COMPRARE CASA IN ITALIA: SARA` SOLO UNA VACANZA

COMPRARE CASA IN ITALIA: SARA’ SOLO UNA VACANZA?
Caracciolo Marzagalli
Studio Legale Associato
Avv. Ernesto Caracciolo
Dr. Michele Pirotta – Revisore dei conti
“Vedi Napoli e poi muori!”
Detto così sembra quasi una minaccia; in realtà, come accade per quasi tutti i proverbi, bisogna scavare più in profondità per capirne il vero significato.
Se ad ogni buon mussulmano, dal Corano, viene imposto, almeno una volta nella vita, il viaggio alla
Mecca, per un napoletano la bellezza assoluta esiste solo nel Golfo di Napoli.
Così, solo dopo aver visto Napoli e dintorni, dopo averne apprezzato i profumi, i colori, la gente, i
sapori, solo dopo tutto questo, un cristiano potrà dire di aver avuto dalla vita il massimo possibile e potrà
così salire in cielo senza rimpianti.
Io sono di origine napoletana, ma non sono così assolutista: per me l’Italia è bella tutta.
E’ bella al nord, con le alpi e i grandi laghi, è bella al centro, con le grandi campagne e le città d’arte
ed è bella al sud, con gli splendidi litorali il mare limpido e l’atmosfera della antica Grecia.
Dico sempre che il mio futuro non sarà certo a Milano, città perfetta per lavorare, ma francamente
poco interessante e poco salubre per trascorrerci il tempo libero, o tantomeno, il periodo post lavorativo.
Il mio sogno nel cassetto è un vecchio casale in Toscana, che sia vicino ad un piccolo centro abitato e
non troppo lontano dal mare; da ristrutturare secondo lo stile antico e con un fazzoletto di terra da usare per
improvvisarmi viticoltore a tempo perso.
Recentemente mi sono accorto che questo sogno è proprio anche di molti stranieri; sono, infatti,
ormai parecchi quelli che negli ultimi tre o quattro anni ho aiutato a comprare una casetta o un appartamento
qui da noi.
La conseguenza è stata poter verificare, per esperienza diretta, quali siano i problemi, le paure e le
difficoltà che uno straniero, con scarsa conoscenza della nostra lingua (in un paese dove l’inglese è parlato
ancora abbastanza poco e solo dalle generazioni più giovani) si trova a dover affrontare quando decide di
tradurre in realtà il proprio sogno.
Ecco allora spiegato lo scopo di questo articolo, nel rispetto della linea guida dell’intera pubblicazione: fornire un aiuto, più pratico che teorico, a coloro i quali decidano di compiere scelte che abbiano come
conseguenza una relazione più stretta con l’Italia.
Potremmo definire queste pagine come un insieme di consigli di carattere operativo, da seguire durante l’acquisto di un immobile; ciò per evitare sorprese poco piacevoli che abbiano, magari, come conseguenza la perdita di somme anche rilevanti.
Prescindendo dal luogo scelto per l’acquisto (ho visto che i danesi privilegiano quasi sempre gli stessi posti: Lago di Garda, Toscana e litorale adriatico, mentre personalmente ritengo che meta da conoscere
sia anche l’Umbria, che peraltro ha prezzi di molto inferiori a quelli della Toscana) la procedura da seguire è
sempre la stessa.
a) Presentazione della Proposta d’Acquisto;
b) Sottoscrizione del Contratto Preliminare;
c) Sottoscrizione dell’Atto Pubblico di Compravendita, davanti al notaio;
a) La proposta formale d’acquisto
Di norma l’acquirente, trovata l’area geografica di proprio gradimento, gira in cerca dei cartelli pubblicitari, che di solito, oltre che nelle agenzie immobiliari del luogo, sono posti anche sui portoni degli stabili
nei quali si trovano gli appartamenti in vendita.
Preso contatto con l’agenzia che si occupa dell’affare e trovato, tra tanti, l’oggetto che dà l’emozione
giusta, arriva il momento della contrattazione sul prezzo richiesto.
Come accade in tutto il mondo, anche in Italia il prezzo indicato dal venditore, non è mai quello
minimo che questi è disposto ad accettare per cedere il proprio immobile.
Tutti si aspettano un’offerta al ribasso e, di conseguenza, null’altro fanno che alzare di un poco la
propria richiesta, così da poter ottenere, pur dopo aver praticato lo sconto richiesto dal compratore, quanto in
realtà già avevano in mente come giusto corrispettivo.
Spesso è lo stesso Agente immobiliare che fornisce notizie in tal senso; la mia indicazione è, sentito
il consiglio di quest’ultimo, di presentare un offerta, seppur di poco, ancora inferiore; di solito funziona.
Come si può ben immaginare, trattandosi di immobili, ogni trattativa tra le parti, a parte quelle iniziali, viene fatta per iscritto.
Come già detto, nel novanta per cento dei casi la vendita del bene viene affidata ad un agente immobiliare che, per poter pretendere il pagamento delle provvigioni, deve essere necessariamente iscritto ad un
apposito Albo Agenti Immobiliari.
E’ opportuno chiedere al mediatore, non appena iniziano le trattative, i riferimenti della propria iscrizione a tale albo, nonché una copia del mandato conferito dal proprietario a quest’ultimo per la trattazione
della vendita; ciò per evitare di perdere tempo inutilmente, nel caso in cui non ci fosse una reale intenzione
di vendere l’immobile, ma magari solo di “saggiare” il mercato o nel caso in cui l’agente formalmente incaricato i realtà sia qualcun altro. Accade, ahimè, anche questo.
Vista la casa e presa la decisione di acquistarla, è necessario presentare la formale offerta di acquisto;
per questa non è richiesta dalla legge una forma specifica, ma sappiate che avventurarsi in questo campo
senza prendere le necessarie precauzioni può essere rischioso.
A tal fine, perché si possa fare un paragone con quanto eventualmente presentato all’acquirente
dall’agente del luogo, alleghiamo al presente articolo una copia di uno schema di Proposta di Acquisto di
Immobile, approvata dal CAMM, che è il Collegio degli Agenti Immobiliari della Provincia di Milano e
organo di controllo degli stessi.
Si noti, a conferma di quanto sopra indicato, come, già sul frontespizio del fascicolo, sia richiesto
al mediatore di indicare i propri estremi di iscrizione alla C.C.I.A.A. (Camera di Commercio); ciò prima
ancora di indicare le parti e l’immobile oggetto della compravendita.
La Proposta di acquisto è naturalmente indirizzata al proprietario ed è redatta e sottoscritta dal potenziale acquirente, che dichiara di aver preso conoscenza della messa in vendita di detto immobile tramite
l’agenzia immobiliare i cui riferimenti vengono anch’essi inseriti nella proposta.
Dopo la promessa formale di acquistare il bene, inizia la dettagliata descrizione dell’immobile: viene
indicato il comune dove questo è ubicato, la via, il numero civico, l’intestatario della proprietà e addirittura
la destinazione economica dell’immobile e la propria composizione interna.
Nella stessa sezione sono indicate le dichiarazioni che il venditore deve fare in tema di conformità
del bene alle norme di edilizia urbana, di conformità degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza e alla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Il secondo punto riguarda l’indicazione del prezzo che viene offerto per l’acquisto e il successivo,
invece, attiene alle condizioni di pagamento, che è sempre dilazionato nel tempo.
Con la presentazione dell’offerta viene lasciata, anche una somma in acconto sul prezzo offerto, che
per la legge italiana diventa altresì Caparra Confirmatoria ai sensi dell’art. c.c.
, solo dopo l’eventuale
accettazione della proposta da parte del venditore.
La conseguenza è che, accettata la proposta, il venditore nel caso poi cambi idea dovrà restituire
all’offerente il doppio di quanto ricevuto; se a rinunciare all’affare sarà invece il compratore, questi perderà
la somma consegnata in acconto che potrà essere trattenuta dal proprietario del bene quale risarcimento dei
danni.
Tale caparra, da non lasciarsi mai in contanti, viene versata a mani dell’Agente Immobiliare, ma a
mezzo di assegno bancario intestato al proprietario venditore; eventuali diverse richieste dovranno essere
rifiutate.
Dopo l’indicazione di quando s’intende ottenere la consegna dell’immobile, viene indicato il termine
di irrevocabilità della proposta, che consigliamo non lasciare mai superiore ai dieci giorni.
Sulla l’offerta d’acquisto, infine, deve essere contenuto anche l’impegno reciproco a concludere il
contratto preliminare, non appena pervenga l’accettazione del venditore; il tutto oltre ad una clausola che
disciplini l’ammontare del compenso provvigionale da pagarsi all’agente, con il contestuale obbligo di
quest’ultimo alla restituzione della caparra al proponente, non appena sia scaduto il termine di validità della
proposta e questa non sia stata nel frattempo accettata.
E’ di vitale importanza quindi che la proposta venga sottoscritta anche dal mediatore, proprio a garanzia degli impregni presi anche da quest’ultimo.
In Italia gli agenti immobiliari generalmente chiedono all’acquirente, quale compenso per la mediazione, una somma pari al tre per cento del prezzo dell’immobile.
Questa, come appena detto, è la media: qualsiasi richiesta inferiore andrà ben accolta, qualsiasi richiesta superiore andrà invece negoziata.
La provvigione del mediatore matura nel momento in cui il contratto si conclude e cioè, secondo la
legge italiana, quando le volontà delle parti contraenti di incontrano; in pratica quando ci si mette d’accordo
sul prezzo e sui tempi di consegna e cioè quando viene accettata la proposta d’acquisto; le parti però possono mettersi d’accordo in modo che il pagamento della provvigione sia versato al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.
In questo caso il mediatore, che non avrà ancora ottenuto il suo scopo, sarà molto più disponibile ad
aiutare l’acquirente che, in quanto straniero, avrà bisogno di essere seguito un po’ più del solito.
Attenzione però che, nel caso si rinunci all’acquisto dopo l’accettazione della proposta, il proponente
non perderà solo la caparra versata in acconto, ma dovrà altresì pagare integralmente la provvigione concordata con l’Agente Immobiliare.
b) Il contratto preliminare
Giunta l’accettazione della proposta d’acquisto, è necessario redigere il contratto preliminare; ciò per
disciplinare nel dettaglio le attività delle parti in vista della conclusione dell’Atto Pubblico di Compravendita, che verrà sottoscritto davanti al Notaio e che è l’unico che è in grado di trasferire la proprietà del bene.
Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà del bene, ma è di vitale importanza perché in
esso vengono inseriti tutti gli eventuali accordi intercorsi tra le parti (che sono poi parte fondamentale per la
prestazione del consenso) e tutte le obbligazioni di cui i contraenti promettono di farsi carico, in vista della
conclusione del contratto definitivo.
E’ un atto che, a nostro avviso, necessariamente deve essere redatto da un avvocato, tante e tali possono essere le problematiche da affrontare e da disciplinare nel dettaglio; esso ricalca ed amplia il contenuto
della proposta di acquisto entrando però molto più nel merito degli accordi presi tra le parti.
c) L’Atto Pubblico di Compravendita
Come già accennato viene redatto dal Notaio e sottoscritto dalle parti in sua presenza; è solo con
questo che la proprietà del bene viene definitivamente ed inoppugnabilmente trasferita al compratore.
Se si è redatto un atto preliminare completo e dettagliato, con tutti i riferimenti della proprietà che
viene ceduta, la presenza dell’avvocato alla stipula non è strettamente necessaria.
Ci tengo a dirlo perché tutte le volte che ho assistito degli stranieri per investimenti immobiliari in
Italia mi è sempre stato chiesto di partecipare anche, in qualità di testimone o traduttore alla sottoscrizione
dell’atto pubblico.
Il Notaio, che viene sempre scelto dalla parte acquirente (che quindi ne nomina uno di sua completa
fiducia) rappresenta l’elemento di tutela contro ogni brutta sorpresa.
Prima di far sottoscrivere l’atto provvede ad effettuare tutte le ricerche sull’immobile volte a verificare che non gravino su di esso vincoli di alcun tipo: si pensi a ipoteche, precedenti contratti preliminari che
siano stati registrati, quote dello stesso che siano di proprietà di altre persone, ecc.
Ovvio che la ricerca deve iniziare un discreto lasso di tempo prima della data fissata per la firma,
che null’altro deve rappresentare se non il momento finale, quasi formale, del percorso di tutela e controllo
iniziato tempo prima.
Appare comprensibile, alla luce di quanto appena detto, quale sia l’importanza del contratto preliminare, che come detto, deve contenere tutti i dettagli possibili, anche in relazione all’immobile stesso, per
permette al Notaio incaricato di effettuare con comodità e precisione tutti i controlli necessari sul bene oggetto del contratto.
Infine si sappia come il Notaio provvederà immediatamente a depositare l’atto di compravendita, per
la necessaria trascrizione, presso gli uffici pubblici competenti; nel giro di pochissimo al catasto, così come
in conservatoria risulteranno i nomi dei nuovi proprietari.
Si nota immediatamente perché sia necessario reperire Notaio di piena fiducia, che effettui nella
prescritta tempistica tutti i versamenti di carattere fiscale, di cui più avanti parleremo, e che provveda immediatamente alla trascrizione del contratto, così da rendere noto a tutti i terzi il passaggio della proprietà.
Profili di carattere fiscale
Comprata la villa o l’appartamento, che sia per vacanza o per trasferirvisi in via pressoché definitiva,
la conseguenza è che il nuovo proprietario sarà soggetto al pagamento delle imposte relative.
Queste potranno essere solo quelle relative alla proprietà oppure, in caso di trasferimento e di ottenimento della residenza in Italia, relative ad ogni entrata di carattere economico del soggetto.
Occorre innanzitutto definire il concetto di residenza fiscale in Italia.
E’ Residente fiscale in Italia chiunque (anche cittadino straniero) risieda per più della metà dell’anno,
e cioè almeno183 giorni, in Italia.
Senza voler analizzare nel dettaglio le ipotesi relative a soggetti che lavorano sia in Italia, sia in
Danimarca, oppure che siano amministratori di società Italiane ma risiedano in Danimarca o, viceversa,
dipendano da società Danesi, ma stiano per la maggior parte dell’anno in Italia, ci occuperemo brevemente
del problema relativo al trasferimento della residenza in Italia che sia legato unicamente al semplice acquisto
di immobile.
Basti solo ricordare in questa sede che l’aspetto più rilevante da sottolineare, in tema di residenza
fiscale è il seguente: il residente in Italia è soggetto alla normativa della WORLD WIDE TAXATION.
In sintesi possiamo dire che il residente in Italia viene tassato (con l’imposta IRPEF - Imposta sul
Reddito delle Persone Fisiche) per tutti i redditi che consegue in tutto il mondo, fatto salvo il diritto di portare in deduzione le imposte già pagate all’estero e fatta salva la presenza di trattati contro le doppie imposizioni sottoscritti tra vari stati.
Una volta deciso se trasferirsi fiscalmente in Italia o solamente acquistare una proprietà in Italia,
potrebbero presentarsi due diverse possibilità:
La prima è relativa all’ipotesi del cittadino danese che acquisti, da solo o con il coniuge, una casa in
Italia, senza qui trasferire anche la propria residenza.
In questo caso non sorge alcun particolare problema e a nulla rileva se si tratti di villa, appartamento,
terreno, posto barca o altro e che sia nuovo, usato o da ristrutturare, o che addirittura sia in corso di costruzione.
Seguita tutta la procedura sopra illustrata il proprietario dovrà accollarsi le imposte relative
all’immobile oggetto del contratto che si dividono in:
a)
Imposte di compravendita: pari al 10% del valore d’acquisto dichiarato nel rogito, da pagarsi una
volta sola, contestualmente alla sottoscrizione dell’atto notarile. Vengono consegnate al Notaio che provvede
direttamente ad effettuare il versamento.
b)
Imposte locali: pari al 0.6% all’anno da pagarsi annualmente.
In caso di rivendita successiva, se sono trascorsi meno di 5 anni dall’acquisto, occorre pagare le imposte sulla eventuale plusvalenza realizzata in fase di vendita.
In caso non ci sia plusvalenza o in caso si rivenda dopo cinque anni, non vi sono imposte da pagare.
La seconda ipotesi e relativa al cittadino danese che acquisti un immobile in Italia, qui trasferendo
altresì la propria residenza.
La procedura da seguire per la stipula del contratto è ovviamente la stessa; diverso è il discorso per
quanto riguarda le imposte da pagare, che si dividono in:
a)
Imposte di compravendita: che in questo caso sono pari solo a 3% o al 4% del valore dell’immobile
dichiarato in sede di acquisto, a seconda che si compri da privato o da società costruttrice.
b)
Imposte locali, che rimangono identiche e cioè pari allo 0,6% all’anno.
In caso di vendita anche solo un giorno dopo l’acquisto, non sono dovute imposte sulle eventuali
plusvalenze.