Nota trimestrale

Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
e Servizi Estimativi
Nota trimestrale
andamento del mercato immobiliare nel I trimestre 2009
a cura
ufficio studi
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
IIll m
meerrccaattoo iim
mm
moobbiilliiaarree nneell II ttrriim
meessttrree 22000099
Le compravendite in Italia
Il I trimestre del 2009 con 299.419 NTN1 complessivi ha segnato una ulteriore riduzione del
tasso tendenziale su base annua rispetto a quello registrato nel IV trimestre 2008. Tale
andamento ha investito tutte le tipologie immobiliari ed in maniera particolarmente accentuata il
settore produttivo.
L’andamento trimestrale del 2008, (vedi Tabella 1), aveva già evidenziato un peggioramento nel
corso dell’anno con il tasso tendenziale annuo (misurato rispetto agli stessi periodi dell’anno
precedente) passato dal -11,9% del primo trimestre al -16,5% del quarto trimestre. Nel I
trimestre 2009 il tasso tendenziale si è ulteriormente ridotto, con una media del -18,7%.
Il settore residenziale con 135.872 NTN mostra un calo del 18,7% in linea con l’andamento
complessivo, mentre è il settore produttivo con 2.525 NTN quello maggiormente in crisi, con un
tasso tendenziale del -33,5%. Il Terziario (5.281 NTN) ed il Commerciale (12.572 NTN) si
riducono del 20,6% e del 23,9% rispettivamente, mentre le Pertinenze (107.979 NTN) in cui
sono conteggiate i magazzini ed i box-posti auto, si riducono in misura inferiore,
-16,9%.
L’andamento dell’indice trimestrale del NTN, Figura 1, mostra un trend nettamente in calo nel
2008 ed un I trimestre 2009 che accentua l’andamento negativo, portando le compravendite di
questo periodo ad un contrazione del 28,5% rispetto al volume di compravendite registrato nel
I trimestre 2007.
Tabella 1: andamento trimestrale NTN I trim 2008 - I trim 2009 + tasso tendenziale annuo (I-09/ I-08)
Settori
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
var% I 09/ I 08
Residenziale
167.070
188.275
149.253
181.989
135.872
-18,7 %
Terziario
4.342
4.596
3.768
5.281
3.449
-20,6%
Commerciale
11.457
11.944
9.309
12.572
8.723
-23,9%
Produttivo
3.796
3.977
3.220
4.405
2.525
-33,5%
Pertinenze
129.946
145.683
114.661
148.658
107.979
-16,9%
Altro
51.896
58.140
47.039
58.518
40.870
-21,2%
Totale
368.507
412.616
327.251
411.423
299.419
-18,7%
Figura 1: indice trimestrale NTN settore residenziale- altre tipologie e totale I 2007-I 2009
121,2
117,7
113,8
113,4
113,6
102,5
indice NTN
100,2
100
98,6
90,0
89,9
98,3
96,8
93,5
88,1
89,3
85,9
79,5
78,2
73,0
76,7
Residenziale
71,5
Altre tipologie
69,8
Totale
I trim 07
II trim 07
III trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
1
Compravendite al netto delle compravendite riconducibile alle ‘cartolarizzazioni dello Stato’, tramite la società SCIP spa. Nel I
trimestre 2009 tali compravendite sono state in totale 912.
1
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Il settore residenziale: le compravendite per aree geografiche
Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale (Figura 2 e Tabella 3) per macroaree geografiche, risulta evidente che nel I trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è
maggiore nel Nord (-20,6%) ed appena più contenuto nel Centro(-16,9%) e nel Sud (-16,0%).
Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella nota trimestrale precedente, che la
contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei comuni non capoluogo, dopo un
lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei
comuni minori.
Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 15,8% mediamente (con un massimo per le
città del Nord del -17,6%), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 20%
mediamente, con punte maggiori sempre nel Nord (-22% circa) e nel Centro (-19,4%) ed
inferiori per il Sud (-16,2%).
Tale dinamica evidenzia un recupero della quota di mercato dei capoluoghi ( in particolare per
quelli del Centro) sul totale provinciale.
IV trim 08
NORD
CENTRO
SUD
Italia
I trim 08
85.922
34.072
47.076
167.070
II trim 08
98.437
38.736
51.102
188.275
III trim 08
75.923
30.551
42.778
149.253
IV trim 08
96.021
36.336
49.632
181.989
I trim 09
68.035
28.298
39.539
135.872
var% I-08 I-09
-20,8%
-16,9%
-16,0%
-18,7%
I trim 09
II trim 08
III trim 08
I trim 08
IV trim 08
I trim 09
II trim 08
III trim 08
I trim 08
IV trim 08
I trim 09
II trim 08
III trim 08
I trim 08
IV trim 08
I trim 09
II trim 08
III trim 08
I trim 08
NTN trimestrali
Figura 2: NTN trimestrali settore residenziale per area geografica I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I09
Tabella 2: NTN residenziale trimestrale I 08 e I 09 per macro area e per capoluoghi e non capoluoghi + var I 08-I 09
NTN residenziale
Capoluoghi
Non capoluoghi
NORD
Totale
quota cap/tot prov
Capoluoghi
CENTRO Non capoluoghi
Totale
quota cap/tot prov
Capoluoghi
Non capoluoghi
SUD
Totale
quota cap/tot prov
Capoluoghi
Non capoluoghi
Italia
Totale
quota cap/tot prov
I trim 2008
22.674
63.247
85.922
26,4%
13.543
20.529
34.072
39,7%
11.649
35.426
47.076
24,7%
47.867
119.203
167.070
28,7%
I trim 2009
18.688
49.347
68.035
27,5%
11.751
16.547
28.298
41,5%
9.866
29.673
39.539
25,0%
40.304
95.568
135.872
29,7%
var I 08-I 09
-17,6%
-22,0%
-20,8%
1,1%
-13,2%
-19,4%
-16,9%
1,8%
-15,3%
-16,2%
-16,0%
0,2%
-15,8%
-19,8%
-18,7%
1,0%
2
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Figura 3: indice NTN trimestrale capoluoghi e non capoluoghi per area geografica I trim-07- I trim-09
125
Capoluoghi
115,1
115
indice NTN Capoluoghi
111,9
105
95
100
98,6
92,7
85
86,5
84,8
76,8
75
72,9
NORD
CENTRO
SUD
Italia
65
I trim 07
II trim 07
III trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
125
Non Capoluoghi
115
114,3
indice NTN Non Capoluoghi
112,1
105
95
100
96,0
93,9
91,1
85,6
85
76,7
75
NORD
CENTRO
SUD
68,6
Italia
65
I trim 07
II trim 07
III trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
3
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Il settore residenziale: le compravendite nelle metropoli
Considerando il mercato residenziale delle principali città e delle rispettive province (Tabella 4)
si nota che permane la differenza di decremento delle compravendite tra città (-13,9%) ed i
comuni minori (-19,1%): i rispettivi volumi di compravendita, infatti, diminuiscono rispetto al I
trimestre 2008 in modo analogo all’andamento nazionale, confermando il trend maggiormente
negativo per i comuni della provincia piuttosto che nelle città.
I grafici della Figura 4 rappresentano gli andamenti degli indici trimestrali del NTN per ogni città
e relativa provincia a partire dal I trimestre 2007: si nota l’andamento fortemente stagionale del
mercato immobiliare, per cui le compravendite sono, generalmente, maggiori nel II e nel IV
trimestre.
Nel periodo in esame, il mercato delle abitazioni ha, complessivamente, un andamento meno
negativo nelle città rispetto alle relative province, con le uniche eccezioni di Napoli,Torino, e
parzialmente anche Bologna.
Nel I trimestre 2009 il risultato peggiore si registra, tra le città, a Milano, -20,3% sul I trimestre
2008 (ed in provincia di Milano va ancora peggio con -21,8%), e nella provincia di Bologna,
-22%, per i comuni non capoluogo.
La città di Genova è quella con il tasso tendenziale annuo del I trimestre 2009 meno negativo,
-4,2%, ma è da tener presente il forte calo di compravendite già subito negli anni 2004-08.
Roma e Firenze si collocano leggermente sopra la media con un calo intorno all’ 11,5%. Per
quanto riguarda le rispettive province, quella di Roma perde il 15,3% e quella di Firenze si limita
ad un -11,2%, in linea con il capoluogo.
La città di Torino, con un mercato molto stabile fino al 2007, ed in sensibile decrescita già nel
2008, perde ancora una quota del 13,7% nel I trimestre 2009. La relativa provincia, dove il
mercato nel 2007 era rimasto stabile, aveva subito un primo rallentamento nel 2008 e nel I
trimestre 2009 vede un forte calo pari al -21%. Per Napoli (-12,6%) e provincia (-13,7%) la
perdita di quota è inferiore all’andamento medio, ma è da tener conto, anche in questo caso, del
sensibile ridimensionamento del mercato residenziale già iniziato da parecchi anni. Palermo
(-19,6%) e provincia (-21,8%) mostrano un andamento fortemente negativo, ma è da tener
presente la miglior tenuta del mercato negli anni precedenti.
Tabella 3: NTN settore residenziale I 08 e I 09 principali città e relative province + var% I 08-I 09 e I 07- I 09
I trim 08
I trim 09
var% I-08 I-09
Città
ROMA
7.390
6.537
-11,6%
MILANO
4.873
3.885
-20,3%
TORINO
3.060
2.642
-13,7%
GENOVA
1.533
1.468
-4,2%
NAPOLI
1.609
1.407
-12,6%
PALERMO
1.503
1.209
-19,6%
BOLOGNA
1.108
967
-12,7%
FIRENZE
1.006
891
-11,4%
Totale
22.082
19.006
-13,9%
Resto provincia
ROMA
MILANO
TORINO
GENOVA
NAPOLI
PALERMO
BOLOGNA
FIRENZE
Totale
I trim 08
4.640
9.927
4.596
832
2.953
1.481
2.153
1.503
28.086
I trim 09
3.928
7.759
3.629
681
2.548
1.158
1.680
1.335
22.718
var% I-08 I-09
-15,3%
-21,8%
-21,0%
-18,1%
-13,7%
-21,8%
-22,0%
-11,2%
-19,1%
4
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Figura 4: indice trimestrale NTN residenziale I trim 07 I trim 09 principali città e relative province
140
140
131,9
MILANO
127,7
130
TORINO
127,1
130
Resto Provincia
Resto Provincia
120,3
120
120
111,6
114,3
110
110
111,4
100
97,3
100
100
88,0
80
84,1
107,8
100
100,1
98,9
90
105,9
103,1
101,4
100
96,0
100
100,0
92,3
90
86,3
77,5
76,9
70
83,7
86,4
80
81,4
75,9
70
72,0
67,5
60
67,6
63,3
60
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
140
72,9
73,3
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
140
GENOVA
128,6
130
BOLOGNA
130
Resto Provincia
120
117,1
115,6
110
resto provincia
120
115,6
102,6
100
96,9
89,9
90
95,0
90
83,5
80
81,2
78,2
76,2
72,6
70
70
97,9
94,7
93,9
92,5
92,4
81,1
80,4
80
100
100
84,6
86,8
106,8
104,8
98,5
100
113,7
110,9
110
68,2
65,1
67,6
69,0
60
60
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 07
I trim 09
140
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
140
FIRENZE
132,3
ROMA
130
130
Resto Provincia
Resto Provincia
117,2
120
120
110
114,1
113,6
110,4
101,4
100
116,5
115,7
113,2
110
110,7
114,2
100
100
100
100
99,7
90
87,1
85,7
90,6
90,4
93,9
88,2
75,0
79,1
93,0
90
86,2
80
100
92,5
77,1
85,4
80
80,1
80,1
70
75,3
70
67,1
71,7
67,0
60
66,9
60
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
140
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
140
NAPOLI
130
PALERMO
130
Resto Provincia
120
Resto Provincia
120
110
105,6
100
100
100
100
87,4
90
82,3
80
90
84,4
76,0
75,7
82,4
90,6
94,8
92,1
88,9
80,2
71,0
65,2
62,9
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
80,8
73,2
IV trim 08
I trim 09
69,8
73,3
70
68,4
66,2
64,3
II trim 07
91,0
80
70
II trim 07
97,7
87,5
75,6
60
101,5
100
101,1
96,6
I trim 07
106,8
110
104,8
100
60
I trim 07
II trim 07
II trim 07
IV trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
62,7
5
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Il settore terziario: andamenti nazionali e territoriali
Il settore terziario, ovvero gli uffici più gli istituti di credito, risulta mediamente in calo già a
partire dal 2006, con un decremento che si è andato accentuandosi nel corso del 2008. Nel I
trimestre 2009 il calo di compravendite (mediamente pari al -20,6% rispetto al I trimestre 08) è
particolarmente elevato nel Nord, -22,8% e nel Sud, -19,7%, leggermente inferiore nel Centro, 15,3%.
L’indice trimestrale dal I trimestre 2007,
6
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Figura 6, mostra andamenti simili per le macro aree che convergono nel I trimestre 2009 ad un
valore intorno a 70, ovvero con un calo di compravendite tendenziale del biennio intorno al 30%.
Tra le principali province, Figura 7, risulta particolarmente elevato il decremento di
compravendite nel I trimestre 09 delle province di Napoli, -51%, di Torino, -45% circa, e di
Firenze, -31,8%. E’ opportuno segnalare che trattandosi di numeri non molto elevati una piccola
differenza in termini assoluti, comporta una variazione relativa consistente.
Nelle province di Milano (-19%), Bologna (-16,2%) e Palermo (-20,2%) il mercato degli uffici
mostra una flessione meno importante. L’ unica provincia con una crescita delle compravendite
di uffici, risulta quelle di Genova, +9,7%, mentre in quella di Roma si registra lo stesso numero
di compravendite.
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
NTN trimestrali
Figura 5: NTN trimestrali settore residenziale per area geografica I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I09
NORD
CENTRO
SUD
Totale complessivo
I trim 08
2.502
945
895
4.342
II trim 08
2.718
972
906
4.596
III trim 08
2.259
855
654
3.768
IV trim 08
3.069
1.148
1.064
5.281
I trim 09
1.930
800
719
3.449
-22,8%
-15,3%
-19,7%
-20,6%
var% I 08-I 09
7
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Figura 6: n° indice trimestrale NTN settore terziario I 2007-I 09 per aree geografiche Nord-Centro-Sud
150
140
135,5
indice trimestrale NTN terziario
130
120
110
100
108,9
107,2
100
93,3
90
88,2
87,7
80
76,5
70,0
70
NORD
CENTRO
SUD
Italia
III trim 07
IV trim 07
60
I trim 07
II trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
Figura 7: NTN trimestrali settore terziario principali province I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I09
700
600
400
300
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
-
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
100
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
200
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
NTN trimestrale terziario
500
GENOVA
BOLOGNA
PALERMO
FIRENZE
NAPOLI
TORINO
ROMA
MILANO
I trim 08
41
118
49
87
147
151
271
461
II trim 08
83
133
76
86
133
127
358
560
III trim 08
37
82
49
61
74
90
276
477
IV trim 08
65
160
87
122
112
147
342
671
I trim 09
var% I 08-I 09
45
99
39
59
72
83
271
374
9,7%
-16,2%
-20,2%
-31,8%
-51,0%
-45,2%
0,0%
-19,0%
8
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Il settore commerciale: andamenti nazionali e territoriali
Il settore commerciale (di cui fanno parte negozi, laboratori, fabbricati commerciali ed alberghi)
conferma il trend negativo già evidenziato a partire dal 2006, con un netto peggioramento nel
corso del 2008 analogamente a tutti i settori.
Nel I trimestre 2009 si registra un forte decremento pari a -24% circa mediamente, con il calo
maggiore nel Centro, -27,4%, e quello inferiore nel Sud,-17,2%.
Anche per questo settore il calo del I trimestre 09 rispetto all’analogo periodo del 2007 si aggira
intorno al 30%, come si evince dall’andamento dell’indice di Figura9.
Le principali province, Figura 10, risultano tutte in calo più o meno importante nel I trimestre
2009. Vanno meno peggio le province del Sud, Napoli (-3,1%) e Palermo (-2,6%), mentre per le
altre province si va dal -10,5% di Torino, alla riduzione del -25% della provincia di Roma e del 30% della provincia di Milano.
Le province di Firenze (-34% circa), Bologna (-36,7%) e Genova (-46,7%) sono quelle con il
tasso tendenziale maggiormente negativo.
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
NTN trimestrali
Figura 8: NTN trimestrali settore commerciale per area geografica I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I09
NORD
CENTRO
SUD
Totale complessivo
I trim 08
5.906
2.547
3.005
11.457
II trim 08
5.972
2.730
3.242
11.944
III trim 08
4.737
2.070
2.502
9.309
IV trim 08
6.609
2.594
3.368
12.572
I trim 09
var% I 08-I 09
4.386
1.849
2.488
8.723
-25,7%
-27,4%
-17,2%
-23,9%
Figura9: n° indice trimestrale NTN settore commerciale I 2007-I 09 per aree geografiche Nord-Centro-Sud
150
140
indice trimestrale NTN commerciale
130
121,4
120
110
100
107,6
101,8
100
96,7
92,8
90
86,3
80
75,4
70,6
70
NORD
CENTRO
SUD
III trim 07
IV trim 07
Italia
60
I trim 07
II trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
9
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Figura 10: NTN trimestrali settore commerciale principali province I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I 09
1.500
900
600
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
-
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
300
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
NTN trimestrale commerciale
1.200
GENOVA
BOLOGNA
PALERMO
FIRENZE
NAPOLI
TORINO
ROMA
MILANO
I trim 08
209
213
151
232
325
423
814
1.318
II trim 08
184
225
176
308
408
444
865
1.187
III trim 08
132
152
112
197
341
353
653
1.029
IV trim 08
215
218
180
263
439
472
833
1.465
111
135
147
154
315
379
609
924
-46,7%
-36,7%
-2,6%
-33,9%
-3,1%
-10,5%
-25,1%
-29,9%
I trim 09
var% I 08-I 09
Il settore produttivo: andamenti nazionali e territoriali
Il settore produttivo (comprendente Capannoni ed Industrie) che nel quinquennio 2004-08 aveva
mostrato una miglior tenuta di mercato, in paragone con gli altri settori, e che aveva concluso il
2008 con il decremento inferiore, nel I trimestre 2009 è, invece, quello che subisce la maggior
contrazione del volume di compravendite, -33,5% mediamente, in tutte le macro-aree.
Il mercato di questo settore continua ad essere fortemente concentrato nel Nord, con il 70%
delle compravendite che avviene in quest’area.
L’andamento dell’indice trimestrale, Figura 12, segnala il crollo dell’ultimo trimestre che porta
anche questo settore ad un calo medio intorno al 30% rispetto al I trimestre 2007 per tutte le
macro aree.
Tra le principali province (Figura 13), è quella di Milano che continua a detenere il primato di
compravendite, anche se in netto calo già dal 2007, e con l’ulteriore peggioramento registrato
nel I trimestre 2009 con il 32,2% di NTN in meno.
Nel I trimestre 2009 il calo maggiore del settore produttivo si registra per la provincia di Napoli,
-45% circa, passando da 4 a 24 NTN..
Anche la provincia di Torino, che aveva mostrato una maggiore stabilità del mercato del settore,
nell’ultimo trimestre vede quasi dimezzare le compravendite registrate nel I trimestre 2008,
passando da 219 a 126 NTN con un calo del 42,6%.
Per le altre province si segnala la crescita di quella di Palermo, + 80% circa (si tratta di un
mercato molto ristretto con solo 15 NTN) confermando, comunque, un andamento che era stato
positivo anche nel 2008, in controtendenza con l’andamento generale.
Tutte le altre province risultano ancora in forte decremento, superiore al 35%, per quelle di
Bologna, Roma e Firenze, mentre per la provincia di Genova il calo è più contenuto, -18% circa.
10
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
I trim 09
IV trim 08
III trim 08
II trim 08
I trim 08
NTN trimestrali
Figura 11: NTN trimestrali settore commerciale per area geografica I trim-08 I trim-09+ var % I trim-08-I trim I09
NORD
CENTRO
SUD
Totale complessivo
I trim 08
2.666
624
505
3.796
II trim 08
2.259
855
654
3.768
III trim 08
3.069
1.148
1.064
5.281
IV trim 08
3.202
692
512
4.405
I trim 09
1.771
416
338
2.525
-33,6%
-33,4%
-33,0%
-33,5%
var% I 08-I 09
Figura 12: n° indice trimestrale NTN settore produttivo I 2007-I 09 per aree geografiche Nord-Centro-Sud
160
151,3
indice trimestrale NTN produttivo
140
122,6
120
121,7
109,9
104,9
100
100
92,2
89,0
80
NORD
CENTRO
SUD
III trim 07
IV trim 07
69,8
Italia
60
I trim 07
II trim 07
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
Figura 13: NTN settore produttivo principali province + var % 2007-08
300
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
-
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
150
I trim 08
II trim 08
III trim 08
IV trim 08
I trim 09
NTN trimestrale produttivo
450
GENOVA
BOLOGNA
PALERMO
FIRENZE
NAPOLI
TORINO
ROMA
I trim 08
28
103
8
77
44
219
102
330
II trim 08
34
121
21
81
59
245
70
315
III trim 08
45
60
26
27
45
191
39
350
IV trim 08
45
127
18
51
52
222
70
412
I trim 09
var% I 08-I 09
MILANO
23
65
15
50
24
126
65
224
-17,9%
-37,2%
80,2%
-35,1%
-45,2%
-42,6%
-36,6%
-32,2%
11
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
Le fonti e i criteri metodologici utilizzati
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali e dell’Osservatorio
Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio.
Banche dati Catastali: per ciò che concerne le informazioni relative alla consistenza degli stock
esistenti di unità immobiliari per alcune categorie catastali e dalle dichiarazioni Docfa per i dati
sulle Nuove Costruzioni.
Banche dati Uffici di pubblicità immobiliare (ex Conservatorie): per quanto concerne le
compravendite ed i mutui ipotecari.
Banca dati centralizzata: i dati suddetti confluiscono in una banca dati centralizzata, attiva dal
2008, con aggiornamento giornaliero per i dati sulle compravendite e sui mutui, semestrale per
le Nuove costruzioni ed annuale per lo stock.
L’aggiornamento continuo comporta che i dati estratti ad una certa data possono risultare
diversi da quelli di estrazioni successive, per l’inserimento eventuale di transazioni che, per
qualsiasi motivo, vengono registrate in un secondo tempo.
Nel 2008, inoltre, il cambio di procedure e la concomitanza di due diversi sistemi di estrazione
dei dati, ha comportato degli errori di registrazione dei dati, dovuto tra l’altro ad un diverso
conteggio tra dati provinciali e comunali, poiché alcuni comuni non sono presenti nella banca
dati catastale, ma risultano, invece negli archivi di pubblicità immobiliare.
Tali errori si sono riversati essenzialmente per le tipologie catalogate in Altro. Pertanto la
variazione complessiva annua 2007-06 risulta pari a -3,7% invece di -7,1%. La tabella
seguente contiene i dati provenienti dagli ultimi aggiornamenti.
Residenziale
NTN 2007
NTN 2006
var % 06-07
809.177
845.051
-4,2%
Terziario
20.878
21.282
-1,9%
Commerciale
50.296
52.684
-4,5%
Produttivo
16.873
17.418
-3,1%
Magazzini
115.033
120.922
-4,9%
Altro
Totale
749.489 1.761.745
772.741 1.830.098
-3,0%
-3,7%
Banche dati O.M.I.: per le informazioni relative ai valori immobiliari tratti dalla banca dati
dell’Osservatroio del Mercato Immobiliare, i valori sono stati estratti considerando il valore
centrale degli intervalli di quotazioni relativi alle tipologie residenziali (tipologia; abitazione
economica, civile, signorile, ville e villini).
Copertura della rilevazione
Intero territorio nazionale tranne le province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, perché il
catasto e/o gli uffici di pubblicità immobiliare sono gestiti localmente.
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili, ha
imposto l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e su
ulteriori categorie adottate ai fini della nota di trascrizione.
Nei successivi prospetti sono elencate le corrispondenze tra le terminologie adottate nelle
elaborazioni e quelle delle categorie catastali relative.
12
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
SETTORE RESIDENZIALE
categoria
catastale
SETTORE RESIDENZIALE
A1
A7
A8
A9
A2
A3
A4
A5
A6
A11
descrizione
Abitazione di tipo signorile
Abitazione in villa
Abitazione in villino
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
CLASSI DIMENSIONALI DELLE UNITA’ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
MONOLOCALI:
PICCOLA
MEDIO-PICCOLA
MEDIA-GRANDE
GRANDE
Fino 2,5 vani catastali (fino a 45-50mq)
Tra 2,5 e 4 vani catastali (45- 70mq)
Tra 4 e 5,5 vani catastali (70 - 90 mq)
Tra 5,5 e 7 vani catastali (90-130 mq)
Maggiore di 7 vani catastali (+ di 130 mq circa)
CORRISPONDENZA SETTORI TERZIARIO-COMMERCIALE-PRODUTTIVO-PERTINENZE
TIPOLOGIE CATASTALI E LE TERMINOLOGIE OMI
Settori
categoria
catastale
Denominazione per esteso
UFFICI
SETTORE TERZIARIO
A/10
D/5
SETTORE COMMERCIALE
C/1
C/3
D/8
D/2
SETTORE PRODUTTIVO
D/1
D/7
PERTINENZE
C/2
C/6
Uffici e studi privati
Istituti di credito
NEGOZI E LABORATORI
Negozi e botteghe
Laboratori e locali di deposito
CENTRI COMMERCIALI E SIMILARI
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali
esigenze di un’attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza
radicali trasformazioni.
Alberghi e pensioni
CAPANNONI
Opifici
INDUSTRIE
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali
esigenze di un’attività industriale e non
suscettibili di destinazione diversa senza
radicali trasformazioni.
MAGAZZINI
Magazzini e locali di deposito
POSTI AUTO
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
13
NOTA TRIMESTRALE
Il mercato nel I trimestre 2009
•
•
•
•
•
•
•
•
Terminologia adottata
NTN = n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di
proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota
di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é
compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come
una transazione, ma come 0,5 transazioni)
NTN IP= n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” effettuate con l’ausilio di
mutuo ipotecario
stock di unità immobiliari = n. di unità immobiliari censite al catasto
IMI = indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare = rapporto tra NTN/stock di unità
immobiliari
Aree geografiche: Nord, Centro, Sud.
Regioni area geografica Nord: Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Liguria,
Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta, Veneto
Regioni area geografica Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria.
Regioni area geografica Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia,
Sardegna, Sicilia.
14