abitare oggi: piani e programmi di social housing in trentino

ABITARE OGGI: PIANI E PROGRAMMI DI
SOCIAL HOUSING IN TRENTINO
Dossier di preparazione al Forum
a cura di Francesco Minora
Progettazione integrata dello spazio abitativo a Milano e provincia ............... 2
Abitcoop (Provincia di Modena) ..................................................................... 4
A.I.S.A. (Veneto) ........................................................................................... 7
FHS - Fondazione Housing Sociale (Milano e territorio nazionale) ............... 11
Progettazione integrata dello spazio abitativo a Milano e provincia
Presenterà il caso: Corrado Longo, Chiara Quinzi (Studio Boeri) e Giuseppe Berardino
(Consorzio SIR Milano)
Caratteri progettuali: Il progetto Casa Bosco prevede la prefabbricazione in legno (pannelli Xlam multistrato a fibre incrociate) di due moduli abitativi sfalsati ciascuno dei quali con una
larghezza fissa di 6m che si sviluppa su tre livelli di cui uno mansardato per una lunghezza
totale di circa 40 m. La superficie complessiva dell'edificio è di 700 mq e ospita
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appartamenti di differenti tagli, dal monolocale di circa 45 mq al trilocale di circa 120 mq.
Ciascun alloggio ha un accesso indipendente dal piano terreno e una parte di giardino legata a
questo ingresso. Anche gli alloggi che si sviluppano solo sui piani primi e sottotetto hanno,
dunque, oltre a terrazze al piano, la possibilità di avere un piccolo pezzo di terra per praticare
giardinaggio o piccoli lavori domestici all‟aperto. Le vedute sono state studiate in modo da
evitare eventuali intrusioni visive da altri appartamenti al fine di garantire una adeguata
riservatezza, quindi anche i patii/terrazze di ogni alloggio possiedono, se su più livelli,
unicamente affacci dal medesimo appartamento. Le caratteristiche di distribuzione interna
ragionano su un sistema modulare che permette di aggregare diversi tagli dimensionali in base
alle esigenze differenziate degli utenti. In questo senso i 5 moduli pensati per la Casa Bosco al
loro interno mostrano un layout flessibile che consente differenti diposizioni interne e
combinazioni tra gli alloggi che in questo modo può crescere o ridursi nel tempo. Le dimensioni
delle abitazioni rispondono agli standard minimi richiesti dalle norme sull'edilizia sociale
richieste a livello regionale.
Localizzazione: il progetto Casa Bosco si pensa possa essere ottimale per interventi di sutura di
piccole aree urbane e periurbane non utilizzate (aree a standard con vincolo decaduto, aree di
frangia) che potrebbero essere utilizzate per rilanciare un'offerta di edilizia sociale in affitto.
Tali aree in virtù delle loro ridotte dimensioni (2.000 – 5.000 mq) sono generalmente in carico
ad enti pubblici o Aler (enti per la realizzazione e gestione di edilizia abitativa pubblica) e
quindi poco adatte ad essere valorizzate dal punto di vista immobiliare. Tuttavia la loro
collocazione in contesti già urbanizzati e la loro scarsa appetibilità economica le rendono aree
potenzialmente perfette per la realizzazione di abitazioni dal basso costo e facilmente inseribili
in contesti sociali spesso caratterizzati da forte omogeneità sociale.
Sostenibilità sociale: oltre alla potenziale localizzazione, per la sua flessibilità e rapida
realizzazione, il progetto Casa Bosco permette di comporre tagli differenziati degli alloggi per
differenti tipi di utenti (studenti, famiglie con disagio abitativo, giovani coppie, ecc..),
coinvolgendo da subito i futuri abitanti nelle fasi di progettazione in relazione alle proprie
esigenze, incentivando quindi il senso di appartenenza e identificazione al luogo, favorendo un
mix sociale potenzialmente in grado di evitare fenomeni di isolamento o di concentrazione di
marginalità sociali. Inoltre grazie al legno e alle sue caratteristiche si possono contenere le
spese di realizzazione e di gestione dell‟alloggio entro i 1.200 €/mq. di superficie costruita,
senza rinunciare ad elevati standard di qualità dell‟abitare.
Sostenibilità ambientale: Il progetto Casa Bosco prevede un protocollo di compensazione
ambientale: si pensa infatti ad una piantumazione di alberi autoctoni nelle vicinanze in modo
da ridurre l‟inquinamento e i costi di trasporto assieme all‟uso di legno proveniente da boschi
certificati. Tale sistema può attivare un ciclo produttivo e di consumo di energia a scarto zero,
cioè non si prevedono rifiuti o scarti essendo il legno prodotto in questi boschi direttamente
utilizzato per la produzione degli alloggi, come ad esempio avviene nell'impiego delle biomasse
derivate dai diradamenti boschivi. Essendo il legno un materiale naturale, esso richiede un
basso consumo energetico per la sua trasformazione. L‟edilizia sociale con questi connotati
rappresenta quindi occasione per la città di incrementare il proprio livello di naturalità.
Sostenibilità economica: l'utilizzo estensivo del legno permette di attivare l‟intera filiera
produttiva, che, ad esempio nell'area milanese, muove un sistema articolato di piccole e medie
2
imprese. La sollecitazione economica quindi sarebbe rivolta a tutti i soggetti coinvolti lungo tale
filiera.
Partner e soggetto promotore
Il progetto Casa Bosco è stato ideato dallo Studio Boeri di Milano. Non ha ancora avuto
un‟applicazione pratica.
Tra i partner di progetto interessati allo sviluppo di questo tipo di soluzioni abitative afferenti al
mondo sociale nonprofit troviamo il Consorzio di cooperative sociali SIR di Milano (rete Anffas)
Di particolare interesse è l‟idea di realizzare una prima sperimentazione su un‟area di proprietà
Aler (Agenzia Lombarda Edilizia Residenziale) del Comune di Abbiategrasso, in provincia di
Milano.
È coinvolta direttamente nel processo di negoziazione la cooperativa La Cometa di
Abbiategrasso, che da anni svolge attività di inserimento abitativo con persone affette da
disagio psichico.
Caratteri di innovatività
Il progetto sviluppa l‟idea che il
benessere della città, ma che, al
mediante tecniche appropriate,
urbanistiche, sociali, ambientali
residenziali in cui sono inseriti.
social Housing non rappresenti un peso o un ostacolo al
contrario, se sviluppato in modo consapevole e innovativo
esso sia portatore di valori e qualità architettoniche,
ed economiche notevoli, che arricchiscono i contesti
In altre parole lo scopo del progetto è quello di ridare centralità al Social Housing rispetto alle
evoluzioni del Mercato e rispetto al quadro generale delle politiche della Casa, sviluppando
soluzioni abitative innovative che integrano la dimensione sociale a quella ambientale ed
economica.
I due elementi che consentono di rispondere in modo innovativo alle sfide del Social Housing
sono rappresentate:
-
dalla localizzazione marginale e di frangia, di aree piccole e quindi poco appetibili dal
mercato su cui realizzare le abitazioni. La collocazione diffusa, tuttavia, sebbene
marginale, non preclude la possibilità di allacciarsi ai vicini contesti densamente abitati,
anzi fornisce la possibilità di abbassare il prezzo degli alloggi stessi e di prevenire
eventuali fenomeni di concentrazioni del disagio, favorendo il mix sociale.
-
dall‟uso del legno e delle sue proprietà fisiche – naturali, meccaniche e tecnologiche che
consentono di sviluppare l‟idea della temporaneità e della flessibilità di alloggi di Social
Housing, esigenza questa oggi non evasa né dall‟ente pubblico né dal mercato, senza
per questo rinunciare alla qualità architettonica.
Stato di avanzamento del progetto
Il progetto Casa Bosco è stato recentemente presentato alla Triennale di Milano e ha riscosso
un notevole interesse dagli operatori di settore. Tuttavia ad oggi non si ancora realizzate
trasformazioni abitative sulla base di questo modello.
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Abitcoop: una cooperativa di abitazione per la socialità dell’abitare in Emilia
Romagna
Presenterà il caso: Lauro Lugli, cooperativa Abitcoop
Abitcoop è una cooperativa di abitazione a proprietà divisa. Dall‟ Art. 2 dello suo statuto si
legge che “ha lo scopo di soddisfare i bisogni abitativi, immediati e futuri, dei propri soci, a
condizioni economiche, qualitative e di garanzia possibilmente migliori rispetto a quelle
ottenibili sul mercato. In particolare la cooperativa si propone di fare acquisire ai propri soci la
proprietà di immobili residenziali e, in via strumentale od accessoria, la loro disponibilità anche
al fine di favorirne successivamente l’acquisizione in proprietà”.
La moderna struttura di Abitcoop comincia a prendere forma negli anni ‟70, quando si era
ormai affermata la stagione della proprietà pubblica dei suoli e molti Comuni avviarono
concorsi per la realizzazione di nuovi quartieri attraverso la politica dei PEEP. Abitcoop è il
risultato di un processo di unificazione delle tante cooperative comunali e locali di abitazione
(erano a quel tempo oltre una quarantina), che nel 1976 vide la nascita della Cooperativa
Comprensoriale di Modena, nella quale - nel 1981 – confluirono e vennero incorporati sia il
Consorzio delle cooperative di crogiolo (la cui nascita risale al marzo 1976) che le altre
cooperative di abitazione comprensoriali, assumendo definitivamente il nome di Abitcoop.
Durante gli anni ‟70 – ‟80, l'elaborazione dei primi piani triennali e l‟accordo realizzato con le
cooperative di produzione e lavoro, che precede successive convenzioni con altre forme di
imprenditoria edile, come ad esempio quella artigiana, segneranno il passaggio delle
cooperative di abitazione da meri soggetti “attuatori” di programmi di edilizia pubblica a
soggetti “protagonisti” del settore edilizio, ritagliandosi un ruolo ai tavoli della pianificazione.
Destinatari
I destinatari degli interventi di Abitcoop sono i soci che aderiscono alla cooperativa, cioè tutti
coloro che abbiano interesse o esigenza di acquisire un alloggio nella provincia di Modena. Chi
desidera diventare socio compila una scheda informativa in cui esprime le proprie esigenze o
preferenze sull‟alloggio sia per la tipologia, sia per la localizzazione, sia per la richiesta di
assegnazione in proprietà o in godimento temporaneo.
Distribuzione dei soci per area nella Provincia di Modena
zona di MIRANDOLA
300
(1,73%)
Zona di CARPI
2.362
(13,59%)
Zona di MODENA
12.494
(71,86%)
Zona di SASSUOLO
1.234
(7,10%)
Zona di VIGNOLA
996
(5,73%)
TOTALE
SOCI
31.12.2008
ISCRITTI
al
17.386
(di cui 826 ammessi nel 2008)
Risultano in continua crescita le richieste di adesione provenienti da cittadini immigrati. Alla
fine del 2008 il loro numero era di 472. Sul complesso dei soci iscritti alla cooperativa al 31
dicembre 2008 rappresentano una quota significativa del 2,71%. Considerando le varie aree
geografiche, più della metà (247 – 52,33%) è costituita da immigrati africani e del Nord Africa,
con una netta e sostenuta prevalenza di ghanesi, ormai 144, che costituiscono l‟etnia
decisamente più numerosa di tutte, più numerosa di quella marocchina (35). A seguire risulta
piuttosto consistente anche la fetta di soci proveniente dall‟Europa, in particolare dal Centro ed
4
Est Europa, che hanno raggiunto il numero di 163 (34,53%), soprattutto nativi di Romania
(35), Albania (30), Moldavia (26) e Ucraina (20).
Scomposizione sociale base Abitcoop al 31/12/08*
(*i dati sono riferiti esclusivamente ai questionari completi delle informazioni richieste)
Dipendenti
10.509
70.57%
di cui: Impiegati dipendenti (31,22%), Operai
(19,81%), Insegnanti (3,24%), Infermieri (1,88%),
Commesse/i (0,89%), Dirigenti (0,48%), Forze
dell‟ordine (0,47%), Funzionari (0,32%), lavoratori
precari e con contratto di collaborazione (dato in %
non disponibile).
Autonomi/liberi
professionisti
2.021
13.57%
Non Occupati
1.246
8.37%
1.116
7.49%
(casalinghe, giovani in
attesa
di
occupazione,
studenti, ecc.)
Pensionati
I soci vengono selezionati sulla base di un regolamento. Il regolamento prevede la
pubblicazione di un bando cui possono partecipare tutti i soci interessati. Nel 2008 a fronte di
109 alloggi previsti dai bandi, hanno fatto domanda 1.269 soci. Tra i criteri di selezione spicca
quello di anzianità: cioè sono prima soddisfatte le domande dei soci che aspettano un alloggio
da più tempo.
Per quanto riguarda gli interventi in accordo con gli enti pubblici locali come i Comuni o le Acer
locali (Azienda Casa Emilia Romagna), Abitcoop stabilisce precisi criteri di selezione in
concertazione con questi enti che vengono fatti presente nel bando e che variano da intervento
ad intervento mediante convenzione. Tra i principali criteri di selezione di queste convenzioni
possiamo ricordare la condizione patrimoniale (di solito non si deve essere proprietari di altri
alloggi nello stesso comune) e reddituale (tramite dichiarazione ISEE), la residenza e/o il
domicilio nel Comune in cui si richiede la casa.
Ai disabili o ai soci con particolari problemi certificati viene data la possibilità di scelta
dell‟alloggio prima degli altri soci. Ultimamente la Regione ha messo a disposizione risorse per
promuovere l‟acquisto dell‟alloggio per le giovani coppie: Abitcoop assiste i propri soci nel
rispondere e implementare anche questi tipi di politiche.
Soggetto promotore e partner
Abitcoop aderisce a Legacoop, Lega Nazionale Cooperative e Mutue, nata a fine „800 e la più
grande d‟Italia. Abitcoop ha contribuito nel corso degli anni, per quanto riguarda la provincia di
Modena, allo sviluppo di questo movimento in specifico riferimento al settore abitativo.
Il successo di Abitcoop deriva in larga misura dalla collaborazione con gli enti pubblici locali e
allo sviluppo di iniziative di edificazione su suoli di proprietà pubblica comunale e non, su cui
insistono i PeeP (Piani per l‟Edilizia Economico Popolare).
Per realizzare i propri alloggi Abitcoop si avvale della collaborazione di numerose aziende di
progettazione e di costruzione artigianali e industriali locali.
Infine costituiscono parte rilevante della prosperità di questa cooperativa l‟elevatissimo numero
di soci, i quali mettono a disposizione della Cooperativa i propri risparmi (cifra media circa
22.000€) e che la cooperativa restituisce con un margine di interesse pari all‟1%.
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Tipologie di intervento
Abitcoop mette a disposizione ai propri soci prevalentemente alloggi destinati alla vendita.
Tuttavia la cooperativa, anche a seguito della attuali trasformazioni del mondo del lavoro, ha
deciso di realizzare anche altri tipi di intervento, sebbene in forma ridotta: vengono infatti
prodotti alloggi in godimento temporaneo, di solito della durata di 10 anni, al termine dei quali
il socio può scegliere di riscattare la casa o abbandonare l‟alloggio; oppure in godimento con
proprietà differita, in cui il socio si impegna ad acquistare l‟alloggio al termine di un periodo
concordato, di solido di 8-10 anni, pagando un corrispettivo alla cooperativa.
Il taglio medio degli interventi va dai 12 ai 18 alloggi. In alcuni casi in collaborazione con altre
cooperative si sono realizzati interventi più massicci (200 alloggi), ma la progettazione di interi
quartieri non rientra tra le specifiche finalità di questa cooperativa.
Complessivamente il costo e le caratteristiche degli alloggi vengono definiti in sede regionale e
Abitcoop è quindi tenuta al rispetto di determinati vincoli di legge. Il costo medio degli alloggi
si aggira attorno ai 1.500 – 1.600 € al mq.
Abitcoop riesce a risparmiare notevolmente sul costo complessivo dell‟abitazione mediante il
reperimento di aree a costi contenuti, perché generalmente di proprietà pubblica. Questo
margine di risparmio incide circa sul 30% del costo complessivo della casa. Le aree talvolta
vengono reperite sul libero mercato a costi che variano a seconda dalla zona.
Stato di attuazione
Il patrimonio abitativo realizzato al 31 dicembre 2007 da Abitcoop in tutta la provincia di
Modena ammontava a 6406 alloggi, di cui 123 in godimento temporaneo e/o proprietà
differita. Complessivamente lo stock abitativo di Abitcoop rappresenta approssimativamente
quasi il 2% sul totale degli alloggi presenti in Provincia di Modena.
Caratteri di innovazione
Oggi questa cooperativa, la principale per dimensioni
nella Provincia di Modena, si pone nuove sfide tra cui
quella di porre attenzione ai temi
della salvaguardia dell‟ambiente e di
proporre
modalità
costruttive
improntate
effettivamente
al
risparmio
energetico,
oltre
che
nell‟impegno ad assecondare i bisogni
delle famiglie economicamente più deboli con il lancio
di un corposo piano di alloggi da assegnare in
godimento. Pertanto la cooperativa ha aderito e
promosso l‟idea di certificare con il marchio Casa
Clima di provenienza altoatesina le prossime abitazioni, mirando ad uno standard minimo di
classe B che consentirà ai propri associati di contenere considerevolmente i costi delle bollette
energetiche di indicativamente il 50%.
Fonti
Bilancio sociale Abitcoop 2008
www.abitcoop.it;
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Oltre l’alloggio, per una rete di servizi abitativi: il caso della Fondazione la
Casa ONLUS di Padova
Presenterà il caso: Caterina Benato, Consorzio Villaggio Solidale
AISA è l‟acronimo di “Agenzia di Intermediazione Sociale dell‟Abitare”: il primo gruppo di
operatori immobiliari non profit in Veneto.
Il suo scopo principale è quello di reperire alloggi da mettere a disposizione di persone che
vivono, o sono a rischio di cadere, in situazioni di disagio abitativo. Alla fornitura di strutture
abitative si è pensato però di affiancare anche la fornitura di “servizi” che permettessero ai
beneficiari di risolvere il disagio nel suo complesso. Il disagio infatti non si limita alla sola
mancanza di un‟abitazione, ma spesso comprende anche problematiche più profonde di
inserimento sociale. L‟innovazione sta quindi nel superare il modello operativo della classica
“agenzia immobiliare”, offrendo servizi aggiuntivi attraverso il coinvolgimento di enti non
profit. Tali servizi comprendono l‟accompagnamento nella ricerca della casa, la gestione
amministrativa e domestica, l‟inserimento sociale nel territorio, la gestione dei rapporti e dei
conflitti all‟interno del vicinato. L‟azione dunque non è solo mirata ad alloggiare le persone, ma
a costruire dei percorsi di autonomia per gli abitanti.
Per ampliare il proprio bacino di utenza e reperire alloggi con maggiore facilità AISA sta inoltre
cercando di delineare con enti bancari locali una strategia tesa ad offrire garanzie patrimoniali
per chi vuole affittare la sua casa; ad oggi AISA offre un servizio di mediazione tra proprietario
e cooperativa sociale che si prende in carico l‟abitante e gestisce inoltre gli immobili che la
Fondazione La Casa mette a disposizione.
AISA inoltre seleziona un educatore che segue la locazione e si prende cura dell'immobile e di
chi lo abita mediante un accompagnamento sociale degli inquilini.
La Fondazione La Casa ONLUS di Padova ha in essere una convenzione con la cassa di
risparmio di Padova e Rovigo per la concessione di speciali finanziamenti finalizzati a sostenere
l‟acquisto della prima casa di abitazione da parte di persone in stato di disagio.
Destinatari
AISA propone un sistema di alloggi dedicati alla temporaneità breve, media e lunga che,
affiancati da un sistema di servizi che promuovono l‟autonomia economico-sociale degli
abitanti, preparano i beneficiari alla propria indipendenza e comunque garantiscono coesione
sociale. Il seguente grafico evidenzia il modello operativo implementato e i diversi attori
coinvolti.
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Dal grafico è possibile evidenziare come le strutture pensate per l‟accoglienza si differenzino
tra strutture ricettive per il brevissimo periodo (veri e propri alberghi sociali), per il medio
termine (residence o pensionati che possono accogliere anche in co-housing persone che non
appartengono allo stesso nucleo familiare per periodi annuali), per il lungo termine (nuclei
famigliari ospitati in appartamenti locazione per periodi pluriennali).
Il ruolo di Fondazione La Casa onlus è quello di un soggetto investitore che acquisisce
immobili, aree edificabili, diritti edificatori. Altri soggetti fornitori di strutture possono essere
direttamente gli Enti Locali o il mercato libero.
La gestione delle strutture richiederà poi specifiche competenze e conoscenze, in quanto
prevede l‟offerta di un‟articolata combinazione di servizi socio-amministrativi. Proprio al fine di
condividere le esperienze del terzo settore e creare nuove procedure e modelli nell‟ambito dei
servizi di intermediazione sociale all‟abitare e dei servizi di inclusione sociale, nel 2003 è nato il
Consorzio di Cooperative Sociali “Villaggio Solidale”. In breve tempo il Consorzio ha associato
ventuno realtà del Veneto, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna, Piemonte, Lombardia,
Trentino, Umbria e Sardegna, ed ha aperto un dialogo di interesse con imprese sociali
localizzate in tutto il territorio nazionale.
Le cooperative socie del Consorzio si prendono quindi in carico, attraverso il marchio AISA, di
individuare e raccogliere le domande di residenzialità del territorio e di gestire poi le strutture
di Housing Sociale a propria disposizione. L‟inserimento e l‟accoglienza degli utenti potrà
avvenire in modalità diverse, a seconda del contesto e dei bisogni locali.
Non esiste una vera e propria selezione degli inquilini; viene piuttosto attuata un‟analisi dei
bisogni delle persone inviate dai servizi e viene trovata, quando possibile, la soluzione abitativa
più consona.
Il canone di locazione medio è 300 euro per alloggi di 80 mq.
Ovviamente il canone dipende non solo dalla metratura ma anche dal territorio in cui si trova
l‟alloggio (facendo riferimento agli accordi territoriali).
Soggetto promotore e partner
L‟agenzia nasce nel 2004 grazie al contributo della Camera di Commercio e della Fondazione La
Casa di Padova. Ogni anno la Fondazione La Casa partecipa, tramite bando, ad una
assegnazione di contributo della Camera di Commercio (solitamente 200.000 euro). AISA è
attivata in alcune province Venete in cui sono presenti cooperative aderenti al Consorzio
Villaggio solidale.
Tali cooperative vengono accreditate da AISA mediante un marchio di qualità, codificato in un
manuale che fissa precise linee guida, seleziona e analizza le figure professionali, codifica i
servizi, sistematizza le buone prassi rendendo replicabili le iniziative in differenti contesti
territoriali, valuta i servizi, rilascia il marchio.
Stato di attuazione
Le Agenzie A.I.S.A. operative nel territorio delle Regione Veneto sono così distribuite
per Provincia:
Provincia
Numero
sportelli
Padova
2
Venezia
5
Dolo, Venezia-Marghera, Martellago, Portogruaro,
San Donà di Piave
Rovigo
1
Rovigo (solo per i primi 6 mesi)
Comune
Rubano, Camposampiero
Nell‟anno 2009 il numero di contatti registrati e degli accompagnamenti effettuati
suddivisi per Provincia sono stati i seguenti:
8
Sportelli
Contatti
registrati
Accompagnamento
effettuato
Provincia Padova
104
61
Provincia Venezia
228
186
Provincia Rovigo
27
9
Totale
361
256
Nella tabella seguente si evidenzia la zona geografica di provenienza delle persone che
si rivolgono agli Sportelli A.I.S.A.
Provenienza
Numero
Africa
151
Asia
38
Sud - America
17
Europa EU
117
Europa non EU
36
Totale
359
Mappa delle aree in cui opera AISA
Negli ultimi anni il disagio abitativo sta investendo una fascia sempre più ampia della
popolazione, colpendo in particolar modo: le coppie monoreddito e le giovani coppie; gli
anziani; gli immigrati; gli studenti fuori sede; i giovani al primo impiego; i single.
Fonte: elaborazione dati ISTAT al 01/01/2009
I comuni più interessati, oltre ai capoluoghi, sono quelli della fascia pedemontana
nella fascia Verona-Vicenza-Treviso. La mappatura comunque evidenzia la
9
differenziazione dei territori in termine di potenziali soggetti in disagio e quindi di
servizi richiesti.
In questo contesto AISA opera in tutto il Veneto. È presente in quasi tutti i principali
capoluoghi di provincia, in cui il disagio è più forte, ma la sua azione però è rivolta
anche nei territori della provincia.
Caratteri di innovazione
La funzionalità del servizio è collegata alla conclamata esistenza nel territorio di forme
sempre più gravi di disagi abitativi, cui corrisponde una sempre maggiore carenza di
interventi pubblici. Di conseguenza i servizi AISA intercettano un bisogno della
popolazione e allo stesso tempo degli Enti Locali, che attivano delle convenzioni per
poter offrire tali servizi sul proprio territorio. AISA offre un contributo sinora ignoto
alla programmazione delle politiche pubbliche della casa da parte di organizzazioni del
terzo settore: il suo ruolo si configura come quello di un attore in grado di dare
maggiore efficacia all‟azione dell‟ente pubblico, operando a favore di quegli utenti che
il Mercato non è in grado di servire.
Mediante la standardizzazione di alcune procedure di azione, AISA consente inoltre al
sistema di servizi sociali di raggiungere una maggiore efficienza, coordinando gli
interventi e indirizzandoli a precisi progetti di inclusione, coprendo le esigenze
dell‟utenza lungo tutto il processo di inserimento abitativo.
Il modello è altamente replicabile perché affronta un problema comune a molti ambiti
territoriali e allo stesso tempo permette un‟elevata adattabilità alle specificità dei
contesti locali (esigenze di gestione finanziaria, esigenze demografiche e migratorie,
etc.). A testimonianza della sostenibilità e della trasferibilità del modello vi è il
continuo aumento negli anni dei membri del consorzio e delle convenzioni attivate con
gli Enti Locali interessati. Ad oggi gli sportelli attivati dalle cooperative consorziate
sono circa una trentina.
Fonti
www.agenziaisa.org
www.villaggiosolidale.org
www.fondazionelacasa.org
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Strumenti e soluzioni finanziarie per l’abitare di oggi: l’esperienza della
Fondazione Housing Sociale di Milano
Presenterà il caso: Sergio Urbani (Fondazione Housing Sociale)
La Fondazione Cariplo di Milano è da più di dieci anni che si occupa di destinare somme a
fondo perduto ad iniziative di sostegno all‟abitare sociale. Per rafforzare e finalizzare meglio i
propri interventi nel giugno 2004 la Fondazione Cariplo, grazie anche ad uno studio di fattibilità
condotto dal Politecnico di Milano, con la partecipazione della Regione Lombardia e dell‟ANCI
Lombardia, è stata istituita la Fondazione Housing Sociale, che ha sede a Milano, ma opera di
fatto in tutta Italia.
La prima e principale azione intrapresa da Fondazione Housing Sociale è stata l‟istituzione di un
fondo immobiliare etico chiuso denominato “Fondo Abitare Sociale 1”. Avviato nel 2006 porterà
alla realizzazione di 700 alloggi da offrire in locazione a canoni calmierati per 25 anni.
L‟ammontare del fondo è di 85 milioni di euro, con durata ventennale. Partecipano al fondo
oltre alla Fondazione Cariplo anche la Cassa Depositi e Prestiti, la Regione Lombardia, la Banca
Intesa San Paolo, La Banca Popolare di Milano, la Generali Assicurazioni, La Cassa Italiana dei
Geometri, Telecom Italia e Pirelli Real Estate.
Il “Fondo Abitare Sociale 1” si è aggiudicato con una procedura di evidenza pubblica tre aree di
Milano e grazie a due concorsi internazionali di progettazione volti alla sperimentazione di
nuove tipologie architettoniche in fatto di social Housing si sono configurati i seguenti
interventi:
-
Quartiere Figino, progetto denominato il Borgo Sostenibile, collocato alla periferia di Milano,
prospiciente ad aree residuali agricole, si propone di ricucire il tessuto urbano a quello
rurale: prevede 26.500 mq di residenze per un totale di 350 alloggi e 2.600 mq di servizi
residenziali pensati espressamente per particolari categorie di utenti (es. alloggi assistiti da
servizi specifici sociali), compatibili con la residenza, cioè di carattere commerciale e
pubblico (es. il living room, che sarà una sorta di piazza coperta), servizi integrati per
l‟abitare dei nuovi residenti (es. il co – lavoro) e servizi locali ed urbani (es. l‟eco club che
fornirà informazioni di carattere ambientale e sanitario) rivolti anche al contesto
circostante.
-
Via Cenni, progetto denominato una Comunità per crescere: 9.000 mq di residenze per un
totale di 150 alloggi e 1.800 mq di servizi, tra cui un foyer per i giovani e i residenti, fulcro
attorno al quale è sviluppata l‟identità del progetto abbinato ad altri servizi volti alla
autopromozione dei giovani nel quartiere in cui si inserisce l‟intervento;
-
Via Ferrari, progetto di abitare temporaneo e accogliente, che prevede 6.000 mq di
residenze temporanee e 2.600 mq di servizi prevede la realizzazione di circa 200 posti letto
e di un centro per la disabilità.
Destinatari
Gli interventi della Fondazione Housing Sociale sono rivolti a persone che non hanno i mezzi
per potersi permettere un alloggio sul libero mercato e che non hanno i requisiti per accedere
alle liste di alloggi pubblici: giovani, single o in coppia, coppie con figli minori, famiglie
monoparentali, immigrati ecc.
Il target di ogni intervento è definito rispetto alle caratteristiche sociali del quartiere o del
Comune in cui esso verrà realizzato, in concertazione tra tutti gli attori che prendono parte
all‟iniziativa, dopo un‟accurata analisi della domanda abitativa.
Soggetto promotore e partner
Oltre ai promotori Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e ANCI Lombardia, costituiscono
partnership strategiche per l‟azione della Fondazione Social Housing anche
-
la Società di Gestione del Risparmio (SGR) Polaris, che gestisce il Fondo “Abitare sociale 1”
-
la Cassa depositi e Prestiti, maggiore investitore del suddetto Fondo
11
-
Finabita, società di consulenza specializzata nella strutturazione di operazioni di edilizia
sociale, con cui è stato avviato il progetto Parma Social House
-
Sinloc, società di investimento e di consulenza che ha il compito di favorire le partnership
pubblico – privato
-
il Comune di Milano, per la realizzazione di residenze universitarie,
-
l‟Immobiliare Veneziana, per lo studio di quattro iniziative di Social Housing
Stato di attuazione
Il Fondo Abitare Sociale 1 di Milano è una esperienza che si può ritenere ormai conclusa.
L‟utilità di questa prima azione è stata quella di dare un segnale forte agli enti pubblici e privati
che si occupano di questo tema che oggi è possibile realizzare iniziative in questo settore. Anzi
tenendo presente l‟attuale crisi del mattone, quello dell‟Housing Sociale rappresenta un settore
che al contrario gode di risorse migliori.
Oggi la Fondazione Housing Sociale si muove su numerosi altri progetti che tendono ad
abbinare alloggi dal canone moderato ad alloggi in vendita convenzionata e ad alloggi in
vendita sul libero mercato. Questo si rende necessario per garantire una maggiore sostenibilità
economico – finanziaria. Complessivamente gli interventi misti, come quelli in programma a
Parma, ad esempio, godono di una maggiore redditività.
Caratteri di innovazione
Uno degli aspetti che qualificano in senso innovativo l‟azione della FHS è dato dalla istituzione
di una nuova figura all‟interno del sistema di governance di progetti di Housing sociale
denominato il gestore sociale. Questo ente deve rispondere al comitato di indirizzo costituito
da Fondazione Housing Sociale, ente pubblico, la Società di Gestione del Risparmio e l‟ente
coach, che propone una parte dei possibili futuri inquilini.
Ecco in sintesi le principali fasi:
1.
2.
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il processo prende avvio con la selezione di un team leader (indicativamente quando
inizia la costruzione degli immobili)
il team leader, con l‟assistenza di FHS ed ente coach, forma un team dalle competenze
eterogenee (legale, sociale, immobiliare, contabile ecc.) che redige lo statuto del Gestore
Sociale, le sue politiche di gestione e di assegnazione
in esito alla costituzione del Gestore Sociale, il team ne diviene il primo Cd’A
i Cd’A successivi vengono nominati dagli inquilini
circa dopo 10 anni il Gestore Sociale raggiunge l‟assetto a regime e può acquistare gli
alloggi in blocco dal Fondo (impegnandosi alla locazione per almeno 20 anni)
Il gestore sociale è così definito perché assomma a sé una serie di competenze che un
tradizionale property o facility manager non include: pertanto oltre ad offrire servizi immobiliari
di manutenzione degli immobili, delle parti comuni e via dicendo e a rendicontare le spese di
gestione, questo ente deve curare i rapporti con il comitato di indirizzo, far circolare le
informazioni entro il vicinato, definire le politiche interne di gestione e ancora deve fornire una
serie di servizi sociali, tra cui gestire i nuovi inquilini, curare le relazioni con particolari
categorie di disagio, offrire supporto ad iniziative di vicinato e di solidarietà, offrire meccanismi
di tutela economica agli abitanti quali fondi di garanzia, microcredito, piani di risparmio ecc.
Altro aspetto determinante è la relazione di partnership che lega il pubblico locale e nazionale
al privato profit e non profit. Infatti agli investitori privati for profit è chiesto di co - investire
nella misura indicativa del 10% sul monte complessivo del fondo, mentre una quota rilevante
pari al 40% viene coperta dal fondo nazionale a garanzia dell‟investimento complessivo.
Complessivamente il fondo etico corrisponde al 50% delle fonti di finanziamento a disposizione
degli attori per realizzare l‟intervento. L‟altro 50% è coperto con debito bancario.
Fonte
www.fhs.it
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