Comune di Quartu Sant`Elena

Comune di Quartu Sant’Elena
Provincia di Cagliari
SETTORE URBANISTICA EDILIZIA PRIVATA
Prot. n°
Quartu Sant’Elena, lì
ALLA DIRIGENTE
SETTORE EDILIZIA PRIVATA E URBANISTICA
AVV. NICOLETTA ORNANO
SEDE
AL SIG. SINDACO
Dott. Luigi Ruggeri
SEDE
OGGETTO: Valutazione dell'immobile destinato ad attività Turistico Ricettiva
sito nella via Mar Ligure lottizzazione “Stella di Mare 2”
Su richiesta del Dirigente del Settore Edilizia Privata ed Urbanistico, il sottoscritto Geom.
Cappai Giovanni, nella sua qualità di dipendente di Codesta Amministrazione, redige la seguente
relazione tecnica relativa al calcolo del valore venale dell'immobile sito nella via Mar Ligure
all'interno della lottizzazione “Stella di mare 2”, destinato ad attività Turistico Ricettiva di
proprietà del Comune di Quartu Sant'Elena.
Ad espletamento dell’incarico ricevuto si è dato corso a tutti gli accertamenti tecnico
economici al fine di rendersi edotto sullo stato dei luoghi, di ciò si da conto nella seguente
relazione che si articola nei seguenti paragrafi:
1)
§ ACCERTAMENTI TECNICI
2)
§ DESCRIZIONE GENERALE DEI FABBRICATI
3)
§ CRITERIO DI STIMA
4)
§ CONCLUSIONI
1) § ACCERTAMENTI TECNICI
L'immobile in oggetto è ubicato in località Meriagu, e ricade, secondo il P.U.C. in
zona F all'interno della lottizzazione “Stella di Mare 2” regolarmente convenzionata in data
08/07/1977 con atto rep. n° 43.
Sulla base di quanto disposto dall'art. 4 della convenzione, i lottizzanti cedevano in
piena proprietà al Comune di Quartu Sant'Elena al prezzo simbolico di L. 100 l'area
destinata a verde pubblico della superficie complessiva di mq. 16450, distinta in Catasto al
Fg. 60 mapp. 734 – 740 – 776 – 399 sub a.
L'area su cui insiste l'immobile oggetto della stima è indicata nel piano di
lottizzazione con il simbolo VPA 2 ed è distinta in Catasto al Fg. 60 mappale 740 della
superficie complessiva di mq. 5580.
In data 28/04/1988 è stata emessa l'Ordinanza Sindacale n° 62 con la quale si
ordinava alla Società C.I.L. S.r.l. avente causa della Ditta Lottizzante, l'immediato rilascio
dell'area distinta in catasto al Fg. 60 mapp. 740 nella quale la stessa società C.I.L. aveva,
senza alcuna autorizzazione, realizzato al suo interno tre campi da tennis, una piscina,
recintato l'area e aveva oltre tutto ristrutturato un vecchio fabbricato che andava demolito e
lo aveva adibito in parte a locale bar, ufficio vendite, e abitazione del custode.
Successivamente alla reimmissione in possesso sia del terreno che del fabbricato, lo
stesso è stato utilizzato dalla Amministrazione Comunale come sede degli uffici
Circoscrizionali, dato in Concessione con delibera del C.C. n° 149 del 04/12/1969 al
“Circolo Sportivo Stella di Mare 2” per la durata di anni 20, giusta Convenzione stipulata in
data 19/05/1997 rep. 29390 dal Notaio Rosetti Giovanni, e attualmente utilizzato solo nel
periodo estivo come presidio dell'Arma dei Carabinieri.
2) § DESCRIZIONE GENERALE DEI FABBRICATI
Il fabbricato è ubicato nella via Mar Ligure all'interno della Lottizzazione Stella di
Mare 2 nella zona denominata VPA 2 “Verde Pubblico Attrezzato”, all'interno dell'area oltre
il fabbricato oggetto di stima, sono realizzati una piscina della dimensioni di mt. 25 * 10
compresi bagni e spogliatoi, ed un campo da calcetto.
Il lotto su cui è edificato il fabbricato dista circa 150 mt dalla strada provincia n° 74
asse di collegamento tra Quartu e Villasimius, la zona è ben servita sia dai mezzi pubblici, e
nelle immediate vicinanze sono edificati edifici scolastici, luoghi di culto locali
commerciali, presidi farmaceutici.
La destinazione residenziale delle abitazioni, ormai non più case per vacanze ma
prime abitazioni, l'alta densità di popolazione presente, fanno si che la zona possa essere
assimilata ai fini della perizia in oggetto al centro abitato periferico della città di Quartu
L'edificio ha una forma rettangolare e prospetta su un'ampia area destinata a
parcheggio. La struttura portante è in muratura di blocchetti rinforzata centralmente da una
serie di pilastri in C.A..
Come detto il fabbricato è utilizzato nel periodo estivo come presidio dell'Arma dei
Carabinieri, le sue condizioni di manutenzione sono buone essendo periodicamente oggetto
di interventi manutentivi. L'immobile si articola su piano terra e primo. Il piano terra sono
dislocati quattro uffici, due bagni con annesso un vano con tre docce,
ampio salone
destinato a cucina da cui si accede ad un ulteriore salone destinato a pranzo, due ampi locali
sono destinati a camere da letto.
Al piano primo dove sono ubicate ulteriori due camere da letto con relativo bagno si
accede da una scala esterna posta sulla sinistra del fabbricato.
Considerato che già precedentemente il fabbricato in oggetto era stato utilizzato
come centro ricreativo sportivo, e visto che all'interno della zona Verde Pubblico è
realizzata sia la piscina che il campo di calcetto appare adeguato valutare l'immobile
dandogli la destinazione turistico ricettiva con una pertinenza cortilizia di circa 300 mq..
3) § CRITERIO DI STIMA
Dovendo procedere alla determinazione del valore venale dell'immobile di cui trattasi,
ovvero dell’entità in moneta che avrebbe lo stesso se immesso in commercio, appare
adeguato allo scopo della stima la adozione del criterio così detto “a valore di mercato”,
poiché tale criterio fonda la sua attendibilità su elementi di valutazione la cui concretezza
scaturisce direttamente dall’andamento del mercato locale.
A tal fine il sottoscritto ha provveduto ad eseguire una indagine presso le numerose
agenzie immobiliari di Quartu S.E., finalizzata a verificare i più attendibili valori di mercato
riferiti al mq. commerciale e relativi ad immobili similari, sia per destinazione che per
superficie, tale indagine è stata inoltre rivolta verso immobili ricadenti all'interno di lotti di
terreno ubicati prevalentemente in zone turistico residenziali e aventi superfici abbastanza
ampie come quella in oggetto, dall'indagine sono stati esclusi ovviamente tutti i valori
ritenuti eccezionali sia in aumento che in diminuzione.
Altro parametro di valutazione è stata la vetustà e lo stato di manutenzione
dell'immobile, considerato appunto che il fabbricato è stato edificato da circa trenta anni e
che regolarmente sono stati eseguiti interventi di manutenzione.
Inoltre ai fini del calcolo del valore venale dell'immobile, occorre tenere nella dovuta
considerazione che il terreno circostante, dove sono ubicate sia la piscina che il campo di
calcetto, pur non rientrando all'interno del complesso oggetto di stima, sono ad esclusivo uso
dello stesso, in quanto non sono utilizzabili separatamente.
Pertanto nell'ipotesi di vendita del fabbricato occorrerà tenere in considerazione che il
restante terreno dove sono ubicati sia la piscina che il campo di calcetto dovrà essere dato in
convenzione alla società acquirente.
Mediante l’applicazione di detti valori alle unità immobiliari in oggetto, si può
desumere direttamente il valore venale dell'immobile in questione.
Pertanto gli indici di mercato accertati, relativamente a fabbricati similari considerato
anche la maggiore incidenza dovuta alla destinazione d'uso dei terreni circostanti sono stati i
seguenti:
Fabbricati commerciali utilizzati e in buono stato di manutenzione
€ 1.800,00 – 2,400,00
Dalla media dei valori trovati scaturisce il valore medio a mq da applicare al fine del
calcolo del valore venale cercato.
Pertanto si assume come valore medio relativamente ai locali utilizzati € 2.100,00
Calcolo delle superfici commerciali
1)
Immobile al piano terra superficie coperta mq. 204,00
2)
Immobile al piano primo superficie coperta mq. 52,80
Totale
mq. 256,80
Dalla moltiplicazione tra tali valori scaturisce il valore venale del locale commerciale
in oggetto
mq. 256,80 x 2.100,00 = € 539.280,00
4) § CONCLUSIONI
Per quanto su esposto il sottoscritto Geom. Cappai Giovanni avendo assolto l’incarico
affidatogli rassegna la presente relazione dalla quale si evidenzia che il valore venale
dell'immobile di proprietà del Comune di Quartu Sant'Elena sito in località Meriagu
lottizzazione “Stella di Mare 2” via Mar Ligure, destinato ad attività Turistico Ricettiva è
pari a € 539.280,00
Il Tecnico