Estratto delle Relazioni di Stima degli Esperti Indipendenti

VALORE DI MERCATO
ALLA DATA DEL 30/06/2008 DEGLI
IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEL
FONDO DOLOMIT
LOCALIZZATI IN:
CHIETI (CH) VIA MASCI
(CENTRO COMMERCIALE “CENTAURO”)
MILANO - VIA CUSAGO 150/4
MILANO - VIA CAPECELATRO
MASSALENGO (LO) - VIA DELLE INDUSTRIE
VARESE (VA) – VIA MILANO 10
CHERASCO (CN) - FRAZIONE CAPPELLAZZO, VIA DEL LAVORO
VERONELLA (VR) - VIA CANOVA
LUGLIO 2008
INDICE
ARGOMENTO
PAGINA
PREMESSA .................................................................................................................... 1
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO......................................................... 1
LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE .............................................................. 2
CRITERI DI VALUTAZIONE..................................................................................... 2
CRITERI DI VALUTAZIONE..................................................................................... 3
Metodo del Discounted Cash Flow .............................................................................. 3
Incidenza dei contratti locativi in essere....................................................................... 3
Metodologie operative.................................................................................................. 4
ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO.............................................................. 4
Indicatori monetari ....................................................................................................... 4
Tempi............................................................................................................................ 4
Tassi utilizzati............................................................................................................... 4
Contratti di locazione in essere..................................................................................... 5
Superfici ....................................................................................................................... 5
Generalità ..................................................................................................................... 5
CONCLUSIONI ............................................................................................................. 6
NOTA FINALE .............................................................................................................. 6
ALLEGATI – SCHEDE TECNICO VALUTATIVE
DI CIASCUN CESPITE
Chieti (CH), via Masci – Centro Commerciale “Centauro”
Milano Via Cusago 150
Milano Via Capecelatro
Massalengo (LO) Via delle Industrie
Varese (VA) Via Milano 10
Cherasco (CN), Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
Veronella (VN), Via Canova
Milano, 24 luglio 2008
Spettabile
Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.a.
Via S. Sofia, 10
20122 – Milano
CONTRATTO N. 4017
DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO ALLA DATA DEL 30 GIUGNO
2008 DEI CESPITI DI PROPRIETA’ DEL FONDO DOLOMIT LOCALIZZATI
IN:
- Chieti (CH) , via Masci – Centro Commerciale “Centauro”
- Milano Via Cusago 150/4
- Milano Via Capecelatro
- Massalengo (LO) Via delle Industrie
- Varese (VA) Via Milano 10
- Cherasco (CN), Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
- Veronella (VN), Via Canova
PREMESSA
In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso in considerazione gli immobili in
oggetto. al fine di determinarne il loro Valore di Mercato, alla data del 30 Giugno 2008.
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene
immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro
corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo:
a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo
(considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una
adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per
portare a termine la vendita;
c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data
di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli
esistenti alla data della valutazione;
d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia
caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in
considerazione.
LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE
La presente relazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute,
ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che è nostro preciso
dovere segnalarVi, come qui di seguito riportato.
Tali aspetti andranno ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente
rapporto:
a) Nessuna ricerca è stata effettuata riguardo alla situazione catastale ed ipotecaria od
altro. Non sono state effettuate verifiche della struttura né analisi sul terreno per la
rilevazione della presenza di eventuali sostanze tossiche.
Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo
quanto specificatamente illustrato nelle seguenti pagine.
b) Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato
immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data
della presente valutazione.
Ciò nonostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda
e/o offerta propri di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non
sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come
riferimento.
c) Le consistenze immobiliari, relative a ciascun cespite esaminato, sono state fornite
direttamente dalla proprietà;
d) Non abbiamo preso visione delle autorizzazioni relative a concessioni edilizie,
pratiche di sanatoria, agibilità e di tutto quanto concerne la regolarità edilizia dei
fabbricati, né effettuato verifiche, con tale finalità, presso gli Enti
competenti/amministrazioni Comunali e pertanto, in fase di valorizzazione del
patrimonio immobiliare, abbiamo considerato gli stessi come perfettamente regolari.
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CRITERI DI VALUTAZIONE
In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale
accettazione.
Considerata quindi la tipologia edilizia di ciascun cespite esaminato, la metodologia
valutativa da noi ritenuta più appropriata è stata individuata nell’applicazione dei “flussi
di cassa scontati” (o Discounted Cash Flow).
Metodo del Discounted Cash Flow
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attualizzando i canoni
derivanti dalle locazioni; al termine dei relativi contratti o tempi di locazione
contrattuali, ove necessario si è previsto di intervenire con opere di ristrutturazione per
riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e locare,
successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato
è stato capitalizzato.
Sia i costi di riconversione che il valore finale capitalizzato sono stati attualizzati a tassi
(diversi per ogni singolo asset) che considerano i rischi derivanti dalla specifica
casistica esaminata.
Il risultato di tale operazione porta a stabilire il valore attuale di ogni singolo immobile
quale facente parte di un portafoglio immobiliare a reddito.
Gli elementi considerati sono:
-
reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
indicizzazione canoni attuali;
tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di
utilizzo);
uso alternativo ottimale (Highest & Best use) ove richiesto;
investimenti per la riconversione (se necessari);
tempi di riconversione e di messa a reddito;
previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
tassi di attualizzazione e capitalizzazione per ciascun immobile in funzione delle
proprie caratteristiche ubicazionali e tipologiche.
Incidenza dei contratti locativi in essere
Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti
locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia
infine la durata dei contratti stessi, secondo le informazioni da Voi forniteci.
3
Metodologie operative
Al fine di accertare il valore, CB Richard Ellis Professional Services ha effettuato
sopralluogo interno ed esterno agli immobili per rilevare, oltre alle informazioni
ricevute (consistenza, destinazioni d’uso), la situazione immobiliare alla data attuale
(qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.).
Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter
determinare i dati rilevanti (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e
offerta, attese degli operatori), necessari per lo sviluppo delle considerazioni di stima.
Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali dei cespiti, sia attuali, per
determinare il canone congruo, sia future, per redigere la massima valorizzazione degli
asset, sulla base del loro massimo e migliore utilizzo.
I dati riscontrati sul mercato immobiliare locale sono stati opportunamente calibrati
onde adattarli alle specifiche caratteristiche delle proprietà in oggetto, ed utilizzati per
poter focalizzare, per ognuna, la desiderabilità ed appetibilità sul mercato medesimo.
Nei casi in cui è risultato evidente uno stato generale degli immobili, che lascia
presagire probabili carenze nello stato di conservazione o inadeguatezza/obsolescenza
degli spazi in rapporto alle esigenze funzionali attuali , abbiamo previsto di effettuare
investimenti (sulla base di quanto rilevabile visivamente) al fine di riqualificare e
rendere funzionali i fabbricati, in linea con gli usi e consuetudini del mercato.
ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO
Indicatori monetari
Gli indicatori monetari utilizzati (prezzi, costi, canoni) derivano dalle indagini di
mercato effettuate sia direttamente in loco, sia con il supporto della nostra banca dati
che di pubblicazioni del settore, e sono riferibili alla data della presente valutazione.
Si tenga conto che le considerazioni sopra riportate sviluppano ipotesi di flussi (costiricavi) computati a valori correnti.
Tempi
Nello sviluppo delle considerazioni valutative, oltre al periodo di reddito garantito dai
contratti di locazione in essere, si sono considerati i tempi di ristrutturazione (se
necessaria), rimessa a reddito e alienazione, ipotizzando l’intervento di soggetti
operatori, finalizzato alla ricerca della massima valorizzazione dell’ immobile.
Tassi utilizzati
Anche per quanto attiene i tassi, nello sviluppo dello studio valutativo vale il discorso
impostato per i tempi operativi.
I tassi presi a base della valutazione sono stati i seguenti:
-
tasso di attualizzazione del canone percepito;
tasso di attualizzazione della rimessa a reddito/operazione di alienazione;
4
-
tasso di capitalizzazione dei canoni finali dopo la messa a regime.
Ognuno di questi tassi esprime, ricomprendendole, le quote parte di spread, illiquidità e
rischio settore, considerando un equity del 50,00% sul capitale investito.
Contratti di locazione in essere
Nella presente valutazione abbiamo recepito le informazioni forniteci dal Cliente in
merito ai dati economici dei contratti in essere.
Superfici
La presente valutazione è basata esclusivamente sulle indicazioni e documenti ricevuti
dalla committente, senza verifica alcuna su elaborati grafici fornitici.
Generalità
E’ prassi in Italia effettuare valutazioni di cespiti immobiliari al lordo dei costi di
cessione. Ne consegue che non abbiamo dedotto alcun costo che potrebbe emergere in
fase di cessione,quali imposte, costi legali e di agenzia, ecc.
Non abbiamo effettuato alcun accantonamento o deduzione a fronte di imposte e tasse
dirette od indirette di alcun genere.
Ogni immobile è stato valutato individualmente e non come facente parte di un
portafoglio immobiliare. In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente
vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessione del capitale di
società immobiliari. Le nostre valutazioni non tengono conto di tale possibilità, ove
questa esista. E’ spesso riscontrato nella pratica che si verifichino pagamenti differiti nel
tempo, con evidenti effetti sull’effettivo prezzo di cessione. La valutazione dà per
assunto il pagamento completo per contanti o equivalente alla data della valutazione.
Pertanto anche nei casi in cui è stato da noi ipotizzato il frazionamento quale migliore
metodologia di vendita, non si è tenuto conto dell’effetto finanziario derivante dai
pagamenti dei prezzi delle singole unità.
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CONCLUSIONI
Sulla base dei criteri e metodologie soprascritte, il Valore di Mercato alla data di
riferimento del 30 Giugno 2008 degli immobili in oggetto, nello stato occupazionale
attuale, è di seguito evidenziato:
-
Chieti (CH), via Masci
Euro 22.900.000,00 (ventiduemilioninovecentomila/00)
-
Milano Via Cusago 150/4
Euro 16.100.000,00 (sedicimilionicentomila,00)
-
Milano Via Capecelatro
Euro 12.300.000,00 (dodicimilionitrecentomila,00)
-
Massalengo (LO) Via delle Industrie
Euro 16.600.000,00 (sedicimilioniseicentomila,00)
-
Varese (VA) Via Milano 10
Euro 15.700.000,00 (quindicimilionisettecentomila,00)
- Cherasco (CN), Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
Euro 27.300.000,00 (ventisettemilionitrecentomila,00)
-
Veronella (VR), Via Canova
Euro 10.700.000,00 (diecimilionisettecentomila,00)
NOTA FINALE
Il presente certificato di perizia è stata prodotto esclusivamente per la Vostra Società e
per l'uso specifico descritto nella premessa.
Può essere mostrato ad altri Vostri eventuali consulenti ma non a qualunque altra
persona fisica e/o giuridica senza la nostra approvazione preventiva scritta.
Infine, né tutto né parte del presente certificato né alcun riferimento ad esso possono
essere citate, pubblicate o riprodotte in qualsiasi modo senza la nostra approvazione del
contesto e delle modalità relative.
In fede.
CB RICHARD ELLIS
Professional Services S.p.A.
Francesco Abba
(Managing Director)
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ALLEGATI
SCHEDE TECNICO VALUTATIVE DI CIASCUN CESPITE
7
CENTRO COMMERCIALE “CENTAURO”
IN CHIETI (CH)
VIA MASCI
8
UBICAZIONE
Il complesso immobiliare oggetto di valutazione è ubicato nella Città di Chieti,
capoluogo di provincia abruzzese situato 330 metri sopra il livello del mare sulla riva
destra del fiume Pescara e con una popolazione di circa 55.000 abitanti.
Da Chieti sono facilmente raggiungibili sia l’Autostrada A25 Roma–Pescara sia,
mediante il Raccordo Autostradale E80 Chieti-Pescara, l’Autostrada A14 che collega
lungo la costa adriatica il Nord con il Sud della penisola.
La proprietà oggetto di valutazione è ubicata nell’area nord-ovest della città di Chieti
(zona Levante), in una zona periferica a prevalente destinazione “artigianale”, in
prossimità della S.P. Fondo Valle Alento (strada che da Chieti conduce a Francavilla al
Mare).
Il Centro Commerciale è attestato, con la sua dimensione longitudinale, su un lotto
ubicato in stretta aderenza con Via Masci, ma non appare visibile dalla stessa via, in
quanto posizionato al di sotto del livello stradale.
L’intorno urbano è in parte agricolo ed in parte artigianale, di recente edificazione. Man
mano che ci si avvicina al centro di Chieti, si fa predominante, invece, la destinazione
residenziale, in buona parte di tipo popolare.
E’ attualmente in corso di edificazione, in un’area adiacente il Centro Commerciale in
oggetto, anche un complesso ad uso direzionale di discrete dimensioni. Non distante è
anche presente una Caserma dei Vigili del Fuoco di elevate dimensioni.
La microzona specifica ove è ubicato l’immobile non appare essere ben collegata con il
resto della città tramite i mezzi di trasporto pubblico e, anche dal punto di vista
dell’offerta dei primari servizi, appare poco fornita.
Non distante si trova Chieti Scalo, dove sono ubicati diversi servizi primari, tra cui si
possono citare la Stazione FFSS e molteplici attività commerciali, terziarie e
residenziali. Il centro storico di Chieti, seppur vicino, non appare, però, facilmente
raggiungibile a piedi.
L’area all’interno della quale è situata la proprietà in esame è comunque facilmente
raggiungibile, in auto, sia da Chieti, che dalla vicina zona costiera; è, inoltre, ubicata in
prossimità delle Autostrade A25 e A14, e del Raccordo Autostradale Chieti-Pescara.
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DESCRIZIONE
La proprietà immobiliare, oggetto della presente valutazione, corrisponde al Centro
Commerciale denominato “Centauro”, sito a Chieti in Via Masci. Risulta composta da
un Iper e da una Galleria Commerciale di n. 22 negozi, articolata su due livelli di piano
(PT e P1), caratterizzata da n. 4 medie superfici di vendita.
Completano la proprietà dei piccoli spazi accessori ad uso uffici, nonché aree depositi,
locali tecnici ed aree a verde.
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I parcheggi, per una disponibilità complessiva di circa 900 posti auto, sono esterni a
raso, interrati ed anche ubicati in copertura (in corrispondenza della media superficie n.
24, con accesso attraverso una rampa carrabile per ciascun verso di marcia).
La proprietà immobiliare in oggetto si sviluppa per una superficie coperta complessiva
di circa 13.000 mq di cui 11.340 mq corrispondono alla superficie della Galleria.
I lavori di realizzazione sono stati completati nel 2007: l’operatività del centro è partita
il 15 novembre 2007.
La testata del mall è chiusa con delle ampie vetrate ove si aprono gli accessi
automatizzati. In prossimità dell’accesso principale alla galleria sono posizionati due
impianti di elevazione (all’esterno della Galleria) e due tappeti mobili (all’interno della
Galleria).
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Il livello superiore del Centro Commerciale appare, almeno per il momento, un’entità
relativamente autonoma dal resto del Centro Commerciale.
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Il mall (piano terra) si sviluppa su tre corridoi principali, caratterizzati da un’isola di
negozi al centro. Al piano terra sono posizionate tutte le unità commerciali (ad
eccezione di due superfici al primo piano): l’Iper e le medie superfici (Brico OK,
Euronics/Verso Casa) sono posizionati lungo due lati del Mall, nel terzo lato sono
presenti, invece, prevalentemente i negozi di piccolo taglio di superficie.
Al piano primo vi sono una media superficie, attualmente sfitta, ed un Centro
Benessere.
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Dal punto di vista costruttivo, il centro presenta la tipologia tipica della sua categoria,
ossia un volume puro ed ermetico, dove la funzione si svolge al solo interno.
Costituito da un orditura di travi e pilastri in calcestruzzo armato prefabbricato e
assemblato in opera, ne configura una forma rigida, riconducibile ad un parallelepipedo.
Tamponato con pannelli coibenti di color arancione, si presenta quasi completamente
opaco, salvo alcune aperture modulari e piccoli tagli di luce nelle parti salienti (quali la
zona di ingresso e la galleria commerciale), dove la copertura si arricchisce di materiali
di maggior pregio e di forme architettoniche più ricercate. Il solaio della hall è
realizzato in legno lamellare con struttura principale e secondaria ben evidenziata,
mentre la galleria commerciale è contenuta al di sotto di una copertura dall’andamento
sinusoidale.
Nelle parti secondarie della copertura sono ubicati gli impianti, con parti coperte da
lamiere grecate in alluminio. Al di sopra corrono una serie di passerelle in lamiera keller
atte a consentire il raggiungimento dei vari impianti. Nella parte retrostante si trova una
pensilina per il carico e scarico, realizzata in travi reticolari ancorate alla struttura
principale su di un lato e su una serie di pilastrini in acciaio nella parte aggettante.
Lungo il perimetro esterno risultano allocati i corpi scala per l’emergenza e due vani
ascensore, quali elementi di collegamento tra il piano terra e il primo, dove una
superficie porticata funge da filtro tra l’interno e l’esterno. L’autorimessa risulta ubicata
nella parte sottostrada ed al piano primo, raggiungibile tramite una rampa carrabile
esterna.
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Le finiture interne della galleria sono di buon livello e la concezione degli spazi
risponde ad una progettazione relativamente moderna. Le pavimentazioni sono di tipo
industriale e di ceramica; l’illuminazione artificiale è fornita da lampade alogene, in
parte incassate nei controsoffitti (è comunque presente una discreta quantità di luce
naturale, grazie alle ampie vetrate presenti).
Esternamente, sono presenti quattro scale di sicurezza, in metallo.
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La dotazione impiantistica (in parte ubicata in copertura ed in parte nell’interrato) della
galleria commerciale è separata da quella dell’Iper (di proprietà del conduttore) e
comprende:
- Impianto idrico sanitario: collegato al collettore di mandata del Comune di Chieti e
localizzato tra il piano interrato e il piano terra (con accesso autonomo dalla strada).
Comprende alcune motopompe elettriche ed un’autoclave;
- N. 3 impianti di climatizzazione caldo/freddo (gruppi frigo, pompe di calore, torri
evaporative): marca Carrier, anno 2007, mod. 30RQ, fluido R410, potenza 130 Kw
(un impianto) e 261 Kw (due impianti);
- Impianto elettrico ed illuminazione: con arrivo 20.000 Volt, poi trasformata (230/400
Volt) in una cabina elettrica di trasformazione (marca Coet) posta al piano interrato
ed a servizio del Centro Commerciale (parti comuni e galleria); rete distributiva di
BT con Q.E.G. e specifici per gli impianti meccanici; impianto di illuminazione
esterna, interna, di emergenza, impianto di FM; impianto di messa a terra e contro le
scariche atmosferiche. Nel piano interrato sono anche localizzati i singoli contatori
dei negozi. La distribuzione alle diverse utenze avviene attraverso canaline. Sono
inoltre presenti tre UPS gruppi di continuità a servizio di: zona parcheggio interrato,
zona galleria, zona uffici/impianti di sicurezza;
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- Impianto fognario, collegato direttamente al collettore comunale;
- Gruppo elettrogeno, localizzato nel piano interrato, automaticamente attivabile in
caso di mancanza di corrente, marca Green Power, motore Iveco, potenza 300 Kw;
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- Impianto antincendio, con sistema sprinkler, sistema idrico con idranti, sistema fisso
con estintori, impianto automatico a pioggia con diversi attacchi per autopompa dei
VV.FF;
- Impianti meccanici:
- impianto estrazione aria dalle aree parcheggi;
- impianto di sollevamento, costituito da due impianti di elevazione marca GI.EL.
(a servizio dei tre piani) e due scale mobili (a servizio dei soli piano terra e piano
interrato);
- Impianti speciali:
- impianto TVCC, antintrusione e rilevazione incendi;
- impianto di diffusione sonora, monitoraggio visitatori;
- centrale di supervisione e controllo, marca Siemens.
Stato di conservazione
Di recente ultimazione, il centro appare in ottimo stato conservativo, con materiali
impiegati e rifiniture architettoniche che risultano di buona qualità.
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CONSISTENZA
La tabella seguente riporta la consistenza edilizia del Centro Commerciale, oggetto di
valutazione. L’articolazione delle superfici è stata effettuata per zone funzionali, così
come desumibile dalla documentazione fornitaci dalla Proprietà.
DESTINAZIONE
SUPERFICIE
(MQ)
3.670
6.447
1.223
Iper
Galleria Commerciale PT
Galleria Commerciale P1
Parcheggio
900 posti auto
TOTALE (Iper + Galleria)
11.340
Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono riportate nel prospetto alla pagina
seguente:
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GESTIONE DEL CENTRO
a) Property Management del Centro
La gestione del complesso commerciale è affidata alla Società “Agorà”, primario
gruppo che si occupa di consulenza per la Grande Distribuzione, il Retail ed i Centri
Commerciali.
b) Contratti
Dalle informazioni ricevute, i conduttori occupano le unità commerciali sulla base
della seguente tipologia contrattuale: ‘Contratto di locazione immobiliare’ – stipulato
tra la Proprietà (Rreef Fondimmobiliari Società di Gestione del Risparmio S.p.A. per
conto del Fondo “Dolomit”) e l’affittuario. Questa tipologia contrattuale ha,
generalmente, una durata della locazione di 6+6 anni (per l’Iper ha invece una durata
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di 6+12 anni). Il canone di locazione viene indicato in percentuale sul volume di
affari, ma non può essere inferiore ad un minimo garantito stabilito contrattualmente.
c) Depositi di Garanzia
Non abbiamo ricevuto informazioni in merito ai depositi di garanzia, pertanto non li
abbiamo considerati in sede di valutazione.
d) Spese condominiali
Sulla base delle informazioni ricevute dalla Proprietà in merito alle spese
condominiali, nell’elaborazione della valutazione abbiamo considerato un parametro
di spesa di 53,00 €/mq.
e) Morosità/ Procedure legali in corso
Siamo venuti a conoscenza dell’esistenza di morosità relative ad esercizi presenti
all’interno della galleria commerciale, da attribuirsi con molta probabilità ad una
strategia dei conduttori mirata alla possibile rinegoziazione dei canoni di locazione in
essere. Tuttavia, data la compresenza di altri segnali che potrebbero prefigurare una
fase di entrata a regime del centro meno agevole di quanto fosse possibile ipotizzare
in precedenza, abbiamo ritenuto corretto considerare una provvigione per
inesigibilità pari al 1.50% del Canone di Locazione per i primi 6 anni e pari allo
0,75% negli anni successivi.
f) Sfitto
Alla data del sopralluogo risultano sfitte le seguenti unità:
g) Progetti di ristrutturazione
Nei prossimi mesi non sono stati programmati dalla Proprietà dei lavori di
manutenzione straordinaria.
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SITUAZIONE LOCATIVA
I dati locativi fornitici dalla proprietà, riguardanti le unità immobiliari del Centro
Commerciale attualmente locate, sono riportati nella tabella seguente:
ENTRATE
Canone minimo garantito
Sulla base della documentazione fornitaci dalla Proprietà, il Canone Minimo Garantito
relativo al Centro Commerciale in oggetto è pari a circa Euro 1.260.000,00 equivalente
a Euro/mq 111,00. Tale importo è penalizzato dall’unità (media superficie) attualmente
sfitta.
Canone variabile
Al fine di rispecchiare (alla luce delle informazioni forniteci dalla Proprietà) la fase di
entrata a regime del Centro, si è supposta l’assenza di canoni variabili in relazione ai
primi tre anni di analisi e, successivamente, una quota gradualmente crescente sino ad
arrivare, in corrispondenza del sesto anno, ad una quota di canone variabile pari al 4%
del Canone Minimo Garantito.
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Canone di mercato
La nostra stima del Canone di Mercato è stata effettuata unità per unità, sulla base del
fatturato previsto, della posizione, della categoria merceologica e delle
commercializzazioni recenti preventivamente comunicateci dalla Proprietà.
In base a tale stima, riteniamo che i canoni correnti del Centro Commerciale siano
inferiori ai valori di mercato; il canone di mercato risulta, infatti, pari circa Euro
1.450.000,00 o Euro/mq 128,00 per anno.
ANALISI DEI FATTURATI
Mix Merceologico
La tabella seguente riporta la composizione merceologica del Centro Commerciale,
articolata per superficie di vendita e canone relativo all’anno in corso. Non è
ovviamente possibile fornire il fatturato netto per l’anno 2008.
Analisi di sensitività
Non è stato possibile effettuare un’analisi puntuale, in quanto ci è stato fornito
unicamente l’importo del fatturato relativo ai primi 5 mesi dell’anno in corso: le limitate
indicazioni che è possibile trarre da tali parziali dati delineano una situazione di relativa
difficoltà per alcuni degli esercizi, da attribuirsi alla non agevole entrata a regime del
centro.
Crescita del fatturato
In mancanza di dati storici non è stato possibile effettuare un’analisi puntuale.
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ANALISI DEI PRINCIPALI CONCORRENTI
Abbiamo svolto un’indagine al fine di individuare i più probabili concorrenti della
struttura commerciale oggetto di valutazione. Il risultato di tale analisi è riportato di
seguito.
Dai dati in nostro possesso emerge che nel territorio limitrofo all’area interessata dal
progetto in esame, vi sia una discreta presenza di strutture commerciali, che, in alcuni
casi, si differenziano per le superfici di vendita notevolmente superiori a quelle del
Centro Commerciale in oggetto.
Si sottolinea anche che i possibili competitor si concentrano, soprattutto, all’interno di
un’area ubicata in prossimità di Chieti Scalo (Asse Attrezzato).
I centri che sono stati presi in considerazione come probabili competitor sono i seguenti:
1-
C.Comm. ‘Megalò’ – Chieti Scalo (Loc. Santa Filomena)
Data di apertura
Superficie commerciale
Ancora principale
Altre ancore
settembre 2005
50.000 mq
Iperstanda
Media World, Brico Io, Giacomelli,
Bernardi, Scarpe & Scarpe, Zara,
Upim, Benetton, Mulltiplex, ecc
115 unità
2.800
15 minuti
Galleria commerciale
Posti auto
Distanza
2-
C.Comm. ‘Auchan Ceppagatti’ – Villanova di Ceppagatti
(PE)
Data di apertura
Superficie commerciale
Ancora principale
Altre ancore
n.d.
27.000 mq
Auchan
Bata, Benetton, Emmezeta,
Timberland, Conbipel
29 unità
n.d.
20 minuti
Galleria commerciale
Posti auto
Distanza
3-
C.Comm. ‘Centro d’Abruzzo’ – San Giovanni Teatino (CH)
Data di apertura
Superficie commerciale
Ancora principale
Altre ancore
n.d.
27.000 mq
Ipercoop
Decathlon, Extyn, Intimissimi, Piazza
Italia, Mc Donald’s
25
Galleria commerciale
Posti auto
Distanza
29 unità
n.d.
25 minuti
Sono, inoltre, presenti alcuni piccoli supermercati di quartiere in zona, tra i quali
citiamo un’insegna Tigre ed una Conad.
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
Come immobile da investimento, il Centro Commerciale “Centauro” di Chieti presenta i
seguenti punti di forza, che hanno un sicuro impatto positivo sulla sua appetibilità e
collocabilità nel mercato immobiliare:
-
discreta localizzazione: facilmente accessibile sia da Chieti che dalla
zona costiera di Francavilla al Mare (importante soprattutto nei periodi
estivi in quanto la zona costiera è particolarmente frequentata dai turisti oltre 70.000 persone-); è, inoltre, facilmente accessibile anche dalle
Autostrade A25 e A14;
-
scarsa competizione: non sono presenti, nella microarea specifica, veri e
propri competitors per la Galleria Commerciale. I più vicini centri
commerciali (Megalò e Auchan Ceppagatti) sono, infatti, centri di
dimensioni più elevate, mentre il “Centro Commerciale Centauro”
sembra collocarsi maggiormente tra i centri commerciali di quartiere;
-
presenza di diversi negozi locati ad operatori che offrono servizi
(farmacia, edicola, fai da te, centro benessere, parrucchiere, ottico, ecc.)
in molti casi non ancora presenti nella microzona: il C.C. Centauro
sembra, quindi, essere in grado di colmare le necessità di tali
bisogni/servizi;
-
presenza di alcune ancore forti, sia dal punto di vista della superficie
occupata che del prestigio del marchio (Iperstore GS, Euronics, Brico
OK), capaci di determinare un’elevata capacità attrattiva e di
fidelizzazione nei confronti della clientela;
-
buon bacino d’utenza, che comprende soprattutto Chieti ed i numerosi
comuni limitrofi: circa 60.000 abitanti nel settore primario, 190.000 in
quello secondario, 230.000 in quello terziario. L’intera area di attrazione
arriva quasi a 500.000 abitanti e comprende anche il Comune di Pescara;
-
il Centro Commerciale presenta discrete e accattivanti caratteristiche
architettoniche.
A nostro avviso, un punto di debolezza è costituito, invece, dalla posizione poco visibile
del Centro Commerciale, che risulta posizionato al di sotto della sede stradale.
26
Il mix merceologico ed il livello qualitativo dei conduttori, anche se includono marchi
conosciuti a livello nazionale, risultano, a nostro parere, ancora ottimizzabili. Si
evidenzia anche che una media superficie risulta ancora sfitta e che alcune insegne non
sembrano essere particolarmente aggressive.
Anche la capacità di spesa nel bacino d’utenza non appare particolarmente performante:
dalle ultime indicazioni, prendendo come base la media italiana (100%), il reddito
disponibile per la provincia di Chieti si posiziona a 88%, al di sotto della media. Quello
della vicina Pescara appare, invece, più elevato ed arriva a 96%.
I collegamenti pubblici appaiono scarsi e rendono necessario l’uso dell’automobile per
raggiungere il centro (non è, infatti, presente un servizio di Bus navetta di collegamento
diretto con Chieti).
L’asset, oggetto della presente analisi risulta, comunque, competitivo, in particolare
grazie ai seguenti fattori: possibilità di fidelizzazione della clientela, presenza di
importanti ancore nel Centro, caratteristiche costruttive ed architettoniche ricercate ed
accattivanti. Nell’eventualità in cui venisse immesso sul mercato immobiliare, è nostra
opinione che risulterebbe di discreto interesse per gli investitori sia privati che
istituzionali.
27
CENNI SUL MERCATO IMMOBILIARE
MERCATO DEI CENTRI COMMERCIALI
In Italia ci sono attualmente più di 700 centri commerciali. La maggior parte di tali centri,
tuttavia ricade nella categoria del centro di quartiere in ragione della limitata influenza che essi
hanno sul territorio per la loro dimensione relativamente contenuta. I centri commerciali grandi
e molto grandi costituiscono ancora una quota minoritaria dello stock totale, nonostante il
recente ampliamento di qualche centro già esistente.
Centri commerciali per fascia dimensionale
(729 centri commerciali)
Centri commerciali
molto grandi (more
than 80.000 mq g.l.a.)
0,3%
Centri commerciali
grandi (40.000-79.999
mq g.l.a.)
4%
Centri commerciali
medi (20.000-39.999
mqg.l.a.)
24%
Centri commerciali di
prossimità (5.00019.999 mq g.l.a.)
72%
Fonte: - CBRE Professional Services
La Lombardia e poche alter regioni settentrionali come il Piemonte, il Veneto e l’Emilia
Romagna, comprendono il 54% dello stock totale in termini numerici.
28
Distribuzione dei centri commerciali per regione e fascia dimensionale
(729 centri commerciali - Giugno 2008)
Valle D'Aosta
Basilicata
M olise
Trentino A. A.
Sicilia
Calabria
Liguria
Sardegna
Umbria
Friuli Venezia Giulia
P uglia
M arche
Campania
Abruzzo
Toscana
Lazio
Emilia Romagna
Veneto
P iemonte
Lombardia
-
10
20
Centri commerciali di prossimità
30
40
50
60
Centri commerciali medi
70
80
90
100
Centri commerciali grandi
110
120
130
140
150
160
Centri commerciali molto grandi
Fonte: - CBRE Professional Services
Se si guarda all’incidenza dei vari formati dimensionali in ogni regione, notiamo che nelle
regioni meridionali, come la Sicilia, la Puglia e la Campania, i centri commerciali medi e grandi
pesano per il 40% almeno. Questo è dovuto al fatto che in tali regioni i centri commerciali sono
stati sviluppati di recente e pertanto in molti casi presentano caratteristiche più in linea con le
aspettative dei moderni consumatori.
Distribution of shopping centres by region and size bracket
(729 shopping centres - June 2008)
V a lle D 'A o s t a
B a s ilica t a
M o lis e
T re nt ino A . A .
S ic ilia
C a labria
Liguria
S a rde gna
Um bria
F riuli V e ne zia G iulia
P uglia
M a rc he
C a m pa nia
A bruzzo
T o s c a na
La zio
E m ilia R o m a gna
V e ne t o
P ie m o nt e
Lo m bardia
0%
10%
20%
Centri commerciali di prossimità
30%
40%
50%
Centri commerciali medi
60%
Centri commerciali grandi
Fonte: - CBRE Professional Services
29
70%
80%
90%
100%
Centri commerciali molto grandi
Se mettiamo la dotazione regionale di g.l.a. in relazione con la popolazione residente, notiamo
che la Lombardia occupa il quarto posto nella relativa graduatoria, mentre la più elevata densità
si registra in Friuli Venezia Giulia.
G.l.a. mq/1.000 abitanti - densità attuale per regione
(Media italiana: 202 mq /1.000 abitanti - Giugno 2008 - Popolazione al 01/01/2007)
Sicilia
Basilicata
Cam pania
Trentino A. A.
Liguria
Toscana
Calabria
Puglia
Valle D'Aosta
Lazio
Sardegna
Um bria
Em ilia Rom agna
Veneto
Marche
Piem onte
Lom bardia
Abruzzo
Molise
Friuli Venezia Giulia
0
100
200
300
400
Fonte: - CBRE Professional Services
In generale, il numero di centri commerciali che
cresciuto a un ritmo accelerato durante lo scorso
presentano almeno 15.000 mq di g.l.a. è
decennio.
Crescita della g.l.a. compresa in centri commerciali durante lo scorso decennio
(Centri commerciali >15.000 mq g.l.a. - Giugno 2008)
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fonte: - CBRE Professional Services
30
2006
2007
2008 1H
Durante la prima metà del 2008 solo alcuni dei progetti che sono in apertura per quest’anno
hanno aperto.
Principali centri commerciali aperti nella prima metà del 2008
Nome
Euroma 2
Gran Shopping Mongolfiera
Freccia Rossa
Emisfero Fiumeveneto
I Marsi
Città
Roma
Molfetta
Brescia
Fiumeveneto
Avezzano
Provincia
Roma
Bari
Brescia
Pordenone
L'Aquila
Regione
Lazio
Puglia
Lombardia
Friuli V. G.
Abruzzo
GLA mq
51.400
25.000
30.000
24.000
19.000
Locomotiva alimentare
Ipercoop
Ipercoop
PAM
Emisfero
Ipercoop
Fonte: - CBRE Professional Services
Euroma 2, aperto il 23 giugno scorso, è il più notevole dei progetti dal punto di vista sia
quantitativo sia qualitativo. Esso offre infatti in un ambiente particolarmente scenografico e
confortevole un’ampia varietà di negozi (230 circa) gestiti da marchi di punta attivi nel
panorama italiano.
Freccia Rossa, che ha aperto in Aprile, è un altro progetto da segnalare poiché può essere quasi
definito un lifestyle centre in ragione dei marchi medio alti che esso presenta e del fatto che sarà
presto affiancato da un family entertainment center con multiplex mentre già comprende un
fitness center del famoso marchio Virgin.
Nonostante la notevole dotazione di g.l.a. che caratterizza l’area nord occidentale del Paese, ci
saranno ulteriori sviluppi a breve termine in questa zona mentre il Sud e Isole presenterà la
crescita più ragguardevole. Infatti la situazione cambierà come descritto dal grafico seguente:
G.l.a. mq/1.000 abitanti - densità attuale e futura per regione
(Giugno 2008 - Popolazione al 01/01/2007)
Sicilia
Basilicata
Campania
Trentino A. A.
Liguria
Toscana
Calabria
P uglia
Valle D'Aosta
Lazio
Sardegna
Umbria
Emilia Romagna
Veneto
M arche
P iemonte
Lombardia
Abruzzo
M olise
Friuli Venezia Giulia
0
100
200
300
2008 1H
Pipeline g.l.a.
Fonte: - CBRE Professional Services
31
400
500
Se confrontiamo la posizione occupata da ciascuna regione nella relativa graduatoria, notiamo
che i balzi in avanti più notevoli sono previsti in Sicilia e Campania.
Classifica
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Classifica
Densità attuale
Friuli Venezia Giulia
Molise
Abruzzo
Lombardia
Piemonte
Marche
Veneto
Emilia Romagna
Umbria
Lazio
Sardegna
Valle D'Aosta
Puglia
Calabria
Toscana
Liguria
Trentino A. A.
Campania
Basilicata
Sicilia
387
357
347
294
266
254
249
248
206
197
195
148
143
143
138
136
131
109
104
62
Densità prevista
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Friuli Venezia Giulia
Abruzzo
Molise
Piemonte
Lombardia
Marche
Emilia Romagna
Veneto
Lazio
Umbria
Liguria
Sardegna
Sicilia
Campania
Calabria
Trentino A. A.
Puglia
Toscana
Valle D'Aosta
Basilicata
505
389
379
358
340
298
265
254
241
217
216
195
178
167
163
151
151
150
148
104
Fonte: - CBRE Professional Services
In effetti 22% del totale della nuova g.l.a. sarà situato in Sicilia, mentre lo sviluppo di
Lombardia e Piemonte sarà ancora considerevole.
Centri commerciali in progetto per i prossimi anni
(2.639.000 mq - Giugno 2008)
Sicilia
22%
Molise
0,3%
Lombardia
16%
Calabria
2%
Piemonte
16%
Liguria
5%
Emilia Romagna
3%
Lazio
Toscana 9%
Umbria
0,4%
Friuli Venezia Giulia
6%
Marche
3%
Puglia
1%
Abruzzo
2%
Campania
13%
Fonte: - CBRE Professional Services
32
2%
Anche se i centri commerciali di prossimità continueranno a essere sviluppati, una porzione
notevole della nuova superficie confluirà in centri commerciali di dimensioni medie, che
costituiscono il 43% del totale dei nuovi centri.
Nuovi centri commerciali per fascia dimensionale
(2.639.000 mq - Giugno 2008)
Centri commerciali
molto grandi
6%
Centri commerciali di
prossimità
13%
Centri commerciali
grandi
38%
Centri commerciali
medi
43%
Fonte: - CBRE Professional Services
Nonostante il notevole sviluppo recente, solo alcuni centri commerciali rispondono ai requisiti
ritenuti adatti per l’acquisizione da parte degli investitori internazionali. La costante richiesta di
investimenti nel commerciale ha avuto come effetto una contrazione degli yield che ha portato
l’Italia quasi allo stesso livello di alcuni altri paesi europei, dove questo segmento di mercato ha
raggiunto prima la maturità.
Gli yield sono ora spesso attorno al 5,50% per i centri commerciali tradizionali “prime” nelle
regioni settentrionali e centrali mentre le regioni del sud registrano ancora yield lordi
leggermente più alti, anche se la differenza è costantemente in calo. Rispetto allo scorso
semestre sono soprattutto le location secondarie ad aver risentito di un innalzamento degli yield
che generalmente a giugno 2008 si attestano attorno al 7,00%.
33
PRINCIPALI TRANSAZIONI RECENTI
Region
City
Centre Name
Type of format
Total G.L.A.
Food Anchor
Purchaser
Seller
Calabria
Rende
Metropolis
SC
26.000 Iperspar
HENDERSON
Calabria
Rizziconi
Porto degli Ulivi
SC
24.471 Auchan
CSAM
Devin S.p.A.
Emilia Romagna
Reggio Emilia
I Petali di Reggio
SC
28.500 -
ING RE
AM Multi Development
Emilia Romagna
Rimini
Le Befane
SC
51.900 Leclerc
CSAM
Friuli
Martignacco - Udine
Città Fiera - Portion
SC
70.800 Finiper
CORIO
Financiere Concorde
Lazio
Piedimonte San Germano Le Grange
SC
20.443 Iperstanda
PIONEER I M
Sercom
Lazio
Pomezia
16 Pini
SC
19.000 Coop
PRADERA
Lazio
Roma
Roma Est
SC
98.000 Panorama
ING RE
Lazio
Roma
Primavera
SC
12.689 SMA
GE Real Estate Italia + Aareal Italy Fund
Lazio
Viterbo
Tuscia
SC
17.000 Ipercoop
PRADERA
Panorama
DES Deutsche Euroshop
Price €
Gross Initial Yield
Transaction Date
73.000.000,00
6,50%
2006
52.970.000,00
6,50%
July 2007
95.000.000,00
n.a.
2007
242.000.000,00
5,45%
2006
86.000.000,00
n.a.
February 2007
45.087.727,27
8,20%
March 2006
58.000.000,00
6,70%
2006
348.000.000,00
6,25%
May 2007
60.000.000,00
n.a.
2007
57.000.000,00
n.a.
January 2007
Liguria
Santo Stefano di Magra
La Fabbrica
SC
11.730 Conad
Pradera
40.000.000,00
6,25%
March 2008
Lombardia
Antegnate
Antegnate Shopping Center
SC
80000* n.a.
AXA REIM - Axa Immoselect
Gruppo Stilo - Percassi
180.000.000,00
n.a.
2007
Lombardia
Bellinzago Lombardo
La Corte Lombarda
SC
52.000 Il Gigante
ALTAREA
Policentro
106.000.000,00
n.a.
2007
Lombardia
Carpi
Borgogioioso
SC
16.643 -
DEGI
CMB-COOP ESTENSE
6.594.000,00
n.a.
2007
Lombardia
Peschiera Borromeo
Ipercoop
SC
26.735 Ipercoop
IGD
80.000.000,00
n.a.
August 2007
Lombardia
Seriate
Galleria Seriate FOC
SC
12.000 -
AWG
Gruppo Percassi
20.000.000,00
n.a.
2008
Lombardia
Pavia
Carrefour
SC
20.000 Carrefour
Union Investment
Carrefour
74.000.000,00
n.a.
January 2008
Piemonte
Domodossola
Iperstore GS
SC
Piemonte
Gravellona Toce
Centro Laghi
SC
22.400 Ipercoop
La Salle Investment Management
Piemonte
Torino
8 Gallery
SC
21.500 Pam
ING RE
Puglia
Brindisi
Le Colonne
SC
28.000 Carrefour
DEGI
Puglia
Bari
Mongolfiera Japigia
SC
30.197 Ipercoop
BNL - Fondimmobiliari
Sardegna
Nuoro
Porto Sardo
SC
15.800 Pellicano
PRADERA
Sicilia
Ragusa
Le Masserie
SC
17.567 Iperstanda
PIONEER I M
Sercom
Sicilia
Ragusa
Le Masserie
SC
17.567 Iperstanda
Pramerica
PIONEER I M
Sicilia
Trapani
Ipercoop
SC
26.195 Ipercoop
IGD
Sviluppo Trapani
54.670.000,00
n.a.
2007
Millenium
SC
23.000 Coop
IGD
Gruppo Santoni Costruzioni
21.000.000,00
n.a.
February 2007
Trentino Alto Adige Rovereto
8.505 Iperstore GS POLIS FONDI
4.145 n.a.
15.025.000,00
6,57%
June 2007
30.000.000,00
n.a.
July 2006
Lingotto
92.100.000,00
5,52%
2006
Alisette (Aligros - Coopsette)
72.898.000,00
n.a.
May 2007
42.000.000,00
6,00%
2008
n.a.
2007
44.170.000,00
7,80%
October 2006
60.000.000,00
6,50%
2008
n.a.
Umbria
Terni
Terni Shop
SC
PIONEER I M
Inserco spa
Lombardia
Assago
Milanofiori Nord 2000
RP
36.000 -
POLIS FONDI
Brioschi Sviluppo Immobiliare
Emilia Romagna
Spilamberto
Retail Park Spilamberto
RP
28.800 -
IGD
Le Alte s.r.l.
Puglia
Bari
Retail Park Bari Uno
RP
8.860 -
BNL - Estense Grande Distribuzione
Lombardia
Rodengo Saiano
Franciacorta Outlet Village
FOC
33.100 -
DEGI
Piemonte
Serravalle Scrivia
Designer Outlet
FOC
43.795 -
HENDERSON
Gruppo Stilo - Percassi
*gross surface
Fonte: - CBRE Professional Service
34
7.232.192,00
6,10%
December 2006
200.000.000,00
6,00%
May 2007
59.500.000,00
n.a.
July 2007
15.900.000,00
n.a.
August 2007
n.a.
January 2007
5,50%
2006
204.200.000,00
n.a.
VALUTAZIONE CENTRO COMMERCIALE
In sede di stima ci siamo attenuti a metodi e principi valutativi di generale accettazione;
in particolare il criterio di valutazione applicato è stato il Metodo Reddituale dei Flussi
di Cassa Attualizzati (Discounted Cash Flow) basato sull’attualizzazione dei futuri
redditi derivanti dall’affitto della proprietà al netto delle spese di gestione, ICI e
Assicurazione.
Le proiezioni sono state fatte a moneta corrente su di un periodo di 13 anni.
Incidenza dei contratti locativi in essere
Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti
locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia
infine la durata dei contratti stessi, secondo le informazioni da Voi forniteci.
Ai fini valutativi non è stata considerata l’eventualità di rescissione anticipata da parte
dei locatari (per altro ammessa nei documenti controfirmati dalle parti) considerando
invece la prima scadenza utile contrattuale quale data di riferimento per il rilascio delle
porzioni immobiliari analizzate.
Tale assunto è motivato dal fatto che il canone complessivo percepito dai contratti in
essere risulta inferiore (sottomercato) con quello medio di mercato da noi
successivamente esplicitato: risulta quindi essere plausibilmente immotivata la scelta di
liberare le unità locative prima della scadenza naturale dei contratti vigenti.
Ricavi
1)
Canone di Locazione
Il Canone di Locazione del Centro Commerciale, per il primo anno, a
partire dalla data di valutazione, è previsto pari ad Euro 1.320.000,00.
Alla scadenza dei contratti di locazione in essere (al dodicesimo anno del
cash flow), il Canone è stato calcolato ipotizzando di locare gli spazi
sfitti e di ri-commercializzare, a canoni di mercato, le unità commerciali,
prevedendo una riduzione pari al 20% sul monte canoni complessivo,
dovuta alla concomitanza dei lavori di ristrutturazione. Tutti i valori così
ottenuti sono aggiornati annualmente in linea con l’inflazione, che
abbiamo stimato nella misura del 2,40%. Abbiamo inoltre considerato
una crescita di mercato pari al 2,70% annuo, al lordo dell’inflazione, per i
primi 3 anni e pari al 2,50% per quelli successivi.
35
2)
Locazioni temporanee
In base ai dati forniti dalla Proprietà, abbiamo considerato un canone
annuo derivante da locazioni temporanee pari a circa il 9,00% del Canone
di Locazione del Centro Commerciale. Per il primo anno di analisi tale
importo è pari a Euro 120.000,00.
Abbiamo, quindi, dedotto le spese di gestione nella misura del 20,00%
dell’importo.
3)
Provvigioni per sfitto cronico
Abbiamo considerato una provvigione per sfitto cronico pari allo 1,50%
del Canone di Locazione del Centro Commerciale in relazione ai primi 5
anni di analisi e pari allo 0,50% nel periodo successivo.
Spese
1)
Spese di gestione
Abbiamo stimato le spese di gestione nella misura del 3,00% del Canone
di Locazione annuo e del Canone Variabile del Centro Commerciale, e
nella misura del 20,00% dei redditi provenienti da locazioni temporanee.
2)
ICI e Assicurazione
Gli importi complessivi relativi all’ICI ed all’assicurazione ci sono stati
forniti dalla Proprietà. Al fine di modellare i flussi di cassa futuri
abbiamo incrementato l’importo relativo all’Assicurazione in linea con
l’inflazione, mentre abbiamo mantenuto costante l’importo relativo
all’Imposta Comunale sugli Immobili.
3)
Spese condominiali su unità sfitte
A partire dal primo anno abbiamo previsto un tasso di sfitto cronico (pari
allo 1,50% del Canone di Locazione del Centro Commerciale in
relazione ai primi 5 anni di analisi e pari allo 0,50% nel periodo
successivo). da applicare al Canone di Locazione; abbiamo stimato un
costo, nella misura di 53,00 Euro/mq, relativo alle spese condominiali per
le unità sfitte che rimane a carico della Proprietà.
4)
Inesigibilità
Abbiamo considerato una inesigibilità annua pari allo 1.50% dei redditi
da locazione complessivi in relazione ai primi 5 anni di analisi e pari allo
0,75% in riferimento agli anni successivi.
36
5)
Riserve per manutenzione straordinaria
Abbiamo previsto un accantonamento annuo per manutenzione
straordinaria nella misura del 4,00% del Canone di Locazione.
6)
Spese straordinarie
Abbiamo previsto, in fase di ottimizzazione (alla scadenza dei contratti di
locazione in essere), spese di manutenzione straordinaria nella misura di
circa 990.000,00 di euro.
Tasso di capitalizzazione
Il tasso di uscita utilizzato al tredicesimo anno, per il Centro Commerciale, è pari al
6,30%.
Tasso di attualizzazione
Il tasso di attualizzazione utilizzato, da noi ritenuto congruo con gli attuali tassi per
investimenti analoghi e con le prospettive sia inflazionistiche che di crescita del mercato
immobiliare, è stato determinato considerando una struttura finanziaria costituita dal
50% di mezzi propri e dal 50% di mezzi di terzi, così come indicatoci dalla
Committente.
Per il calcolo del ritorno mezzi propri abbiamo considerato un tasso ottenuto sommando
alla remunerazione per attività prive di rischio (Titoli di Stato a medio-lungo termine)
uno spread per tener conto dell’illiquidità dell’investimento ed un ulteriore spread per
tener conto dello specifico rischio dell’iniziativa immobiliare.
La remunerazione del capitale di terzi è invece pari al tasso “Euribor” a sei mesi più uno
spread. La remunerazione del capitale di terzi è invece pari al tasso “Euribor” a sei mesi
più uno spread.
Il tasso di attualizzazione netto utilizzato, a moneta corrente, è pari al 7,60% ed è a
nostro avviso in linea con investimenti analoghi, considerando il rischio specifico
dell’iniziativa immobiliare, della tipologia di struttura commerciale e della location.
Di seguito si riporta lo schema di Discount Cash Flow (DCF).
37
Centro Commerciale Centauro , Chieti
Centro Commerciale
Data di valutazione 30-giu-08
Anno
USCITE
Spese di gestione CC**
Spese di gestione per locazioni temporanee**
Assicurazione*
ICI*
Spese condominiali su unità sfitte*
Inesigibilità**
Manutenzioni straordinarie
Accantonamenti per manutenzione straordinaria**
Tassa di Registro**
Totale uscite /anno
1,50%
6,30%
Flusso di cassa attualizzato
0,50%
3,00%
20,00%
1,50%
4,00%
0,50%
Flusso di cassa netto / anno
Anni
Fattore di attualizzazione
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
Inflazione prevista
Crescita di mercato
Canone variabile / MGR
Altri redditi / MGR
ENTRATE
Reddito minimo garantito lordo (CC)
Canone variabile
Altri redditi (locazioni temporanee)
Sfitto cronico
Prezzo di vendita
Totale entrate / anno
2009
0,75%
2
3
4
5
Valore di mercato arrotondato
7
8
9
10
2019
11
rent reduction
20%
2020
12
2021
13
TOTALE
2,40%
2,70%
0,00%
9,09%
2,40%
2,70%
0,00%
8,58%
2,40%
2,70%
0,00%
8,64%
2,40%
2,50%
1,00%
8,69%
2,40%
2,50%
2,00%
8,73%
2,40%
2,50%
4,00%
8,77%
2,40%
2,50%
4,00%
8,81%
2,40%
2,50%
4,00%
8,84%
2,40%
2,50%
4,00%
8,93%
2,40%
2,50%
4,00%
9,01%
2,40%
2,50%
4,00%
9,02%
2,40%
2,50%
4,00%
10,08%
2,40%
2,50%
4,00%
12,13%
1.320.000
120.000
(19.800)
1.433.000
0
123.000
(21.500)
1.459.000
0
126.000
(21.900)
1.485.000
14.850
129.000
(22.300)
1.512.000
30.240
132.000
(22.700)
1.539.000
61.560
135.000
(7.700)
1.567.000
62.680
138.000
(7.800)
1.595.000
63.800
141.000
(8.000)
1.624.000
64.960
145.000
(8.100)
1.653.000
66.120
149.000
(8.300)
1.697.000
67.880
153.000
(8.500)
1.557.512
62.300
157.000
(7.800)
1.420.200
1.534.500
1.563.100
1.606.550
1.651.540
1.727.860
1.759.880
1.791.800
1.825.860
1.859.820
1.909.380
1.769.013
1.896.292
75.852
230.000
(9.500)
30.104.143
32.296.787
20.337.804
570.242
1.878.000
(173.900)
30.104.143
52.716.289
(39.600)
(24.000)
(16.290)
(62.150)
(9.000)
(21.600)
(43.000)
(24.600)
(16.681)
(62.150)
(9.220)
(23.340)
(43.800)
(25.200)
(17.081)
(62.150)
(9.440)
(23.775)
(45.000)
(25.800)
(17.491)
(62.150)
(9.670)
(24.433)
(46.300)
(26.400)
(17.911)
(62.150)
(9.900)
(25.114)
(48.000)
(27.000)
(18.341)
(62.150)
(3.459)
(13.017)
(48.900)
(27.600)
(18.781)
(62.150)
(3.540)
(13.258)
(49.800)
(28.200)
(19.232)
(62.150)
(3.620)
(13.499)
(50.700)
(29.000)
(19.693)
(62.150)
(3.710)
(13.755)
(51.600)
(29.800)
(20.166)
(62.150)
(3.800)
(14.011)
(52.900)
(30.600)
(20.650)
(62.150)
(3.890)
(14.384)
(59.200)
(46.000)
(21.653)
(62.150)
(4.080)
(16.516)
(52.800)
(7.200)
(232.640)
(57.320)
(7.780)
(244.091)
(58.360)
(7.925)
(247.731)
(59.400)
(8.070)
(252.014)
(60.480)
(8.220)
(256.475)
(61.560)
(8.370)
(241.896)
(62.680)
(8.525)
(245.434)
(63.800)
(8.680)
(248.980)
(64.960)
(8.845)
(252.813)
(66.120)
(9.010)
(256.657)
(67.880)
(9.250)
(261.704)
(48.600)
(31.400)
(21.146)
(62.150)
(3.980)
(13.326)
(990.275)
(62.300)
(8.573)
(1.241.750)
(75.852)
(10.631)
(296.082)
(627.400)
(375.600)
(245.117)
(807.950)
(77.309)
(230.026)
(990.275)
(813.512)
(111.079)
(4.278.267)
1.187.560
1.290.409
1.315.369
1.354.536
1.395.065
1.485.964
1.514.446
1.542.820
1.573.047
1.603.163
1.647.676
527.263
32.000.704
48.438.022
1,00
0,929
2,00
0,864
3,00
0,803
4,00
0,746
5,00
0,693
6,00
0,644
7,00
0,599
8,00
0,557
9,00
0,517
10,00
0,481
11,00
0,447
12,00
0,415
13,00
0,386
967.238
957.491
906.918
858.652
813.638
770.646
736.100
218.917
12.348.096
7,60%
1.103.680
1.114.558
1.055.871
1.010.512
*da Proprietà **percentuale sul Canone di locazione
Valore di mercato
6
2018
22.862.317
22.900.000
38
22.862.317
CONCLUSIONI
Nell’ipotesi che non esista restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui
non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche,
dettagliate poc’anzi, siamo dell’opinione che il Valore di Mercato, arrotondato, alla data
del 30 Giugno 2008 dell’asset immobiliare in oggetto sia il seguente:
Euro 22.900.000,00 (Ventiduemilioninovecentomila/00)
Commenti sulla variazione del Valore di Mercato rispetto al semestre precedente
Come già evidenziato nelle pagine precedenti, le recenti informazioni fornite dalla
proprietà, relative ad insolvenze e fatturati, pur non potendo rappresentare un dato
significativo (data la recente apertura della struttura) potrebbero prefigurare una fase di
entrata a regime del centro più difficoltosa rispetto a quanto precedentemente ipotizzato.
Si è conseguentemente deciso, anche alla luce dell’attuale situazione di mercato, di
modificare lo scenario valutativo relativo ai primi anni di attività del Centro in maniera
prudenziale: tale decisione, unitamente all'aggiornamento dei tassi utilizzati, ha dato
origine alla limitata variazione in oggetto.
NOTA FINALE
La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per la Vostra Società.
Può essere utilizzata per scopi aziendali anche per operazioni straordinarie quali fusioni,
acquisizioni, ecc.
Il presente rapporto di valutazione non può essere citato, pubblicato o riprodotto in
qualsiasi modo né integralmente né in parte, senza la nostra approvazione del contesto e
delle modalità relative; il medesimo trattamento andrà applicato per qualsiasi
riferimento al rapporto stesso.