l`iva in edilizia - Collegio dei Geometri di Sassari

Cartostampa Chiandetti srl - Via Vittorio Veneto - 33010 Reana del Rojale/UD - Reg. Tribunale di Udine - n. 19/2000 del 19 luglio 2000 - Poste Italiane S.p.a. - Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1, DCB UDINE - Anno quattordicesimo - Periodicità mensile - €7,00 - Direttore responsabile Luigi Chiandetti
Informazioni Tecniche
M E N S I L E
D I
I N F O R M A Z I O N E
T E C N I C A
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2015
NUMERO
MONOGRAFICO
L’IVA
IN EDILIZIA
chiandetti
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4
sommario
2015
NUMERO
MONOGRAFICO
L’IVA
IN EDILIZIA
NUMERO MONOGRAFICO
EDITORE
Cartostampa Chiandetti srl
Tipografia - Litografia - Editrice
Via Vittorio Veneto
33010 Reana del Rojale/ Udine/
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L’IVA IN EDILIZIA
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LA DISCIPLINA RELATIVA
ALL’IMPOSTA SUL VALORE
AGGIUNTO
L’I.VA. RELATIVA AL
TRASFERIMENTO DEI TERRENI
L’I.V.A. RELATIVA ALLE NUOVE
COSTRUZIONI
L’I.V.A. RELATIVA ALLA
COMPRAVENDITA DI UNITÀ
IMMOBILIARI E DI FABBRICATI
L’I.V.A. SUI LAVORI DI RECUPERO
DEL PATRIMONIO EDILIZIO
ESISTENTE
PARTICOLARITÀ
NUMERO MONOGRAFICO
I relatori
avv.
rag.
geom.
dott.
Claudio Demaria,
Cristina Martini,
Guido Molineris,
Alberto Tealdi,
L’
studiobadeagx.it
c. [email protected]
guido. [email protected]
[email protected]
I.V.A in
EDILIZIA
LA DISCIPLINA RELATIVA
ALL’IMPOSTA SUL VALORE
AGGIUNTO
NORMA DI LEGGE
La disciplina relativa all’imposta sul Valore Aggiunto
(qui di seguito: i.v.a.) è contenuta nel Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633
(D.P.R. 633/72) e successive modificazioni ed integrazioni.
LE ALIQUOTE I.V.A. IN EDILIZIA
L’attuale normativa i.v.a. prevede, per quanto riguarda
l’ambito dell’edilizia in generale, tre aliquote d’imposta:
– aliquota ordinaria: 22%, ex art. 16, D.P.R.
633/1972 a decorrere dal 01/10/2013;
– aliquota ridotta: 10%, per i beni ed i servizi previsti
nella Tabella A, parte terza, allegata al D.P.R.
633/1972;
– aliquota ridotta: 4%, per i beni ed i servizi previsti
nella Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R.
633/1972.
4
IL MECCANISMO DEL REVERSE CHARGE (O
INVERSIONE CONTABILE)
– Il reverse charge è un principio contabile applicabile
esclusivamente alle operazioni poste in essere tra
soggetti i.v.a. che operano nell’ambito dell’edilizia,
quindi sostanzialmente alle operazioni poste in essere
tra l’impresa appaltatrice dei lavori edili (o l’impresa
venditrice in caso di compravendita) e le varie imprese
subappaltatrici (o l’impresa acquirente in caso di
compravendita); tecnicamente il principio del reverse
charge consiste nel fatto che l’impresa subappaltatrice (o l’impresa venditrice) emette la fattura senza
i.v.a. e l’impresa appaltatrice (o l’impresa acquirente)
integra la fattura con applicazione dell’i.v.a. dovuta
provvedendo ad annotarla sia sul registro i.v.a. delle
fatture emesse che su quello degli acquisti.
– A decorrere dal 01.01.2015, a seguito di modifica legislativa, il principio contabile del reverse charge è
stato variato in quanto l’applicazione del reverse
charge è stata ampliata anche alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti
e di completamento relativo ad edifici; inoltre, per effetto della stessa modifica legislativa, il reverse charge,
per le prestazioni di servizi appena citate, si applica sia
in caso di appalto che in caso di subappalto.
4/2015
NUMERO MONOGRAFICO
L’I.VA. RELATIVA
AL TRASFERIMENTO
DEI TERRENI
DEFINIZIONE DI TERRENO EDIFICABILE
L’art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 convertito nella L.
248 del 04.08.2006 ha stabilito che un terreno è da
considerarsi edificabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base al Piano Regolatore Generale (P.R.G.)
adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione o dall’attuazione di strumenti urbanistici attuativi del medesimo.
Pertanto la data di adozione del RR.G. coincide con
l’inizio dell’attribuzione del carattere di edificabilità (ai
fini fiscali) al terreno.
L’I.V.A. RELATIVA AL TRASFERIMENTO
DI TERRENO EDIFICABILE
Il D.RR. 633/72 all’art. 2, comma 3, lett. c) dispone
che: “non sono considerate cessioni di beni le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di
utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni. Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell’art. 9, lett. a), L.
28.01.1977, n. 10 (le costruzioni rurali in genere)”.
Pertanto:
– la cessione di terreno edificabile effettuata da soggetti i.v.a. è sempre imponibile con aliquota i.v.a.
ordinaria 22% (imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di euro 200 cadauna);
– la cessione al Comune, a fronte di scomputo parziale degli oneri, di aree sulle quali il soggetto i.v.a.
ha realizzato opere di urbanizzazione primaria e secondaria, non è soggetta ad i.v.a. (Agenzia delle
Entrate, Ris. N. 140/E del 04.06.2009; Ris. N. 37/E
del 21.02.2003).
CESSIONE DI TERRENO EDIFICABILE
EFFETTUATA DA IMPRENDITORE AGRICOLO
La cessione di un terreno edificabile effettuata da un
imprenditore agricolo, e strumentale alla sua attività,
sia esso imprenditore individuale, società di persone
o di capitali, è sempre imponibile i.v.a. con aliquota
ordinaria del 22%.
La cessione è imponibile i.v.a. anche se il cedente è
un imprenditore agricolo in regime di esonero (Ris.
Agenzia delle Entrate n. 54/E/2007).
Se la cessione per un prezzo indistinto ha come oggetto un terreno solo parzialmente edificabile e prevalentemente agricolo (in base alla superficie), la
cessione è esclusa da i.v.a. (R.M. 10.09.1991 n.
430065).
CESSIONE Dl TERRENO EDIFICABILE DA PARTE
DI SOGGETTO PERSONA FISICA PRIVATA
La cessione di un terreno edificabile da parte di un
privato a chiunque è sempre un’operazione fuori dal
campo di applicazione dell’i.v.a. ed è soggetta ad im-
4/2015
posta di registro proporzionale del 9% (con un minimo di € 1.000) oltre alle imposte ipotecaria e catastale (ipocatastale) in misura fissa di € 50 cadauna.
Sono abrogate, a decorrere dal 01.01.2014, sia l’agevolazione relativa alla cessione di terreno edificabile, a scopo residenziale, inserito in un’area
sottoposta a Strumento Urbanistico Esecutivo ‑
S.U.E. (del 5% tra imposte di registro e ipocatastale),
sia l’agevolazione prevista per gli immobili (terreni e/o
fabbricati) inseriti in un Piano di Recupero di iniziativa
pubblica o privata, purché convenzionato (imposte
fisse di registro e ipocatastale). Di conseguenza dal
01.01.2014, a tali fattispecie, si applica la tassazione
ordinaria pari al 9% di imposta di registro (con un minimo di € 1.000) a cui deve aggiungersi € 50 di imposte ipocatastali in misura fissa cadauna.
RIVALUTAZIONE DEL TERRENO EDIFICABILE
La Legge di Stabilità 2015, ha previsto la riapertura
dei termini per la rivalutazione dei terreni posseduti
da soggetti no i.v.a. alla data del 1° gennaio 2015.
Potevano essere rivalutati sia i terreni agricoli (che determinano plusvalenza tassabile qualora ceduti entro
il quinquennio), sia i terreni edificabili che originano
sempre plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del
T.U.I.R., versando un’imposta sostitutiva pari all’8%
sul valore. Anche la possibilità di trasferimento di cubatura poteva essere oggetto di rivalutazione così
come per l’area.
L’iter necessario:
– redazione di perizia giurata di stima, da parte dei
professionisti abilitati, entro il 30 giugno 2015, per
la determinazione del valore;
– pagamento della prima delle tre rate annuali (o dell’unico versamento) entro il 30 giugno 2015.
La perizia giurata di stima deve comunque precedere
l’atto di vendita (C.M. 15/E 2002 Agenzia delle Entrate) secondo l’Amministrazione Finanziaria, per la
giurisprudenza invece anche dopo l’atto di vendita
ma entro i termini di legge (Corte di Cassazione, Sentenza n. 30729 del 30.12.2011).
TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE
L’art. 67 del T.U.I.R. 917/86 prevede la tassazione
delle plusvalenze nei seguenti casi:
– cessione a titolo oneroso di fabbricati acquistati o
costruiti da non più di anni;
– cessione a titolo oneroso di terreni non edificabili
acquistati da non più di 5 anni;
– cessione a titolo oneroso di fabbricati acquisiti per
donazione se non sono trascorsi i anni dall’acquisto effettuato dal donante;
– cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria indipendentemente dal periodo di possesso.
Inoltre l’art. 67 del T.U.I.R. 917/86 prevede l’esistenza
della plusvalenza nel caso di cessione a titolo one-
5
NUMERO MONOGRAFICO
roso di terreni lottizzati, e nel caso di cessione a titolo
oneroso di terreni sui quali siano state eseguite opere
intese a renderli edificabili, o la cessione a titolo oneroso degli edifici eventualmente su di essi realizzati.
TRASFERIMENTO DI CUBATURA
Il D.L. 70/2011 convertito in L. 106/2011, il cosiddetto “Decreto Sviluppo”, ha sancito all’art. 5, comma
3, che sono trascrivibili nei registri immobiliari “i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque
denominati nelle normative regionali e nei conseguenti
strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle
convenzioni urbanistiche ad essi relative”.
Il trasferimento di cubatura ai fini i.v.a. è assimilato ad
una cessione di terreno edificabile e quindi assoggettato ad i.v.a. ordinaria del 22% nell’ipotesi in cui il
cedente sia un soggetto passivo i.v.a. (Sentenza Cassazione 14.12.1988 n. 6807); parimenti la cessione
di cubatura origina plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del T.U.I.R. e può fruire della rivalutazione.
TRASFERIMENTO DI TERRENI AGRICOLI E DI
TERRENI CON ALTRE DESTINAZIONI
L’eventuale cessione di un terreno agricolo individuato
come tale dallo strumento urbanistico generale è
esclusa dal campo di applicazione dell’i.v.a. nei confronti di chiunque. Pertanto la cessione di un terreno
a destinazione agricola è esclusivamente soggetta ad
imposta di registro proporzionale, anche qualora sul
terreno sia ammessa, per disposizione comunale, l’installazione di un impianto fotovoltaico (Ris. Agenzia
Entrate n. 112/E del 28.04.2009).
Relativamente ai terreni inseriti in aree destinate a servizi dal P.R.G. (verde pubblico, attrezzature scolastiche,
piazze, strade, parchi giochi ecc.) o gravati da vincolo di
inedificabilità, il trasferimento è escluso dal campo di
applicazione dell’i.v.a. nei confronti di chiunque.
L’I.V.A. RELATIVA ALLE
NUOVE COSTRUZIONI
NOZIONE DI APPALTO
L’appalto è il contratto stipulato tra il committente e il
soggetto i.v.a. che dovrà eseguire i lavori.
L’appalto è il contratto con il quale una parte assume,
con organizzazione di mezzi necessari e con gestione a
proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro (art. 1655 Cod. Civ.).
Nell’appalto deve essere sempre prevalente l’esecuzione di un’opera o di un servizio rispetto alla fornitura
di beni. Altrimenti si ricade nel contratto di vendita.
Per provare l’esistenza dell’appalto è sufficiente la stipula verbale anche se è comunque sempre consigliabile e preferibile la forma scritta.
L’appalto in forma scritta è una scrittura da registrarsi
in caso d’uso a tassa fissa di registro (€ 200), al fine
di conferire la data certa.
NOZIONE DI SUBAPPALTO
L’appaltatore può dare a sua volta in subappalto ad
altri soggetti i.v.a. il compimento parziale o totale dell’opera (art. 1656 del Cod. Civ.).
Pertanto il subappalto è un contratto stipulato solo
dall’appaltatore nei confronti di altri soggetti i.v.a. e
non dal committente dei lavori. Di conseguenza i soggetti i.v.a. subappaltatori sono scelti di norma dall’appaltatore e non dal committente.
Il subappalto deve essere espressamente previsto nel
contratto di appalto o in mancanza deve sussistere
apposita autorizzazione del committente.
Al ricorrere di determinate situazioni l’i.v.a. sulle prestazioni dei subappaltatori è applicata con il meccanismo
del reverse charge (art. 17 ‑ comma 6 ‑ D.RR. 633/72).
Il subappalto soggiace anche all’obbligo da parte dell’appaltatore di verificare e richiedere la relativa documentazione che attesti la regolarità contributiva del
subappaltatore (art. 13ter L. 134/2012).
COSTRUZIONE DELLA “PRIMA CASA”
L’aliquota i.v.a. ridotta del 4% ai sensi del n. 39), Tabella A, Parte II, D.RR. 633/72, si applica al sussistere delle seguenti CONDIZIONI:
PARTICOLARITÀ
Il contratto di costituzione del diritto di superficie ex
art. 1350 del Cod. Civ., relativamente ad un terreno
edificabile, segue ai fini i.v.a. le medesime regole precedentemente esplicitate. Nel caso in cui la cessione
del terreno è soggetta ad i.v.a. l’aliquota i.v.a. da applicare è sempre quella ordinaria del 22%, non sono
previste aliquote i.v.a. ridotte.
La cessione di un terreno edificabile costituisce sempre presupposto per la tassazione della plusvalenza
ex art. 8, 67, 68 e 86 T.U.I.R. 917/86 ai fini delle imposte sui redditi.
6
a) possesso dei requisiti “prima casa” da parte del
soggetto committente al momento dell’effettuazione di ogni prestazione e all’atto della fine lavori
di costruzione;
b) l’unità immobiliare deve rientrare nel gruppo catastale A, ad eccezione delle categorie catastali A/1
(abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in ville),
A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e A/10 (uffici);
Applicazione dell’i.v.a. ridotta del 4%:
a) l’aliquota ridotta si applica agli acconti ed ai saldi
derivanti dagli appalti per la costruzione, e per l’ac-
4/2015
NUMERO MONOGRAFICO
quisto di beni finiti effettuato direttamente da parte
del committente;
b) l’aliquota ridotta si applica anche ai subappalti;
c) l’aliquota ridotta non si applica alle prestazioni
rese da professionisti (geometri, periti, architetti,
ingegneri ecc.).
Ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta è necessario che il committente rilasci all’appaltatore apposita
dichiarazione scritta in cui dichiara di possedere i requisiti “prima casa”.
CARATTERISTICHE OGGETTIVE DELLA
“PRIMA CASA” IN COSTRUZIONE
A decorrere dal 13.12.2014 ‑ data di entrata in vigore
del D.Lgs. 175 del 21.11.2014 (Decreto Semplificazioni) ‑ le caratteristiche oggettive della “prima casa”
non fanno più riferimento al D.M. 02.08.1969 in merito alla qualificazione «di lusso» dell’unità immobiliare,
ma esclusivamente al censimento nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per le unità immobiliari rientranti
in tali categorie catastali, di conseguenza, non è più
possibile accedere alle agevolazioni per la costruzione
della “prima casa”.
Poiché la categoria catastale é assegnata solo alla
fine lavori di costruzione, occorre preventivamente,
già in fase di progetto, verificare che le caratteristiche
della “prima casa” non determineranno la classificazione in una delle categorie catastali suddette.
Si precisa che non per tutti i Comuni sono previste le
categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
REQUISITI “PRIMA CASA”
Tali requisiti sono esclusivamente contenuti nella normativa ai fini dell’imposta di registro alla quale la normativa i.v.a. fa riferimento (art. 1, Tariffa parte I, nota
II bis, D.P.R. 131/86).
Essi sono:
4/2015
1) Caratteristiche dell’abitazione: sita nel territorio del
Comune in cui il committente ha la residenza, o intende stabilirla entro i 18 mesi successivi alla data
di fine lavori, o nel Comune ove svolge la propria
attività lavorativa o di studio, o se cittadino italiano
trasferito all’estero in qualsiasi Comune; sempre a
condizione che la “prima casa” a fine lavori sia accatastata nel gruppo catastale A (ad eccezione
delle categorie A/1, A/8, A/9, A/10 escluse dall’agevolazione “prima casa”).
2) Situazione patrimoniale del committente: al momento dell’affidamento dell’appalto per la costruzione della “prima casa” non deve essere titolare
esclusivo o in comunione con il coniuge di altra
abitazione situata nel territorio del medesimo Comune in cui realizzerà la “prima casa”; inoltre non
deve possedere diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione, situata in tutto il territorio nazionale, per la
quale ha già usufruito dei benefici “prima casa”.
REQUISITI “PRIMA CASA” - DECADENZA
Decadenza dal beneficio:
– in caso di dichiarazioni mendaci;
– ai fini i.v.a. l’aver costruito la “prima casa” comporta
la decadenza dall’agevolazione i.v.a. 4% (che diventa 10% più sanzioni) in caso di vendita entro i 5
anni dalla fine lavori, salvo – entro 1 anno – il riacquisto di un’altra “prima casa” o l’avvenuta costruzione su un terreno di una nuova “prima casa” al
rustico, intendendosi per rustico un fabbricato
comprensivo di mura perimetrali della singola unità
e della copertura (Risoluzione Agenzia delle Entrate,
n. 44/E del 16.03.2004); di conseguenza non è necessario che la nuova “prima casa” sia ultimata
entro l’anno poiché secondo l’Agenzia delle Entrate
un fabbricato è da intendersi completato struttural-
7
NUMERO MONOGRAFICO
mente quando esiste la struttura portante e il tetto
di copertura;
– nella fattispecie di vendita in corso di costruzione di
“prima casa”, premesso che non sono state rintracciate situazioni similari già trattate in modo
compiuto dall’Agenzia delle Entrate, si ritiene che il
committente decada dalle agevolazioni già ottenute, in quanto non ha realizzato fisicamente la
“prima casa” e quindi non sono verificabili, al momento della vendita, tutti i requisiti che la “prima
casa” deve possedere alla fine lavori.
COSTRUZIONE DI “PRIMA CASA”
CON PIÙ APPALTI
In caso di costruzione di “prima casa” mediante la stipula di più contratti di appalto a soggetti i.v.a diversi
– ad esempio appalto per lo scavo, appalto per la
struttura portante, appalto per le murature di tamponamento, appalto per l’intonacatura, appalti per tutti
gli impianti, appalto per la tinteggiatura ecc. – si applica sempre l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% a ciascun
appalto.
Il committente deve sempre rilasciare ad ogni appaltatore la dichiarazione scritta di richiesta di applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% attestando di
essere in possesso dei requisiti per la “prima casa”.
Se all’inizio e durante i lavori di costruzione, il committente non possiede i requisiti della “prima casa”
(ad es. perché proprietario di altro appartamento nel
medesimo Comune), le prestazioni derivanti dall’appalto/i devono essere fatturate con l’aliquota ridotta
del 10%; se i requisiti “prima casa” si avverano della
fine lavori di costruzione della “prima casa” esiste la
possibilità di richiedere (all’appaltatore/i) l’applicazione
dell’i.v.a. ridotta del 4% non solo sulle fatture ancora
da emettere, ma anche su quelle già precedentemente emesse (anche oltre l’anno dalla data di emissione).
ACQUISTO DI “PRIMA CASA” IN CORSO DI
COSTRUZIONE
Nel caso di acquisto di fabbricato abitativo in corso di
costruzione è possibile usufruire dell’agevolazione
“prima casa”, se l’acquisto proviene da soggetto i.v.a.
con applicazione dell’aliquota i.v.a. 4% sul prezzo
d’acquisto (oltre imposte ipocatastali fisse di € 200
cadauna), se l’acquisto proviene da soggetto non
i.v.a. con imposta di registro 2% sul prezzo d’acquisto (oltre imposte ipocatastali fisse di € 50 cadauna).
Gli appalti per il completamento della “prima casa”,
acquistata in corso di costruzione, sono soggetti all’aliquota i.v.a. del 4%, in pratica il completamento
della “prima casa” segue le stesse regole della costruzione ex‑novo della “prima casa”.
Il tutto (agevolazioni per l’acquisto ed il completamento) a condizione che permanga l’originaria destinazione abitativa e che alla fine lavori la “prima casa”
non possieda le caratteristiche per essere accatastata
nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Occorre precisare che per l’Agenzia delle Entrate i la-
8
vori devono essere stati effettivamente iniziati, quindi
realizzati anche in misura parziale (Circolare Agenzia
Entrate 13/E/2007).
L’ottenimento del titolo abilitativo edilizio per l’esecuzione dei lavori non è sufficiente per definire il fabbricato (“prima casa” o non “prima casa”) in corso di
costruzione.
MIGLIORIE DELLA “PRIMA CASA” IN CORSO DI
COSTRUZIONE
L’aliquota i.v.a. ridotta del 4% trova applicazione
anche alle prestazioni di servizi, commissionate in
corso d’opera direttamente dal committente all’impresa/e appaltatrice/i che sta/stanno edificando la
sua “prima casa”, al fine di apportare alcune migliorie e/o cambiamenti rispetto a quanto previsto nel/i
contratto/i di appalto/i iniziale/i, sia in punto materiali
che in punto prezzi (R.M. Agenzia Entrate n. 22 del
22.2.2011).
PERTINENZE
Pertinenze sono le cose destinate in modo durevole
a servizio o ad ornamento di un’altra cosa (art. 817
del Cod. Civ.). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria ai fini i.v.a.,
le unità immobiliari accatastate o accatastabili nelle
categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini),
C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie), C/7 (tettoie
chiuse o aperte).
L’aliquota i.v.a. ridotta del 4% spetta quindi anche alla
costruzione delle pertinenze della “prima casa”, con
il limite suddetto per le categorie catastali C/2, C/6 e
C/7.
Se nella costruzione della “prima casa” sono previste
ulteriori pertinenze (accatastabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) esse scontano l’aliquota i.v.a. ridotta del 10% e di questa particolarità occorre
tenerne conto nel contratto d’appalto.
Sempre nel rispetto delle tre pertinenze consentite
(C/2, C/6 e C/7) se una delle pertinenze è costruita
successivamente alla fine lavori della “prima casa”,
l’appalto relativo gode comunque dell’aliquota i.v.a.
ridotta del 4%.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n.
6259 del 13.03.2013) ha affermato che, da una corretta interpretazione della norma, è da ritenersi che
l’agevolazione possa applicarsi non solo alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 e C/7, ma a tutti i
beni qualificabili come pertinenze ai sensi dell’art. 817
del Cod. Civ.
COSTRUZIONE DI PIÙ APPARTAMENTI
Nel caso di appalto di un fabbricato comprendente
più unità immobiliari abitative, da parte di un solo
committente che possiede i requisiti per accedere alle
agevolazioni fiscali della “prima casa”, l’i.v.a. si applica comunque nella misura ridotta del 10% su tutte
le unità abitative, sempre in presenza dei requisiti catastali (no categorie A/1, A/8 o A/9), in quanto i requisiti “prima casa” devono sussistere sia all’inizio che
al termine della costruzione, ed al termine della co-
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struzione il committente non può certo dichiarare di
non possedere altra casa d’abitazione quando il fabbricato stesso è costituito da più unità immobiliari abitative; se però prima della fine lavori il committente
ha già alienato, in corso di costruzione, le altre unità
immobiliari, può chiedere all’appaltatore (o appaltatori) per l’unità immobiliare che gli residua in proprietà,
se sussistono gli altri requisiti, l’agevolazione “prima
casa” con applicazione dell’i.v.a. ridotta del 4% non
solo sulle fatture ancora da emettere, ma anche su
quelle già precedentemente emesse (anche oltre
l’anno dalla data di emissione).
Qualora più soggetti conferiscano un unico appalto
per la costruzione di un fabbricato che possiederà i
requisiti catastali (no categorie A/1, A/8 o A/9) e comprendente più abitazioni, può essere applicata l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% nei confronti di coloro che
hanno i requisiti “prima casa” purché dal contratto di
appalto risultino con precisione i corrispettivi inerenti
a ciascuna unità immobiliare (R.M. 30.10.1998 N.
164/E).
Acquisti di beni finiti per la costruzione di
“prima casa”
Ai beni finiti per la costruzione della “prima casa”,
qualora siano acquistati direttamente dal committente
presso il produttore‑rivenditore, si applica l’aliquota
i.v.a. ridotta del 4% dietro presentazione, da parte del
committente, della dichiarazione scritta attestante che
i beni finiti sono impiegati nella costruzione di fabbricato abitativo “prima casa” sulla base di quanto previsto dalla voce 24 – Tabella A – parte seconda –
allegata al D.RR. 633/72. A tale dichiarazione è consigliabile allegare copia del titolo abilitativo edilizio con
cui è stata autorizzata la costruzione del fabbricato
abitativo “prima casa”.
DEFINIZIONE DI BENI FINITI
Sono tali i beni, diversi dalle materie prime e semilavorati, che successivamente al loro impiego nella costruzione o intervento edilizio non perdono la loro
individualità. A titolo esemplificativo e non esaustivo le
varie circolari e risoluzioni ministeriali citano i seguenti
beni:
– sanitari per bagno (lavandini, vasche, ecc.);
– prodotti per impianti idrici, per impianti elettrici (contatore, interruttore, filo elettrico, ecc.), per impianti
del gas (contatore, tubazioni ecc.);
– prodotti per impianti di riscaldamento (caldaia, elementi dei termosifoni, tubazioni);
– impianti di riscaldamento ad energia solare;
– infissi interni ed esterni, porte a scomparsa;
– caminetti;
– ascensori e montacarichi;
– scale a chiocciola.
– leganti e loro composti quali cementi normali e clinker, calce, gesso, malta;
Definizione di materie prime e semilavorati
A titolo esemplificativo e non esaustivo sono materie
prime e semilavorati (R.M. N. 14 del 17/4/1981):
– materiali inerti quali sabbia, ghiaia e ghiaietto, polistirolo liquido o in granuli, graniglia, argilla espansa;
– laterizi quali mattoni di qualsiasi tipo, mattoni anche
refrattari anche per stufe, tegole, tavelle e tavelloni,
comignoli per canne fumarie;
– manufatti e prefabbricati in gesso, cemento e laterocemento, ferrocemento, fibrocemento;
– pali in calcestruzzo, anche per recinzioni e paracarri;
– rete elettrosaldata, materiale deumidificante;
– lana di roccia, fibre di vetro, controsoffitti isolanti
acustici ecc.;
– materiali per rivestimenti quali carta da parati, carta
stoffa, quarzo, piastrelle, rivestimento murale in sughero, listoni in legno, perline, pannelli in legno
compensato, stucco, impermeabilizzanti, idropitture e pitture murali ecc.;
– ferro per cemento armato;
– bituminosi e bitumati.
Per l’acquisto diretto dei suddetti beni da parte di
chiunque, presso il produttore‑rivenditore, si applica
sempre l’aliquota i.v.a. ordinaria del 22% indipendentemente dalla presenza dei requisiti di “prima
casa” o altre agevolazioni.
Ampliamento e/o sopraelevazione di “prima
casa”
L’aliquota ridotta del 4% si applica anche ai contratti
di appalto, ai contratti di subappalto relativi all’ampliamento e/o alla sopraelevazione (considerati interventi di “nuova costruzione”) della “prima casa”
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(Circolare Ministeriale 30.11.2000 N. 219/E), a condizione che la consistenza dell’ampliamento o della
sopraelevazione non sia tale da costituire un’abitazione a sé stante e che non sia tale da poter essere
successivamente destinata a costituire un’unità immobiliare autonoma, ed ancora a condizione che, a
fine lavori, l’unità immobiliare complessiva (preesistente più ampliamento/sopraelevazione) non sia
censibile in una delle categorie catasta li A/1, A/8 o
A/9.
L’i.v.a. ridotta del 4% si applica anche agli acquisti di
beni finiti, effettuati direttamente dal committente, relativi all’ampliamento e sopraelevazione di fabbricati
abitativi, sia che si tratti di “prima casa” o di altra casa
a destinazione abitativa, dietro rilascio al fornitore di
apposita dichiarazione scritta di richiesta dell’applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% attestante
che i beni finiti sono utilizzati per l’ampliamento o la
sopraelevazione di fabbricati abitativi, a condizione
che le unità immobiliari non siano accatastabili nelle
categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
COSTRUZIONE DI FABBRICATO ABITATIVO
SENZA AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” DA
PARTE DI PRIVATO
Ai relativi appalti, subappalti si applica l’i.v.a. nella misura del:
– 10% se trattasi di fabbricati abitativi non accatastabili nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9
– 22% se trattasi di fabbricati abitativi accatastabili
nelle categorie catasta li A/1, A/8 o A/9.
Agli acquisti di beni finiti effettuati direttamente dal
committente, si applica comunque l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% (quand’anche non “prima casa”), se tali
beni finiti sono destinati a fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi – escluse le unità immobiliari accatastabili nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 – dietro
rilascio al fornitore di apposita dichiarazione scritta di
richiesta dell’applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del
4% in quanto trattasi di beni finiti da impiegare in un
intervento edilizio di costruzione di fabbricato abitativo
(sempre escluse le unità immobiliari accatastabili nelle
categorie A/1, A/8 o A/9), dichiarazione a cui deve
essere allegata copia del titolo abilitativo edilizio.
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PRECISAZIONI IN MERITO ALLE CATEGORIE
CATASTALIA/1, A/8, A/9 E AL D.M. 02.08. 1969
A seguito delle modifiche apportate dal D.Lgs.
23/2011, a decorrere dal 01.01.2014:
ai fini dell’imposta di registro
– sono esclusi dall’agevolazione “prima casa” (2%) i
trasferimenti delle unità immobiliari, anche in corso
di costruzione, accatastate o accatastabili nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9; pertanto la definizione di abitazione non di lusso non è più legata alle
caratteristiche di cui al D.M. 02.08.1969, ma esclusivamente alle suddette categorie catastali.
A seguito delle modifiche apportate dal D.Lgs.
175/2014 (Decreto semplificazioni) e con le precisazioni fornite dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate
n. 31 del 30.12.2014, a decorrere dal 13.12.2014:
ai fini dell’i.v.a
– appalti per la costruzione della “prima casa” o trasferimenti delle unità immobiliari, anche in corso di
costruzione, con requisiti “prima casa”: applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% se si tratta di
unità immobiliari non accatastabili o non accatastate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9; vengono meno i riferimenti alle caratteristiche di lusso
di cui al D.M. 02.08.1969;
– appalti per la costruzione delle unità immobiliari o
trasferimenti delle unità immobiliari, anche in corso
di costruzione, diverse dalla «prima casa»: applicazione dell’aliquota i.v.a. agevolata del 10% se si
tratta di unità immobiliari non accatastabili o non
accatastate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Si precisa che la voce n. 127‑ undecies della Tabella A ‑ Parte Terza ‑ allegata al D.P.R. 633/72 fa
ancora riferimento alle case di abitazione non di
lusso secondo i criteri di cui al D.M. 02.08.1969,
ma la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sopra indicata ha precisato che le categorie catastali A/1,
A/8 e A/9 sostituiscono il concetto di abitazione di
lusso di cui al predetto D.M. 02.08.1969.
COSTRUZIONE (E AMPLIAMENTO
O SOPRAELEVAZIONE) DI FABBRICATI
ABITATIVI DA PARTE DELL’IMPRENDITORE
AGRICOLO
Gli appalti e subappalti per la costruzione (nonché per
l’ampliamento o la sopraelevazione, interventi considerati “nuova costruzione”) di fabbricati abitativi destinati all’abitazione del proprietario dei terreni,
all’abitazione di altri addetti alla coltivazione degli
stessi, all’abitazione degli addetti all’allevamento di
animali o all’abitazione degli addetti all’esercizio di attività connesse all’agricoltura, sono soggetti all’aliquota i.v.a. ridotta del 4% ex voci 21‑bis), 24) e 39),
Tabella A ‑ parte seconda ‑ D.RR. 633/72. Si precisa
che tali fabbricati abitativi devono obbligatoriamente
essere accatastati nel gruppo catastale A, ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10.
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COSTRUZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI
DA PARTE DELL’IMPRENDITORE AGRICOLO
Gli appalti e subappalti per la costruzione (nonché per
l’ampliamento o la sopraelevazione, interventi considerati “nuova costruzione”) di fabbricati strumentali a
servizio dell’agricoltura (ricoveri per animali, per macchinari, per attrezzi o per derrate agricole) non beneficiano dell’aliquota i.v.a. ridotta ma sono soggetti ad
i.v.a. ordinaria del 22% (Sentenza Corte di Cassazione n. 22126 del 22.10.2007).
COSTRUZIONE DI FABBRICATI “TUPINI”
DA PARTE DI IMPRESE COSTRUTTRICI O DI
COOPERATIVE EDILIZIE
Agli appalti e subappalti conferiti ad altri soggetti i.v.a.
dalle imprese costruttrici o dalle cooperative edilizie
e loro consorzi, relativi alla costruzione di fabbricati
“Tupini”, si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% (voce
39 tab. A, parte Il, D.RR. 633/72).
Condizione essenziale ai fini dell’applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% è che l’impresa costruttrice
deve avere come oggetto dell’attività la costruzione di
fabbricati per la successiva vendita.
Nell’ipotesi che un soggetto privato, nella sua qualità
di promittente l’acquisto di un’unità immobiliare a destinazione abitativa formante parte di un fabbricato
“Tupini” in corso di costruzione, intenda acquistare
direttamente dei beni finiti da installarsi nell’unità immobiliare, può usufruire dell’aliquota i.v.a. ridotta del
4% sull’acquisto (indipendentemente dai requisiti
“prima casa”), dietro rilascio al venditore di una dichiarazione attestante che quei beni finiti sono da impiegare nella costruzione di un’unità immobiliare
abitativa formante parte di un fabbricato “Tupini”.
COSTRUZIONE DI FABBRICATI AD USO
COMMERCIALE, INDUSTRIALE ED ARTIGIANALE
Agli appalti, subappalti ed all’acquisto di beni finiti relativi alla costruzione di fabbricati ad uso commerciale, industriale ed artigianale si applica l’aliquota
i.v.a. ordinaria del 22%.
Tale aliquota si applica altresì agli appalti, subappalti
ed all’acquisto di beni finiti inerenti a lavori di ampliamento e/o sopraelevazione dei medesimi fabbricati,
poiché gli interventi di ampliamento e/o sopraelevazione sono classificabili come “nuova costruzione”.
COSTRUZIONE PISCINA DI PERTINENZA
Ai contratti di appalto relativi alla costruzione di una
piscina di pertinenza si applica:
– l’aliquota ridotta del 4% se pertinenza di fabbricato
abitativo “prima casa”, purché non accatastato
nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
– l’aliquota ridotta del 10% se pertinenza di fabbricato abitativo non “prima casa”, purché non accatastato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
– l’aliquota ordinaria del 22% se pertinenza di fabbricato abitativo accatastato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
– l’aliquota ordinaria del 22% se pertinenza di alber-
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ghi, agriturismi (se l’agriturismo è accatastato nella
categoria catastale D/10), ecc.
Si rammenta che dopo la fine lavori di costruzione
della piscina, tale pertinenza deve essere regolarizzata catastalmente con apposita denuncia di variazione. Si precisa che la piscina è da considerarsi
sicuramente una pertinenza ai sensi dell’art. 817 del
Cod. Civ., così come anche confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 6259 del
13.03.2013.
COSTRUZIONE DI OPERE DI
URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA
Alla costruzione di opere di urbanizzazione primaria
e secondaria elencate nell’art. 4, L. 847/1964 si applica esclusivamente l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%.
Di seguito si riporta l’elenco delle predette opere.
Opere di urbanizzazione primaria
– strade residenziali;
– spazi di sosta o di parcheggio;
– fognature;
– rete idrica;
– rete di distribuzione gas ed energia elettrica;
– pubblica illuminazione;
– spazi di verde attrezzato;
– infrastrutture destinate alla installazione di reti ed
impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica.
Opere di urbanizzazione secondaria
– asili nido e scuole materne;
– scuole dell’obbligo;
– mercati di quartiere;
– sedi delle delegazioni comunali;
– chiese ed altri edifici religiosi;
– impianti sportivi di quartiere;
– centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie;
– aree verdi di quartiere.
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA
E SECONDARIA
Resta ferma, in ogni caso, la non imponibilità i.v.a.
della cessione di opere di urbanizzazione primaria o
secondaria al Comune a scomputo degli oneri urbanistici o in esecuzione di convenzioni. L’art. 1, Legge
342/2000 intitolato “Acquisizione di aree e di opere
da parte dei Comuni” stabilisce espressamente che:
“1. Non è da intendere rilevante ai fini dell’imposta sul
valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni
del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei
Comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributo di urbanizzazione o in esecuzione
di convenzione di lottizzazione”.
OPERE ASSIMILATE ALL’URBANIZZAZIONE
PRIMARIA E SECONDARIA
L’i.v.a. ridotta del 10% si applica anche alla realizzazione di:
– linee di trasporto metropolitane, tranviarie ed altre
linee di trasporto fisse;
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NUMERO MONOGRAFICO
– impianti e reti di distribuzione del teleriscaldamento;
– impianti e reti di distribuzione di energia elettrica da
fonte solare fotovoltaica;
– impianti di depurazione collegati a reti fognarie;
– impianti destinati allo smaltimento dei rifiuti, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti speciali;
– impianti di captazione di biogas;
– parcheggi realizzati ai sensi della legge Tognoli (n.
122/1989);
– impianti cimiteriali e costruzione di singole edicole
funerarie (tombe, loculi, cappelle); si precisa che invece il semplice acquisto di materiali lapidei, vasi,
lanterne ecc., così come i lavori di recupero edilizio
delle edicole funerarie, scontano l’i.v.a. ordinaria del
22% in quanto non rientrano in alcuna norma agevolativa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 111/E/2006).
Manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, e opere assimilate
Le manutenzioni (in generale) sulle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e opere assimilate
sono soggette all’aliquota i.v.a. ordinaria del 22%.
Anche la manutenzione di strade ed il rafforzamento
e consolidamento statico di collettori ed adduttori di
canali, navigli, rogge, cavalcavia e simili, situati sia in
città che al di fuori del territorio urbano, è soggetta
all’aliquota i.v.a. ordinaria del 22%.
L’I.V.A. RELATIVA ALLA
COMPRAVENDITA
DI UNITÀ IMMOBILIARI E
DI FABBRICATI
Il contratto preliminare
Alla stipula del contratto preliminare di compravendita:
– le somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria (o penitenziale) non sono soggette ad i.v.a. in
quanto non si tratta di corrispettivo di cessione di
beni o prestazione di servizi; la caparra sconta l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% (più imposta fissa di € 200); con precisazione che
l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% non
è recuperabile qualora l’atto definitivo sia soggetto
ad i.v.a.;
– le somme corrisposte a titolo di acconto scontano
l’imposta, se l’operazione è soggetta ad i.v.a., con
aliquota in vigore al momento del versamento dell’acconto e l’imposta di registro fissa (€ 200).
Qualora nel contratto preliminare sia previsto che la
caparra rilevi anche quale anticipo sul corrispettivo,
allora deve scontare l’i.v.a. (Ris. Agenzia Entrate n.
197/E/2007).
È consigliabile già nel contratto preliminare indicare
se l’atto definitivo sarà o meno un atto soggetto ad
i.v.a.
DEFINIZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI,
FABBRICATI STRUMENTALI E FABBRICATI
MERCE
Fabbricati abitativi
sono tutte le unità immobiliari accatastate nel gruppo
catastale A, esclusa la categoria A/10 (uffici). Il concetto di fabbricati abitativi non è da confondere con il
concetto di fabbricati a prevalente destinazione abitativa.
Fabbricati strumentali
– per natura: sono quelli che per le loro caratteristiche
non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni e trovano la loro classificazione nei gruppi catastali B, C, D ed E oltre alla categoria A/10; queste caratteristiche sono quelle che
catastalmente identificano solo i gruppi D ed E, ma
ai fini fiscali tali caratteristiche accumunano i gruppi
catasta li B, C, D ed E oltre alla categoria A/10;
– per destinazione: sono tutti quelli che, pur non appartenendo ai gruppi e categoria catastali di cui al
punto precedente, sono esclusivamente utilizzati
quali beni strumentali per l’attività dell’impresa.
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NUMERO MONOGRAFICO
Fabbricati merce
sono i fabbricati (abitativi o strumentali) destinati alla
vendita o comunque costruiti per la vendita, da parte
delle imprese che hanno per oggetto l’attività immobiliare di compravendita o di costruzione per la vendita.
tre aliquote proporzionali pari al 2%, 9% e 12% e
l’imposta in misura fissa è stata elevata ad € 200.
Inoltre nei trasferimenti assoggettati ad aliquota
proporzionale, l’imposta è dovuta nella misura minima di € 1.000.
Infine sono state abrogate tutte le agevolazioni previste per tale imposta, sono rimaste le agevolazioni
per l’acquisto “prima casa” e l’acquisto di terreni
agricoli da coltivatori diretti e I.a.p. usufruendo della
piccola proprietà contadina;
Le definizioni sopra riportate (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali ‑ per natura e per destinazione ‑ e
fabbricati merce) sono definizioni “fiscali” che discendono da varie disposizioni legislative e di prassi.
PRINCIPIO DI ALTERNATIVITÀ I.V.A. - REGISTRO
In base al concetto di alternatività tra imposizione ad
i.v.a. o ad imposta di registro proporzionale, le cessioni di fabbricati scontano l’imposta di registro in misura fissa (€ 200) se soggette ad i.v.a. oppure, in caso
contrario, scontano l’imposta di registro in misura
proporzionale.
Tale “storico” e consolidato concetto è venuto meno
con l’emanazione del D.L. 223 del 04.07.2006 (cosiddetto Decreto Visco ‑ Bersani).
Il citato decreto legge, convertito in L. 04.08.2006 n.
248, oltre a ridimensionare notevolmente il predetto
principio, ha introdotto un generalizzato regime di
esenzione i.v.a. per le cessioni (e per le locazioni) dei
fabbricati prevedendo solamente alcune eccezioni
alla regola generale di esenzione i.v.a., eccezioni poi
successivamente ampliate da altre disposizioni di
legge (D.L. 83/2012).
IMPRESE CHE OPERANO NEL SETTORE
DELL’EDILIZIA
Alfine di meglio comprendere le disposizioni ai fini
i.v.a. previste in caso di cessione di fabbricati, è importante precisare quali tipologie di imprese operano
nel settore dell’edilizia. In particolare sono richiamati
due tipi di impresa:
– imposte ipotecaria e catastale: gli atti che scontano l’imposta di registro in misura proporzionale
sono assoggettati ad ipocatastale fissa pari ad €
50 cadauna, è prevista l’esenzione dall’imposta di
bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Negli altri casi in cui l’imposta di registro è
dovuta in misura fissa l’importo delle ipocatastali è
stato aumentato ad € 200 cadauna.
Cessione di fabbricati abitativi da impresa costruttrice o ristrutturatrice
La cessione di fabbricati abitativi é soggetta obbligatoriamente ad i.v.a. quando avviene da parte di imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla
data di fine lavori.
–
–
–
– impresa costruttrice: è l’impresa che, anche occasionalmente ove previsto nell’oggetto sociale,
svolge attività di costruzione dei fabbricati, anche
tramite appalto totale o parziale ad altre imprese,
per la successiva vendita;
– impresa ristrutturatrice: è l’impresa che, anche occasionalmente ove previsto nell’oggetto sociale,
esegue sui fabbricati, anche tramite appalto ad altre
imprese, gli interventi di recupero edilizio previsti
dalle lettere c), d) ed e) del comma 1, dell’art. 31,
della Legge 457/78 (ora lettere c, d, f, dell’art. 3
D.RR. 380/2001), per la successiva vendita.
LE NOVITÀ INTRODOTTE DAL 1° GENNAIO 2014
L’entrata in vigore dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011, ha apportato sostanziali novità relativamente all’imposizione indiretta dei trasferimenti di immobili. Le
modifiche riguardano principalmente:
– imposta di registro: sono previste solamente più
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–
L’aliquota i.v.a. sulla cessione di fabbricati abitativi
da parte di un’impresa costruttrice sarà pari:
al 4% se “prima casa” (no categorie catastali A/1,
A/8, A/9)
al 4% se fabbricato rurale abitativo destinato all’abitazione del proprietario del terreno e/o destinato
all’abitazione degli altri addetti all’agricoltura (nel
caso di trasferimento separato dal terreno, perché
se il fabbricato rurale è trasferito con il terreno l’intera operazione è soggetta ad imposta di registro e
non ad i.v.a.);
al 10% se fabbricato abitativo non “prima casa” (no
categorie catastali A1, A/8 o A/9);
al 22% se il fabbricato abitativo rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
L’aliquota i.v.a. sulla cessione dei fabbricati abitativi
da parte di un’impresa ristrutturatrice che vi ha eseguito i lavori di recupero edilizio ex lett. c), d) ed e)
dell’art. 31, Legge 457/78 (ora lettere c, d, f, dell’art. 3 D.P.R. 380/2001), sarà pari:
– al 10% in ogni caso.
In sostanza, in caso di esecuzione di interventi di recupero edilizio ex lett. c), d) ed e) dell’art. 31, Legge
457/78 (ora lettere c,d,f, dell’art. 3 D.RR. 380/2001),
è sempre applicabile l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%,
fatta salva la richiesta di agevolazione “prima casa”;
l’aliquota i.v.a. ridotta del 10% si applica anche se a
seguito dell’intervento di recupero edilizio si è in presenza di unità immobiliare accatastata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (in quest’ultimo caso non
è tuttavia possibile richiedere l’agevolazione “prima
casa”).
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L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 13.03.2009 n.
8 (punto 6.) ha precisato che l’aliquota i.v.a. del 10%
si applica a condizione che la cessione del fabbricato
abitativo, da parte di impresa ristrutturatrice che vi ha
eseguito i lavori di recupero edilizio sopra citati, avvenga successivamente alla fine lavori.
In tutti i casi l’imposta di registro (€ 200) e l’imposta
ipocatastale (€ 200 cadauna) sono assolte in misura
fissa.
Trascorsi 5 anni dalla fine lavori la cessione rientra nel
regime naturale di esenzione da i.v.a. e sconterà l’imposta di registro proporzionale del 2% (con un minimo di € 1.000) se “prima casa” e del 9% (sempre
con il limite minimo di € 1.000) negli altri casi, ed imposta ipocatastale in ogni caso fissa (€ 50 cadauna).
A seguito dell’entrata in vigore del D.L. 83/2012, a
fare data dal 26.06.2012, per le cessioni di fabbricati
abitativi oltre i anni dalla fine lavori da parte di impresa
costruttrice o ristrutturatrice c’è la possibilità di optare per l’assoggettamento ad i.v.a. della cessione,
pertanto l’imposta di registro e le imposte ipocatastali
saranno dovute in misura fissa (€ 200 cadauna). Inoltre qualora la cessione oltre i anni, con opzione per
l’assoggettamento ad i.v.a., avvenga nei confronti di
un soggetto passivo i.v.a. si applica il meccanismo
del reverse charge.
Con la C.M. n. 38/E/2005, l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che per fine lavori si intende la data
in cui il direttore dei lavori attesta il fine lavori.
L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA
“PRIMA CASA”
Affinché la cessione di fabbricato abitativo soggetta
ad i.v.a. possa scontare l’aliquota ridotta del 4% devono essere verificate le condizioni:
– soggettive dell’acquirente; il quale deve dichiarare
in atto: di essere residente (o di diventarlo entro 18
mesi) nel Comune ove è ubicato il fabbricato, o che
il fabbricato è ubicato nel Comune in cui l’acqui-
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rente svolge la propria attività principale, o se cittadino italiano emigrato all’estero in qualsiasi Comune; di non essere titolare in via esclusiva od in
comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso od abitazione su altra casa nel Comune
ove è ubicato il fabbricato; di non essere titolare o
contitolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altro fabbricato (su tutto
il territorio nazionale) acquistato usufruendo dell’agevolazione “prima casa”;
– oggettive del fabbricato; con categoria catastale rientrante nel gruppo catastale A, ad eccezione delle
categorie catastali A/1, A/8, A/9, A/10.
DECADENZA DEL REQUISITO “PRIMA CASA”
PER RIVENDITA NEL QUINQUENNIO
Ai sensi delta nota Il‑bis), comma 4, art. 1, Tariffa
Parte Prima, allegata al D.RR. 131/86, la decadenza dalla agevolazione, con recupero della differenza di imposta (oltre alla sanzione del 30%), ha
luogo in caso di trasferimento del fabbricato acquistato con i benefici fiscali entro cinque anni dalla
data dell’acquisto.
La decadenza dall’agevolazione non ha luogo qualora il contribuente, entro un anno dal predetto trasferimento, proceda all’acquisto di altro fabbricato
da adibire a propria abitazione principale. Con la Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012 l’Agenzia
delle Entrate ha riconosciuto la facoltà, per il contribuente che è impossibilitato al riacquisto di un
altro fabbricato “prima casa” entro l’anno dal predetto trasferimento, di comunicare con apposita
istanza tale impossibilità all’Agenzia competente
con possibilità di versare la differenza d’imposta (sia
i.v.a. che imposte di registro e ipocatastali) dovuta
con interessi, ma senza la maggiorazione del 30%,
a condizione che tale istanza sia presentata entro
l’anno dal predetto trasferimento (spirato l’anno la
sanzione è comunque dovuta).
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DECADENZA DEL REQUISITO “PRIMA CASA”
PER MANCATA RESIDENZA NEL TERMINE DEI
18 MESI
Ai sensi della nota Il‑bis), comma 4, art. 1, Tariffa Parte
Prima allegata al D.P.R. 131/86, la decadenza dall’agevolazione, con recupero della differenza d’imposta
(oltre alla sanzione del 30%), ha luogo nel caso in cui
il beneficiano dell’agevolazione non trasferisca la residenza nel Comune ove è ubicata la “prima casa”
entro 18 mesi dalla data di acquisto.
Con la Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la facoltà, per il contribuente che è impossibilitato a trasferire la residenza
nel Comune ove è ubicata la “prima casa” entro 118
mesi dall’acquisto, di comunicare con apposita istanza
tale impossibilità all’Agenzia competente con facoltà di
versare la differenza d’imposta dovuta (sia i.v.a. che imposte di registro e ipocatastali) con interessi, ma senza
la maggiorazione del 30%, a condizione che tale istanza
sia presentata nei 18 mesi dall’acquisto (spirato tale termine la sanzione è comunque dovuta).
parte delle cessioni avvenga in regime di assoggettamento ad i.v.a.
La compravendita dei fabbricati strumentali per destinazione (quelli che, pur non appartenendo ai gruppi
e categoria catastali qui sopra indicati, sono esclusivamente utilizzati quali beni strumentali per l’attività
dell’impresa) segue ai fini i.v.a. le regole dei fabbricati
abitativi.
L’ACQUISTO DELLE PERTINENZE
Le cessioni di unità immobiliari (sostanzialmente le
unità accatastate nelle categorie catastali C/2, C/6,
C/7) che, pur rientrando nella definizione di fabbricati
strumentali per natura, sono destinate a pertinenza
di un fabbricato abitativo sono soggette alla medesima disciplina i.v.a. prevista per il fabbricato abitativo, a condizione che:
– sussista il vincolo di pertinenzialità di cui all’art. 817
cod. civ.;
– tale pertinenzialità sia indicata in atto.
La pertinenza può essere acquistata in concomitanza
con l’acquisto del fabbricato abitativo oppure anche
successivamente, purché nell’atto di acquisto vi sia
indicato il vincolo pertinenziale (Circ. Agenzia Entrate
12/E/2007).
Per quanto riguarda le agevolazioni “prima casa” relative alle unità immobiliari rientranti nelle categorie
catastali C/2, C/6 e C/7 è ammessa l’agevolazione
(i.v.a. al 4%) per una sola, cadauna, di queste pertinenze; eventuali altre pertinenze (oltre alla sola agevolata) accatastate in categorie catastali C/2, C/6,
C/7 seguono le condizioni dei fabbricati abitativi non
“prima casa”.
Particolarità: in ogni caso le pertinenze di un fabbricato abitativo, se come tali dichiarate in atto e se soggette ad i.v.a., non scontano le imposte proporzionali
del 3% di ipotecaria e dell’1% di catastale (che colpiscono invece i fabbricati strumentali soggetti ad i.v.a.).
In ogni caso è dovuta l’imposta di registro in misura
fissa (€ 200) e l’imposta ipocatastale in misura proporzionale (3% ipotecaria + 1% catastale).
COMPRAVENDITA DI FABBRICATI STRUMENTALI
PER NATURA E PER DESTINAZIONE
Il regime naturale per la cessione di fabbricati strumentali per natura (quelli che trovano la loro classificazione nei gruppi catastali B, C, D ed E, oltre alla
categoria A/10) è il regime di esenzione i.v.a. ex art.
10, comma 8‑ter, D.RR. 633/72.
In tale articolo vi sono però delle deroghe al regime di
esenzione che, di fatto, permettono che la maggior
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COMPRAVENDITA DI FABBRICATI
STRUMENTALI PER NATURA
In base alle deroghe previste nell’art. 10, comma
8‑ter, D.RR. 633/72 sono comunque soggette ad
i.v.a. le cessioni di fabbricati strumentali per natura
qualora:
– la cessione avvenga da parte dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dalla fine lavori;
– il cedente dichiari in atto di volere optare per l’assoggettamento ad i.v.a. della cessione.
IL REVERSE CHARGE O INVERSIONE
CONTABILE
Se la cessione del fabbricato strumentale rispetta una
delle predette deroghe, e quindi è assoggettata ad
i.v.a., si prospettano due casistiche:
– se l’acquirente è una persona fisica privata e l’operazione è soggetta ad i.v.a. per obbligo o per opzione da parte del cedente, l’assoggettamento ad
i.v.a. avverrà, come di consueto, con l’emissione
della fattura per un totale dato dalla somma dell’imponibile e dell’i.v.a.;
– se l’acquirente è un soggetto passivo i.v.a. ed il cedente opta in atto per assoggettare la cessione ad
i.v.a., l’operazione è soggetta a reverse charge, vale
a dire che la fattura verrà emessa senza i.v.a. ai
sensi dell’art. 17 D.RR. 633/72 e sarà compito dell’acquirente integrarla al ricevimento applicando
l’i.v.a. nella misura di legge e registrando la fattura,
sui registri i.v.a., sia in acquisto che in vendita.
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NUMERO MONOGRAFICO
COMPRAVENDITA DI FABBRICATI IN CORSO DI
COSTRUZIONE
La cessione di fabbricati (abitativi o strumentali) in
corso di costruzione, posseduti da soggetti i.v.a., è
imponibile i.v.a. a patto che i lavori edili siano effettivamente iniziati, quindi realizzati anche in misura parziale (Circ. Agenzia Entrate 13/E/2007).
La presentazione (S.c.i.a., D.i.a.) o il rilascio (permesso di costruire) dei titoli abilitativi edilizi per l’esecuzione dei lavori, non sono sufficienti per definire il
fabbricato in corso di costruzione.
Nel caso di cessione di fabbricato strumentale in
corso di costruzione non è dovuta l’irnposta ipotecaria e catastale in misura proporzionale del 3%+1%.
Permuta di immobile soggetto i.v.a. con immobile soggetto a imposta di registro
Nel caso di permuta di un immobile (terreni, fabbricati) soggetto ad i.v.a. con un immobile soggetto ad
imposta di registro si deve corrispondere l’i.v.a. sull’immobile assoggettato ad i.v.a. e l’imposta di registro sull’immobile assoggettato a tale imposta.
RENT TO BUY
Il contratto atipico di rent to buy, che prevede una
fase iniziale in cui il potenziale acquirente corrisponde
al venditore dei canoni che, in parte, potranno essere
in sede di acquisto imputati al prezzo, non comporta
alcuna modifica dal punto di vista dell’applicazione
delle imposte indirette rispetto ad un acquisto tradizionale. Quindi si potrà usufruire dell’agevolazione
“prima casa” qualora ne ricorrano i presupposti ed il
contratto sarà assoggettato ad i.v.a. o ad imposta di
registro proporzionale sulla base delle stesse condizioni prima citate.
Nel contratto di rent to buy è importante determinare
il momento impositivo, vale a dire il momento in cui tali
imposte diventano esigibili. Nei contratti di rent to buy
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nei quali le parti si vincolano a scadenza a portare a
termine il contratto di compravendita il momento in
cui la totalità delle imposte dirette è dovuta coincide
con la stipula del contratto di rent to buy. Qualora invece nel contratto è previsto che una parte a scadenza ha l’opzione di sottoscrivere il contratto di
compravendita allora le imposte indirette sulla compravendita saranno dovute solo in tale data. L’Agenzia delle Entrate è intervenuta in merito con la
circolare n. 4/E del 19.02.2015.
CREDITO DI IMPOSTA PER L’ACQUISTO
DI FABBRICATI ABITATIVI DESTINATI ALLA
LOCAZIONE
Il D.L. 133/2014 (convertito nella L. 164 dell’11.11.2014)
ha previsto per le persone fisiche private una deduzione dal reddito I.r.pe.f. pari al 20% del prezzo di acquisto di fabbricati abitativi (no categorie catastali A/1,
A/8 o A/9) di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett.
d, DAR. 380/2001), rientranti nella classe energetica
A oppure B. Sono agevolati gli acquisti effettuati
dall’1.01.2014 al 31.12.2017 fino ad un tetto massimo
di spesa agevolabile pari ad € 300.000. È necessario
che entro 6 mesi dall’acquisto il fabbricato abitativo sia
concesso in locazione (ad un soggetto che non sia un
parente di primo grado del proprietario) per almeno 8
anni consecutivi ad un canone non superiore a quello
concordato. Se per motivi che non dipendono dal locatore il contratto si risolve prima, non si decade dall’agevolazione qualora entro un anno dalla risoluzione
sia stipulato un nuovo contratto.
La deduzione dal reddito I.r.pe.f. è ripartita in 8 quote
annuali e non è cumulabile con eventuali altre agevolazioni fiscali sulla stessa spesa.
L’agevolazione spetta anche in caso di costruzione di
fabbricato abitativo su terreno edificabile già in possesso.
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L’I.V.A. SUI LAVORI DI
RECUPERO DEL
PATRIMONIO EDILIZIO
ESISTENTE
Il concetto di fabbricati a prevalente destinazione abitativa è esclusivamente legato agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui alle lettere
a) e b) dell’art. 31 della legge 457/78, corrispondenti
alle lettere a) e b) dell’art. 3 comma i D.RR. 380/2001.
Concetto di fabbricati a prevalente destinazione
abitativa
In tale concetto rientrano:
Manutenzione ordinaria e straordinaria su
fabbricati a prevalente destinazione abitativa
Con la L. 191/2009 alle manutenzioni ordinarie e
straordinarie – comma 1 lett. a) e lett. b) dell’art. 31
L. 457/78, trasfuse nelle lett. a) e b) dell’art. 3 D.RR.
380/2001 – sui fabbricati a prevalente destinazione
abitativa e relative pertinenze, si applica l’aliquota
i.v.a. ridotta del 10%.
a) i fabbricati abitativi – accatastati nel gruppo catastale A ad eccezione della categoria A/10 (uffici) –
ivi compresi i fabbricati di interesse storico ed artistico vincolati ai sensi della L.1089/1939;
b) le stabili residenze di collettività (orfanotrofi, ospizi,
case di riposo, brefotrofi, conventi) indipendentemente dalla classificazione catastale; l’indipendenza dalla classificazione catastale è importante
perché le stabili residenze di collettività sono accatastate nel gruppo catastale B, gruppo che rientra nella classificazione dei fabbricati strumentali,
ma la legge ha voluto agevolare (ai fini della manutenzione ordinaria e straordinaria) i fabbricati che
costituiscono le “stabili residenze di collettività” ovvero quei fabbricati che accolgono al loro interno in
modo continuativo (appunto “stabilmente”) le persone;
c) gli edifici di edilizia residenziale pubblica con più
del 50% della superficie dei piani fuori terra destinati ad abitazione privata;
d) le pertinenze dei fabbricati di cui ai precedenti punti
a), b) e c).
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La suddetta aliquota si applica agli:
– appalti;
– cessioni di materie prime e semilavorati e beni finiti
solo quando la relativa fornitura è ricompresa nell’ambito del contratto di appalto;
– in caso di manutenzioni ordinarie/straordinarie in
cui è prevista la fornitura di beni cosiddetti significativi, intesi per tali quei beni che hanno un valore
preponderante rispetto all’appalto complessivo, l’aliquota i.v.a. del 10% non può essere applicata sull’intero valore dell’appalto medesimo, ma solo fino
a concorrenza dell’importo della manodopera necessaria per l’installazione del bene significativo.
Si precisa cha la tabella A – parte terza – allegata al
D.P.R. 633/72 non prevede espressamente l’aliquota i.v.a. del 10% su tali interventi, poiché le re-
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lative voci 127 ‑ terdecies e 127 ‑ quaterdecies
escludono dall’applicazione ditale aliquota proprio
gli interventi di recupero edilizio di cui alle lettere a)
e b) del primo comma, dell’art. 31 della Legge
05.08.78 n. 457 (ovvero gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria). Solo mediante varie
disposizioni legislative, per ultima la Legge
191/2009, è stata resa definitiva l’applicazione dell’aliquota i.v.a. del 10% agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati su fabbricati
a prevalente destinazione abitativa; tali disposizioni
non sono state tuttavia coordinate con il testo unico
dell’i.v.a. per cui si verifica la discrasia sopra evidenziata.
Non si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 10% bensì
quella ordinaria del 22%:
– alle materie prime e semilavorati o ai beni finiti acquistati direttamente dal committente
– alle materie prime e semilavorati o ai beni finiti forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i
lavori;
– alle prestazioni professionali.
Nel caso in cui l’appaltatore usufruisca del servizio di
altri soggetti i.v.a. in subappalto, questi ultimi devono
fatturare all’appaltatore con aliquota i.v.a. ordinaria del
22% con eventuale applicazione del reverse charge.
Beni significativi
I beni significativi previsti dal D.M. 29.12.1999 sono:
–
–
–
–
–
ascensori e montacarichi;
video citofoni;
sanitari e rubinetterie da bagno;
infissi interni ed esterni;
apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
– caldaie;
– impianti di sicurezza.
I beni significativi, nonostante la tassatività dell’elencazione, comprendono anche i beni che, pur avendo
la medesima funzionalità di quelli sopra elencati,
hanno denominazione tecnica diversa, spesso a fini
commerciali, ma che di fatto svolgono la stessa funzione. I beni significativi hanno rilevanza solo con
esclusivo riferimento agli interventi di manutenzione
ordinaria e straordinaria su fabbricati a prevalente destinazione abitativa.
Applicazione dell’i.v.a. in presenza di beni significativi
Esempi di applicazione dell’i.v.a. in fattura in presenza
di beni significativi (solo per manutenzioni ordinaria e
straordinaria di fabbricati a prevalente destinazione
abitativa):
1) Fornitura di caldaia con relativa posa in opera del
valore complessivo, i.v.a. esclusa, di € 3.000 di cui
€ 2.000 riferito al costo della caldaia ed € 1.000 riferito alla manodopera: l’iva ridotta del 10% si ap-
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plica sul valore della manodopera di € 1.000 e su
un altrettanto valore di € 1.000 sul costo della caldaia; l’i.v.a. ordinaria al 22% si applica sul restante
costo della caldaia di € 1.000, eccedente il valore
della manodopera. Di conseguenza la fattura
dovrà esporre un imponibile di € 2.000 con aliquota i.v.a. ridotta del 10% e un imponibile di €
1.000 con aliquota i.v.a. ordinaria al 22%.
2) Fornitura di infissi con relativa posa in opera del valore complessivo, i.v.a. esclusa, di € 5.000 di cui €
2.400 riferito ai serramenti ed € 2.600 riferito alla manodopera: l’i.v.a. ridotta del 10% si applica sul valore della manodopera di € 2.600 e su un altrettanto
valore massimo di € 2.600 ai serramenti; poiché il
valore dei serramenti rientra interamente nel valore
della manodopera, essendo di € 2.400, si applica
anche su di esso l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%. Di
conseguenza la fattura dovrà esporre un imponibile
di € 5.000 con aliquota i.v.a. ridotta del 10%.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
su fabbricati diversi da quelli a prevalente
destinazione abitativa
La manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati diversi da quelli a prevalente destinazione abitativa – quali ad esempio stabilimenti industriali,
fabbricati artigianali, fabbricati commerciali, uffici, negozi, officine, laboratori, fabbricati agricoli strumentali, pubblici uffici, scuole, asili, colonie climatiche,
ospedali, caserme, collegi, convitti, alberghi ecc., con
relative pertinenze – è soggetta all’aliquota i.v.a. ordinaria del 22%.
Caratteristiche dei fabbricati “Tupini”
I fabbricati “Tupini” devono avere:
– più del 50% della superficie totale dei piani fuori
terra destinato ad abitazione;
– non più del 25% della superficie totale dei piani fuori
terra destinata a negozi;
– la restante percentuale può essere destinata ad uffici, o nuovamente ad abitazione, ma non a negozi.
Per locali negozi si intendono locali in cui si svolgono
attività imprenditoriali ‑ commerciali, per locali uffici si
intendono locali in cui si svolgono attività professionali.
I fabbricati che non rispettano i requisiti sopra indicati
sono detti «non “Tupini”».
Manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati
“Tupini”
– Agli interventi eseguiti sulle parti comuni ‑ condominiali si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%;
– agli interventi eseguiti su una singola unità immobiliare abitativa, e relative pertinenze, si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%;
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– agli interventi eseguiti su una singola unità immobiliare a destinazione diversa dall’abitazione, ad
esempio su negozi / depositi / magazzini / uffici, e
relative pertinenze, si applica l’aliquota i.v.a. ordinaria del 22% (C.M. 07.04.2000 N. 71/E).
Manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati «non “Tupini”»
– Agli interventi eseguiti sulle parti comuni ‑ condominiali si applica l’aliquota i.v.a. ordinaria del 22%;
– agli interventi eseguiti su una singola unità immobiliare abitativa, e relative pertinenze, si può applicare
l’aliquota i.v.a. ridotta del 10%, in quanto riferiti a
quella specifica unità immobiliare, purchè abbia le
caratteristiche non di lusso di cui al D.M.
02/08/1969, caratteristiche che oggi si devono intendere superate dall’appartenenza alle categorie
catastali A/1, A/8 o A/9;
– agli interventi eseguiti su una singola unità immobiliare a destinazione diversa dall’abitazione, ad
esempio su negozi / depositi / magazzini / uffici, e
relative pertinenze, si applica l’aliquota i.v.a. ordinaria del 22%.
Restauro o risanamento conservativo di fabbricati con qualsiasi destinazione
Su tutti gli interventi di restauro o di risanamento conservativo di cui alla lettera c) art. 31 Legge 457/1978
– trasfuso nell’art. 3 lettera c) del D.RR. 380/2001 –
relativi a qualsiasi fabbricato (sia abitativo che non abitativo) si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 10% agli:
– appalti e subappalti;
– materie prime e semilavorati e beni finiti forniti dall’appaltatore per la realizzazione dell’intervento;
– acquisti di beni finiti effettuati direttamente dal committente, dietro rilascio al fornitore di apposita dichiarazione scritta di richiesta dell’applicazione
dell’aliquota i.v.a. ridotta del 10% in quanto beni finiti da impiegare in un intervento di restauro o risanamento conservativo, alla quale dichiarazione è
consigliabile allegare copia del titolo abilitativo edilizio.
Ristrutturazione edilizia (e urbanistica) di
fabbricati con qualsiasi destinazione
Su tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui
alla lettera d) art. 31 Legge 457/1978 – trasfuso nell’art. 3 lettera d) del D.RR. 380/2001 – relativi a qualsiasi fabbricato (sia abitativo che non abitativo) si
applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 10% agli:
– acquisti di beni finiti effettuati direttamente dal committente, dietro rilascio al fornitore di apposita dichiarazione scritta di richiesta dell’applicazione
dell’aliquota i.v.a. ridotta del 10% in quanto beni da
impiegare in un intervento di ristrutturazione edilizia, alla quale dichiarazione è consigliabile allegare
copia del titolo abilitativo edilizio.
Le stesse regole sopra riportate si applicano agli interventi di ristrutturazione urbanistica di cui alla
lettera e) art. 31 Legge 457/1978, trasfuso nell’art. 3
lettera f) del D.RR. 380/2001.
Interventi edilizi su “prima casa” esistente
– si precisa che l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% si applica esclusivamente per la costruzione ex‑novo
della “prima casa” e delle relative pertinenze, nei limiti previsti dalla legge.
– L’aliquota i.v.a. ridotta del 4% è tuttavia applicabile
anche per i lavori di ampliamento e/o di sopraelevazione della “prima casa” (considerati interventi di
“nuova costruzione”), limitatamente alla porzione
ampliata o sopraelevata; se l’intervento di sopraelevazione o ampliamento è anche accompagnato
da interventi di recupero edilizio inerenti alla “prima
casa” esistente, tali interventi di recupero edilizio
sono soggetti all’aliquota i.v.a. ridotta del 10%,
mentre le opere di ampliamento o sopraelevazione
restano soggette all’aliquota i.v.a. del 4% (sarà evidentemente necessario scorporare la fatturazione
in base alle opere); In caso di sopraelevazione o
ampliamento di “prima casa” l’applicazione dell’aliquota i.v.a. del 4% per le opere inerenti alla sopraelevazione o ampliamento è applicabile a
condizione che la consistenza dell’ampliamento o
della sopraelevazione non sia tale da costituire
un’abitazione a sé stante e che non sia tale da
poter essere successivamente destinata a costituire un’unità immobiliare autonoma, ed ancora a
condizione che, a fine lavori, l’unità immobiliare
complessiva (“prima casa” esistente più ampliamento‑sopraelevazione) non sia censibile in una
delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
– La demolizione totale della “prima casa” e la ricostruzione con ampliamento soggiace interamente
all’aliquota i.v.a. ridotta del 4% in quanto la demolizione con ampliamento è un intervento di “nuova
costruzione” (per la presenza dell’ampliamento);
pertanto gli appalti per la demolizione di una “prima
casa” e la successiva ricostruzione con ampliamento soggiaciono interamente all’aliquota i.v.a. ridotta del 4%; sempre a condizione che la nuova
“prima casa”, a fine lavori, non sia accatastabile in
una delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9
– appalti e subappalti;
– materie prime e semilavorati e beni finiti forniti dall’appaltatore per la realizzazione dell’intervento;
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– Tutti gli interventi di recupero edilizio (manutenzione
ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro ‑ risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia)
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inerenti ad una “prima casa”, non possono mai
usufruire dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% ma sono
assoggettati all’applicazione dell’aliquota i.v.a. ridotta del 10%.
– A norma dell’art. 3 lettera d) del D.RR. 38o/2001
nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono “... ricompresi anche quelli consistenti nella
demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente...” pertanto gli appalti per
la demolizione di una “prima casa” e la successiva
ricostruzione con la stessa volumetria soggiaciono
all’aliquota i.v.a. ridotta del 10% (sempre a condizione che a fine lavori la “prima casa” non possieda
le caratteristiche per essere accatastata in una delle
categorie catastali A/1, A/8, A/9). L’applicazione
dell’i.v.a. ridotta del 10% può sembrare penalizzante rispetto alla nuova costruzione di una “prima
casa” che usufruisce dell’i.v.a. ridotta del 4%, ed
anche rispetto alla demolizione di una “prima casa”
e successiva ricostruzione con ampliamento che,
per effetto dell’ampliamento, usufruisce interamente dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4%, ma la demolizione e successiva ricostruzione con la stessa
volumetria è un intervento di ristrutturazione edilizia ‑ comma i lettera d) art. 3 D.RR. 38o/2001 ‑ e
poiché l’i.v.a. segue l’intervento edilizio, in caso di
ristrutturazione edilizia l’i.v.a. è applicata con l’aliquota ridotta del 10% e non opera l’agevolazione
“prima casa”.
Agevolazioni fiscali in tema di recupero edilizio,
di risparmio energetico e per l’acquisto di mobili
e di grandi elettrodomestici
Le agevolazioni fiscali vigenti sono:
ria), in io quote annuali; la detrazione è usufruibile
per le spese che si sosterranno fino al 31/12/2015.
I limiti di spesa e i tempi:
– per le spese sui lavori di recupero edilizio (manutenzione straordinaria, restauro/risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) di singola unità
immobiliare a destinazione abitativa sostenute dal
26/06/2012 al 31/12/2015 da persone fisiche (no
soggetti i.v.a.), la detrazione del 50% spetta nel limite massimo di spesa di € 96.000 per ogni unità
immobiliare a destinazione abitativa (sono escluse
dalla detrazione le spese per la manutenzione ordinaria di singola unità immobiliare a destinazione abitativa);
– per le spese sui lavori per il risparmio energetico
(inerenti al patrimonio edilizio esistente) sostenute
dal 06/06/2013 al 31/12/2015, relativamente ai
fabbricati con qualsiasi destinazione, la detrazione
è pari al 65% su importi massimi già previsti all’origine dalla legge in base ai vari tipi di intervento;
– per le spese relative all’acquisto di mobili e di
grandi elettrodomestici ‑ c.d. «bonus arredamento» o «bonus mobili» ‑ sostenute dal
06/06/2013 al 31/12/2015, la detrazione del 50%
spetta alle persone fisiche (no soggetti i.v.a.) nel limite massimo di spesa di € 10.000, per singola
unità immobiliare a destinazione abitativa oggetto
di recupero edilizio (esclusa la manutenzione ordinaria). Tale detrazione spetta in aggiunta a quella
riferita al recupero edilizio.
– detrazione dall’I.R.PE.F. ‑ per le persone fisiche,
esclusi i soggetti i.v.a. ‑ del 50% delle spese sui lavori di recupero edilizio inerenti a fabbricati abitativi
esistenti, in 10 quote annuali; la detrazione è usufruibile anche per le spese che si sosterranno fino
al 31/12/2015; rientra nell’ambito della detrazione
anche il recupero edilizio su un fabbricato adibito
ad uso ufficio (come da chiarimenti dell’Agenzia
delle Entrate), che a seguito della ristrutturazione,
diventi unità abitativa (è necessario pertanto che il
titolo abilitativo edilizio preveda il cambio di destinazione d’uso);
– detrazione dall’l.R.PE.F., per le persone fisiche, o
dall’l.RE.S., per le imprese‑società, del 65% delle
spese sui lavori per il risparmio energetico relativo
a fabbricati esistenti di qualsiasi destinazione, in 10
quote annuali; la detrazione è usufruibile anche per
le spese che si sosterranno fino al 31/12/2015;
– detrazione dall’I.R.PE.F. ‑ per le persone fisiche,
esclusi i soggetti i.v.a. ‑ del 50% delle spese per
l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo del fabbricato abitativo oggetto di
recupero edilizio (esclusa la manutenzione ordina-
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Riassunto agevolazione fiscali in tema di
recupero edilizio e di risparmio energetico
– Sì detrazione I.R.PE.F. del 50% per lavori di recupero edilizio di singola unità immobiliare abitativa (manutenzione straordinaria, restauro ‑
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia)
– No detrazione dall’I.R.PE.F. del 50% per lavori
di manutenzione ordinaria su singola unità immobiliare
– Sì detrazione dall’I.R.PE.F. del 50% per qualsiasi opera afferente le parti condominiali (compresa la manutenzione ordinaria)
– No detrazione dall’l.R.PE.F. del 50% per interventi su fabbricati diversi da quelli abitativi
– No detrazione dall’I.R.PE.F. del 50% su ampliamenti o sopraelevazioni di fabbricati abitativi
– Sì detrazione del 65% dall’I.R.PE.F. o
dall’I.RE.S. su interventi finalizzati al risparmio
energetico per tutte le tipologie di fabbricati
– Sì detrazione dall’I.R.PE.F. del 65% per le
spese relative agli interventi antisismici
– Sì detrazione dall’I.R.PE.F. del 6% per le spese
di risparmio energetico relative agli interventi di
ristrutturazione edilizia che consistono nella demolizione e ricostruzione del fabbricato con la
stessa volumetria
Precisazioni
In tema di i.v.a. sui lavori di recupero del patrimonio
edilizio esistente si rammenta che:
– l’applicazione dell’i.v.a. «segue » sempre l’intervento
edilizio che si intende realizzare, ovvero l’aliquota
i.v.a. è determinata dall’intervento edilizio che,
come già esposto, può essere (in ordine crescente
di importanza) di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione
urbanistica;
– di conseguenza è importante che dal titolo abilitativo edilizio e/o dalla documentazione prodotta al
Comune risulti chiara la tipologia dell’intervento edilizio;
– l’intervento edilizio «maggiore» comprende anche
le opere rientranti nell’intervento edilizio «minore»;
– anche le «agevolazioni fiscali» seguono la tipologia
dell’intervento edilizio;
– l’agevolazione “prima casa”, quando applicabile,
presuppone sempre la sussistenza dei requisiti
soggettivi della persona (residenza nel Comune in
cui è ubicata la “prima casa”, non possesso di altre
case, ecc.), oltre ai requisiti oggettivi della “prima
casa” (no categorie catastali A/1, A/8, A/9).
PARTICOLARITÀ
Abbattimento barriere architettoniche
Premesso che i fabbricati di nuova costruzione sono
già realizzati con i criteri per l’abbattimento delle barriere architettoniche, i contratti di appalto inerenti la
realizzazione di opere per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche nei fabbricati ‑ di
qualsiasi destinazione ‑ sprovvisti, sono soggetti all’aliquota i.v.a. ridotta del 4%.
Anche le manutenzioni ordinarie e straordinarie di tali
opere godono dell’aliquota i.v.a. ridotta del 4% (C.M.
02.03.1994 N. 1/E).
Pertanto è applicabile l’aliquota ridotta del 4% anche
agli appalti per la realizzazione di un elevatore esterno
all’abitazione, nonché agli appalti per la fornitura e
l’installazione di pedane sollevatrici, ascensori e montacarichi interni, purché idonei alla eliminazione totale
delle barriere architettoniche.
Nell’ipotesi di installazione di un ascensore all’interno
di una scala (condominiale o non) che non consente
(per le dimensioni) il totale abbattimento delle barriere
architettoniche, si applica l’aliquota i.v.a. ridotta del
10%, con l’avvertenza che l’ascensore è un bene significativo.
Fotovoltaico e Biogas
L’installazione “chiavi in mano” dell’impianto fotovoltaico da realizzarsi sia su terreni che su fabbricati di
qualsiasi genere è soggetta all’aliquota i.v.a. ridotta
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del 10% (voce n. 127 quinquies ‑ tabella A ‑ parte
terza, allegata al D.P.R. 633/72).
L’aliquota i.v.a. ridotta del 10% si applica in ogni caso,
a prescindere dalla destinazione d’uso dei fabbricati
nonché dalla destinazione d’uso dei terreni.
In proposito l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n.
46/E del 19.07.2007 precisa al paragrafo 7.1 che “...
all’acquisto o alla realizzazione dell’impianto è applicabile l’aliquota ridotta del 10%...”.
Il D.RR. 633/72 non prevede invece alcuna agevolazione ai fini i.v.a. per la costruzione di impianti per la
produzione di energia elettrica mediante impianti a
biogas o biomasse che pertanto scontano l’i.v.a. ordinaria al 22%; è invece applicabile l’i.v.a. con aliquota
ridotta del 10% per la realizzazione degli impianti di
captazione del biogas quando formano parte integrante di impianti di smaltimento di rifiuti, poiché gli
impianti di smaltimento rifiuti sono assimilati alle opere
di urbanizzazione primaria e pertanto soggetti, in fase
di realizzazione, all’aliquota i.v.a. ridotta del 10%.
Pannelli solari
L’installazione e la fornitura di pannelli solari per la produzione di acqua calda ad uso familiare, su fabbricati
esistenti, è soggetta all’aliquota i.v.a. ridotta del 10%.
Se la loro installazione è ricompresa, invece, nell’appalto della costruzione ex novo della “prima casa”, si
applica l’aliquota i.v.a. ridotta del 4% in quanto rientra nell’appalto principale.
Fine Lavori
La “fine lavori” rappresenta un momento importante
per la “vita” di ciascun nuovo fabbricato in quanto
rappresenta il momento in cui, finiti i lavori di costruzione, il fabbricato entra a far parte del cosiddetto
“patrimonio edilizio esistente”, e da quel momento al
fabbricato si applicano le norme i.v.a. sui lavori di conservazione, recupero e trasformazione del patrimonio
edilizio esistente (per brevità individuati quali lavori di
“recupero edilizio”); inoltre dalla fine lavori decorrono
vari termini fiscali inerenti alla compravendita ed all’imposizione delle cosiddette “imposte locali”.
La fine lavori è decretata dal Direttore dei Lavori, in
mancanza varie circolari ministeriali indicano quale
data di fine lavori la data in cui il fabbricato è diventato
utilizzabile per l’uso a cui è stato destinato.
Annotazioni finali
È opportuno ricordare che, sia per le prestazioni effettuate da imprese sia per quelle effettuate da professionisti, qualora tali soggetti ricadano nella
categoria dei cosiddetti “contribuenti minimi”, la fattura inerente alle loro prestazioni non è soggetta ad
i.v.a.
Tratto dall’Inserto del Collegio dei geometri e Geometri Laureati di Cuneo
Aggiornato a luglio 2015
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LEGGE 7 MARZO 1985, N. 75
DIRETTIVE EMANATE DAL CONSIGLIO
NAZIONALE GEOMETRI
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Pierluigi Capuz
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a cura:
Aggiornamento
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Giorgio Morett o
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PROFESSIONE
GEOMETRA
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DECRETO MINISTERIALE 14.7.1987 MODIFICHE
AL REGOLAMENTO DEGLI ESAMI DI STATO
PER L’ABILITAZIONE ALL’ESERCIZIO
DELLA LIBERA PROFESSIONE DI GEOMETRA
DIRITTO
URBANISTICA - EDILIZIA AMMINISTRATIVA
CATASTO
TOPOGRAFIA E TOPOGRAFIA APPLICATA
ALLE OPERAZIONI CATASTALI
TECNOLOGIA DELLE COSTRUZIONI
ED ELEMENTI DI STATICA
CHIANDETTI
ESTIMO CIVILE E RURALE - ELEMENTI
DI AGRONOMIA
DEONTOLOGIA PROFESSIONALE
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2014
TESTI DEI TEMI DELLE PROVE SCRITTOGRAFICHE ASSEGNATI AGLI ESAMI
DI ABILITAZIONE ALL’ESERCIZIO DELLA
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