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DIEGO TARTARI ARCHITETTO
Strada Statale Cisa, 24 – 46047 Porto Mantovano (MN)
Tel: 0376 355413 – Fax: 0376 468678
Email: [email protected]
TRIBUNALE DI MANTOVA
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 417\2011
PROMOSSA DA CEREABANCA 1897 CREDITO COOPERATIVO S.C.
Con proc. Avv.ti Giovanni Carrara, Francesco Carrara e Lucio Bonfà, domiciliato Avv. Franco
Veneri
CONTRO
……………………………
PERIZIA D’ESTIMO
PER LA DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UNA CASA DI
CIVILE ABITAZIONE POSTA IN VIA GNOCCHI AL CIVICO 19 NEL COMUNE DI OSTIGLIA.
Tribunale di Mn: Es. Imm. N. 417\2011 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
RELAZIONE PERITALE
PREMESSA
In data 06 marzo 2012 innanzi al giudice dell’esecuzione dott. Luigi Bettini, assistiti dal
cancelliere Dr.ssa Anna Maria Bellutti, nella procedura esecutiva promossa da CereaBanca
1897 Credito Cooperativo S.C. contro …………….., lo scrivente, dopo aver dichiarato di
accettare l’incarico e prestato giuramento promissorio di rito nella procedura in epigrafe,
veniva a conoscenza del seguente quesito:
“Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previo
controllo della completezza della documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, del
codice di procedura civile, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei,
provveda l’esperto:
1) all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più
precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini
e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, se necessario, alla realizzazione del
frazionamento con allegazione della relazione estimativa i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale;
2) ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche
oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita
immobiliare sia soggetta ad I.V.A.;
3) ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di inizio
delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la
dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L.47/1985;
4) ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), gli
estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale
assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi,
indichi se il proprietario dell’immobile abbia provveduto a presentare la domanda di
condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle L.47/1985 e 724/1994;
nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantifichi il
consulente i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali
competenti;
5) ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco
competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985;
6) ad identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza
dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali; indicando gli
ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire
la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di
difformità o mancanza di idonea planimetria del bene; alla sua correzione o redazione
e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative;
7) ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto
della notifica del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi in
forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi;
nell’ipotesi in cui sia stata pignorata una quota indivisa indichi l’esperto se il compendio
sia comodamente divisibile e se possa essere assegnata dalla parte debitrice l’intera
proprietà di un singolo cespite;
8) a verificare l’esatta provenienza dei beni immobili mediante la ricostruzione analitica
delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie nel ventennio
antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive,
diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli
ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente;
9) a determinare il valore degli immobili pignorati;
10) a formare lotti per gruppo omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando,
per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al
relativo frazionamento catastale;
11) ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale il compendio è occupato, con particolare riferimento all’esistenza
di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; laddove gli immobili siano
occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e
la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data
di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, la
rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del
contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore, nonché dell’esistenza
di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che
resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico;
12) ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica
utilità;
13) ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica
che idoneamente li raffiguri;
14) ad allegare alla stima e a depositare presso gli organi competenti, per i pignoramenti
successivi alla data del giorno 1.01.2008, l’attestato di certificazione energetica in
conformità al disposto di cui al Decreto Legislativo 19.08.2005 n.192, come modificato
dal Decreto Legislativo 29.12.2006 n.311, ed alle ulteriori specificazioni di cui alla
deliberazione n.5733 del 31.10.2007 emessa dalla Regione Lombardia (i provvedimenti
normativi sono consultabili in Cancelleria);
15) a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con
indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di
stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi
sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita
immobiliare”
Per il deposito della relazione tecnica estimativa con i relativi allegati il G.d.E. concedeva 90
giorni dalla data del giuramento e cioè entro il 03 giugno 2012. Inoltre l’esperto invierà copia ai
creditori procedenti o intervenuti, e al debitore, anche se non costituito, almeno
quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 c.p.c. per il giorno 13
luglio 2012 alle ore 9.30 a mezzo posta ordinaria (al debitore con raccomandata e avviso di
ricevimento se non costituito a mezzo di procuratore) o per posta elettronica, nel rispetto della
normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione
dei documenti informatici e teletrasmessi. Il sottoscritto provvedeva a informare le parti, tramite
raccomandata, che le operazioni peritali avrebbero avuto inizio in data 28 marzo 2012 alle ore
14.00 per l’immobile sito in Comune di Ostiglia, poi spostata al giorno lunedì 2 aprile 2012 alle
ore 14.30 sotto espressa richiesta dell’intestatario. Il giorno 2 aprile in qualità di CTU mi
presentavo presso l’immobile sito in Comune di Ostiglia in Via Gnocchi civico 19 per le
operazioni peritali e constatavo che l’immobile risultava occupato dal Sig. …….. e famiglia, il
quale mi consentiva l’accesso ai locali per effettuare le operazioni di rilievo metrico e
fotografico. Dopo aver inviato, via mail, domanda di accesso agli atti al Comune di Ostiglia in
data 12 marzo 2012, il giorno 15 maggio 2012, in qualità di il CTU mi recavo, assistito dal
geometra Andrea Incudini, presso gli uffici Comunali, constatando che era presente una
pratica di costruzione edile n. 46 dell’anno 1958 riferita ad un complesso immobiliare, un
modulo per il rilascio della licenza di costruzione datato 15 ottobre 1958 e autorizzazione di
abitabilità datata 10 giugno 1961 per 18 alloggi con relative relazioni sanitarie.
1 - IDENTIFICAZIONE DEL BENE
“… all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più
precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento”
L’immobile oggetto di stima è ubicato nel Comune di Ostiglia, in Via Gnocchi al civico 19, e
consiste in una porzione di fabbricato bifamiliare ad uso abitazione disposto al piani terra,
primo e seminterrato di complessivi vani cinque oltre accessori e con annessa area cortiva di
pertinenza, con ingresso da via Gnocchi. Confina a NE con mappale 135 e su tutti gli altri lati
con strada e piazzetta Comunale identificata catastalmente al mappale 136.
L’immobile è contraddistinto all’ N.C.E.U. di Ostiglia con i seguenti identificativi catastali:
Foglio 36 Mappale 165, categoria A3, classe 3, consistenza 7.5 vani; Rendita catastale euro
426,08;
Il bene è intestato a:
Proprieta`
per
½
in
comunione
……………………………………….............................................;
dei
beni:
Proprieta`
per
½
in
comunione
………………………………………………………………………..;
dei
beni:
Dato che al piano seminterrato nella planimetria catastale non erano indicati ripostiglio e
bagno - lavanderia si è provveduto in data 17 maggio 2012 con protocollo n. MN0061638 ad
aggiornare le planimetrie catastali.
Non è necessario formare uno o più lotti per la vendita dell’immobile in oggetto.
2 - SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE
“… ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche
oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita
immobiliare sia soggetta ad I.V.A”
Trattasi di una porzione di fabbricato bifamiliare ad uso abitazione disposto ai piani terra, primo
e seminterrato di complessivi vani cinque oltre accessori, situato in Via Gnocchi al civico 19
nel Comune di Ostiglia, con accesso all’immobile direttamente dall’area cortiva pertinenziale,
L’edificio presenta struttura portante in cemento armato con tamponamenti in muratura, solaio
latero-cementizio e tetto a due falde. Tutte le finestrature sono in legno a vetro singolo e
provviste di cassone altezza 35 cm con relativa tapparella. Finestrelli del seminterrato a vetro
singolo con telaio in ferro. Porta esterna in legno con monovetro e porte interne in legno
tamburato. I pavimenti dell’abitazione sono realizzati da piastrelle in materiale ceramico
(monocottura), sono inoltre presenti piastrelle alla parete del bagno e della cucina. Le finiture
interne sono ad intonaco finito al civile. L’impianto elettrico è provvisto di centralina salvavita.
L’impianto di riscaldamento è autonomo e di tipo tradizionale con caldaia posta nello
scantinato (Riello RMC4), è altresì presente impianto di condizionamento estivo, i radiatori
sono in alluminio. L’unità è composta da ingresso con collegamenti su soggiorno, pranzo e
cucina. Tramite scala si accede al piano primo, composto da tre camere da letto e bagno
(contraddistinto da finestrello fisso sul lato scala). Tramite lo stesso corpo scala dal piano
rialzato si può accedere al seminterrato (che presente altezza inferiore ai ml 2,4), nel quale è
stato ricavato un bagno ed un locale cieco senza regolare autorizzazione edilizia. Il portone
d’ingresso dello scantinato è in legno. Per quanto riguarda l’assoggettamento ad IVA della
vendita immobiliare, poiché il venditore esecutato è un privato, l’acquirente non è soggetto ad
IVA. A carico dell’acquirente restano invece – nel caso in cui lo stesso non gode di alcuna
agevolazione fiscale – l’imposta di registro (7%), l’imposta ipotecaria (2%) e l’imposta catastale
(1%).
3 - ANNO DI COSTRUZIONE DEGLI IMMOBILI
“…ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di
inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi…”
L’immobile, oggetto delle presente procedura esecutiva, è stato edificato anteriormente al 1
settembre 1967 come certificato dalla data di presentazione della planimetria catastale
depositata il giorno 3 novembre 1961 la quale risulta presentata dalla stessa Agenzia del
territorio il giorno 7 gennaio 1964, come meglio riportato sulla planimetria catastale allegata.
4 - REGOLARITA’ EDILIZIA
“… ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3),
gli estremi della licenza o della concessione edilizia”
Dalla ricerca effettuata agli atti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Ostiglia, sono state trovate le
seguenti pratiche edilizie:
 Pratica di costruzione edile n. 46 dell’anno 1958 presentata dalla
 Modulo per il rilascio della licenza di costruzione datato 15 ottobre 1958 per la
costruzione di n. 18 case di civile abitazione;
 Autorizzazione di abitabilità datata 10 giugno 1961 per 18 alloggi con relative relazioni
sanitarie;
All’atto del sopraluogo si sono riscontrati i seguenti interveti abusivi:
nel piano scantinato sono stati realizzati due locali, adibiti rispettivamente a ripostiglio e bagno
– lavanderia.
Da una verifica effettuata con l’ufficio tecnico comunale gli interventi riscontrati risultano
sanabili.
La sanatoria dell’abuso comporterà la predisposizione di specifico progetto da parte di un
tecnico abilitato e la relativa approvazione applicando come sanzioni le direttive del DPR
380/2001 art. 36, prevedendo l’applicazione del doppio degl’oneri di urbanizzazione e
costruzione, stimando nel suo complesso (spese tecniche, diritti e tributi) il costo della
sanatoria pari a € 2.500/00.
5 - DESTINAZIONE URBANISTICA
“…ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal
Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985”
La procedura esecutiva in esame non contempla al suo interno alcun terreno singolo superiore
a 5000 mq. Per quanto riguarda la destinazione urbanistica dell’immobile oggetto di
pignoramento secondo il PGT vigente (per il quale si rimanda agli allegati la lettura delle
N.T.A) si specifica che l’immobile è inserito in Zona B1, normata dall’art. 22.
6 - SITUAZIONE CATASTALE
“…ad identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali…”
A seguito di visura presso l’Agenzia del Territorio di Mantova, l’immobile pignorato risulta oggi
così censito al N.C.E.U. del rispettivo Comune:
Foglio 36 Mappale 165, categoria A3, classe 3, consistenza 7.5 vani; Rendita catastale euro
426,08;
Il bene è intestato a:
Proprieta`
per
½
in
comunione
……………………………………………………………………….;
dei
beni:
Proprieta`
per
½
in
comunione
……………………………………………………………………………..;
dei
beni:
Dato che al piano seminterrato nella planimetria catastale non erano indicati ripostiglio e
bagno - lavanderia si è provveduto in data 17 maggio 2012 con protocollo n. MN0061638 ad
aggiornare le planimetrie catastali.
Non è necessario formare uno o più lotti per la vendita dell’immobile in oggetto.
7 - REGOLARITA’ DEGLI INTESTATARI DEGLI IMMOBILI
“…ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto
della notifica del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi…”
Dai dati recuperati presso l’Agenzia del Territorio risulta che all’atto della notifica del
pignoramento immobiliare, i debitori esecutati risultavano intestatari dello stesso immobile,
pervenuto con atto di compravendita del Notaio Federico Tortora n. 15466 rep. del 17/10/2005
trascritto a Mantova in data 09/11/2005 ai nn. 17140/9995, l’immobile Fg. 36 Mapp. 165 si
trasferiva
ai
Sig.ri
……………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………...
8 - PROVENIENZA
“…a verificare l’esatta provenienza dei beni immobili mediante la ricostruzione analitica
delle vicende relative alle trascrizioni…”
A tutto il 29 Dicembre 2011 l’immobile risulta di proprietà dei signori ……………….. nato a
…………. il …………….. pieno proprietario della quota di 1\2 in regime di comunione legale dei
beni e …………….., nata a ………….. il ……………. piena proprietaria della quota di 1\2 in
regime di comunione legale dei beni, come meglio si evince nella seguente cronostoria:
Al ventennio l’immobile Fg. 36 Mapp. 165 risultava di proprietà dei Sig.
……………………………. nata a …………………………… piena proprietaria della quota di 4\6
diritto personale, …………….. nata a ……………………. piena proprietaria della quota di 1\6
diritto personale, ……………….. nato a ***** il …………………. pieno proprietario della
quota di 1\6 diritto personale, per averlo ricevuto, quanto alla quota di 3\6 di piena proprietà di
…………………………, in forza delle combinate risultanze della compravendita del Notaio
Nicola Aliberti n. 85545 rep. del 28/02/1967 trascritta a Mantova in data 05/04/1967 ai nn.
3001/1798 cui seguiva l’atto di assoggettamento al regime della comunione legale dei beni del
Notaio Francesco Manetto n. 26136 rep. del 18/05/1977 trascritto a Mantova in data
09/06/1977 ai nn. 4006/3033 quanto alle restanti quote di 1\6 ciascuno di
………………………………., …………….e ………………, in virtù della successione legittima di
……………… apertasi a Legnago il 14/11/1987, denunzia registrata a Mantova l’11/02/1988 al
n. 17, vol. 888 ed ivi trascritta in data 01/04/1988 ai nn. 3092/2046.
La compravendita Notaio Aliberti riporta quanto segue: “Unitamente all’alloggio viene trasferita
in piena proprietà all’acquirente una porzione di suolo di mq. 180 circa facente parte della
maggior superficie di proprietà della Gestione Case per Lavoratori. L’acquirente si obbliga a
mantenere inalterata la destinazione data dalla Gestione alle aree di pertinenza del fabbricato,
fatti salvi comunque i diritti dei terzi. Per quanto non contenuto nel contratto le parti facevano
riferimento alle norme di cui alla L. 14/02/1963 ed al D.P.R. 11/10/1963 n. 1471”.
In virtù della successione legittima di …………………………….., apertasi il 31/05/2005,
denunzia registrata a Mantova il 21/07/2005 al n. 39, vol. 1484 ed ivi trascritta in data
27/08/2005 ai n. 13410/8015 il diritto lasciato dalla defunta si trasferiva ai figli ………………
nata a …………………….. piena proprietaria della quota di 2\6 diritto personale, ……………
nato a ……………………… pieno proprietario della quota di 2/6 diritto personale.
Si precisa che non è stata trascritta alcuna accettazione di eredità.
Con atto di compravendita del Notaio Federico Tortora n. 15466 rep. del 17/10/2005 trascritto
a Mantova in data 09/11/2005 ai nn. 17140/9995, l’immobile Fg. 36 Mapp. 165 si trasferiva ai
Sig.ri …………………. nato a ……………………….. pieno proprietario della quota di 1\2 in
regime di comunione legale dei beni e …………………., nata a ………………………… piena
proprietaria della quota di 1\2 in regime di comunione legale dei beni.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
- N.ri 11538/7059 del 21/09/2011 Pignoramento Immobiliare a favore di CereaBanca
1897 Credito Cooperativo S.C.. Beni in Ostiglia Fg. 36 Mapp. 165. A Carico di
……………….. per la quota di ½ di piena proprietà.;
ISCRIZIONI
- N.ri 17141/4323 del 09/11/2005 Ipoteca volontaria a favore di Banca Agricola
Mantovana S.p.A. con domicilio eletto in Mantova Corso Vittorio Emanuele II° n. 30 per
E. 150.000,00, scadenza anni 25. Beni in Ostiglia Fg. 36 Mapp. 165. A carico di
…………………. e ……………….;
- N.ri 15033/3308 del 17/10/2008 ipoteca legale a favore Equitalia Nomos S.p.A. con
domicilio eletto in Mantova, Via Alberto Mario n. 9 per E. 5.684,82; cap. E. 2.842,41.
Beni in Ostiglia Fg. 36 Mapp. 165. A carico di …………………...
- N.ri 7236/1445 del 07/06/2011 ipoteca giudiziale a favore CereaBanca 1897 Credito
Cooperativo S.C. con domicilio eletto in Mantova Via G. Chiassi n. 54, per E.
50.000,00; cap. E. 35.909,99. Beni in Ostiglia Fg. 36 Mapp. 165. A carico
……………………….
- N.ri 7236/1446 del 07/06/2011 ipoteca giudiziale a favore CereaBanca 1897 Credito
Cooperativo S.C. con domicilio eletto in Mantova Via G. Chiassi n. 54, per E.
50.000,00; cap. E. 35.909,11. Beni in Ostiglia Fg. 36 Mapp. 165. A carico
………………………..
9 - DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
PIGNORATI
“…a determinare il valore degli immobili pignorati”
Calcolo della consistenza immobiliare secondo la norma UNI 10750 e del DPR n. 138/98
allegato C (superficie commerciale):
- Vani principali ed accessori diretti:
74.80 x 2= 149.60 mq (alloggio)
- Pertinenze esclusive a servizio della u. i. (comunicanti)
74.80 mq (seminterrato)
- Area cortiva di pertinenza:
181.19 mq
- Superfici omogeneizzate:
149.60 mq x 100%= 149.60 mq (vani principali)
74.80 mq x 50%= 37.40 mq (seminterrato)
181.19 mq x 10%= 18.12 mq (area cortiva)
Totale superficie commerciale 205.12 mq
Il più probabile valore di mercato degli immobili sopra descritti, sono stati ricavati adottando,
oltre al valore sintetico – comparativo, altri parametri quali:
-
VETUSTA’
POSIZIONE DEGLI IMMOBILI
PRESENZA DI ELEMENTI DEQUALIFICANTI (QUALE LA CONTIGUA LINEA FERROVIARIA)
STATO CONSERVATIVO E MANUTENTIVO
COMMERCIABILITA’
STATO LOCATIVO
FASE RECESSIVA DEL MERCATO
si procede pertanto ad una stima sintetica e considerato il valore unitario medio di mercato di
immobili simili a quello oggetto, si stima un valore pari a 950,00 €/mq.
Pertanto, si avrà:
205.12 mq x 950/00 €/mq = 194.864/00 €
che si arrotonda a 194.000/00 € (diconsi euro centonovantaquattromila/00).
Ai quali vanno sottratti € 2.500/00 per sanare gli interventi abusivi descritti al capitolo 4.
Sommano € 191.500/00 (diconsi euro centonovantunmilacinquecento/00)
Essendo l’esecutato titolare di 1\2 della proprietà abitativa, il valore attribuibile a detta quota è
pari a 95.750/00 € (diconsi euro novantacinquemilasettecentocinquanta/00).
I valori unitari applicati sono congruenti con i valori di mercato locale come ho potuto appurare
da un’indagine sul posto; inoltre risultano congruenti con i valori dell’”Osservatorio Immobiliare”
dell’Agenzia del Territorio relativamente al Comune di Ostiglia per le abitazioni di tipo civile che
insistono sulla microzona catastale 1 caratterizzata da edifici con tipologia prevalente di
abitazioni civili a destinazione residenziale.
10 - FORMAZIONE LOTTI
“…a formare lotti per gruppo omogenei se la natura degli immobili lo consente,
indicando, per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se
necessario, al relativo frazionamento catastale”
Tenuto conto delle caratteristiche degli immobili e della loro attuale consistenza, allo scrivente
perito non sembra opportuna né giustificata la suddivisione e vendita dei beni in più lotti.
11 - STATO DI POSSESSO DEL BENE
“…ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale il compendio è occupato..”
Al momento del sopralluogo la proprietà immobiliare in esame appariva di proprietà di:
Proprieta`
per
½
in
comunione
dei
………………………………………………………………………………………..;
beni:
Proprieta`
per
½
in
comunione
dei
………………………………………………………………………………………..;
beni:
12 - ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA’
“…ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per
pubblica utilità”
Tutti i beni pignorati, sino al momento del sopralluogo, non risultano oggetto di procedura
espropriativa per pubblica utilità.
13 - PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
“…ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica
che idoneamente li raffiguri…”
Si allegano le planimetrie catastali degli immobili, visura catastale, estratto di mappa,
accatastamento ed una congrua documentazione fotografica.
14 - ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
“…ad allegare la stima e a depositare presso gli organi competenti, per i pignoramenti
successivi alla data del giorno 1.01.2008, l’attestato di certificazione energetica…”
L’immobile è stato registrato dal sottoscritto (tecnico abilitato da Regione Lombardia) al
catasto energetico (prot. 20038-000088-12) come previsto dalla DGR 8/5773 del 31/10/2007.
L’attestato ha validità fino al 16/05/2022. Immobile in Classe Energetica G con EPh pari a
496,92 kWh/m2a.
15 – SEPARATA DESCRIZIONE DEL LOTTO
“…a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati,
con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il
prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in
cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi
di vendita immobiliare”
Come espressamente richiesto in quest’ultimo paragrafo, si allega a parte del presente scritto
una succinta descrizione dei beni pignorati.
Mantova, 18 maggio 2012
L’ESPERTO
Diego Tartari Architetto
ELENCO ALLEGATI:
1- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
2- ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE ALLA SCALA 1:1000
3- SCHEDE PLANIMETRICHE CATASTALI PRECEDENTI E AGGIORNATE
4- VISURA CATASTALE PER SOGGETTO E STORICA PER IMMOBILE
5- PRATICHE EDILIZIE COMUNE
6- ESTRATTO DI PIANO REGOLATORE DEL COMUNE DI OSTIGLIA
7- ESTRATTO N.T.A.
8- ISPEZIONE IPOTECARIA
9- QUOTAZIONI IMMOBILIARI DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO
10- ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA

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