VADEMECUM DELL`ACQUISTO CASA Premessa

VADEMECUM DELL’ACQUISTO CASA
Chi si propone di acquistare un immobile, soprattutto se è prima casa, si trova ad
affrontare mille dubbi e perplessità. Innanzitutto il primo passo è avere le idee chiare
sul tipo di immobile da acquistare in base alle proprie esigenze.
La metratura, la presenza di balconi, garage, giardino sono importanti, ma prima di
tutto occorre considerare la zona che può offrire servizi indispensabili come asili,
scuole, mezzi pubblici, palestre, negozi.
Spesso chi cerca casa si affida al passaparola o va alla ricerca di cartelli affissi ai
portoni. Questo per chi ha molto tempo a disposizione, ma la strada più efficace e
rapida è quella di rivolgersi a un’agenzia immobiliare.
Premessa
E’ importante, prima di partire a cercare un immobile, individuare quanto si vuole
“spendere – investire” per l’acquisto, valutando le attuali risorse finanziarie con la
possibilità di essere supportati dal finanziamento bancario (mutuo) il cui importo
potrà essere stabilito insieme ad un consulente finanziario o con un funzionario
bancario .
Molte banche Vi rilasciano una lettera di disponibilità al finanziamento che vi
rassicura sull’impegno da prendere.
REQUISITI PER USUFRUIRE DEI BENEFICI DELLA PRIMA CASA
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono:
1 – l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69
2 – l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria
residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha
sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che sia trasferito
all’estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residente all’estero (iscritti all’AIRE)
deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Inoltre nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
1 – di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove
si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.
2 – di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il
territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà,
su altra casa di abitazione, acquistata, anche del coniuge, usufruendo delle
agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
3 – di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato
l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non risieda.
L'iter burocratico
FASE 1 – LA PROPOSTA D’ACQUISTO
Una volta trovato l’appartamento che fa al proprio caso si propone
un’offertaeconomica al proprietario. La proposta va sottoscritta e può contenere un
prezzo diverso da quello chiesto dal padrone di casa. E’ consuetudine versare un
piccolo anticipo come ulteriore conferma di quello che si propone e che vale come
acconto sul prezzo dell’immobile se la compravendita andrà a buon fine.
Nel caso in cui la controparte non accetti la proposta, tale importo verrà restituito.
Di norma questo acconto non dovrebbe mai superare il 10% del prezzo. La proposta
deve contenere tutti i dati dell’immobile, l’importo versato come deposito e le
dettagliate modalità di pagamento. Nel momento in cui scadono i termini di validità,
la proposta perde valore e l’acquirente firmatario potrà ritenersi libero da ogni
impegno sottoscritto e gli verrà rimborsata la cauzione. Un particolare di
fondamentale importanza è l’assegno di deposito fiduciario che deve sempre essere
intestato al proprietario e non all’agenzia che tratta l’affare, perché l’agenzia funziona
solo da intermediaria.
FASE 2 – IL CONTRATTO PRELIMINARE
Il passo successivo alla proposta d’acquisto. Chi si affida al fai da te di solito parte da
questo contratto preliminare di compravendita, ma è proprio da qui che si possono
fare errori causati dall’inesperienza. Per questa ragione le associazioni dei
consumatori raccomandano i privati di farsi seguire o da un tecnico esperto come ad
esempio l’agente immobiliare iscritto al ruolo o direttamente dal notaio che seguirà il
rogito finale. Un buon contratto contiene tutti questi elementi essenziali come: i dati
personali del proponente e del venditore, dell’agenzia immobiliare, la provenienza
dell’immobile, le modalità di pagamento. Oltre alle precisazioni e obblighi di legge in
relazione alle recenti normative (l’obbligo alla registrazione, le normative sugli
impianti, sulle certificazioni energetiche e i patti speciali).
FASE 3 – IL ROGITO NOTARILE
Questo è l’atto finale che viene steso da un notaio. La scelta del notaio di regola viene
fatta dall’acquirente (proprio perché i rischi maggiori in teoria li corre chi acquista).
È compito del notaio, prima di redigere il testo della compravendita, effettuare gli
accertamenti necessari per tutelare l’acquirente, eventuali ipoteche o iscrizioni. Nel
caso di un immobile ipotecato, il compratore deve esigere la cancellazione
dell’ipoteca prima della stesura del rogito. La tariffa richiesta da un notaio dipende
dalla città e dal valore dell’immobile. Visto che è l’ultima fase della compravendita
nel rogito notarile inoltre a tutti i dati catastali e il prezzo, anche se l’immobile è
prima casa per poter usufruire degli sconti fiscali.
L'ACQUISTO DAL COSTRUTTORE
Generalmente chi decide l’acquisto di una casa in costruzione punta a un
appartamento da modellare a propria misura fin dall’inizio. Però occorrono alcune
verifiche supplementari sulla costruzione. Una volta sciolti i dubbi si può stendere per
iscritto una proposta d’acquisto. In seguito si passa al compromesso di vendita, tutela
in più per chi compera poiché il contratto viene registrato nei registri immobiliari e
quindi in caso di fallimento chi ha comprato rientra nella fascia dei creditori. Nel
compromesso vanno indicate le opere da eseguire e i materiali da usare (capitolati),
ma soprattutto va indicata la data di consegna dell’immobile con le relative
condizioni di pagamento. Vanno segnalate inoltre tutte le variazioni di materiale extra
capitolato che potrebbero comportare una differenza di costi.
L'AGENTE IMMOBILIARE
Secondo il codice civile il mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti
per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di
collaborazione, dipendenza o rappresentanza”. L’agente immobiliare per essere
chiamato tale deve possedere il cosiddetto “patentino” rilasciato dalla Camera di
Commercio locale dopo la frequenza o un corso e dopo un esame di idoneità. In
quanto agente immobiliare gli viene riconosciuta di diritto una provvigione che verrà
pagata alla conclusione dell’affare (al preliminare di vendita).
LA CAPARRA CONFIRMATORIA
E’ la somma di denaro che va versata alla firma del preliminare. Se il contratto va a
buon fine, la caparra viene imputata in conto prezzo. Se chi ha versato la caparra
risulta inadempiente, il venditore può decidere tra trattenere la caparra o ricorrere al
giudice per l’esecuzione coatta del contratto. Se invece è il venditore ad essere
inadempiente, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio di quanto versato,
fermo restando anche per lui il diritto di ricorrere al giudice per l’esecuzione forzata
dello stesso.