Giorgio Telarico - Scuola di Formazione Ipsoa

REAL ESTATE FINANCE
Milano, 11 luglio 2014
A cura dell’Avv. Giorgio Telarico
L’Operazione
• Scopo:
finanziamento
dell’acquisizione
(l’
“Acquisizione”) di immobili singoli o di portafogli di
immobili – gli “Immobili”) ed eventualmente dei
relativi lavori di sviluppo (i “Lavori di Sviluppo”),
ovvero finanziamento corporate garantito da
ipoteca.
• Finanziatori: normalmente (per ragioni fiscali),
banche Italiane o succursali Italiane di banche
comunitarie.
L’Operazione (cont.)
• Beneficiario: società veicolo/società immobiliare
(SPV), fondo di investimento immobiliare ovvero
altro beneficiario corporate.
• Importo
(massimo):
calcolato
come
una
percentuale
del
prezzo
dell’Acquisizione
comprensivo dei costi di transazione (acquisition
line, v. infra) e del costo dei Lavori di Sviluppo
(capex line, v. infra), ovvero come una percentuale
sul valore degli Immobili dati in garanzia (LTV).
L’Operazione (cont.)
• Durata: normalmente, a medio-lungo termine (più
di 18 mesi).
• Garanzie tipiche: pegno quote/azioni, ipoteca e, se
gli Immobili sono a reddito, cessione in garanzia
dei canoni di locazione, vincolo sulle polizze
assicurative, cessione crediti, ecc..
Il Finanziamento
Il Finanziamento può essere articolato in:
•una o più linee finalizzate all’acquisizione degli
Immobili (cd. acquisition lines), eventualmente con
diverso grado di seniority (cd. senior line e
mezzanine line); ovvero
•una o più acquisition lines ed una linea destinata a
finanziare lo sviluppo (cd. development line o,
genericamente, capex line);
Il Finanziamento (cont.)
• una o più linee di firma, cioè strumentali
all’emissione di garanzie bancarie a favore di terzi
nell’interesse del Beneficiario;
• una linea IVA, finalizzata a finanziare il
pagamento dell’IVA da parte del Beneficiario in
favore del venditore e/o degli appaltatori dei
Lavori di Sviluppo.
Principali documenti dell’Operazione
I principali documenti contrattuali dell’operazione
(normalmente definiti “Documenti Finanziari”) sono:
•Il contratto di finanziamento;
•I documenti
usualmente:
costitutivi
delle
garanzie,
tra
cui
a) l’Ipoteca;
b)la cessione in garanzia dei canoni di locazione
generati dagli Immobili;
Principali documenti dell’Operazione (cont.)
c) la cessione in garanzia dei crediti derivanti dai
contratti stipulati dal Beneficiario (contratti di
compravendita degli Immobili, contratti di
appalto, polizze assicurative, ecc…);
d) un pegno sui conti correnti dell’Operazione;
e) un pegno sulle quote dell’SPV Beneficiario del
Finanziamento;
f) pegno/cessione in garanzia dei crediti di
hedging;
Principali documenti dell’Operazione (cont.)
g) un accordo di subordinazione degli eventuali
crediti
vantati
dagli
sponsors
verso
il
Beneficiario (ad esempio, a titoli di prestito
soci) alle ragioni di credito dei Finanziatori;
h) altre (cessione credito IVA, eventuali garanzie
personali, eventuali depositi cauzionali, ecc…);
Principali documenti dell’Operazione (cont.)
•L’accordo
intercreditorio
Finanziatori);
(se
vi
sono
più
•Le lettere delle commissioni;
•Il vincolo sulle polizze di assicurazione;
•Altri (atti di erogazione e quietanza, richieste di
erogazione, ecc…).
Forme tecniche possibili
• Mutuo Ipotecario vs. Mutuo Fondiario
• Disposizioni
specifiche
applicabili ai mutuo
fondiario ex articoli 38 e seguenti del Testo Unico
Bancario (ed Istruzioni di Vigilanza BI):
a)Durata superiore ai 18 mesi;
b)Limite dell’80% al rapporto fra importo del mutuo
(da un lato) ed il valore degli Immobili ipotecati o
il costo delle opere da eseguire sugli stessi
(compreso il valore dell’area o dell’immobile da
ristrutturare), dall’altro;
Forme tecniche possibili (cont.)
c) Ipoteca di primo grado;
d) Norme speciali in favore dei Finanziatori (ad
esempio, non revocabilità dell’ipoteca – cd.
“consolidamento”- e dei pagamenti);
e) Norme speciali in favore del Beneficiario (ad
esempio, limitazione al diritto dei Finanziatori di
accelerare il Finanziamento in caso di
mancato/ritardato pagamento, minori costi di
rimborso anticipato).
Principali clausole contrattuali
• Oggetto e linee di credito.
• Periodo di disponibilità.
• Tasso di interesse (fisso/variabile), periodo di
interessi, concetto di tasso di riferimento (Euribor)
e di margine.
• Durata (amortising ovvero bullet a scadenza).
• Commissioni (di organizzazione, di partecipazione,
commitment fee, di agenzia e waiver fee).
Principali clausole contrattuali (cont.)
• Condizioni sospensive (documentali e non).
• Clausole di rimborso obbligatorio (standard e
specifiche per le operazioni di RE finance, v. infra).
• Rimborso volontario e relative
ipotecario vs. mutuo fondiario).
penali
(mutuo
• Dichiarazioni e garanzie/impegni (standard e con
specifico riferimento agli Immobili oggetto del
Finanziamento).
Principali clausole contrattuali (cont.)
• Covenants finanziari: funzione e indici più
comunemente utilizzati (LTV, LTC, DSCR, ecc…).
• Eventi di Inadempimento – concetto di materialità,
grace periods e rights to cure, conseguenze.
• Cessione del contratto e cessione del credito da
parte dei Finanziatori – eventuali limitazioni.
• Trasparenza bancaria – applicabilità.
• Imposta sostitutiva – applicabilità.
Condizioni Sospensive
1. Principali condizioni sospensive dell’erogazione del
Finanziamento
•
Sottoscrizione dei Documenti Finanziari.
• Perfezionamento delle garanzie – in particolare,
iscrizione dell’ipoteca.
• Sottoscrizione
dei
documenti
contrattuali
disciplinanti l’Acquisizione degli Immobili da parte del
Beneficiario.
Condizioni Sospensive (cont.)
• Evidenza dei poteri
Documenti Finanziari.
per
la
sottoscrizione
dei
• Consegna della relazione notarile.
• Consegna della perizia sul valore degli Immobili e
di eventuali DD reports.
• Versamento dell’equity necessaria all’Acquisizione.
• Assenza di “Eventi Pregiudizievoli Significativi”.
Condizioni Sospensive (cont.)
2. Condizioni specifiche della Linea Capex
• Possesso delle autorizzazioni amministrative per i
Lavori di Sviluppo, giustificativi delle spese da
finanziare con l’eventuale Linea Capex (“Stato
Avanzamento Lavori” o fatture)
Rimborso obbligatorio
1. Principali eventi di rimborso obbligatorio (parziale
o totale):
Standard
•
Cambio di controllo del Beneficiario
•
Illegalità, market disruption
•
Excess cash flow (canoni)
Rimborso obbligatorio (cont.)
Specifici per operazioni di RE Finance
• Perimento o espropriazione degli Immobili
• Cessione degli Immobili, anche frazionatamente
(intero ricavato della cessione vs. ALA).
• Incasso di indennizzi assicurativi.
• Mancato rilascio/revoca delle autorizzazioni per i
Lavori di Sviluppo.
Il leasing immobiliare è…
“il contratto con il quale una parte, detta locatore, si
obbliga a mettere a disposizione dell’altra parte,
detta conduttore o locatario, per un dato tempo, un
bene immobile verso un corrispettivo, pagabile a
scadenze periodiche, determinato in relazione al
valore dell’immobile, alla durata del contratto ed altri
elementi; detti immobili sono acquistati o fatti
acquistare dal locatore, su scelta e indicazione del
conduttore con facoltà per quest’ultimo di divenirne il
proprietario alla scadenza del periodo contrattuale
dietro versamento di un importo da determinare
secondo criteri prestabiliti”. (Camera di Commercio
Industria Artigianato e Agricoltura di Milano)
Il leasing immobiliare (cont.)
Natura:
•Il leasing immobiliare rientra nell’attività di
“concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma”
di cui all’art. 106 TUB e pertanto è riservata agli
intermediari finanziari iscritti nell’albo di cui a tale
articolo del Testo Unico Bancario.
Il leasing immobiliare (cont.)
Parti:
•la società di leasing che si obbliga a mettere a
disposizione dell’utilizzatore un immobile;
•il fornitore proprietario dell’immobile; e
•l’utilizzatore che acquista il bene immobile in leasing
per soddisfare le proprie necessità.
Da cui la caratteristica della trilateralità del contratto
rispetto alla bilateralità che contraddistingue il leaseback.
Il leasing immobiliare (cont.)
Oggetto:
•beni immobili che mantengono o
aumentano il proprio valore nel tempo.
addirittura
Conseguenze:
•durata più lunga rispetto al leasing mobiliare;
•quantum economico richiesto per il riscatto del bene
costituisce
solitamente
un
onere
economico
importante sia per la lenta obsolescenza, sia per la
rivalutazione subita dagli immobili.
Il leasing immobiliare (cont.)
• Operazione unitaria sul piano economico ma
strutturata in due rapporti distinti sul piano
giuridico (ancorché collegati contrattualmente):
• società di leasing e fornitore (contratto di
compravendita e/o appalto); e
• società di leasing e utilizzatore (contratto di
leasing).
• L’insieme dei contratti di compravendita (e/o
appalto) e di leasing esprimono, nel loro
collegamento, la causa di finanziamento che
caratterizza il contratto de quo.