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Sabato 27 Novembre 2004 – IL SOLE-24 ORE
14
Dal Mondo
L’area del porto. Negli ultimi anni i vecchi capannoni stile
inglese sono stati riciclati e adesso al loro interno
funzionano moltissimi ristoranti, bar e uffici (nella foto)
che hanno fatto diventare Puerto Madero un elegante posto
di ritrovo. Dai ristoranti si ha una splendida vista del canale
dove una volta passavano le navi, anche le vecchie gru
sono state utilizzate come elemento decorativo.
Nella nuova zona del porto si possono ammirare ancora
ristrutturazioni graziose, grattacieli e il ponte girevole
pedonale progettato da Santiago Calatrava. (Corbis)
Buenos Aires
scaccia la crisi
Quartiere per quartiere
Prezzi medi di acquisto a Buenos Aires in immobili appena costruiti e appartamenti
usati di buona qualità in piani elevati. Dati in À/mq
Nuovo
Marzo 2004
Gli affari
ora si fanno
con lo Stato
Usato
Ottobre 2004
Var %
Ottobre 2004
Puerto Madero
2.396
2.664
511,2
(1)
Recoleta
2.132
2.529
518,6
1.393
Palermo
2.025
2.081
52,8
1.285
Belgrano
1.858
1.933
54,0
1.103
Colegiales
1.466
1.451
61,0
818 (2)
Cabalito
1.270
1.345
55,9
936
Almagro
1.164
1.205
53,5
933
(1) Non c’è offerta;
(2) Dato medio con i quartieri di Belgrano, Nunez e Coghlan
QUI PARIGI
Il cuore di Parigi. Vista dall’alto dell’Ile Saint Louis con Notre Dame
Fonte: Tasaciones Argentinas
di Michele Calcaterra
EDILIZIA
Con il peso debole
conviene costruire
1 Costruire resta conveniente in
Argentina, grazie a un peso
ancora debole rispetto al dollaro.
In media il costo di costruzione di
un metro quadrato nuovo di buona
qualità a Buenos Aires era pari a
650 dollari nel 2001, prima della
svalutazione (nella foto una fila
per ottenere la carta di credito).
Crollò a 300 nel 2002, mentre ora
è risalito a 450, un recupero
importante, ma inferiore a quello
medio realizzato nel frattempo dai
prezzi immobiliari finali.
me Recoleta è già al 99,5% mentre
a Caballito, quartiere tradizionale
della classe medio-alta, siamo ancora al 75,5% e addirittura al 64%
nel Gran Buenos Aires Sud, lontano dal centro.
«Rispetto a prima della crisi, il
mercato è diventato molto più
frammentato e polarizzato — sottolinea José Rozados, direttore di Reporte Inmobiliario, sito Internet
specializzato sul settore immobilia-
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11
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3
03
/0
4
10
/0
4
40
Fonte: Tasaciones Argentinas, novembre 2004
momento della crisi di tre anni fa».
Alcuni esperti (pochi, comunque)
ritengono addirittura che la ripresa
dei prezzi sia stata in certi casi eccessiva. In generale, invece, si sottolinea come le quotazioni rimangano ancora basse rispetto agli standard delle grandi capitali internazionali. In effetti, sempre secondo Tasaciones Argentinas, il prezzo al metro quadrato per gli immobili nuovi
a Puerto Madero, il quartiere più
caro della città, oscilla intorno ai
2.050 dollari (1.575 euro/mq). «Esistono ancora margini di crescita
per i prezzi e in ogni caso non vedo
nessuna possibilità di un calo eventuale. In zone come Recoleta, Palermo e Belgrano stimiamo un aumento ulteriore compreso fra il 5 e il 7%
nei sei mesi a venire», aggiunge
Ruggero. «Siamo in una fase di attesa — osserva Jorge Toselli, alla guida di Toselli & Fuentes, una delle
più grandi agenzie immobiliari di
Buenos Aires —: fondamentale è
vedere se l’Argentina riuscirà a raggiungere un accordo sulla questione spinosa del default».
RIQUALIFICAZIONI
Dimore di lusso a 2.300 À/mq
A
lan Faena comprò questo terreno nel
2000. E i lavori per la costruzione di El
Porteno iniziarono l’anno scorso. Nel
frattempo l’Argentina ha vissuto un vero terremoto finanziario, ma, nonostante questo,
l’imprenditore di Buenos Aires è riuscito a
concludere il progetto e a lanciarne altri nella
stessa zona, quella di Puerto Madero, realizzando il tutto con capitali (un centinaio di
milioni di dollari) provenienti al 100% da investitori esteri, come l’americano Austin Hearst e il russo Len Blavatnik. Insomma, in
Argentina il mattone può rappresentare ancora un business attrattivo. Eccolo El Porteno,
già status symbol in questa fase di ripresa
economica del Paese. Era un vecchio magazzino industriale del 1902, in una zona di depositi abbandonati sul Rio de la Plata, a qualche
centinaio di metri dal centro.
La riqualificazione dell’area iniziò negli an-
VENDITE - Nord
SARDEGNA
Variazione del costo d’acquisto: media nell’area di Buenos Aires
(base novembre 2001 = 100) di immobili usati
120
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Siti immobiliari
1 www.reporteinmobiliario.com.ar (specializzato)
1 www.tasar-sa.com.ar (consulenti)
1 www.topinmobiliario.com
1 www.tizado.com.ar (agenzia Tizado propriedades)
1 www.tosellifuentes.com (agenzia Toselli & Fuentes)
1 www.faenaproperties.com (promotore Faena Prop.)
Siti a carattere turistico e generale
1 www.turismo.gov.ar (turistico governativo)
1 www.ambitalia-bsas.org.ar (sito Ambasciata d’Italia)
1 www.iicbaires.com.ar (Camera comm. italo-argentina)
1 www.ice.gov.it/estero2/buenos (ufficio Ice)
1 www.argentinasite.com (per reperire siti sull’Argentina)
IMMOBILI COMMERCIALI
IMMOBILI COMMERCIALI
RESIDENZIALI E TURISTICI
re —. L’acquisto, quindi, deve essere più selettivo e l’ubicazione è diventata una variabile più importante che nel passato. Il recupero
dell’attività e dei prezzi, però, è stato sorprendente, inimmaginabile al
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2
1 San Telmo, classico quartiere
turistico (nella foto la Calle
Defensa), e Palermo Hollywood,
area alla moda di bar e ristoranti
— in piena ascesa e dove è stato
appena lanciato il progetto Dorrego
Nuevo — sono tra le zone di fascia
intermedia le aree con i margini
più ampi possibili di crescita dei
prezzi negli anni a venire.
M
Dopo tre anni le case stanno riacquistando il valore
originario - A Puerto Madero il nuovo vale 1.600 À/mq
08
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2
algrado i segnali d’allarme lanciati da qualche
Cassandra, non si placa
la febbre del mattone a Buenos Aires: viene lanciato un progetto immobiliare dietro l’altro, quasi sempre concentrato nelle aree della fascia alta delle quotazioni, come
Puerto Madero e Recoleta. Il comparto immobiliare è uno dei settori
simbolo della ripresa economica
del Paese, anche se i prezzi, in piena rimonta dopo la grave crisi finanziaria vissuta tra il 2001 e il 2002 e
la drastica svalutazione del peso sul
dollaro, hanno già frenato la rapida
corsa effettuata tra la fine del 2002
e la primavera 2003.
«Negli ultimi mesi la media dei
prezzi ha continuato a crescere,
ma a un ritmo ridotto rispetto al
periodo precedente — sottolinea
Guillermo Ruggero, direttore tecnico di Tasaciones Argentinas, consulente del settore, che ha appena
pubblicato il suo ultimo rapporto
periodico —. Nei quartieri più
esclusivi il recupero rispetto ai valori in dollari pre-svalutazione (si è
passati dalla parità fra il peso e il
biglietto verde al rapporto attuale
di 3 a 1, ndr) è già avvenuto. Nelle
aree della classe media, invece, tale
processo è in ritardo e la situazione non cambierà sostanzialmente
finché non si migliorerà l’accesso
al credito ipotecario. Dopo il blocco successivo alla crisi, negli ultimi
tempi alcune banche hanno ricominciato a proporlo, ma a condizioni tali che lo rendono impraticabile per la stragrande maggioranza
degli argentini».
Secondo le cifre fornite da Tasaciones Argentinas, prendendo ad
esempio gli appartamenti usati di
buona qualità e su piani elevati,
nell’agglomerato di Buenos Aires
(considerando, però, della periferia, solo le tre aree più significative
e di livello alto) il recupero del prezzo in dollari rispetto alla fine del
2001 è avvenuto in media al 78,5
per cento. Ma se si analizzano i
dati per quartiere, si scoprono situazioni diverse: una zona top co-
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2
Puntare su S. Telmo
e Palermo Hollywood
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Faena ha progettato
225 appartamenti
divisi in più complessi
ni Novanta, ma la crisi del 2001-2002 rappresentò una drammatica battuta di arresto per
gran parte dei lavori. Mentre molti dei progetti previsti erano destinati al settore degli uffici, Faena fu il primo a capire che bisognava
orientarsi al comparto abitativo di lusso. El
Porteno, un progetto concepito dall’architetto Philippe Starck, è ormai praticamente terminato, diviso tra un hotel e 83 appartamenti, che all’inizio di dicembre erano già venduti all’80 per cento.
Il prezzo, fino a 3mila dollari al metro qua-
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dro (2.300 À/mq), è il più alto proposto negli
ultimi anni a Buenos Aires. Eccessivo per
questo mercato? «Non lo crediamo proprio
— sottolinea Alejandro Belio, direttore generale di Faena Properties —. La quotazione è
decisamente bassa rispetto a progetti simili
di edilizia di lusso nelle grandi capitali internazionali. Qui, a differenza di Madrid o Londra, non si corre ancora il rischio di una bolla
immobiliare». D’altra parte il gruppo Faena,
dopo il successo di El Porteno, ha messo il
piede sull’acceleratore: sta nascendo un altro
complesso (La Portena), nuovo ma nello stesso stile del "fratello" (52 appartamenti, inaugurazione prevista maggio 2005, venduti al
65%), mentre nella zona limitrofa verranno
costruiti due nuovi edifici (una novantina di
unità abitative), per la cui progettazione il
gruppo è in trattative con Norman Foster.
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I
n campo immobiliare in Francia, e segnatamente a
Parigi, si stanno per aprire delle ghiotte opportunità
di investimento. Lo Stato, primo immobiliarista nazionale con proprietà valutate in oltre 50 miliardi di euro, ha
infatti deciso di mettere in vendita entro la fine del 2005
una prima ondata di palazzi per un importo complessivo
di 950 milioni. Si tratta di case intere o di appartamenti
situati generalmente nel centro delle principali città, ma
anche in luoghi decentrati, ma pur sempre appetibili per
investitori particolari, come le vecchie terme di Aix-les-Bains. A cedere queste proprietà sono ministeri come quelli
dell’Economia, dell’Istruzione o della Giustizia che, presenti nel centro di Parigi, hanno deciso di razionalizzare
le loro strutture e di decentrarle
in aree meno care. Nel lotto
complessivo figurano però anche proprietari come la Corte
dei Conti, come la prestigiosa
Grande école Ena o come la Direzione delle dogane.
Proprio quest’ultima dovrebbe mettere sul mercato entro la
fine di quest’anno 22mila metri
quadrati situati in Rue de l’Université, nel VII arrondissement.
Valore stimato, circa 100 milioni
di euro. Tanto? Certamente non
è un prezzo regalato, se si considerano gli ingenti lavori di ristrutturazione che saranno necessari a trasformare l’immobile
da uso-uffici ad appartamenti,
ma siamo nel cuore di Parigi e le
opportunità di questo genere sono sempre più rare.
Nello stesso quartiere, si aprono opportunità interessanti anche in Rue Saint Dominique, in
Casa sull’isola. Lo Stato
venderà dimore a Guadalupe Boulevard Saint-Germain, in
Rue de Lille. Così come nell’otta(nella foto) e in Polinesia
vo arrondissement, in Avenue
George V, o nel IV all’Isola Saint Louis (alle spalle di Notre
Dame) o infine nel XVI in rue Chardin. Esempi, quelli
sopra citati, presi tra tanti e solo a Parigi, perché importanti "finestre" di investimento si aprono anche a Marsiglia o addirittura in Polinesia o alle Guadalupe.
L’importante è dunque tenere gli occhi ben aperti e
informarsi velocemente per ottenere la lista completa
delle proprietà in vendita (si può ottenere dal ministero
del Bilancio) e soprattutto per sapere il timing previsto
per queste cessioni. Ben sapendo che lo Stato francese ha
bisogno di soldi e che ha quindi urgenza di vendere.
Bisogna inoltre affrettarsi perché molti importanti gruppi
specializzati nell’immobiliare (banche internazionali, finanziarie, conglomerate) hanno già alzato le loro antenne e sono pronte a darsi battaglia per strapparsi i gioielli
migliori. E per quanto riguarda le regole del gioco? In
Francia assicurano che ci sarà la massima trasparenza e
auspicano l’arrivo di un buon numero di privati. Gli
immobili potranno essere infatti venduti in blocco, ma
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