,4 abitanti per ettaro lordo residenziale; alta, lungo le innervature, con 148 abitanti per ettaro lordo. Con accorpamenti si definiscono anche zone a media densità Si prevedono anche aree a densità media per una utilizzazione massima delle superfici disponibili, e per ridurre i problemi di manutenzione degli spazi aperti, che sono la rovina dei quartieri suburbani. Le abitazioni, sia singole che organizzate per villaggi e schiere (anche se ciascuna con un proprio giardino privato) formeranno strutture compatte lasciando le massime superfici aperte alle spalle degli edifici. Meglio un bosco di un bel prato di facciata Così sarà possibile avere spazi per il tempo libero vicini alle case, spazi che hanno un valore certamente più elevato, per gli adulti come per I bambini, di quanto non ne possa avere un prato privato sul fronte della casa. Alcuni gruppi di case saranno dotati di parcheggi comuni, altri di spazi gioco comuni per I più piccoli. Tipi e dimensioni delle case si decideranno sulla base di ricerche di mercato, via via aggiornate secondo rilevazioni. Ciascun gruppo sarà coordinato dal punto di vista architettonico e con gli altri. Edifici progettati uno per uno Oltre ai raggruppamenti residenziali, si dà anche ampio spazio alle case singole. Ci sono molte aree che appaiono ideali, sulle sponde del lago o su un particolare terreno, per questo genere di costruzioni. Poi il progetto di Reston prevede una quota più elevata di case organizzate in linea o palazzine o condomini di quanto non accada di norma nel resto del territorio della Fairfax County. Una parte di questi condomini potrebbe anche diventare in futuro a torre. Zone ad elevate densità rivolte a varie fasce di età e reddito. Abitazioni particolari per anziani. In tutte le zone ad elevate densità risulta eccezionale l’accessibilità a scuole e strutture varie per il tempo libero. Sette villaggi da 10.000 abitanti Le aree residenziali di Reston non sono fortemente caratterizzate come quartieri sito diretto da fabrizio bottini -8/24 - http://mall.lampnet.org
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autosufficienti, piuttosto come uno sviluppo continuo in cui si alternano spazi a lago e boscati, case a basse media densità, in un intreccio complesso. Però si può anche dire che Reston si organizza secondo 7 nodi di centralità commerciale e sociale, e dunque grosso modo è fatta da 7 villaggi di 10.000 abitanti ciascuno. Ciascuno con una propria forma I sette centri hanno ciascuno un forte carattere individuale determinato dalla topografia. Ognuno si trova in un luogo particolare, e le forme architettoniche derivano da altimetrie e elementi naturali del sito. Il Primo Villaggio si trova all’estremità del nuovo lago creato dalla diga a Calvin Run. Ha al proprio centro un’area esclusivamente pedonale sulla sponda, con negozi, chiesa e case affacciate sulle alture e il lago. Il Quinto Villaggio si trova in cima a un’altura, dove si incrociano Glade e Snakeden, con pendii ricchi di boschi ai lati. Il Sesto Villaggio è previsto attorno a una valle naturale che scorre da sud a nord di Reston fino all’area Sunset Hills. sito diretto da fabrizio bottini -9/24 - http://mall.lampnet.org
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Vivaci centri di villaggio Ciascuno dei sette villaggi ha un nucleo centrale di negozi per necessità quotidiane, ma il centro è concepito per essere molto più della solita fila di botteghe. Di norma la superficie complessiva di questi centri di villaggio copre sei ettari, per una popolazione di 10.000 abitanti, ma serve a cose anche diverse dai negozi. Ci saranno abitazioni, chiese, edifici civici. I nuclei centrali avranno accessibilità pedonale diretta da gran parte del villaggio, e abbondanti parcheggi per le automobili. Inserendo abitazioni insieme alle altre varie funzioni, le strutture e gli spazi pedonali risulteranno vivaci e trafficati, riferimenti collettivi per tutta l’area. sito diretto da fabrizio bottini -10/24 - http://mall.lampnet.org
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15 scuole elementari Secondo le previsioni, la popolazione di Reston richiede 15 scuole elementari, ciascuna corrispondente a 5.000 abitanti, da collocarsi nei pressi degli abitanti serviti. Ci sono comprese nel numero almeno due scuole parrocchiali. Le scuole elementari hanno nei nuovi quartieri un’importanza superiore a quella dei quartieri consolidate. Ciò si deve a una quota prevista maggiore di bambini. Il progetto di Reston offre una buona accessibilità degli alunni alle scuole, collocate dove possano essere di servizio all’intera comunità. Specie nelle prime fasi della realizzazione, per le scuole si deve prevedere un uso da parte dei cittadini anche oltre gli orari delle lezioni. A Reston la superficie destinata complessivamente a ciascuna scuola è di 4 ettari, di cui oltre 3 a campi da gioco e verde. A ciascuna scuola elementare si aggiunge poi un’altra superficie a parco pubblico di almeno due ettari. Molto auspicabile anche un servizio di asilo infantile annesso: al momento attuale non ne esistono nella Fairfax County. sito diretto da fabrizio bottini -11/24 - http://mall.lampnet.org
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Scuole medie e superiori Complessivamente si dovranno realizzare 8 scuole (fra medie e superiori) a Reston. Almeno una delle quali a orientamento tecnico specializzato fino al diploma. Dato che è prevista una nuova scuola superiore a Herndon e altre entro il 1963, probabilmente non sarà necessario attrezzare autonomamente Reston di istituti superiori almeno sino al 1964. Comunque, per non sovraffollare gli istituti esistenti, man mano si realizzano i villaggi sarà opportuno inserire una scuola media. La prima elementare sarà pronta nel momento in cui si trasferiscono le prime famiglie. Si veda poi la sulla distribuzione della popolazione in rapporto alle previste 15 elementari e distretti. sito diretto da fabrizio bottini -12/24 - http://mall.lampnet.org
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Spazi per il tempo libero, aperti, verde comune Aumenteranno sempre più in futuro le ore di tempo libero a disposizione degli americani, e la disponibilità di spazi diventa di importanza critica. Gli ambienti aperti nel sono solo una parte, ma il territorio di Reston offre un’occasione irripetibile di inserire organicamente nel progetto parchi, boschi e strutture vere e proprie. Sia strutture per lo sport che zone boscate Nel primo lotto della realizzazione, sarà costruito un lago che sta al cuore di un villaggio, affiancato a un campo da golf da 18buche. Nel Terzo Villaggio si prevede un grande parco per lo sport in un’area libera. Nella fascia meridionale di Reston verranno conservate le valli naturali del Glade e dello Snakeden come spazi per escursioni e altre attività all’aria aperta. Il criterio fissato dalla National Recreation Association di 4 ettari di spazi pubblici per ricreazione ogni 1.000 abitanti viene superato già solo coi grandi ambienti aperti. Saranno sviluppate strutture e spazi aperti sia per le singole zone che per la città nel suo insieme. Quelli di quartiere comprendono campi da gioco integrati o vicini a quelli delle scuole. Campi da tennis, piscine ove necessario. Si prevede la possibilità di cavalcare nelle aree a parco, con I relativi spazi per le stalle in molti sito diretto da fabrizio bottini -13/24 - http://mall.lampnet.org
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dei villaggi. Il sistema di raggruppare le case rende possibili ulteriori spazi aperti, ed è normale per ciascun quartiere l’accessibilità diretta al parco o al “common”. Si superano gli standard nazionali La superficie totale destinata a tempo libero e spazi aperti complessivamente supera i 4 ettari ogni 1.000 persone nell’area area di Reston. I cui parchi sono concepiti per legarsi a quelli regionali che così comunicano quasi direttamente con alcune parti della città. Le aree per le attività economiche Il 14% della superficie di Reston è destinata all’insediamento di attività economiche private e uffici pubblici. Superfici calcolate secondo uno studio economico, e pensate per offrire posti di lavoro a una grossa quota degli abitanti della città. Le zone scelte a questo scopo si trovano in genere nella fascia occidentale dell’area, dove la conformazione del terreno più piatta pare meno adatta alla residenza. Le potenzialità di industrie e altre attività Oltre a queste aree, si devono contare quelle vicine alla vecchia ferrovia Washington Old Dominion e quelle della distilleria esistente. Ci sono settori in espansione nell’area metropolitana di Washington (ricerca e sviluppo, stampa e editoria) compresa l’industria leggera (componentistica ed elettricità). Per le attività industriali si prevede la concentrazione in apposite zone. Centro servizi sulla Route 602 Le attività economiche e commerciali non si rivolgono esclusivamente all’area di Reston ma anche alla regione circostante. Quella più importante per lo shopping, su un’altura a nord, è il vero centro commerciale della città. Sono previsti quaranta ettari a questo scopo. Inoltre, anche attività non commerciali nei pressi, per cui sono previsti ulteriori 20 ettari. Di fianco a commercio e uffici, nel nucleo centrale ci saranno un auditorium, una biblioteca di scala regionale, un musei, e vari altri spazi per i cittadini. Luoghi di incontro per giovani e adulti, per discussioni politiche, occasioni professionali e altri ritrovi sociali, a conferire vivacità e identità. La biblioteca regionale Il progetto per la biblioteca regionale nel Reston Town Center coincide con la proposta da parte del Consiglio Bibliotecario della Fairfax County di una nuova sede nella zona settentrionale del territorio. Lo spazio necessario (fino a 2.800 mq) può essere collocato nel Town Center ed elaborati i progetti necessari. Inoltre, è possibile mettere a disposizione alloggi in affitto destinati ai funzionari sito diretto da fabrizio bottini -14/24 - http://mall.lampnet.org
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della biblioteca già nel primo quartiere in realizzazione, così che il servizio possa essere da subito attivo per gli abitanti di Reston. Strutture sanitarie Nei pressi del Reston Town Center c’è spazio per un Centro Medico Integrato. A questo proposito si sono già sviluppate discussioni con Ospedale e Commissione Sanitaria della Fairfax County. Saranno elaborati progetti di dettaglio non solo per un ospedale, ma anche per strutture mediche, sanitarie, servizi di assistenza e formazione rivolti a Reston e all’area circostante in sviluppo. Si è destinata una superficie anche a una sede del Public Health Center, da insediare quando la Direzione Sanitaria Statale lo riterrà opportuno. Nei quartieri non mancheranno strutture locali sanitarie e ambulatori. Non bastano le costruzioni, ci vuole orientamento sociale Le associazioni di cittadini, I programmi culturali, cose che spesso sono carenti nelle “città nuove”, dipendono dagli orientamenti e dalla capacità di esprimere leadership degli abitanti, ma in fase di progetto verrà fatto comunque ogni sforzo, in collaborazione con la Commissione Sociale della Fairfax County, per far sì che almeno la messa a disposizione da subito delle strutture fisiche ponga le basi per evolvere programmi del genere. Oltre agli spazi comuni nel Town Center, se ne prevedono in ciascun quartiere. In prima istanza, l’Impresa Costruttrice intende rendere disponibile il primo contemporaneamente alla consegna delle prime case. Poi l’esperienza di questa prima struttura fungerà da guida per quelle successive. In alcuni casi i centri comunitari possono essere gestiti da chiese o gruppi di cittadini; e varie associazioni svolgervi attività. In modo simile, sono inseriti e integrati nei quartieri centri di assistenza agli anziani. È uno sviluppo contemporaneo di strutture fisiche e programmi di gestione a fornire il migliore orientamento. Nell’area metropolitana di Washington si avverte la necessità di strutture “congressuali”, che comprendano anche ospitalità e ristorazione oltre agli spazi per convegni e uffici, e sarebbero utili per riunioni di organismi pubblici, formazione quadri, università o enti internazionali. A Reston si prevede anche uno spazio per questo tipo di struttura congressuale e alberghiera, nei pressi del campo da golf. Saranno necessarie almeno 30 chiese La progettazione dei luoghi di culto a Reston si sviluppa in collaborazione con il Consiglio delle Chiese dell’area della Capitale, la Diocesi Cattolica di Richmond e altri rappresentanti. In linea generale, le chiese saranno collocate lungo I principali percorsi pedonali della città e nei centri di villaggio. Le dimensioni di ciascuno spazio variano a seconda della disponibilità o meno di aree a parcheggio, alla presenza di attività complementari per tempo libero, istruzione, riunione gestite dalla chiesa. Si riconosce il valore della presenza delle chiese per sito diretto da fabrizio bottini -15/24 - http://mall.lampnet.org
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la comunità e si farà ogni sforzo per coordinare progettazione e successivi programmi di gestione. Servizi La realizzazione di Reston dipende e si coordina con quella dei servizi, nel Piano Generale sono inserite le reti idriche e fognarie bianche e nere. La fornitura d’acqua Esistono due principali fonti per l’approvvigionamento di acqua a Reston: il condotto da 60 cm di proprietà della Città di Fairfax, che scorre parallelo alla linea ferroviaria, e quello da 36 cm che scorre a circa un chilometro e mezzo a sud del confine di Reston sulla Floris Road. La fornitura d’acqua può avvenire da entrambe le fonti. Uno studio preliminare sull’area, tenendo conto delle densità urbanistiche previste, indica che saranno necessari condotti di diametro da 20 cm a 46 cm per garantire un rifornimento adeguato. Smaltimento acque nere Il condotto fognario principale oggi in corso di realizzazione dall’area del Distretto di Columbia all’aeroporto internazionale di Washington è stato progettato con una capacità adeguata a servire l’intera zona che attraversa. Si prevede di costruirne diramazioni in direzione Difficult Run e Sugarland Run sino alla Route 7 che saranno completate più o meno contemporaneamente al condotto principale, nel’autunno 1963. L’area di Reston è interamente compresa nei bacini Difficult Run e Sugarland Run. In particolare la zona del Difficult Run si articola a sua volta in tre sottobacini: Colvin Run nella fascia settentrionale, Snakeden Branch e Glade in quella meridionale. Il primo condotto da realizzare è quello dalla Route 7 a Colvin Run e servirà il Primo Villaggio. Smaltimento acque piovane Nella costruzione di Reston, si conserveranno al massimo possibile ovunque le coperture boscate naturali. Molti dei corsi d’acqua saranno lasciati nelle condizioni attuali, e il drenaggio garantito dai laghi, bacini di contenimento e di sedimentazione. Programma di tutela del suolo Si conserveranno in gran parte le condizioni naturali del bacino idrografico. Reston ha siglato un accordo con il Servizio Tutela dei Suoli per il controllo dell’erosione e del deflusso sia durante la costruzione della città che in seguito. Costruzione delle strade di Reston Le due arterie statali principali nella zona di Reston, Route 602 e Route 606, sono destinate a diventare strade di grande comunicazione. La Route 606 si collega sito diretto da fabrizio bottini -16/24 - http://mall.lampnet.org
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alla Route 7 e all’aeroporto. La Route 602 raggiunge la Route 7 al confine settentrionale dell’area e si dirige a sud verso Fairfax. La Route 606 è progettata per una sezione di poco meno di 50 metri, la Route 602 di 34 m. In entrambi i casi le corsie sono quattro. Per distribuire il traffico nella città si utilizza una strada ad anello, a collegamento con la 606 a nord di Reston e con la 602 a sud. Questa arteria di smistamento ha una sezione di 24 metri. Le strade principali di quartiere si collegano a questa di smistamento e conseguentemente alle regionali, con una ampiezza di 18 metri. Nella fascia meridionale di Reston un’arteria ulteriore di smistamento scorre più o meno parallela all’autostrada per l’aeroporto, dalla Route 602 alla Hunter Mill Road a est. A conclusione del progetto saranno necessari due attraversamenti della strada per l’aeroporto, entrambi su quattro corsie. I calcoli del volume di traffico per questi due cavalcavia sono di 40.000 passaggi al giorno, con una popolazione di 75.000 abitanti a Reston. La città cresce insieme alla regione I ritmi di sviluppo di Reston dipendono da quelli della Fairfax County e dell’area metropolitana di Washington, oltre che dalle scelte di mercato del costruttore. I tassi di crescita dipenderanno anche molto dalle evoluzioni nei sistemi di trasporto. Secondo le proiezioni attuali la popolazione raggiungerà i 75.000 abitanti nel 1980, con una quota di 30.000 nel 1970. Fasi di crescita I lavori di realizzazione iniziano nell’area contrassegnata dal progetto come Primo Villaggio. Diversi fattori determinano questa scelta. La rete stradale esistente offre una buona accessibilità a questa zona. La Colvin Run Valley rende possibile un collegamento fognario con la diramazione Difficult Run. Il terreno offre un notevole interesse dal punto di vista topografico. La prima struttura da costruire è il sistema degli spazi per il tempo libero, campi da golf e lago. Il lago funge anche da supporto alla gestione dello smaltimento acque piovane. Nel primo programma di costruzioni sono inserite case di vari tipi, palazzine, abitazioni singole, oltre al centro servizi di villaggio. sito diretto da fabrizio bottini -17/24 - http://mall.lampnet.org
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PIANO DI DISTRETTO PER LE SCUOLE ELEMENTARI Distretti Scolastici Popolazione Stima numero massimo di alunni 1 6.033 892 2 6.165 912 3 5.154 763 4 3.630 536 5 5.325 787 6 5.279 780 7 4.667 690 8 5.725 852 9 3.959 585 10 4.209 623 11 4.619 693 12 5.995 880 13 5.254 776 14 4.573 676 15 3.583 530 TOTALE 74.170 10.975 Nota: alcuni distretti comprendono due scuole elementary RESTON: ORGANIZZAZIONE URBANISTICA E POPOLAZIONE Area Densità Abitanti per Alloggi Popolazione (ha) netta ab/ha alloggio Quartieri residenziali (la superficie residenziale netta comprende strade secondarie e verde) 2,9 2.320 3,7 8.574 Abitazioni bassa densità 810 Abitazioni densità media 653 12,3 8.065 3,7 29.840 Abitazioni alta densità 184 70,4 13.000 2,5 32.846 Centri servizi di villaggio 44,5 1.100 2,5 2.750 Chiese 42,5 Campi da Golf 102,4 Elementary Schools 61 Scuole Medie Inferiori 61 Scuole Medie Superiori 17 Laghi 33,5 Parchi 204 75 Strade principali Cimitero 13 Town Center 40,4 400 1,5 600 Complesso Sanitario 12 Strutture commerciali nel 28 Town Center Attività economiche Industria 236,4 Altre superfici a destinazione 133,6 attività settore pubblico Superficie Totale 2.371 Complessiva Totale alloggi 24.885 Totale Popolazione 74.250 sito diretto da fabrizio bottini -18/24 - http://mall.lampnet.org
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ORGANIZZAZIONE URBANISTICA DI UNA NUOVA CITTÀ (con riferimento alla Proposta di Variante dell’Ordinanza di Zoning della Fairfax County che introduce le Aree a Quartieri Coordinati) La proposta Variante RPC [Residential Planned Community] consente al tempo stesso maggiore flessibilità a un progetto di grandi dimensioni, e maggior controllo da parte della Commissione Urbanistica e delle altre autorità. Scopo fondamentale è rendere possibile un’organizzazione generale migliore, più spazi aperti a disposizione, maggiore varietà di tipi residenziali, aspetto estetico migliore per la città nel suo insieme. Importante notare che la RPC non aumenta in alcun modo né il numero di alloggi né la densità di popolazione, consentendo esclusivamente di ridistribuire le medesime quantità. Quelli elencati di seguito sono alcuni dei vantaggi specifici consentiti dalla variante nella realizzazione di Reston: (1) la Variante RPC rende possibile separare il traffico veicolare dalla circolazione pedonale, introducendo percorsi per pedoni spesso del tutto distinti dalle strade, per i bambini che vanno a scuola. Ma i percorsi pedonali di Reston risultano certo interessanti e attraenti anche per gli adulti. (2) Il Centro di Villaggio: a Reston i nuclei centrali di servizi di villaggio sono pensati come riferimento sociale delle varie zone, e quindi vi si prevede anche della residenza oltre ai negozi per le necessità quotidiane. Introducendo abitazioni nei centri servizi non solo si aggiunge interessi estetico al nucleo, ma lo si mantiene più vivace e attivo per tutta la comunità. La Variante RPC consente specificamente case nel Village Center, al di sopra dei negozi. Negli stessi centri la Variante consente edifici a torre sul lago. Sono molto auspicabili, questi tipi di edifici, convenienti e che offrono vedute spettacolari. Se li si fosse collocate in aree dedicate distinte, avrebbero richiesto ampi distacchi e arretramenti, perdendo l’effetto spettacolare e la comodità della vicinanza alc entro di villaggio. (3) Residenza a media e alta densità: a Reston la quota di spazi a uso collettivo è del 42%, contro quella attuale del 20% nella Fairfax County, e superiore anche all’obiettivo futuro per l’area della contea, fissato al 30%. Una quota elevate, che significa moltissimi spazi aperti e una notevole quantità di strutture collettive. Ciò si rende possibile solo in un contesto di elevate densità urbanistiche. L’idea dei progettisti di Reston è che si possa realizzare una città molto migliore se si mantiene bassa la quota di superficie assegnata agli alloggi, e invece alta quella degli spazi comuni. Lo zoning tradizionalmente inteso invece inibisce questa possibilità. Lavorare su spazi densi incrementa quelli pubblici. Consente di unire quelle che di norma sito diretto da fabrizio bottini -19/24 - http://mall.lampnet.org
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sono porzioni di spazio assegnate a ciascun edificio, in superfici comuni assai più utili alla città nel suo insieme. La Variante RPC rende anche possibile una più varia composizione di tipi edilizi rispetto alle norme tradizionali. In un solo raggruppamento di edifici si possono accostare case single, organizzate a corte, palazzine e altre varie soluzioni e combinazioni. Mentre nello zoning tradizionale sia le abitazioni che gli altri usi producono monotonia invece che varietà. Si consentono così nuovi tipi edilizi, e forme di aggregazione di tipologie unifamiliari. (4) Aree residenziali a bassa densità: Tra i vantaggi della Variante RPC anche quelli che riguardano le zone a bassa densità. Accostando le abitazioni e unendo gli spazi comuni, si riescono ad ottenere più ambienti aperti, con più alberi e tutelare la vegetazione esistente. LE BASI ECONOMICHE DI RESTON Sintesi del rapporto predisposto dalla Arthur D. Little, Inc. Planning Incarico: Su incarico della Simon Enterprises, la Arthur D. Little, Inc. ha predisposto una analisi del potenziale economico di Reston, Virginia, una superficie di 2.371 ettari nella Fairfax County, 29 km a ovest di Washington, D. C., per cui la Simon Enterprises propone la realizzazione di una città autosufficiente. Premesse: La localizzazione del sito, la topografia del terreno, I probabili incrementi di popolazione, le prospettive di crescita economica nella regione, i vantaggi potenziali di una pianificazione equilibrata, indicano come entro il 1980 Reston possa arrivare a ospitare, servire di scuole, dal lavoro a una popolazione di 75.000 abitanti. Unitamente all’impresa promotrice, si intende che la città si componga di quartieri residenziali, di un “nucleo” di attività economiche in grado di offrire servizi commerciali a scala regionale, e di circa 400 ettari destinati a manifattura leggera e/o attività di ricerca e sviluppo, più almeno una grossa presenza di attività pubbliche. Una città di 75.000 abitanti ha dimensioni sufficienti a sostenere, oltre agli adeguati servizi scolastici elementari, medi, medi superiori, un ospedale di scala regionale e centri sanitari di quartiere, chiese e altre strutture quali un museo, una biblioteca, un auditorium, e vari servizi per il tempo libero al coperto, molti di questi anche rivolti a una regione in rapida crescita. sito diretto da fabrizio bottini -20/24 - http://mall.lampnet.org
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I risultati 1 – La localizzazione L’area si trova a circa 29 chilometri a ovest del centro di Washington, cinque chilometri a est dell’aeroporto Dulles. Un’autostrada veloce senza attraversamenti a livello di collegamento fra Washington e l’aeroporto attraversa la zona. La tangenziale, in corso di completamento, è piuttosto vicina. L’arteria verso Leesburg (Route 7) scorre nella fascia nord e collega alla tangenziale e al centro di Washington. I terreni si trovano in un’area gradevolmente ondulata, ben descritta dalla relazione per quanto riguarda l’aspetto fisico della pianificazione. Uno dei caratteri di rilievo è che si tratta di una vasta superficie non edificata in posizione strategica nella fascia di sviluppo prossima dell’area metropolitana. Ciò, unito ai fattori topografici e alla vicinanza dell’aeroporto, ha fatto sì che Reston si inserisca in un ambito di elevate densità insediativa del Piano 2000 per la Capitale Nazionale redatto dalla competente Commissione. La Commissione, di cui fanno parte anche riconosciute autorità in materia quali Lewis Mumford, sostiene che la crescita metropolitana debba svilupparsi lungo corridoi radiali in modo da evitare per il futuro lo sprawl e ridurre il carico economico di portare servizi urbani in area a crescita dispersa a carattere suburbano. Reston si trova a cavallo di uno di questi individuati corridoi. C’è la possibilità concreta di servire concentrazioni residenziali e industriali del corridoio con trasporti pubblici veloci, secondo l’Agenzia Trasporti della Capitale Nazionale. 2 – Crescita di popolazione Reston si trova in una delle regioni in più rapida crescita del paese. Le previsioni per la Fairfax County indicano un incremento di 425.000 persone fra il 1960 e il 1980, sino a un totale per l’area di contea di 700.000 abitanti, alla stessa data un quarto dell’area metropolitana di Washington. É stato calcolato che circa il 20% della crescita di popolazione della Fairfax possa trovar posto a Reston, perché: (a) si trova in uno dei principali corridoi di crescita dell’area metropolitana; (b) lo sviluppo residenziale si orienterà verso le zone più esterne e meno urbanizzate della contea; infine (c) la zona vedrà insediarsi importanti attività economiche pubbliche e private. sito diretto da fabrizio bottini -21/24 - http://mall.lampnet.org
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3 – Posti di lavoro Grazie alla sua particolare posizione, Reston offre agli abitanti molte occasioni di lavoro. Nel 1970, l’aeroporto Dulles sarà diventato una importante fonte di occupazione, in concorrenza col Washington National Airport. Le varie attività del governo federale sparse per l’area metropolitana saranno facilmente accessibili da Reston grazie alla tangenziale e alle altre arterie radiali. Anche all’interno della città stessa saranno disponibili occupazioni per gli abitanti, industrie, laboratori, uffici, nelle aree messe a disposizione per queste “attività leggere”, oltre alle strutture commerciali e di servizio nel nucleo centrale e in quelli di quartiere. Infine, ci saranno gli uffici governativi, di livello locale e federale, per cui pure il piano prevede adeguati spazi. Reston corrisponde a quanto Mumford definisce “sub‐città fra i 50.000 e i 100.000 abitanti dove è possibile abitare nei pressi del posto di lavoro”. Le previsioni sull’offerta occupazionale, riassunte nella prossima tabella, indicano una crescita notevolmente più rapida nell’area della Fairfax County rispetto a quella metropolitana nel suo insieme. Se al 1960 solo il 5,5% dei posti di lavoro metropolitani si trovano nella contea, la quota cresce sino al 15% nel 1980, quando le attività leggere (specie quelle orientate alla ricerca e sviluppo), aeroportuali, commerciali, si moltiplicano di molte volte. La tabella indica anche come l’occupazione nella Fairfax County cresca a velocità doppia rispetto alla popolazione nell’arco 1960‐1980, mentre nel resto dell’area metropolitana i due tassi di crescita sono più o meno identici. Quindi nel 1980 la Fairfax County si sarà liberata della nomea di “dormitorio” e offrirà agli abitanti posti di lavoro in loco. 4 – Fasce di reddito Il reddito medio familiare Usa nel 1959 era di 5.417 dollari; quello stimato del 1960 per la Fairfax County è di 8.000 dollari. La tabella mostra le differenze tra le varie fasce. Usa Fairfax County redditi famiglie 1959 redditi famiglie 1960(stima) $ % meno di 2.000 13,4 5,6 2.000‐2.999 9,3 4,2 3.000‐3.999 10,1 4,8 4.000‐4.999 11,7 6,1 5.000‐5.999 13,2 7,5 6.000‐9.999 30,1 38,8 10.000 e oltre 12.2 33,0 Nonostante il divario fra le famiglie a livello nazionale e quelle della contea in qualche modo si ridurrà negli anni a venire, con una maggiore varietà di fasce in ingresso nella Faifax County dal resto della regione metropolitana, i calcoli della Arthur D. Little, Inc. mostrano un incremento del 37,5% nel reddito medio sito diretto da fabrizio bottini -22/24 - http://mall.lampnet.org
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familiare fra il 1960 e il 1980, con dollari al valore 1960. Quindi, se oggi più o meno il 56% delle famiglie residenti nell’area della Fairfax hanno un reddito che supera i 7.500 dollari l’anno, le proiezioni al 1980 indicano ben tre famiglie su quattro oltre quella cifra. Tendenze con importanti conseguenze sul mercato immobiliare futuro, e le capacità di spesa in beni e servizi. PREVISTE EVOLUZIONI NEI SETTORI OCCUPAZIONALI AREA METROPOLITANA STATISTICA DI WASHINGTON (SMSA) E AREA DELLA FAIRFAX COUNTY 1960 – 1980 (in migliaia) Incremento 1960 1980 (arrotondato) Settore SMSA Fairfax SMSA Fairfax SMSA Fairfax Ricerca scientifica e produzioni 20 5 40 14 20 9 correlate 4 10 4 Produzione alimentare e correlate 10 * 20 Editoria e stampa 15 * 25 2 10 2 Altra produzione manifattiruera 15 2 20 5 5 3 Commercio all’ingrosso 24 * 40 2.5 16 2 TOTALE Industria e commercio 84 7+ 145 27.5 61 20 Commercio al dettaglio 115 6 185 30 70 24 6 220 25 110 19 Servizi 110 Attività aeroportuali 13 0 33 20 20 20 Settori governo e militare 354 27 489 55 135 28 TOTALE occupati 900 50 1400 210 500 160 TOTALE popolazione 2002 275 3185 700+ 1200+ 425+ (*) meno di 1000 unità Fonte: Washington Board of Trade ed elaborazioni Arthur D. Little, Inc. Prospettive residenziali: sulla base di una ampia indagine per interviste nell’area di Washington, e dell’analisi della promozione immobiliare sulla stampa metropolitana, la Arthur D. Little, Inc. conclude che il mercato immobiliare residenziale per case singole si colloca in modo predominante nella fascia 20.000‐25.000 dollari. Pare dunque opportuno per uno sviluppo graduale di Reston rispondere in primo luogo alla domanda immediate delle fasce di reddito più elevate che fanno riferimento al lavoro all’aeroporto Dulles, poi alle attività produttive localizzate direttamente a Reston, a chi si sposta per lavoro a Washington, D.C., a chi lavora negli uffici federali decentrati. Prospettive per le attività economiche: la Arthur D. Little, Inc. ha verificato con le imprese industriali dell’area di Washington traendone le seguenti conseguenze per un potenziali sviluppo di Reston: 1 – molte imprese di Washington sono interessate a un trasferimento o ampliamento verso zone meno congestionate esterne. In tale scelta, pesano principalmente gli svantaggi di contesto della città che hanno sperimentato nelle localizzazioni più centrali. sito diretto da fabrizio bottini -23/24 - http://mall.lampnet.org
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2 – Molte imprese sono consapevoli dei vantaggi che offre un insediamento coordinato, dove i dipendenti a tutti i livelli possano trovare soddisfacenti soluzioni abitative per il tempo libero. 3 – Sono in molti a considerare Reston adeguatamente servita per quanto riguarda il collegamento autostradale col centro metropolitano, se si interverrà come previsto. 4 – L’aeroporto Dulles si avvicina ad una piena operatività, si sviluppa il sistema autostradale, e Reston divine sempre più attrattiva non solo per un tipo di impresa terziaria di fascia alta, ma anche per le produzioni alimentari e correlate, il commercio all’ingrosso, la stampa e editoria, il settore dei materiali da costruzione e pavimentazione. Prospettive per la distribuzione commerciale: gli studi sul potenziale commerciale di Reston indicano che ciascuno dei sette nuclei di villaggio può essere concepito come area di shopping e servizi per le necessità quotidiane. Ulteriori studi classificano Reston e la fascia circostante come bacino commerciale adeguato a una struttura di dimensioni “urbane”. Ovvero un centro con una superficie a negozi di circa 28.000 mq a cui si possono aggiungere spazi per uffici di importanza regionale. sito diretto da fabrizio bottini -24/24 - http://mall.lampnet.org