MERCATO IMMOBILIARE PRATO

MERCATO IMMOBILIARE PRATO
Sono in diminuzione del 2,9% le quotazioni delle abitazioni a Prato nella prima parte del 2013.
Nel quartiere di Mezzana – La Querce acquistano famiglie alla ricerca del trilocale e del quattro locali che
hanno apprezzato la presenza del riscaldamento autonomo e dell’ascensore. Sul mercato della locazione
si registra una domanda in crescita alimentata da giovani coppie e famiglie. Per un bilocale si chiedono
intorno a 500 € al mese, per un trilocale 600 € al mese. I proprietari desiderano referenze sui potenziali
inquilini e spesso preferiscono stipulare contratti di tipo transitorio. Gli inquilini cercano trilocali
possibilmente con riscaldamento autonomo.
Il quartiere di Mezzana è racchiuso tra viale Montegrappa, via Leonardo da Vinci e viale della Repubblica.
Offre prevalentemente condomini costruiti negli anni ’70 ed alcuni terra tetti con quotazioni medie di 14001600 € al mq. Non lontano da via Catani ci sono costruzioni più recenti (anni ’80 ed anni 2000)
particolarmente apprezzate e con quotazioni che oscillano da 1600 a 2200 € al mq. Non lontano, su viale
Marconi, sorgono prevalentemente strutture direzionali. Mercato simile anche su viale della Repubblica
dove però molte strutture direzionali sono rimaste vuote a causa del trasferimento delle attività di ufficio
nella provincia di Firenze. Diversi professionisti hanno deciso di abbattere le spese riunendosi in studi
associati e rinunciando al singolo ufficio. Il quartiere Le Querce ha un mercato immobiliare a se stante.
Acquistano persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che si spostano dai vicini comuni di
Calenzano e di Sesto Fiorentino perché si trovano terra tetti e costruzioni bifamiliari i cui valori oscillano da
300 mila € a 450 mila € (completamente ristrutturati e con un giardino). La zona infatti è molto verde e si è
sviluppata dagli anni ’40 fino al 2000.
Le quotazioni delle abitazioni nella zona Ospedale – Soccorso hanno registrato una contrazione media del
9,1%. La motivazione è da ricercarsi soprattutto nella difficoltà di accesso al credito. La zona Ospedale ha
dei prezzi più elevati rispetto al vicino quartiere di Mezzana e chi cerca spesso si ferma in quest’ultimo. La
diminuzione dei prezzi potrebbe riavvicinare questi acquirenti al mercato della zona. Si sono mosse famiglie
alla ricerca della casa migliorativa. La tipologia più apprezzata è il trilocale, possibilmente con un salone
grande. Si preferiscono le abitazioni in buono stato. Si registra anche la presenza di investitori, spesso in
arrivo da Firenze, che acquistano per mettere a reddito e che investono cifre inferiori a 100 mila €. In zona
c’è una buona domanda di immobili in affitto, per un bilocale si spendono intorno a 450 € al mese. A
chiedere immobili in affitto sono immigrati e persone che non riescono ad accedere al mutuo. Il contratto
più stipulato è quello a canone libero.
Il quartiere Soccorso, da cui si raggiunge comodamente lo svincolo autostradale di Prato Est, si trova in
prossimità del Centro Storico. Sono presenti palazzine edificate negli anni ’60-‘70, in cui un buon usato
costa tra 1300 e 1400 € al mq. Via Roma, dotata di numerosi servizi (supermercati, vicinanza al Centro
Storico e all’autostrada), è la strada principale della zona, in cui un appartamento in buone condizioni costa
1300-1400 € al mq e una villetta a schiera con giardino circa 220 mila €. La zona più quotata è quella
dell’Ospedale, dove ci sono costruzioni della prima metà degli anni ’80. In via Ristori e via Giacchetti
sorgono delle nuove costruzioni per le quali si chiedono 2500 € al mq e per questo sono collocate sul
mercato con difficoltà. Via Arcangeli rappresenta la zona più prestigiosa e quotata con soluzioni degli anni
’80 in graziosi contesti condominiali e terra tetti ben tenuti. Un buon usato costa mediamente 1600 € al
mq. A cercare casa nel centro storico di Prato sono persone che vivono già in centro e quindi ne conoscono
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
i pregi e i limiti. Gli immobili più prestigiosi si concentrano tra piazza Duomo e piazza San Francesco. Sono
stati costruiti nei primi anni del 1900, spesso sono ristrutturati e con i soffitti a volta, a cassettone, con travi
a vista e rifiniture in cotto fiorentino antico. Le quotazioni massime per questo tipo di immobili sono di
2500-2700 € al mq. Oltre a queste tipologie ci sono soluzioni più popolari degli anni ’50 spesso in cattivo
stato di manutenzione e senza ascensore che hanno valutazioni medie di 750 € al mq.
Difficoltà per il mercato delle nuove costruzioni. Nell’area di via Marx è stata realizzata una cittadella
composta da 7-8 palazzine di 3 piani, in cui sono presenti bilocali da 50 mq con box venduti a circa 135 mila
€ e trilocali valutati 180 mila € e spesso invenduti. In via Fratelli Giachetti sono sorte palazzine composte da
trilocali venduti a circa 240 mila €. In via Modena sono state edificate palazzine in cui un appartamento di
100 mq situato al piano terra, con giardino e box, costa 250 mila €, un bilocale di 40-45 mq dotato di box è
venduto a circa 120 mila €. Terminati i lavori di costruzione della nuova Camera di Commercio. Da
segnalare l’esistenza di due progetti che riguardano il recupero del campo dell’ex Ambrosiana Calcio. Nella
zona di via Cortesi si procederà all’abbattimento di vecchi magazzini affittati per costruire palazzine con
negozi ai piani terra. In via Dell’Abbaco, poi, esiste un progetto già approvato per lo smantellamento di ex
fabbriche (man mano che scadranno i contratti di locazione ancora in essere) e per la ricostruzione di
alcune palazzine destinate a civile abitazione.
Sono stabili i valori delle abitazioni nei quartieri di Montegrappa, Ferrucci, Valentini, Zarini e Le Fonti. Il
quartiere di Montegrappa è molto richiesto e questo ha permesso una tenuta dei valori, mentre nelle altre
due zone la domanda è diminuita. Si vendono abitazioni in buono stato oppure completamente da
ristrutturare dopo importanti ritocchi di prezzo. Si cercano fondamentalmente bilocali e trilocali. I bilocali
sono preferiti dalle giovani coppie e dagli investitori e su questo taglio difficilmente si investe più di 100
mila €. Spesso arrivano da Firenze, dove investire in un bilocale è più costoso. A muoversi sul mercato sono
state famiglie alla ricerca della casa sostitutiva e giovani coppie al primo acquisto.
Molto apprezzata l’area compresa tra viale Montegrappa e via Ferrucci: un buon usato è valutato circa
1850 € al mq, una soluzione nuova o da ristrutturare circa 2200 € al mq. In via Valentini ci sono soluzioni più
economiche, con prezzi compresi tra 1700 e 1900 € al mq a seconda che siano in buone condizioni o già
ristrutturate. Nei pressi del Tribunale c’è la zona Zarini caratterizzara da palazzine sorte fino agli anni ’90 e
che vede una forte presenza di acquirenti fiorentini, attirati da prezzi minori: si spendono 1850 € al mq per
un buon usato e 2000 € al mq per un medio nuovo.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda che vede protagonisti sia italiani sia immigrati
che non riescono ad accedere al mercato della compravendita. Per un bilocale si chiedono canoni di 450500 € al mese e per un trilocale 600-650 € al mese. In questo momento è difficile affittare a cifre
superiore a 650 € al mese. I proprietari, sempre più attenti alla solvibilità dell’inquilino, chiedono spesso
due buste paga. Si registra un buon ricorso al contratto di tipo concordato.
Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Badie – Grignano: l’offerta è in
aumento mentre la domanda è in sensibile diminuzione. Cresce la distanza tra le richieste dei venditori e la
capacità di spesa dei potenziali acquirenti. A ribassare i prezzi sono coloro che hanno necessità di vendere
mentre gli altri rimandano la vendita. Ad acquistare in zona sono famiglie alla ricerca della casa migliorativa
ed investitori che cercano “l’occasione” sul mercato e desiderano avere piccoli tagli da mettere a reddito.
Tendenzialmente si orientano su bilocali e trilocali. In difficoltà le coppie più giovani che spesso non
riescono ad accedere al mutuo e non sempre hanno l’aiuto della famiglia di origine. Non si registra
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
particolare attenzione per gli aspetti qualitativi dell’immobile, ma si è più attenti più che altro al prezzo. Si
acquista l’abitazione che rientra nel budget previsto.
Il quartiere Badie (via Feraris, via Da Vinci, via righi e limitrofe) sorge alla periferia di Prato Est e si
caratterizza per la presenza di condomini costruiti negli anni ’70. Per un trilocale in buono stato si spendono
intorno a 140-150 mila €. Non lontano sorgono anche delle nuove costruzioni, nella zona di Calaggio Nuova,
dove si registra dell’invenduto. Le quotazioni del nuovo sono di 2000 - 2400 € al mq. Attigua sorge la zona
di Grignano che raccoglie le preferenza dei potenziali acquirenti essendosi sviluppata nella seconda metà
degli anni ’90. Il quartiere sorge vicino al casello di Prato Est e per questo è apprezzato da coloro che
lavorano a Firenze, facilmente raggiungibile. Per un trilocale si spendono intorno a 150-160 mila €. Da
segnalare che è stato approvato un progetto che prevede la riqualificazione dell’ex centro commerciale
Pratilia al cui posto dovrebbe sorgere un supermercato Esselunga. Questo potrebbe portare ad una
miglioramento dei servizi in zona.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare. I proprietari per tutelarsi chiedono fideiussioni bancarie o doppie buste paga, ma non sempre si
riescono a trovare gli inquilini in grado di offrire queste garanzie. In zona, infatti, si registrano spesso casi di
morosità e in questo caso i proprietari preferiscono vendere l’abitazione.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa