Tutti chiedono San Telmo

Sabato 21 Maggio 2005 – IL SOLE-24 ORE
14
Dal Mondo
SU INTERNET
GRANDANGOLO
CINA
1
A Shanghai
chi vende paga
1
1 Per calmierare il mercato
immobiliare di Shanghai è
stata introdotta un’imposta
sulle vendite di proprietà
acquistate da meno di due
anni: entrerà in vigore dal 1˚
giugno. La misura è tesa a
frenare l’attività speculativa.
Ai governi locali è stato
ordinato poi di rendere
palesi i prezzi e le
dimensioni delle case prima
di concedere i diritti
1
sull’utilizzo delle terre, una
mossa volta a limitare il
credito concesso per gli
affari nel settore e per
limitare i profitti degli
operatori immobiliari a un
massimo del 3%. Gli
operatori che non riescono a
costruire una proprietà entro
un anno dall’acquisto della
terra saranno penalizzati e
quelli che non riusciranno a
costruire entro due anni
dall’acquisto perderanno i
diritti (nella foto Ap palazzi in
costruzione).
EUROLANDIA
I prezzi crescono
del 6-7% l’anno
1 Rincari record per il
mattone negli ultimi 15 anni
in Europa. Lo sottolinea la
Banca centrale europea nel
bollettino mensile di maggio.
Nell’area euro i prezzi sono
cresciuti del 7,2% nel 2004,
dopo un incremento del 7%
registrato nel 2003, «il quinto
anno consecutivo con
incrementi dell’ordine del
6%-7%». Italia Spagna,
Irlanda, Grecia, Lussemburgo,
Francia e Paesi Bassi hanno
registrato lo scorso anno
incrementi superiori alla
media. Solo in Germania e
Austria i prezzi sono scesi.
STATI UNITI
Jack Nicholson
a casa Brando
1 Secondo quanto riporta
Quotidiano Immobiliare,
l’attore Jack Nicholson ha
comperato per una cifra
vicina ai sei milioni di dollari
la vecchia casa di Marlon
Brandon, dopo essere stato
per trent’anni suo vicino di
casa a Beverly Hills.
1
1
1
Buenos Aires,
l’euro premia
M
aria Cecilia Elejalde de
Reynolds, direttore del
dipartimento vendite
di L.J. Ramos, broker immobiliare a Buenos Aires, è reduce
dall’ultimo appuntamento con
un cliente nordamericano. «Ha
comprato sette appartamenti —
confida Maria Cecilia —. Fino al
2001 agli stranieri vendevamo in
media un appartamento all’anno. Già nel 2003 furono più di
50 e la tendenza, da allora, è
verso una crescita continua».
Non poteva essere altrimenti.
Buenos Aires è una città splendida («un’Europa senza l’euro per i
nordamericani», sottolinea la Reynolds) e dopo la svalutazione del
gennaio 2002 è diventata anche
una meta turistica supereconomica: ancora oggi per un dollaro ti
danno quasi tre pesos, invece della parità applicata prima della
grande crisi. La convenienza si applica anche al settore immobiliare, nonostante nel frattempo le
quotazioni abbiano recuperato il
terreno perduto, almeno nei quartieri migliori.
«In ogni caso, i prezzi sono
espressi in dollari e il pubblico
europeo ha il vantaggio ulteriore
dell’euro forte — aggiunge la Reynolds —. Già con 100mila dollari
si può comprare un bell’appartamento in una zona turistica —
osserva José Rozados, uno dei direttori di Report inmobiliario, sito
specializzato nel settore —. Con
la stessa cifra in una metropoli
europea cosa si può acquistare?».
Risultato: arrivano tanti piccoli investitori stranieri, non i fondi di
investimento internazionali che,
dopo la scottatura dei bond, da
queste parti non si sono ancora
fatti vedere.
Questi "piccoli" sono attratti
IMMOBILI COMMERCIALI
RESIDENZIALI E TURISTICI
SEGUE A PAG. 25
fronte strada
Commerciale/Magazzino
Seminterrato 2.300 mq
di cui 600 mq commerciali
Ag. Frascati - Tel. 06 94017022
Prezzi di vendita a Buenos Aires nel marzo 2005 in alcuni
dei quartieri migliori, in $/mq (settore residenziale nuovo)
3.500
Minimo
Massimo
Media
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Porto
Barrio
Barrio Belgrano Palermo
Madero
Norte
Parque
Fonte: L.J. Ramos Brokers Inmobiliaros, aprile 2005
zi, ormai c’è chi compra unicamente per affittare».
Sì, sfruttando il boom del turismo in Argentina, è emerso il
business della locazione temporanea, con una serie di agenzie
specializzate che si occupano di
gestire l’attività. La rendita, al
netto delle spese e delle tasse, è
compresa fra il 5 e l’8% annuo.
Con la domanda attuale, è facile
affittare almeno per dieci mesi
effettivi durante l’anno.
«I più richiesti sono gli appartamenti di due locali o addirittura i
monolocali, ben ammobiliati e soprattutto ben localizzati. Il quartiere di Recoleta resta l’opzione
IL MERCATO
PALAZZI
Stabilità per le quotazioni
Art déco e modernismo
1 Dopo un aumento rapido dei valori di
vendita e il recupero (ma solo nei quartieri
migliori) delle quotazioni in dollari precedenti
alla svalutazione del peso, a Buenos Aires la
corsa alla crescita dei prezzi registra una
fase di stagnazione dall’autunno scorso.
1 I due palazzi Kavanagh del 1935 (nella
foto), icona del modernismo a livello
mondiale, e l’Estrugamou (1929), in pura
art déco, sono tra i preferiti dagli europei a
caccia di appartamenti a Buenos Aires, con
quotazioni lievitate negli ultimi tempi.
The day after. Il
10 febbraio 2005 Il
presidente Eduardo
Duhalde firma il decreto che liberalizza il sistema dei
cambi sostituendo
il meccanismo del
cambio "ufficiale"
fisso del dollaro a
1,40 pesos. L’indomani (foto Ap) il
cambio ufficiale si
allinea al mercato
parallelo dove ogni
dollaro viene venduto a 2,20 pesos.
migliore, sicura e pratica: da lì ci
si può spostare a piedi verso il
centro», precisa la Elejalde.
I rischi? Ci sono, come sempre.
Innanzitutto, la manna turistica è
legata a doppio filo al rapporto di
cambio, soggetto a oscillazioni.
«Bisogna scegliere bene il quartiere — aggiunge la Reynolds —. Deve essere una parte della città che
interessi sia gli stranieri sia una
parte della clientela locale, così
da poter giocare su due fronti».
Quanto alla naturale diffidenza
per un Paese che sta rimborsando i tango bond al 35% del loro
valore, la Reynolds sottolinea che
«la storia finanziaria dell’Argentina e quella immobiliare sono
completamente diverse. Mai si è
messo in discussione il diritto di
proprietà: l’ultimo a espropriare
fu Peron e non appartamenti, ma
terreni». Sta di fatto che il mondo
delle agenzie immobiliari a Buenos Aires è una vera giungla.
QUARTIERI NEL MIRINO
Tutti chiedono San Telmo
I
l mercato dell’antiquariato in Plaza Dorrego, la calle Defensa con i suoi negozi, i
palazzi d’epoca in stile liberty o art déco:
difficile non essere conquistati da San Telmo,
il quartiere più antico di Buenos Aires, che il
boom turistico degli
ultimi anni sta riconvertendo in una sorta di Montmartre
della metropoli argentina. Dove molti
stranieri hanno cominciato a comprare appartamenti. Ma vale la
pena investire a San Telmo? Le opinioni al
riguardo sono contrastate. L’area è passata
attraverso una lunga fase di decadenza e i suoi
Le vie del tango
a 700-900 $/mq
VENDITE - Mare
Casilina
Borghesiana
Le quotazioni
Il dollaro oggi vale il doppio rispetto ai tempi della parità
Per gli europei la convenienza aumenta ulteriormente
dal fascino della città. Ma un semplice sfizio non giustificherebbe
tante transazioni. «La maggior
parte dei nostri acquirenti stranieri, ormai il 60% del totale, utilizzano l’appartamento per qualche
settimana e per il resto dell’anno,
invece, l’affittano a turisti stranieri — aggiunge la Reynolds —. An-
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effetti in quanto a degrado urbano non possono essere eliminati da un giorno all’altro, nonostante il revival attuale, dovuto al ritorno
dei turisti stranieri.
«Agli europei quella zona piace tantissimo e
noi ci portiamo i nostri clienti a visitare appartamenti in vendita — osserva Maria Cecilia
Elejalde, direttore "residenziale" di L.J. Ramos
—. Ma li mettiamo in guardia sui rischi. A San
Telmo sono disponibili palazzi stupendi, ma
spesso a breve distanza da una casa occupata.
È una situazione che cambierà, ma quando?
Difficile dirlo, soprattutto in Argentina. Un investimento a Recoleta, sebbene più oneroso,
resta molto più sicuro». Fiduciosa ma non
troppo Maria de Elizalde de Reynolds, della
Reynolds Propriedades. «A San Telmo bisogna
stare attenti a dove comprare: per il momento,
non allontanarsi mai più di cinque isolati da
Plaza Dorrego. Detto questo, la zona offre un
buon potenziale: è il quartiere del tango, aumentano anche le richieste di affitto da parte
degli stranieri». «Visto il livello attuale dei prezzi, ancora relativamente basso — osserva José
Rozados, direttore di Reporte inmobiliario —,
i margini per un’ulteriore crescita delle quotazioni nei prossimi anni sono più ampi rispetto
ad altre zone». I prezzi alla vendita per case
nuove (in genere d’epoca restaurate), sono
compresi fra i 700 e i 900 $ al mq mentre a
Recoleta si arriva facilmente ai 1.500 $.
Le.M.
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QUI LONDRA
Il «buy to let»
porta alla fine
solo delusioni
Siti Internet su Buenos Aires e l’Argentina
1 www.ambitalia-bsas.org.ar:
ambasciata italiana a Buenos Aires
1 www.iicbaires.com.ar:
Camera commercio italo-argentina
1 www.ice.gov.it/estero2/buenos:
sito ufficio Ice a Buenos Aires
1 www.turismo.gov.ar:
sito turistico argentino
di Leonardo Martinelli
LOCALITÀ TURISTICHE
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Siti Internet relativi al settore immobiliare
www.reporteinmobiliario.com:
sito indipendente specializzato nel settore
www.argentinahomes.com:
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girò il "Mago di Oz" (Ap)
di Marco Niada
U
n fantasma si aggira per lo scricchiolante mercato immobiliare britannico: il suo nome è
"buy to let", ossia quel segmento in cui gli
investitori acquistano unità con il solo scopo di affittarle. In passato, complici i tassi rasoterra, prezzi in ascesa verticale e alti canoni d’affitto annui — fino al 10%
del valore dell’immobile — il business è stato una
manna per numerosi investitori che, con un modesto
sforzo finanziario iniziale, sono diventati milionari in
conto capitale, garantendosi al contempo un reddito
elevato. Oggi, complici i prezzi calanti, alti tassi d’interesse e un eccesso di offerta, la bolla rischia di scoppiare. Anche perché, negli anni,
sono fiorite decine di sindacati
immobiliari che fanno il "buy
to let" di professione, coinvolgendo sempre più investitori
in una rischiosa catena di
Sant’Antonio del mattone.
La situazione oggi è seria al
punto da avere richiesto l’intervento del Governo e un occhio
sempre più vigile da parte della Fsa, l’ente regolatore dei
mercati finanziari. Il primo giro di vite l’ha dato pochi giorni fa il ministero dell’Industria, che è ricorso ai tribunali per fare chiudere sei
società venditrici di schemi che promettevano facili
arricchimenti ai propri associati.
Le società offrivano consulenze profumate per insegnare ai soci ad arricchirsi in fretta (2mila sterline un
seminario di due giorni) o quote di partecipazione nei
sindacati immobiliari, prospettando rendimenti mirabolanti come la Courtover, che con una serie d’investimenti nel settore residenziale all’estero prometteva rendimenti del 20% annuo. Altri, come la Sterling Manson
e la Mansion investments, insegnavano a mettere assieme un portafoglio immobiliare da un milione di sterline (1,5 milioni di euro) investendo negli schemi "soltanto" 33mila sterline (45mila euro).
Il problema è che una buona fetta delle decine di
modernissimi centri residenziali in costruzione a Londra è stata prenotata (spesso sulla carta) dalle società
che operano nel "buy to let". La sola Inside Track,
regina del settore, ha comprato nella proporzione di
ben una casa su 12 costruite in Inghilterra lo scorso
anno, per un investimento complessivo di 560 milioni
di sterline (800 milioni di euro). Inside Track vuole
peraltro monetizzare il proprio successo cercando di
portare in Borsa il business del sindacato immobiliare
"buy to let" con una valutazione di 150 milioni di
sterline (circa 220 milioni di euro).
Il settore ha un peso notevole sul totale del mondo
immobiliare ed è facile immaginare, nell’ambito di un
mercato con prezzi deboli, i gravissimi rischi che comporterebbe un crack. L’effetto catena potrebbe essere dietro
l’angolo. Per tale motivo il Governo sta correndo ai ripari.
Secondo i pessimisti, però, si sarebbe mosso troppo tardi.
Gli ottimisti si augurano di no e incrociano le dita.
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