pag. INTRODUZIONE

Indice
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INTRODUZIONE………………………………………….……………………………………………2
1. L'AGENZIA IMMOBILIARE ………..…………………………………………………………3
2. IL VALORE DELL'IMMOBILE…………………………………………………………………3
3. LA PROPOSTA D’ACQUISTO………………………………………………………………….4
4. IL COMPROMESSO (CONTRATTO PRELIMINARE)……………………………………...……5
5. LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO…………………………………………………….6
6. L’ATTO DI COMPRAVENDITA (ROGITO NOTARILE)…………………………………...……6
7. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI AL ROGITO NOTARILE…………..……………………………..7
8. I COSTI RELATIVI ALL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE……………………………...…………7
9. LA LOCAZIONE DELL’IMMOBILE ACQUISTATO……………………………...………………8
10. I PROBLEMI DI CARATTERE FAMILIARE E SUCCESSORIO……………………………….….9
11. CONSIGLI FINALI PER L’ACQUISTO E I MUTUI……………………………………………..10
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INTRODUZIONE
L’IMMOBILE CHE SOGNI AL MIGLIOR PREZZO E CON LA MIGLIORE CONSULENZA
Il gruppo immobiliare Great Estate – Chesterton offre quella correttezza, quella professionalità e
quella disponibilità che spesso sono completamente assenti nel panorama immobiliare.
Questo tipo di servizi permette al cliente di effettuare un acquisto sereno e certo della sua proprietà.
Ogni immobile acquisito dal nostro gruppo ha un prezzo di richiesta che segue delle valutazioni da
noi effettuate e in perfetta linea con il mercato.
Per evitare spiacevoli inconvenienti in fase di trattativa vengono inoltre effettuate tutte le verifiche
sotto il profilo urbanistico, catastale e ipotecario, che vanno a certificare la vendibilità
dell’immobile.
Inoltre il gruppo offre:
- Consulenza fiscale
Ogni trattativa viene gestita dei nostri tecnici e professionisti Convenzionati per guidare il cliente
nelle scelte finanziarie.
- Consulenza tecnica
Il nostro gruppo è partner di società di servizi che offrono assistenza pre e post vendita garantendo
tempi, modalità di svolgimento e qualità dei lavori di ristrutturazione.
- Assistenza step by step
Seguiamo i nostri clienti affiancandoli passo dopo passo dalla scelta dell’immobile fino al momento
della stipula del rogito notarile. Molte volte andiamo al di là di questo aiutando il cliente in tutti gli
steps successivi per vivere con serenità la nuova casa.
Per chi riconosce nel gruppo Great Estate Chesterton valori come correttezza professionalità e
disponibilità ecco il mezzo per avere una consulenza unica e personalizzata: IL SOLE AGENT
Il Sole agent è un mandato in cui il gruppo immobiliare Great Estate – Chesterton si impegna, in un
determinato periodo di tempo, a proporre al proprio cliente almeno 4 proprietà con tutte le
caratteristiche ricercate.
Ogni proposta presentata sarà prodotta insieme ad una relazione tecnica di verifica
dell’investimento in cui saranno analizzate con precisione tutte le eventuali problematiche
dell’acquisto, come l’aspetto urbanistico e strutturale dell’immobile, la situazione degli impianti,
eventuali vincoli e delle indicazioni sul reale valore della proprietà.
Una vera e propria due diligence che vi permetterà di acquistare la vostra proprietà senza nessun
tipo di sorpresa.
Il contratto permette al cliente di avere un’ampia gamma di servizi aggiuntivi rispetto a quelli
forniti di default dal gruppo Great Estate – Chesterton e precisamente:
• Proposte di veri investimenti immobiliari in anteprima.
Il mercato immobiliare attuale, offre degli ottimi investimenti. Avere una via preferenziale può
permettere al cliente di effettuare dei veri e propri affari immobiliari
• Unico professionista/struttura di riferimento.
Un unico referente acquisirà nel tempo tutte i dati che saranno fondamentali per prospettare al
cliente la migliore soluzione. La conoscenza delle esigenze del cliente acquirente e il rapporto di
fiducia che si instaura tra le parti permettono di prospettare la soluzione migliore. In tal senso il
gruppo Great Estate – Chesterton può anche fare le verifiche su proposte immobiliari di altre
agenzie e anche su indicazione diretta del cliente.
• Correttezza, professionalità e disponibilità.
Nel Mondo immobiliare avere la certezza di interfacciarsi con un gruppo di professionisti che ha
come fine non vendere a tutti i costi ma vendere il giusto immobile al giusto cliente è un valore
inestimabile.
• Due diligence
Relazioni tecniche specifiche con consulenze professionali per la fattibilità dell’investimento e la
commerciabilità dell’immobile.
Alla sottoscrizione del contratto il cliente acquirente corrisponderà al gruppo Great Estate – Chesterton lo 0,2 % oltre i.v.a. come per legge, del budget
di riferimento del proprio investimento. Tale percentuale sarà poi decurtata dalla percentuale di intermediazione che sarà corrisposta al nostro gruppo
al momento dell’acquisto della vostra proprietà. Nel caso in cui invece non venga acquistata per qualsiasi motivo una delle proprietà presentate tale
importo sarà mantenuto dall’agenzia per il lavoro svolto.
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1. L'AGENZIA IMMOBILIARE
La complessità delle numerose verifiche su una proprietà da acquistare, e il poco tempo a
disposizione, portano spesso il cliente acquirente a rivolgersi ad una agenzia immobiliare. Il
mercato offre un’ampia scelta di agenzie immobiliare, ma è fondamentale fare la scelta giusta,
perché non tutte possono garantire la stessa correttezza e professionalità, che invece può garantire
un gruppo affermato e che vanta un’ esperienza pluridecennale come Great Estate – Chesterton.
Per Tutte le proprietà del nostro database abbiamo i mandati a vendere da parte del proprietario
dell’immobile, e nella maggior parte dei casi in esclusiva. L’esclusiva è sicuramente un’ulteriore
garanzia per il cliente acquirente, poiché se così non fosse lo stesso immobile potrebbe essere stato
posto in vendita anche da altri Agenti immobiliari.
L’iter di acquisizione del Gruppo Immobiliare Great Estate – Chesterton è di verificare la
provenienza delle proprietà, la loro titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con
opportune clausole il venditore e l’acquirente. Questa procedura iniziale è indispensabile per
delineare il profilo della proprietà e capire/risolvere le eventuali problematiche che
successivamente, in fase di trattativa, potrebbero comprometterne il buon esito. Le verifiche si
basano essenzialmente sulla situazione urbanistica, ipocatastale e fiscale della proprietà.
La provvigione a favore dell’agenzia va corrisposta sia dal venditore che dal compratore. Il Gruppo
Immobiliare Great Estate – Chesterton richiede al cliente acquirente una commissione del 3%, per
la quale verrà emessa regolare fattura, che sarà deducibile sulla dichiarazione dei redditi ( per i
clienti italiani ) sino ad un massimo di 1.000,00 €.
Il nominativo dell’agente immobiliare, e il corrispettivo a lui versato, dovranno essere indicati nel
rogito notarile
2. IL VALORE DELL'IMMOBILE
Il nostro obiettivo è quello di fornire il miglior servizio a chi vuole veramente la migliore
consulenza nel Mondo immobiliare. Propedeutica all’acquisizione di una proprietà il Gruppo
Immobiliare Great Estate – Chesterton viene redatta una valutazione della stessa. La valutazione è
basata su alcuni criteri scientifici di stima come il valore di mercato e il valore di redditività e
permetterà di poter proporre ai nostri clienti un database in linea con il reale valore di mercato della
proprietà.
La maggior parte delle agenzie immobiliari, invece moltiplica il valore medio* per la superficie
complessiva e formula la richiesta, senza tener conto che il valore può variare, al ribasso o al rialzo,
in relazione alla tipologia della proprietà, all’esposizione e posizione, alla finiture, allo stato degli
infissi e dei pavimenti, delle mura e dei servizi igienici, alla condizione dello stabile nel suo
complesso. Ottenendo così un prezzo non in linea con il valore del mercato. Di seguito alcune
indicazioni per capire se le informazioni fornite sono in linea con il mercato:
 COME SI CALCOLANO LE SUPERFICI
E’ importante sapere che la superficie considerata per la vendita è quella commerciale, che viene
calcolata come segue: la superficie netta dell’appartamento, il 100% della superficie delle mura
perimetrali e interne, il 50% della superficie di mura in comune con altri appartamenti. Altre
superfici vanno considerate orientativamente come segue:
Balconi e terrazze scoperti
Balconi e terrazze coperti chiusi su 3 lati
Patii e porticati
Verande
Giardino esclusivo di appartamento
Giardino di ville e villini
Cantine e soffitte non abitatibili
Cantine e soffitte abitabili
25% della superficie
35% della superficie
35% della superficie
60% della superficie
15% della superficie
10% della superficie
10% della superficie
25% - 50% della superficie
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Nota: Poiché sul libero mercato non esistono valori oggettivi assoluti e vale l’accordo tra le parti, le
indicazioni che forniamo, insieme ai suggerimenti seguenti, servono a dare l’idea di quelli che
possono essere gli elementi di trattativa.
* Per valore medio s’intende il costo al mq per un appartamento in normali condizioni manutentive.
 COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte si calcolano sul valore dell’immobile (base imponibile) dichiarato sul rogito notarile.
Nella vendita tra privati, il valore dell’immobile può corrispondere al valore catastale, e quindi ad
un valore inferiore a quello di mercato, a condizione che sul rogito venga comunque indicato il
valore effettivo della compravendita.
Quando il venditore è una Società o un privato che agisce nell’esercizio di attività commerciale,
il valore da dichiarare è quello effettivo di mercato.
Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per
i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati);
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe).
 PRINCIPALI CATEGORIE CATASTALI
CATEGORIA
TIPOLOGIA
A/1
Abitazione di tipo signorile
A/2
Abitazione di tipo civile
A/3
Abitazione di tipo economico
A/4
Abitazione di tipo popolare
A/5
Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6
Abitazione di tipo rurale
A/7
Abitazione in villini
A/8
Abitazione in ville
A/9
Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
A/10
Uffici o studi privati
A/11
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
B/1
Collegi e convitti, ospizi, conventi, seminari, caserme ecc.
B/2
Case di cura ed ospedali
B/3
Prigioni e riformatori
B/4
Uffici pubblici
B/5
Scuole, laboratori scientifici
B/6
Biblioteche, pinacoteche. Musei, gallerie, accademie ecc.
B/7
Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8
Magazzini sotterranei per deposito di derrate
C/1
Negozi e botteghe
C/2
Magazzini e locali di deposito
C/3
Laboratori per arti e mestieri
C/4
Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5
Stabilimenti balneari e di acque curative
C/6
Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
C/7
Tettoie chiuse o aperte
3. LA PROPOSTA D’ACQUISTO
Una volta che si individua l’immobile giusto per le proprie esigenze il primo passo da fare è quello
di ufficializzare una proposta d’acquisto per lo stesso.La Proposta d’Acquisto è irrevocabile, ha una
durata che può andare da un minimo di 2-3 giorni ad un massimo di 15 giorni, è consuetudine
corrispondere al mediatore/venditore un assegno che accompagna l’offerta per far vedere che la
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stessa è reale e concreta. . Il Gruppo Immobiliare Great Estate – Chesterton consiglia di
accompagnare l’offerta con un assegno pari a circa il 5% del prezzo di vendita. Tale deposito
fiduciario diverrà Caparra Confirmatoria solo in caso di accettazione dell’offerta da parte del
venditore. Nel caso in cui, invece, il venditore non accetti la proposta, l’acquirente avrà diritto alla
restituzione delle somme versate a deposito, senza interessi.
Precedentemente alla sorttoscrizione della proposta d’acquisto è fondamentale che l’agenzia sia già
in possesso di tutti gli accertamenti sull’immobile e quindi sia stato verificata tutta la
documentazione comprovante la proprietà, gli eventuali gravami in essere sull’immobile,
registrazioni catastali, regolarizzazioni e conformità edilizie, presenza di mutui bancari da
estinguere, ipoteche da cancellare ecc.
Tali indagini vengono accuratamente eseguite direttamente dai professionisti della Great Estate
Immobiliare e permettono a tutti i nostri clienti di risparmiare delle cifre importanti per consulenze
diversamente eseguite con l’assistenza dell’Avvocato, del Geometra o dell’Architetto
Tutti i compratori/investitori stranieri sono tenuti, prima della sotoscrizione della proposta
d’acquisto, ad acquisire il Codice Fiscale italiano, facilmente ottenibile anche tramite apposita
richiesta presso gli Uffici Consolari dell’Ambasciata d’Italia del paese di appartenenza o presso
l’Agenzia delle Entrate in Italia . L’Ufficio Consolare non prevede però il rilascio del Codice
Fiscale alle Società, per il quale provvede invece l’Agenzia delle Entrate in Italia. Anche questo
tipo di servizio è offerto gratuitamente dalla nostra struttura.
Nella proposta d’acquisto verranno inseriti tutti gli accordi economici, di tempo e qualsiasi altra
caratteristica importante per la definizione dell’accordo. E’ un passaggio fondamentale ed è la vera
e propria scrittura che poi delineerà l’eventuale preliminare e il futoro contratto notarile di
compravendita.
E’ per questo che le proposte d’acquisto del gruppo Great Estate Chesterton sono dei veri e propri
atti notarili proprio perché diamo la giusta importanza al primo e fondamentale step per l’acquisto.
4. IL COMPROMESSO (CONTRATTO PRELIMINARE)
Il Compromesso, anche chiamato Contratto Preliminare, non determina ancora il passaggio di
proprietà, ma conferma in capo alle Parti l’obbligo di vendere e di acquistare, già in essere al
momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, ossia di stipulare entro una certa data il
contratto definitivo alla presenza di un Notaio. Viene preparato in maniera scrupolosa dai
professionisti del gruppo Immobiliare Great Estate Chesterton e comunque consigliamo ai clienti
che venga controllato anche da un Avvocato di loro fiducia per confrontarsi su eventuali
interpretazioni, omissioni o incomprensioni che potrebbero causare conseguenze e ostacoli alla
successiva conclusione delle trattative. In occasione del Compromesso e prima della sua firma si
dovrà verificare la regolarità di tutte le documentazioni attinenti l’immobile e verificare i dati delle
indagini svolte. Il Compromesso stabilisce infine le modalità di pagamento dell’importo finale
convenuto, definendo il versamento di un deposito anche chiamato Caparra confirmatoria che va da
un minimo del 10 % ad un massimo del30% del valore pattuito, anche se queste percentuali sono
del tutto rimandate alla trattativa tra le parti. Ai fini legali sarà molto importante definire se si tratta
di Caparra Confirmatoria, nel qual caso il compratore perderà tale deposito se per qualsiasi motivo
non rispetterà i termini del contratto e il venditore deciderà di rescindere dal contratto. Nel caso in
cui invece il venditore non rispetti le clausole contrattuali dovrà restituire al compratore il doppio
della somma versata.
Nel caso di Caparra Penitenziale entrambi le Parti potranno rescindere dal Contratto. Qualora il
recesso sia esercitato dal compratore lo stesso perderà detta Caparra, qualora invece sia il venditore
a rescindere, questi sarà tenuto a restituire l’importo del deposito versato. A questo punto il
compratore consegnerà un assegno al venditore per il deposito pattuito. Il prezzo indicato sul
Contratto Preliminare sarà quello sottoposto a tassazione e rappresenterà il dato di riferimento utile
per il calcolo dell’IVA e la richiesta di un eventuale mutuo bancario. Il Compromesso può essere
redatto in forma di Atto Pubblico oppure in forma di Scrittura Privata Autenticata (in questo caso
sarà necessario l’intervento del Notaio) ed in tutti i casi deve contenere le seguenti indicazioni
nome, la data, il luogo di nascita e il codice fiscale di ciascuna delle Parti.
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_ Nel caso in cui una coppia di coniugi compri o venda occorre, oltre alla data del matrimonio,
specificare se i coniugi vivono in regime di comunione o separazione dei beni.
_ Una descrizione dell’immobile oggetto dell’acquisto e l’indicazione di dove l’immobile è iscritto
nel registro degli immobili. Occorre anche indicare se l’immobile ha pertinenze.
_ Nel caso in cui l’immobile venga venduto arredato occorre predisporre una lista di mobili che
vengono venduti assieme allo stesso ed allegarla al contratto.
_ L’indirizzo e il numero civico dell’immobile.
_ Una dichiarazione da parte del venditore che attesti che l’immobile è libero da persone, ipoteche,
servitù, diritti di terzi ecc, oppure una dichiarazione che specifichi quali servitù, ipoteche ecc
gravano sull’immobile.
_ La data prevista per la stipulazione del rogito e quella della consegna dell’immobile prevedendo
eventuali penali.
_ Una dichiarazione da parte del venditore che attesti che l’immobile è conforme alle norme vigenti
in materia edilizia ed urbanistica.
_ La firma delle Parti e la data.
5. LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO
Il Compromesso viene registrato (Trascrizione) presso i competenti Uffici dell’Agenzia del
Territorio (Agenzia del Territorio – Conservatoria dei Registri Immobiliari), dietro pagamento di
un’apposita imposta, al fine di fornire protezioni aggiuntive al compratore nei confronti del
venditore. In pratica si tratta di registrare una copia del Compromesso presso i predetti Uffici allo
scopo di prevenire la possibile vendita dello stesso immobile a più soggetti contemporaneamente e,
nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzioni edilizie, di impedire l’esposizione del
compratore a possibili rischi in caso di fallimento della società. In genere la Trascrizione è
consigliabile quando trascorre un periodo di tempo relativamente lungo tra la firma del
Compromesso ed il Rogito.
Nella moltitudine di servizi offerti dal Gruppo Immobiliare Great Estate – Chesterton c’è anche la
traduzione del preliminare in inglese, russo, olandese, tedesco e francese, nonché la completa
assistenza nell’apertura di conti correnti bancari, richiesta mutui , emissione codice fiscale e molte
volte andiamo al di là di questo aiutando il cliente in tutti gli steps successivi per vivere con serenità
la nuova casa.
6. L’ATTO DI COMPRAVENDITA (ROGITO NOTARILE)
-L’Atto di Compravendita viene redatto dal Notaio che riceve una serie di documenti dal venditore
e che saranno da lui attentamente esaminati per una completa comprensione delle informazioni ivi
contenute. Tali documenti sono di seguito elencati:
- Titolo di Proprietà e/o di Provenienza;
- Certificato di destinazione urbanistica;
- Autorizzazione alla lottizzazione (in caso dell’acquisto di terreni);
- Liceità urbanistica;
- Concessione in Sanatoria (in caso di modifiche strutturali intervenute dopo la costruzione
dell’immobile);
- Certificato di Agibilità;
- Diritto di Prelazione (nel caso di immobili storici e/o di valore artistico);
- Catasto dei terreni e catasto urbano;
- Regolamento Condominiale;
- documentazione relativa alla sicurezza degli impianti, barriere architettoniche ecc.;
- documentazione relativa agli aspetti ambientalistici.
L’Atto Pubblico di Compravendita (Rogito Notarile) presso un Notaio, sancisce il passaggio di
proprietà dell’immobile dal venditore al compratore e lo stesso atto sarà poi trascritto presso la
competente Conservatoria dei Registri Immobiliari per renderlo pubblico.
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Si tratta dell’Atto più importante e viene stilato da un Notaio il quale è un Pubblico Ufficiale ed in
quanto tale deve mantenersi imparziale. In Italia tutti gli Atti che trasferiscono la proprietà di beni
immobili devono essere fatti alla presenza del Notaio, pena la nullità degli stessi.
Il Notaio in genere è scelto dal compratore, anche se le Agenzie Immobiliari sono normalmente in
contatto con Notai di fiducia. Il Notaio gode della piena fiducia del compratore ed è tenuto ad
effettuare le Visure ipoCatastali per accertarsi che l’immobile sia effettivamente di proprietà del
venditore e che sia privo di diritti da parte di terzi, come per esempio ipoteche o servitù. E’ inoltre
obbligato a
Verifiche che il Gruppo immobiliare Great Estate- Chesterton effettua, prima
dell’acquisizione della proprietà, quindi il nostro servizio garantisce che venga evitato qualsiasi tipo
di spiacevole evento o imprevisto.
Il Notaio predispone l’Atto di Compravendita, che durante l’incontro tra le Parti nel suo Studio
viene letto ad alta voce dal notaio stesso. La lettura avviene in lingua italiana e pertanto, se una o
entrambe le Parti non capiscono la lingua, occorre la presenza di un interprete autorizzato. Subito
dopo le Parti lo firmano in ogni pagina con il loro nome completo apponendovi la data e seguirà lo
scambio della documentazione e la consegna delle chiavi dell’unità immobiliare. Entro 20 giorni
dalla firma il Notaio deve procedere alla deposizione dell’Atto presso le Autorità competenti (la
Conservatoria dei Registri Immobiliari), di modo che avvenga la trascrizione della proprietà presso
il Registro degli Immobili. Il compratore riceverà
dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita debitamente registrato presso le
competenti Autorità italiane.
I pagamenti dovuti in questa fase includono:
- il saldo del prezzo finale concordato al netto di ogni precedente versamento effettuato;
- il saldo della Parcella del Notaio;
- il saldo delle tasse relative al perfezionamento della compravendita che saranno versate
direttamente dal Notaio.
Nel caso in cui l’acquisto avvenga in parte tramite pagamento in contanti ed in parte attraverso un
Mutuo Ipotecario gli importi relativi alle tasse sulla transazione avvenuta saranno considerati nello
stesso Atto riguardante il Mutuo. Ambasciata d’Italia in Copenaghen
7. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI AL ROGITO NOTARILE
Immediatamente dopo l’acquisizione della proprietà il compratore è tenuto ad
effettuare le seguenti notifiche:
- comunicazione al Comune dei dati sul fabbricato per la determinazione della Tariffa Igiene
Ambientale (TIA) per la gestione dei rifiuti urbani;
- voltura delle utenze (acqua, elettricità, gas, telefono) presso i competenti Enti gestori;
- comunicazione all’Amministratore del Condominio (nel caso in cui il fabbricato fosse ubicato in
un condominio) del trasferimento di proprietà, dopo aver controllato che non vi siano debiti residui
precedenti a carico del venditore.
Anche in questa fase gli operatori del gruppo immobiliare Great Estate – Chesterton saranno a
completa disposizione dei clienti per svolgere dette formalità.
8. I COSTI RELATIVI ALL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE
Come già sopra illustrato bisogna tener conto di diverse spese e tasse che concorrono alla
formazione del costo complessivo finale per l’acquisto di una proprietà immobiliare e che di seguito
si riassumono:
- spese per le consulenze dell’Agente Immobiliare;
- spese notarili,;
- tasse relative all’Atto notarile che variano a seconda della natura del venditore (privato, società
che effettua compravendita di immobili e impresa costruttrice o ristrutturatrice) e a seconda del tipo
di acquisto (Prima Casa che consente agevolazioni fiscali, Seconda Casa quando l’acquirente non vi
risiede abitualmente, Uso Ufficio o industriale). Quando il venditore è un privato l’acquirente si
trova a pagare:
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- Imposta di Registro pari al 7% del valore catastale indicato nel Rogito, valore che scende al 3%
per l’acquisto della Prima Casa o se l’immobile è di interesse storico, artistico o archeologico;
- Imposta Ipotecaria, pari al 2% del Valore catastale quando non è l’abitazione principale; in caso di
Prima Casa è fissa e pari a € 168,00;
- Imposta catastale pari all’1% del valore catastale quando non è abitazione principale; in caso di
Prima casa è fissa e pari a € 168,00.
Quando il venditore è un’impresa o una società l’acquirente è soggetto al pagamento dell’IVA pari
al 4% (acquisto Prima Abitazione), del 10% (acquisto Seconda Abitazione) o del 19% (acquisto
Abitazione di Lusso venduta da impresa costruttrice o da impresa che ha effettuato interventi di
recupero).
Le Tasse sull’immobile dopo l’acquisto
Le tasse italiane sulle proprietà immobiliari vengono pagate alle Autorità attraverso il Notaio e sono
suddivise in:
- Tributi della compravendita immobiliare o tasse sul trasferimento della proprietà (registrazioni,
mutui, IVA e Catasto);
- Tasse sul possesso della proprietà da parte di Persone fisiche e di Società (tributi di gestione:
IRE/IRPEF, IRES, ICI, TIA) e tasse relative alla rendita percepita in caso di locazione della
proprietà;
- Tasse relative al guadagno ottenuto dalla rivendita dell’immobile nel caso in cui la proprietà sia
ceduta entro i primi 5 anni di possesso.
9. LA LOCAZIONE DELL’IMMOBILE ACQUISTATO
Nel caso in cui si decida di ricavare una rendita dall’immobile acquistato si potrà cederlo in
locazione denunciando la presenza degli inquilini presso il Commissariato di P.S. di zona entro le
48 ore dalla consegna dell’immobile. Inoltre, in caso di affitto per un periodo superiore ai 30 giorni,
il contratto di locazione dovrà essere registrato presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate a carico
di entrambe le Parti nella misura del 50% ciascuna. Nel caso in cui invece il proprietario desideri
affittare l’immobile
per uso commerciale, per esempio desideri svolgere un’attività di tipo alberghiero o di
affittacamere, allora è necessaria una serie di permessi da parte della Autorità regionali. In caso di
locazione si dovrà presentare la Dichiarazione dei Redditi annuale in base alla quale andranno
pagate delle imposte sulla rendita percepita a fronte della locazione della proprietà.
Esistono diverse tipologie contrattuali a seconda delle diverse esigenze di locazione, l’Agenzia
Immobiliare alla quale ci rivolgeremo saprà indicarci il contratto più indicato e favorevole anche
considerando le esigenze personali, nonché le ricadute fiscali.
La costruzione di un’abitazione
Nel caso in cui si acquisti un terreno dove si desideri costruire una casa, occorre ottenere
l’Autorizzazione a costruire da parte del Comune (c.d. Licenza Edilizia). Tale autorizzazione può
essere negata in casi particolari, come ad esempio nel caso in cui il terreno sia adibito a bosco o
coltivazione, oppure in quanto sottoposto a vincoli pubblici. È importante pertanto, prima
dell’acquisto di un terreno, accertarsi che non
vi siano impedimenti alla costruzione edilizia tramite la consultazione di un Architetto che potrà
preparare un progetto da sottoporre al Comune. Nel caso di ricostruzione di un rudere preesistente
occorre, anche in questo caso, accertare che non vi siano vincoli edilizi nella zona. Per esempio nel
caso in cui si
desideri ricostruire una casa antica in un centro storico si potrà ricostruire esclusivamente e secondo
criteri prestabiliti utilizzando solo determinati materiali. Nel caso in cui venga acquistato un
progetto, cioè un immobile non ancora costruito, occorre tutelarsi in quanto vi è il rischio che
l’imprenditore/venditore fallisca prima che l’immobile sia ultimato. In caso di fallimento infatti il
compratore perde la somma
già versata al venditore, potendo solo insinuare nel passivo del fallimento un credito chirografario
pari alla somma pagata. Un credito chirografario ha pochissime possibilità di essere pagato – per lo
meno integralmente. Per evitare tale rischio si può agire in due modi:
1. Depositare la somma d’acquisto in un conto bancario sbarrato, in modo che tale somma venga
data al venditore alla firma del Rogito;
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2. Pretendere una fidejussione bancaria. In base al D.lgs 20.06.2005 n. 122 i contratti aventi ad
oggetto edifici da costruire dovranno essere accompagnati da una fidejussione bancaria o
assicurativa che
garantisca gli esborsi effettuati dal promissario acquirente prima del rogito. All’atto del rogito dovrà
essere consegnata all’acquirente un’assicurazione decennale a garanzia dei vizi costruttivi
dell’edificio.
La ristrutturazione dell’immobile acquistato
In caso di ristrutturazione della proprietà immobiliare sono previste delle detrazioni fiscali a
particolari condizioni e fino a prestabilite somme di denaro come specificato Ambasciata d’Italia in
Copenaghen
nel DPR N. 380/2001 (T.U. dell’Edilizia) secondo il quale tali detrazioni sono previste in caso di
interventi di manutenzione straordinaria, opere di restauro, opere di risanamento conservativo e
lavori di ristrutturazione edilizia per gli appartamenti.
10.
I PROBLEMI DI CARATTERE FAMILIARE E SUCCESSORIO
Al momento dell’acquisto della casa possono sorgere dei problemi di carattere familiare e
successorio dovuti al fatto che la legge italiana in materia di diritto delle persone è, sotto diversi
aspetti, può essere differente da quella della paese di provenienza del cliente acquirente. Non è
compito di questa trattazione entrare nei particolari, ma si desidera far notare
quanto segue:
1. Il matrimonio tra due persone dello stesso sesso non è ammesso in Italia e pertanto se due uomini
o due donne acquistano un immobile insieme non possono dichiarare che sono coniugate in regime
di comunione o separazione dei beni.
2. In materia successoria non esiste in Italia l’istituto dell’eredità indivisa e pertanto nel caso in cui
una coppia desideri essere sicura che il coniuge sopravvissuto possa usufruire di tale istituto, si
consiglia di rivolgersi ad un avvocato per fare testamento nel paese di origine.
Le conseguenze in caso di acquisto da parte di coniugi in regime di Comunione o di Separazione
dei beni
É di fondamentale importanza verificare se il venditore (la persona fisica) è coniugato ed, in caso
affermativo, quale sia il regime patrimoniale della famiglia. In caso di regime di separazione dei
beni tra coniugi, non vi è alcun problema, in quanto il venditore è l’unico proprietario del bene
immobile e detiene la libera disponibilità dello stesso. L’unica accortezza è quella di chiedere
comunque i documenti che dimostrino la separazione dei beni (per esempio l’estratto per sunto
dell’Atto di Matrimonio oppure la convenzione matrimoniale redatta dal notaio). A tali
adempimenti provvede di norma il notaio rogante. In caso di Comunione dei Beni invece il discorso
si complica, in quanto è necessario che entrambi i coniugi sottoscrivano il contratto, sia quello
definitivo che quello preliminare. Infatti il contratto stipulato da uno solo dei coniugi non impegna
quello escluso, il quale non può essere costretto a trasferire la proprietà. In tal caso l’acquirente
potrà solo chiedere la restituzione del prezzo già versato e/o, ove restata, la restituzione del doppio
della caparra depositata, ma nei confronti del solo coniuge firmatario dei predetti documenti. Un
ulteriore aspetto da evidenziare è quello del venditore separato o divorziato. In questo caso occorre
verificare se esiste un provvedimento del Tribunale che ha pronunciato la sentenza di separazione o
di divorzio che assegni l’alloggio di proprietà ad un solo coniuge. In caso di mancanza di tale
provvedimento è bene cautelarsi e chiedere anche la firma dell’ex-coniuge.
Il regime patrimoniale è l’insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di
amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate (da uno dei coniugi o da entrambi), sia
mentre dura il matrimonio, sia quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte,
divorzio).
In Italia il regime “normale” che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano
una diversa espressa scelta) è la “comunione legale” dei beni. I coniugi possono però scegliere la
“separazione dei beni” (da non confondersi con la “separazione legale” dei coniugi), oppure un
regime di comunione ma con delle regole particolari (“comunione convenzionale”).
La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare un bene senza il consenso dell’altro
coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio.
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In base all’art. 30 della legge 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia possono scegliere uno
dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana e questo può facilitare il loro
inserimento nella vita comune in Italia. Considerata l’influenza che può avere nei contratti
più importanti, ma anche per protezione del coniuge più debole, la scelta del regime
patrimoniale , o la sua modificazione , non sempre riceve l’attenzione che merita.
 La comunione legale
La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale che la legge italiana collega
“automaticamente” al matrimonio, pur lasciando liberi gli sposi di scegliere delle regole diverse
(quali la separazione dei beni o la comunione convenzionale).
In sintesi, la comunione legale prevede che, in linea di principio, tutti i beni acquistati dai coniugi
durante il matrimonio, anche se formalmente intestati ad uno solo, appartengano in realtà ad
entrambi. Ciò significa che per venderli, donarli, darli in ipoteca o comunque disporne è necessario
il consenso di entrambi i coniugi, ed in fine il valore dei beni stessi spetterà per metà a ciascun
coniuge. Restano esclusi soltanto, in sintesi, i beni di uso strettamente personale o professionale, ed i
compensi del proprio lavoro.
 La separazione dei beni
La separazione dei beni invece è il regime patrimoniale secondo il quale due coniugi continuano ad
acquistare beni, dopo il matrimonio, esattamente come se non fossero coniugati tra loro. Il bene
acquistato da ciascun coniuge rimane suo personale, senza che l’altro possa vantare sul bene stesso
alcun diritto.
Naturalmente i coniugi possono acquistare un bene anche a metà tra loro, ma ciascuno potrà poi
rivendere (o donare)
la sua quota anche senza il consenso dell’altro (a differenza di quanto accade con la
comunione legale dei beni).
11.
CONSIGLI FINALI PER L’ACQUISTO E I MUTUI
Prima di procedere all’acquisto di una casa qualche considerazione pratica.
Il tipo di acquisto, dal privato o dal costruttore, dipende dal budget finanziario a nostra disposizione.
Da tener conto che le banche non finanziano, di norma, per un valore superiore al 70-75%
dell’immobile, e che, di conseguenza, il residuo 30-35% dev’essere disponibile in contanti.
Ci sono banche che erogano mutui per un ammontare pari al 100% del valore dell’immobile. Ma
chi ha un reddito che non gli ha permesso di accantonare risparmi, difficilmente potrà permettersi di
pagare (su un mutuo quindicennale di 200.000,00 €) rate mensili pari a 1.600,00 €. Infatti, la rata di
mutuo sopportabile viene calcolata sul 33% del reddito, e quindi una rata di 1.600,00 € presuppone
un reddito mensile netto di circa 5.000,00 €.
Occorre cercare gli Istituti di Credito (rari) che concedono mutui con durata di 25 o 30 anni,
tenendo presente che il mutuo dev’essere estinto al compimento dei 75 anni di età del richiedente.
La via più praticabile è il ricorso all’acquisto da un costruttore o da una cooperativa. In questi casi,
di norma, viene versato un anticipo e il costo non coperto dal mutuo viene rateizzato con lo stato di
avanzamento dei lavori.
In ogni caso, prima di procedere all’acquisto impegnandosi con un compromesso, conviene
rivolgersi ad una banca e chiedere (meglio se con una predelibera valida per qualche mese)se e fino
a quale ammontare verrà con certezza erogato il mutuo.
Sarà più facile, poi, mettersi alla ricerca dell’appartamento corrispondente al finanziamento che
verrà erogato.
Vediamo quali sono le tipologie dei tassi d’interesse maggiormente applicate sui mutui:
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 Tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo.
Il mutuo a tasso fisso e' indicato quando:
- si vogliono pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito
- si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi
- il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio
 Vantaggi: il mutuo a tasso fisso offre la possibilità di pianificare con certezza il bilancio
familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi.
Tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri
specificatamente indicati nel contratto di mutuo (inflazione, aumento del costo del denaro ecc.).
Il mutuo a tasso variabile è indicato quando:
- si vuole rischiare sull’andamento dell’economia
- si prevede un calo dell’inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- il mutuo e' di importo elevato.
 Tasso misto: Il tasso fissato inizialmente può essere modificato alle scadenze e alle
condizioni stabilite nel contratto.
Il tasso misto è indicato quando:
- si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi.
- il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.
Diverse banche, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela, propongono un tasso d'ingresso,
ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale
periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente.
Redazione a cura di
Great Estate Immobiliare srl Via Piana, 15 San Casciano dei Bagni – Fraz. Palazzone (SI)
@: [email protected] / T. +39 0578 59050
DISCLAIMER: avendo questa Guida carattere meramente introduttivo ed informativo, si esclude
ogni tipo di responsabilità per fatti o atti che possano derivare dalle informazioni contenute nel
presente testo. Le informazioni fornite non costituiscono un parere legale. Non se ne garantisce
pertanto l’esaustività ed esse non sostituiscono il parere di un legale iscritto alla giurisdizione
competente ed informato in merito alle diverse normative locali di riferimento.
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