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Tratto dal Corriere della Sera - Corriere Economia del 9 maggio 2016 di Gino Pagliuca
parliamo di soldi
Liquidità L'alternativa alla cessione della nuda proprietà, ora disciplinata per legge. Aumenta la trasparenza. L'offerta di Banca Mps
Casa La pensione
di riserva sotto il tetto
I conti in tasca agli ultra sessantenni che possono chiedere il nuovo prestito vitalizio:
un immobile da 200 mila euro ne vale 50 mila cash. Come funziona la restituzione
T
rasformare la casa nel quarto pilastro previdenziale. In Italia
è possibile da sempre scindendo il possesso dell'immobile:
vale a dire la nuda proprietà dall'usufrutto. Da qualche
anno, però, c'è un'alternativa: il prestito vitalizio ipotecario, una
forma particolare di mutuo, introdotto in Italia nel 2005 e
profondamente riformato dalla legge 44/2015. Le nuove regole
sono entrate in vigore solo il 2 marzo scorso, con la pubblicazione
del regolamento sulla Gazzetta Ufficiale.
I Numeri
Il meccanismo del finanziamento prevede che chi ha più di 60 anni
la possibilità di ottenere una somma in funzione della sua età e del
valore della casa data in garanzia; ad esempio; un 70enne che
possiede un immobile stimato 200 mila euro può ricevere 49.600
euro e poi può scegliere se restituire gradualmente la somma, se
pagare solo gli interessi, o lasciare che se ne occupino in futuro gli
eredi.
Questi potranno saldare il debito comprensivo di interessi
capitalizzati o consentire che la banca metta in vendita l'immobile e
avere solo la differenza tra il prezzo ricavato dalla casa e quanto
spetta la creditore.
Per restare al nostro esempio, se la successione si apre dopo 10
anni e il tasso del mutuo è al 6%, i 49.200 euro iniziali diventano
88.109; dopo 15 anni il conto sale a 117.911.
La percentuale di valore della casa ottenibile a seconda dell'età non
è fissata per legge; per il nostro esempio ci siamo rifatti a quanto
prevede il foglio informativo di PrestiSenior, il primo prestito vitalizio
sul mercato da quanto la nuova legge è entrata in vigore e appena
lanciato dal Monte dei Paschi di Siena. PrestiSenior,
commercializzato con 65 Plus, società specializzata nei servizi
finanziari per la terza età, era già proposto in precedenza, ma ha
subito un profondo “restyling” per adeguarsi alle previsioni della
legge 44.
Il legislatore ha cambiato le norme perché nella sua prima versione
il prestito vitalizio non aveva avuto sul mercato l'impatto che ci si
attendeva. Perché ora le cose dovrebbero andare in modo diverso?
Abbiamo girato la domanda a Valerio Fallucca, responsabile Area
marketing strategico e prodotti Retail di Banca Mps.
“L'informazione al pubblico è stata davvero minimale, la congiuntura
non era favorevole e l'impianto normativo non aiutava a dare piena
divulgazione delle opportunità.
Non è stato possibile cogliere tutto il potenziale del mercato, ma per
quanto ci riguarda non è stato un insuccesso.
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Ora abbiamo una legge completa, appoggiata dalle associazioni dei
consumatori, un forte supporto istituzionale, maggiore informazione
e una modalità di vendita dell'immobile che tutela maggiormente il
credito”.
Secondo Monte Paschi il prestito vitalizio ipotecario può essere una
soluzione, più flessibile della cessione della nuda proprietà, per
coloro che desiderano migliorare il loro stile di vita e aiutare figli e
nipoti smobilizzando parte del valore della propria casa
trasformandola in un fondo integrativo personale.
La struttura
Il mutuo è proposto a tasso fisso, come è ovvio perché trattandosi di
un finanziamento a durata indefinita e senza obbligo di rimborso,
qualsiasi proiezione di costo futuro sarebbe inattendibile con un
Età
richiedente*
60 anni
65 anni
70 anni
75 anni
80 anni
85 anni
90 anni
Single
32.600
40.200
49.600
61.000
74.200
88.800
100.000
Se il mattone
Coppia diventa liquido
si può ottenere
con il PrestiSenior
30.600 Quanto
Ipotesi casa del valore
37.800 di 200.000 euro
46.800
57.600
70.200
84.200
caso di erogazione
a coppie, l'età è quella
98.000 *Nel
del coniuge più giovane
Il peso per gli eredi
Ipotesi erogazione di 100.000 euro tasso al 5,5% e al 6%.
Si ipotizza che il debito rimanga tutto a carico degli eredi
Anni
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Tasso
5,5%
105.500
111.303
117.424
123.882
130.696
137.884
145.468
153.469
161.909
170.814
Tasso
6%
106.000
112.360
119.102
126.248
133.823
141.852
150.363
159.385
168.948
179.085
Anni
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Tasso
5,5%
180.209
190.121
200.577
211.609
223.248
235.526
248.480
262.147
276.565
291.776
Tasso
6%
189.830
201.220
213.293
226.090
239.656
254.035
269.277
285.434
302.560
320.714
parliamo di soldi
tasso variabile. Dal prospetto informativo si ricava che il tasso è
calcolato sull'Eurirs a 30 anni maggiorato di uno spread del 4,6%.
Siccome è difficile pensare che chi sceglie questo tipo di mutuo lo
ripaghi o anche che versi di mese in mese la quota interessi, il
rimborso a carico degli eredi rischia di diventare molto oneroso.
La casa finirà per essere venduta dalla banca.
Fallucca non è d'accordo, “da una parte crediamo che chi contrae
questo finanziamento lo faccia per gestire, per sé o per gli eredi, la
possibilità di riscattare l'immobile, altrimenti avrebbe più senso
procedere alla vendita della nuda proprietà. Dall'altra parte,
abbiamo scelto di essere conservativi in termini di importi prestati al
cliente, in modo da limitare indebitamente e crescita degli interessi.
Questo fa sì che nella normalità dei casi il debito resterà sempre
inferiore al valore dell'immobile. In questo modo gli interesse della
banca e degli eredi saranno convergenti e anche questi ultimi
riceveranno una quota di eredità dalla vendita della casa. Infine,
crediamo che la conoscenza finalmente dissuasi sul prodotto
permetta una scelta consapevole e mirata”.
Tratto da www.news.immobiliare.it del 16 giugno 2016
Nuovo minimo
per i tassi sui mutui
C
ontinuano a scendere i tassi di interesse applicati ai
mutui concessi in Italia per l’acquisto di immobili
residenziali. Questa è la notizia più importante
contenuta nell’analisi mensile messa a punto da Abi,
l’Associazione Bancaria Italiana. Secondo il rapporto diffuso
negli scorsi giorni, a maggio 2016 il tasso medio applicato alle
operazioni di finanziamento per l’acquisto di immobili
residenziali è stato pari al 2,24%, nuovo minimo storico. Se si
volge indietro lo sguardo e si osserva la serie storica di questi
valori la discesa è veramente notevole; ad aprile 2016 il valore
medio era di poco superiore (2,29%), ma tornando al 2007 il
tasso medio cui veniva indicizzato il prestito concesso dalle
banche ai mutuatari era pari al 5,72%, oltre il doppio di quello
attualmente praticato.
Cercando di garantirsi questi indici per tutta la durata del
finanziamento, sempre secondo il rapporto di Abi, 2 mutuatari
su 3 scelgono di applicare al proprio contratto il tasso fisso,
mentre solo 1 è disposto a rischiare per provare a godere di
tassi ancora inferiori ed essendo comunque abbastanza certo
del fatto che, in caso gli indici tornino a salire, la surroga è
comunque un’opzione molto reale. Cresce anche, nella misura
dell’1,4% il valore complessivo dei mutui concesso nel nostro
Paese. I prestiti alle famiglie sono passati dai 1.279 miliardi di
euro della fine 2007 agli attuali 1.405,5 miliardi di euro.
Questi sono senza dubbio piccoli segnali, ancora non fortissimi,
ma infinitamente importanti visto che vanno tutti nella stessa
medesima direzione, quella di una sostanziale ripresa del
mercato che molti si auguravano e tanti consumatori
aspettavano. E che sembra ormai una certezza
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