Acquisto per e validità dell`atto di trasferimento dell`immobile

I
Vendita
Acquisto per
e validità
dell'atto di trasferimento
dell'immobile
CASSAZIONE,
Pres. Elefante Rel.
febbraio 2007, n. 2485
P.M. Scardaccione T.V.
-
-
Compravendita Trasferimentodella
con il precedente
S. M.
Possesso "ad
-
Accertamento
in cuntrad-
del contratto Sussistenza Esclusione.
Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato
in contraddittorio con il precedente proprietario.
Motivi della decisione
Con il primo motivo si censura la motivazione con la
la Corte di Appello di Torino ha affermato la responsabilità professionale del notaio per la redazione di
un atto nullo.
Si deduce, in proposito, che la tesi secondo quale la
vendita di un bene di cui l'alienante assume essere diventato proprietario per usucapione sarebbe nulla se
non preceduta dall'accertamento giudiziale di tale acquisto della proprietà, è smentita dalla giurisprudenzadi
questa S.C. e che fuori luogo è stata invocata la sentenza di questa S.C. 12 novembre 1996 n. 9884.
La doglianza è fondata.
È sufficiente osservare che la tesi sostenuta dalla sentenza impugnata, oltre ad essere priva di qualsiasi supporto normativo e logico, è stata implicitamente disattesa da alcune decisioni di questa S.C. (sent. 26 novembre 1999 n. 13184; 7 agosto 2000 n. 10372).
La sentenza 12 novembre 1996 n. 9884, poi, si è occupata del diverso problema (al quale ha dato risposta negativa) della possibilità che oggetto di una vendita possa
essere il solo possesso, in quanto tale, di un immobile.
senza affrontare espressamente
Anzi, tale sentenza,
la questione, si è espressa implicitamente in senso contrario alla tesi sostenuta dalla Corte di Appello di Torino, in quanto in essa si legge testualmente: Altra tesi,
cui il ricorso è parimenti sotteso, è quella che con un
contratto di compravendita possa trasferirsi il diritto di
proprietà su un immobile sul quale il venditore abbia
esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato ancora accertato giudi-
628
I
NOTARIATO N.
zialmente, in contraddittorio con il precedente proprietario. Tali tesi, tuttavia, risultano essere in palese contrasto con alcuni importanti principi dell'ordinamento
giuridico, oltre che con consolidati indirizzi giurisprudenziali, condivisi anche dalla dottrina.
Ad
va osservato che se si dovesse aderire
alla tesi sostenuta dalla Corte di Appello di Torino si
verificherebbe la strana situazione per cui chi ha
pito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non
fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia
le con il normale contenuto del diritto di proprietà non
viene chiarito.
Le considerazioni svolte rendono superfluo l'esame delle ulteriori censure contenute nel primo motivo del ricorso, le quali investono la motivazione con la quale la
Corte di Appello di Torino ha escluso che sulla validità
della vendita si fosse formato il giudicato.
Con il secondo motivo si censura la motivazione della
Corte di Appello di Torino con la quale si è affermato
che il notaio era comunque responsabile per negligenza
professionale.
Premesso che dalla motivazione della sentenza impugnata sembra che i giudici di merito non abbiano esattamente inquadrato la distinzione tra dati catastali e
pubblicità immobiliare e i risultati che si possono ottenere dalle cd.
ipotecarie, i giudici di merito erroneamente hanno, in sostanza, ricollegato tale responsabilità al fatto che i1 notaio non aveva
l'acquirente che, in mancanza di un accertamento giudiziale
del fatto che il venditore era diventato proprietario per
usucapione dei terreni che si accingeva ad alienare,
l'acquisto poteva essere a rischio.
A tal fine costituisce elemento decisivo l'interpretazio-
ta
della clausola contenuta del seguente tenore, inseridi vendita: "il
B.S. si impegna a
società San Marco tutti i danni derivanti da
che
o Enti possano avanzare in conseguenza della vendita
dei terreni a intestati o
in
nella misura a stabilirsi al
che
aver luogo e che
comunque essere
n al costo dei terreni e
opere su di essi
costo sarà quello della
e il
B. si
impegna a versare nel
massimo di m . 12 il
importo. stima di tutti questi danni viene
ai geomeni G . e
il Foro di
m-
Secondo la Corte di Appello di Torino l'aggettivo "imperfetto" starebbe a significare invalido. La clausola disciplinerebbe quindi l'ipotesi della vendita non valida
con riferimento a tutti i terreni compresi quelli per i
quali vi era un titolo negoziale di acquisto e sostanzialmente richiamerebbe la garanzia per evizione disciplinata dagli artt. 1483 e 1484 C.C..
Come puntualmente dedotto dalla difesa del ricorrente,
da un lato, è del tutto apodittica la affermazione secon-
do la
la vendita "imperfetta" sarebbe collegabile
ai soli terreni con riferimento ai quali il venditore poteva vantare un titolo di acquisto e non anche ai terreni
rispetto ai quali il venditore dichiarava di essere diventato proprietario per usucapione, e, dall'altro, la sentenza impugnata ha del tutto omesso di chiarire come dalla
clausola in questione, del tutto superflua, in relazione
alla garanzia per evizione, non fosse desumibile che
l'acquirente fosse a conoscenza del rischio cui andava
incontro nell'acquisto di terreni di cui il venditore dichiarava di essere diventato proprietario per usucapione, senza che ciò fosse giudizialmente confermato.
della
In definitiva, il ricorso va accolto, con
sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedere anche in ordine
alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La
accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di
Torino, anche per le spese del giudizio di Cassazione.
I L COMMENTO
di
Botta
La Cotte di
interviene nuovamente sulla
alla
controversa questione
a
di un bene immobile da patte del
prietario che
di aver acquistato per
non accettata
la decisione
esclude la nullità del contratto di compravendita
la titolarità di un immobile sul quache
le l'alienante ha
il possesso ad usucapionem per il
di tempo
ad acquisire il diritto, ""ancorché l'acquisto della proprietà
da parte sua non sia stato giudizialmente accertato i n contraddittorio con il precedente proprietario", e riconosce la correttezza professionale del
notaio rogante.
ad acquisire il diritto, "ancorché l'acquisto
della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente
accertato in contraddittorio con il precedente proprietario" ( l ) , e riconosce la correttezza professionale del
notaio rogante.
Tale interpretazione, dunque, rappresenta una decisa presa di posizione rispetto ad una problematica delicata e densa di conseguenze sotto il profilo concreto, per i
il Supremo Collegio, disuoi riflessi sull'attività
scostandosi dal precedente
avviato nella metà
degli anni '90 da una nota sentenza resa in tema di trasferibilità del possesso
aderisce così espressamente
ad una posizionegià adombrata in alcune pronunce della
interessanti spunti di riflessione.
Note:
Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione
interviene nuovamente, a distanza di anni, sulla controversa questione relativa alla legittimazione a disporre
di un bene immobile da parte del proprietario che dichiara di aver acquistato per usucapione non accertata
giudizialmente.
In particolare, la Suprema Corte, disattendendo le
conclusioni raggiunte dai giudici di merito, esclude la
nullità del contratto di compravendita che trasferisce la
titolarità di un immobile sul quale l'alienante ha esercitato il possesso ad
per il periodo di tempo
Cfr.
5 febbraio2007, n. 2485.
(2) Considerata un
C m . 12 novembre 1996, n. 9884, in
1997,315,con nota di S. Palmieri, Vendita di possesso: un istituto "apolide" in
1996, 1327; in Riv. not.,
995,con nota di G.
La
di immobile
in Vita
1998, 1442, con nota di M.
del possesso. Contratto
(3)Cm. 26 novembre 1999, n. 13184, in
con
e
seguita da Cm.,
Trinota di G.
butaria, agosto
n. 10372, in Riv.
172, con nota di
D.
ed imposta di registro. Nello stesso senso, App. Potenza, 17 febbraio 2003, n. 40, in Danno e resp.,
211,
Carbone,
del notaio in
con nota di
ne ad ani di
di
NOTARIATO N.
I
Il caso
Nella specie una S.r.l., acquirente di alcuni terreni
che il venditore dichiarava di aver usucapito, conveniva
in giudizio, per negligenza professionale, il notaio che
aveva rogato l'atto di compravendita in mancanza di una
sentenza di accertamento dell'awenuto acquisto della
proprietà per usucapione. Né, a parere della società ricorrente, era sufficiente ad escludere la responsabilità del
professionista,la circostanza che nell'atto era inserita una
clausola che poneva un obbligo di risarcimento del danno a carico dell'alienante nel caso di eventuali azioni
avanzate da terzi "in conseguenza della vendita imperfetta dei terreni a lui intestati o avuti in usucapione" (4).
La pronuncia di merito, resa in primo grado
ravvisava la radicale nullità del rogito, ritenendo requisito indispensabile,ai fini della legittirnazione a disporre del bene da parte dell'alienante, l'esistenza di una pronuncia di
accertamento dell'intervenuta usucapione. In ogni caso,
una volta compiute le opportune indaginisulla situazione
della
dei beni, e tenuto conto della
loro appartenenza, a parere del Tribunale, il notaio avrebbe dovuto far presente alle parti l'opportunità, per il buon
esito del negozio, del preventivo accertamento giudiziale
della proprietà dei beni compravenduti.
La sentenza trovava conferma nella pronuncia della
d'Appello, la quale ribadiva la necessità di una verifica giudiziale dell'esistenza in concreto dei requisiti indispensabili affinché l'esercizio del potere di fatto sul bene "corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o
di altro diritto reale idoneo a determinare la prescrizione
acquisitiva" (6) dia luogo all'acquisto di tale diritto per
infatti,"sino a quando
usucapione. A parere della
non vi è l'accertamento giudiziale dell'acquisizione del
diritto di proprietà per un possesso qualificato e continuo
ex art. 1158 C.C., l'acquisto del diritto di proprietà non
può essere dichiarato dal possessore" (7). In tale prospettiva, trovava conferma anche la posizione del
sulla negligenza del notaio in relazione
di tutte le attività preparatorie, necessarie al conseguimento del risultato voluto dai contraenti, nonché alla
carente informazione da lui fornita all'acquirente sui rischi connessi alla compravendita di un bene usucapito,
la cui titolarità non era stata accertata mediante sentenza, ma trovava fondamento esclusivamente in una dichiarazione della parte venditrice che non poteva essere
oggettodi verifica da parte dello stesso notaio rogante.
La soluzione accolta dalla Suprema Corte, viceversa, disattende il
dei giudici di merito riconoscendo sia la validità dell'atto di trasferimento dei beni
usucapiti, in mancanza della sentenza di accertamento
dell'acquisto del diritto di proprietà, sia la correttezza
dell'operato del notaio, suffragata dalla presenza, nel
contratto di vendita, di una clausola il cui tenore lasciava desumere che il compratore fosse ben consapevole
nell'acquisto del bene, in assenza deldel rischio
l'accertamento giudiziale dell'intervenuta usucapione.
La Cassazione muove da alcune affermazioni soste-
I
NOTARIATO N.
-
nute in passato nella nota sentenza n. 988411996 (8)
richiamata, nelle motivazioni, dai giudici di merito e,
pur seguendo un iter logico-argomentativo non sempre
chiaro, coglie l'occasione per distinguere l'ipotesi di trasferimento della mera situazione possessoria, svincolata
dal diritto reale sul bene alla quale aveva dato rilievo
preminente la sentenza n. 988411996, esprimendosi negativamente (9) dal caso in cui, invece, oggetto del
trasferimento è il diritto di proprietà conseguente al
senza che l'accompimento del possesso ad
quisto sia stato accertato giudizialmente. E su questa seconda ipotesi che la Corte ritiene di doversi esprimere
favorevolmente, aderendo ad un'interpretazione da
tempo sostenuta in dottrina (10) e seguita in alcune decisioni giurisprudenziali (1l).
-
-
Vendita del possesso e trasferimento
del diritto acquistato per usucapione
Nel 1996 la Cassazione (12) era giunta all'opposta
Note:
(4)Cfr. Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485.
inedita.
(5) Trib. Alba, 7 agosto
(6) Cfr. App. Torino, 12 giugno 2002, in Giur. it., 2003, I , 1618, con
nota di D. Le Voci.
(7)Così, App. Torino,12 giugno 2002, cit., 1619.
(8) Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, cit.
(9)
contrattuale del mero possesso è stata sostenuta anche dalla precedente Cass. 27 settembre 1996, n. 8528, in
1997,162, con nota di P. Iamiceli,
dei
da civici
del possesso; in I
1997,468, con nota di A. Abe
bate, Validità del preliminare di vendita del
in Dir. giur.
e
1998, 98, con nota di I. Cimmati, E
impossibilità dell'oggetto,il contratto
un
gravato da un uso
in
Foro it., 1997, I, 2604, con nota di E.
in Giust.
1997, 1,
1906; in Riv.
1998, 279; in Giur. it., 1998, I, 934; in Riv.
1998, 279, che ha ritenuto inammissibile un contratto
del
disgiunto dal
del comspondente diritto, dimero
chiarando nullo, per impossibilità
"il
preliminare
con
pani si siano obbligate rispettivamentead
e ad acquistare
soia
ad un bene
Sottolinea E
ro, Note in tema di
del possesso, in Vita not., 1999, I , 487, che
è necessario, inoltre, tenere ben distinta la
quale si prospetta nei casi in cui il trasferimento del possesso costituisce l'oggetto
esclusivo di un contratto di alienazione, dissociato da quello della proprietà - come nell'ipotesi esaminata dalla Corte nella sentenza n.
988411996 da quella che attiene all'adempimento dell'obbligazione di
all'atto traconsegna della cosa, quale effetto derivato e
slativo (sovrastante)della proprietà, che non pone un problema di autonoma
e giustificazionedel trasferimento del
(10) Cfr. C.M. Bianca,
VI, Milano, 1999,816; Id., Se
sia un titolo di acquisto
in
sociale ed
Milano,
1181 M. Avagliano,
acquisti
a titolo originario per usucapione: decisione
Corte n.
del 2
1996, in
a cura della Commissione Studi del
Studi e
1995-1997, Milano,
Consiglio Nazionale del
1997,527
Vitucci,
per
e
a disporre,
in Giust.
3 M.
di immobili acquistati
per
non accertata
in
not.,
I, 81
(11) Cass. 26 novembre 1999, n.
cit.; Cass.,
7
n. 10372, cit., secondo la quale "l'acquisto
per
agosto
si
con mero decorso
del possesso e non con ia
che
nello stesso
senso App. Potenza, 17 febbraio 2003, n. 40, cit.
(12)Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, cit.
di escludere la validità dell'atto di
di un immobile in assenza di una pronuncia
di
aver preliaccertamento della compiuta usucapione,
minarmente affrontato e
negativamente la diversa questione
di un contratto avente ad
del mero
di un bene.
oggetto il
In quell'occasione la Corte, ribadendo una posizione espressa pochi mesi prima
aveva sostenuto
trasferibilitàcontrattuale del possesso svincolato dal diritto di proprietà del bene su cui si esercita il potere di
che "esclude
fatto, stante il disposto dell'art. 1470
che oggetto del contratto di compravendita possa essere
che, pur avendo
giuridica, non costituisca tuttavia un diritto" (14).
I1 possesso è, infatti, il potere sulla cosa che si manifesta in una attività che corrisponde all'esercizio della
proprietà o di altro diritto reale, ex art. 1140 C.C., "e l'attività, comportamento del possessore, non può formare
oggetto di vendita" (15).
Da questo ineccepibile assunto, tuttavia, la Corte
effetti del possestraeva l'ulteriore conseguenza che
so protratto nel tempo non sono ancora un diritto: l'esercizio del possesso per il numero di anni stabilito dalla
legge costituisce infatti solo il presupposto per ottenere
il riconoscimento del diritto di proprietà sulla cosa posseduta, mentre l'acquisto di tale diritto per effetto
l'usucapione, per poter essere fatto valere e quindi costituire oggetto di un eventuale contratto di compravendita deve prima essere accertato e dichiarato nei modi
di legge" (16).
Con quest'affermazione la pronuncia introduceva
nel perfezionamento della viuna nuova
cenda acquisitiva del diritto reale, in assenza della quale
si determinerebbe l'intrasferibilitàdel bene ( 17).
A distanza di più di dieci anni, la Cassazione, invece, coglie l'occasione per sgombrare il campo da ogni
equivoco sul punto, ed escludere la necessità
tamento giudiziale ai fini dell'acquisto della
zione a disporre del bene usucapito.
La Corte sottolinea, quindi, in premessa, che il problema relativo alla "possibilità che oggetto di una vendita possa essere il solo possesso, in quanto tale"
è altro rispetto alla diversa situazione nella
si intende
trasferire il diritto reale acquistato per usucapione.
I1 primo caso concerne, infatti, la
"vendita del
nella quale il
pone in essere
possesso"
che
un atto di disposizione proveniente a non
una fattispecie traslativa di diritti.
non può
I1 secondo caso, invece, riguarda la vicenda nella
protratto per il periodo
quale il possesso ad
prescritto, ha dato luogo ad un acquisto a titolo originario in capo al possessore, i cui atti dispositivi sono, dunque, a
Pertanto, oggetto del trasferimento non
è il possesso, ma il diritto che nasce a seguito della compiuta usucapione e che si consolida, in capo
rente a titolo originario, decorso il periodo di tempo
previsto dal legislatore.
Acquisto per usucapione e requisiti
di trasferimento
di validità
dell'immobile
Muovendo da questa premessa, la Cassazione foca-
-.
.
Note:
(13) Cass. 27 settembre 1996, n. 8528, cit., secondo la quale
stessa
di
.. . si
la sua
è
mai
ma può solo essere
e
è
m
possesso, m
che lo
essere
... cioè da un
che,
per la sua
può essere proprio
di
che
possiede e non di
ha
m precedenza". In argomento, R. Sacco, Il
in
civ. comm.,
da Cicu e Messineo,continuato
da Mengoni, Milano,1988,169,secondo il quale
nullo un
di
del possesso che non
a un
di
della
proprietà o ad un
di proprietà";D. Rubino, La
ivi,
C.
voce Possesso e
in
civ.,
S.,
31; G.
possesso e
di
Torino, 1993,
42 S. e 64 per
della
di un trasferimento contrattuale del
L. Padula, La "vedidel possesso", in Riv.
&.
&.,
1.
12 novembre 1996, n. 9884, cit., 316. Sottolinea D. Rubino,
(14)
La compravendita, cit., 79, che non vi è compravendita "se il
non si
a un diritto ma a un mero
di
Ad
il
di fatto, sebbene dia
trasferimentodel possesso (che è in sé solo una
tutela)
tipi
dar
solo ad
di fare (in senso
o di non fare, e quindi ad un
non
ma
te obbligatorio". Sul punto, E. Roppo,
in
dir. priv., a cura
Milano, 2001, 18, e, più in generale, P. Greco e G.
di Iudica e
Della
in Comm. cod. civ., a cura di
e Branca,
Bologna-Roma, 1972,
131 Sull'oggetto del contratto di compravendita, cfr. G.
L'oggetto
in
in La vendita, a
I, Padova, 1994,435; Id., Vendita" di cose" e vendita "di diritcura di
ti"
1470 cod.
in Riv. dir.
1996,510 S .
(15)Cfr. P. Vitucci,
per
e
a
cit.,
La vendita in generak, in
dir.
4. In argomento, v. G.B.
diretto da i?
Torino, 1984, p. 209; A.
La
vendita, Parma, 1992, 26 Sul tratto essenziale e tipico del possesso,
quale situazione autonoma "che si esprime in un
in
vitù
"in fatto", cfr.
e prospettive
Napoli,
S.
(16)Cfr. Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, cit.
(17)Cfr. i? lamiceli,
dei beni
da usi
del possesso, cit., 162, nota 46, secondo la quale "la
&& ...
così ad
distacco
e
di un condi
esistenza è
del
nel
(18) Quesito al quale la sentenza n. 9884 del 1996 aveva dato risposta
negativa.
(19) Sottolinea l'uso "disinvolto" e, spesso, improprio della locuzione
"vendita del possesso", P. Vitucci, Acquisto per
e
a disporre, cit., 3. Sul problema, controverso e dibattuto,
lità della "vendita" del
esclusa dalla dottrina prevalente, v. R.
cit., 79; M .
Sacco, possesso, cit., 169 D. Rubino,
di immobili
per
non
cit., 81 S.; G. Grasso, La
del possesso nei
in Contratto e impresa, 2002, 703 S., che sottolinea la
differenza vendita del possesso e vendita a rischio e pericolo; Id., La
del possesso, una vendita
in
1998,291 S.; L.
Padula, "vendita del possesso", cit., 831. Più in generale, cfr. L. Mengoni,
a non domino, in
Priv.,
civ., I , Torino,
S.; Id., Gli acquisti a non domino, Milano, 1994; C.
voce
in
dir.,
Milano, 1964, 1073; R. Sacco e R.
possesso, in
dir. civ. comm., cit.,
490 S.; A.
NOTARIATO N.
I
lizza l'attenzione sulla questione principale, della necessità di una sentenza di accertamento dell'intervenuta
usucapione per la validità dell'atto di trasferimento della proprietà di un bene immobile.
La Corte respinge con decisione questo assunto
sottolineando che, laddove si dovesse accedere a quest'interpretazione "si verificherebbe la strana situazione
per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non
potrebbe disporre validamente del bene fino a quando
il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente"(20).
che, nel riIn altri termini, il possessore
spetto dei requisiti previsti dalle disposizioni codicistiche, ha fruttuosamente acquistato a titolo originario, si
troverebbe nella singolare posizione di essere soggetto
all'onere di dover richiedere un preventivo accertamento giudiziale della titolarità del proprio diritto, per
poterne legittimamente disporre.
L'interpretazione appare in linea con la posizione
secondo la quale subordiespressa dalla dottrina
nare la trasferibilità del bene ad una sentenza che accerti la titolarità del diritto in capo all'acquirente a titolo originario comporterebbe l'introduzione di una limitazione del potere spettante al proprietario, del tutto
estranea alla disciplina codicistica. Ciò determinerebbe,
senza alcuna indicazione normativa in tal senso, l'ingiustificata compressione di una facoltà fondamentale ed
essenziale del diritto reale (22).
Non vi è dubbio, infatti, che la ratio dell'usucapione "risiede ... nell'utilità di mutare una situazione di
fatto in una vera situazione di pieno diritto a favore di
colui che mantiene ed esercita ininterrottamente la gestione economica della cosa di fronte all'incuria del
proprietario" e che "l'idoneità della cosa, il possesso
continuato e il decorso del tempo", ex art. 1158 C.C.,
(cui si aggiungono il titolo, la sua trascrizione e la buona fede nell'ipotesi di usucapione decennale, ex art.
1159 C.C.) costituiscono i requisiti necessari e sufficienti
affinché l'acquisto a titolo originario "si compia" (23).
Questa interpretazione trova conferma nella Relazione al Re
secondo la quale
fondamentale" dell'usucapione nell'ordinamento, induceva
ad escludere la previsione di un onere in base al quale
"colui che ha acquistato per usucapione sarebbe costretto, per avere la piena disponibilità di fatto del suo
diritto, a provocare l'accertamento giurisdizionale dell'acquisto nei confronti di colui che per effetto dell'usucapione ha perduto il suo diritto".
L'effetto acquisitivo dell'usucapione si realizza dunque "per legge"
e consegue al possesso continuato
per il tempo necessario a consolidare la titolarità del diritto reale in capo all'acquirente. In questa prospettiva,
il proprietario potrà legittimamente disporre del bene,
indipendentemente dall'esistenza di una pronuncia di
usucapione, essendo gli
accertamento
eventuali negozi dispositivi posti in essere al termine
del
prescritto, atti provenienti a
Del resto, la sentenza di accertamento dei fatti co-
I
NOTARIATO N.
stitutivi dell'usucapione, che l'acquirente potrebbe comunque aver interesse a far risultare in via giudiziale,
secondo l'opinione dominante in dottrina e in giurisprudenza
ha natura dichiarativa; infatti, essendo
diretta esclusivamente ad accertare la realizzazione dell'effetto acquisitivo maturato in capo all'acquirente a titolo originario, è priva di efficacia sostanziale e, pertanvalore dichiarativo" (27) e non costitutivo di un
diritto già esistente.
Note:
nota 19)
l
tipici e
in Tratt. dir.
a cura di ludica e
1995, 35 Sulla
di un contratto atipico di immissione
nel possesso, v. B. Troisi,
del possesso e
privata, Napoli, 2003.
ultimo, sulla trasferibilità della
rei, v. il recentissimo contributo di M. Gorgoni, La
del possesso, Napoli, 2007, spec. 202 ss.
(20) Così Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485.
(21) In questo senso C.M. Bianca, Dritto civile, cit., 816; M. Avagliano,
acquisti a titolo
la decisione della SuCorte n. 9884 del 2
1996, cit., 525 P. Vitucci, Acquisto
e
a
cit., 5 M.
di
acquistati per
non accertata
cit., 90. La
dottrina prevalente sostiene l'operatività ipso iure dell'usucapione: cfr. C.
Ruperto, voce
cit., 1045; A. Gambaro, voce
in
Tratt.
cumm., diretto Cicu e Messineo, continuato da Mengoni, Milano, 1995, VIII, t. 2, 856; A.
del
mediante il
dir.
diretto da
8, t.2, Torino, 1982,501.
possesso, in
(22) Sul diritto di proprietà e i suoi connotati essenziali,la letteratura è
fondamentale tuttavia è l'insegnamento di S. Pugliatti,
proprietà e le proprietà, in
proprietà
diritto, Milano, 1964; Id.,
Beni e cose in senso giuridico, Milano, 1962; e di Perlingieri,
ne alla
della "proprietà", Camerino, 1971.
dei
connotati tradizionali della proprietà privata, v. E
ed istituti privatistici, Padova, 1983, 208 ss., Id., La
pianificata,
Napoli, 1974. Cfr., inoltre, G.
e M.
dei
e statuto della proprietà, I, Padova, 1980; S.
La proprietà e
in Il controllo
attività private, Bologna, 1977; Id.,
diritto, Bologna, 1981; M. Comporti,
del diritto re&,
Milano, 1977, spec. 62
(23) Cfr., per tutti, E
Del possesso, in
del
a cura di Scialoja e Branca, IV ed., Bologna-Roma, 1966,
1158-1159, 60 ss.; L. Tazza, Del possesso, in Codice
annotato, a cura
di P. Perlingieri, Napoli, 1991, 654 Sul conflitto tra la rilevanza della
proprietà e la rilevanza del potere di fatto, R. Sacco, possesso, in Tratt.
dir.
cumm., diretto da Cicu e
continuato da Mengoni, Milano,
ss.
(24) Cfr. Relazione al Re, n. 1074, alla quale fanno riferimento sia Cass.
26 novembre 1999, n. 13184, cit., che App. Potenza, 17 febbraio 2003,
n. 40, cit. Quest'ultima pronuncia richiama, inoltre, la Relazione ministeriale alla legge
secondo la quale I'acquirente per usucapione
non è in realtà obbligato a ric edere l'accertamento
relativo
all'acquisto, potendo egli in ogni caso
a
in
senza di
(25) Lo ricorda autorevolmente C.M. Bianca,
cit., 816.
cit., 856, secondo il
(26) Cfr., per tutti, A. Gambaro, voce
"m si
che
ipso iure e che la
che ne
accerti' gli effetti abbia valore
In
Cass. 3 febbraio 2005, n. 2161, in Giur. it.,
I, 12, con nota di R.
e trascrizione; Cass. 29 aprile 1982, n. 2717, in
Peratoner,
FOTO it., 1982; Pret. Camerino, 9 novembre 1985, in
dir.,
756.
(27) Cfr. C.M. Bianca,
da usi ciwici e
cit., 816; P.
Circola*
del possesso, cit., 162, nota 46.
dei
posizione accolta dalla più recente pronuncia
S.C. era già emersa in una precedente sentenza
resa in margine al tema della proponibilità della
domanda di acquisto della proprietà immobiliare per
nei confronti della curatela fallimentare.
Distinguendo tra "atti" costituenti fonti di acquisto a titolo derivativo e "fatti" acquisitivi, incidentalmente
sottolineava che il legislatore, disponendo la trascrizione delle "sentenze da cui risulta estinto per prescrizione
o acquistato per usucapione il diritto di proprietà o altro
diritto reale immobiliare limitato", attraverso la disciha escluso "l'onere di trascrizioplina dell'art. 2651
ne del "fatto" acquisitivo o estintivo, al tempo stesso
non disponendo che la fattispecie (acquisitiva o estintiva) debba ritenersi incompiuta o comunque inefficace
fino all'emissione della sentenza per il relativo accertamento" (29).
Riflessi
I1 principio emerso dalla sentenza in esame desta
interesse per i suoi riflessi su alcune questioni di grande
rilievo per il notaio, legate alla responsabilità professionale e alla funzione assolta dall'attività notarile nel sistema della trasmissione dei beni.
I1 riconoscimento della validità del trasferimento
dell'immobile usucapito in assenza del relativo accertamento giudiziale, assume, infatti, particolare rilevanza
alla luce della disposizione contenuta nell'art. 28, n.
della legge notarile che, come è noto, vieta la ricevibilità di atti espressamente proibiti.
Si esclude, inoltre, una condotta negligente del
dal tenore delle clausole inserite nell'atnotaio
to, è chiaramente desumibile la piena consapevolezza
della parte acquirente in ordine alla peculiarità del titolo di provenienza e al rischio connesso all'acquisto di
un immobile "di cui il venditore dichiara di essere diventato proprietario per usucapione, senza che ciò sia
giudizialmente confermato'' (30).
Infine, la possibilità di stipulare, evitando l'attesa
di un giudizio di accertamento dell'acquisto a titolo
originario, spesso lungo e difficoltoso, valorizza il ruolo
del notaio (31) e favorisce la fluidità della circolazione
degli immobili e la dinamicità degli scambi, assicurando impulso a situazioni nelle quali la notorietà dei fatti
garantisce, con ragionevole certezza, la compiuta usu-
E interessante notare che, in un contesto diverso
dal nostro, il nuovo codice civile brasiliano (32) ha innovato la disciplina dell'usucapione riducendo a cinque
anni il periodo necessario alla sussistenza della fattispecie acquisitiva. I1 provvedimento si inserisce, insieme
ad altre misure di incentivo e regolarizzazionefondiaria,
che, colmando la diin un processo di
stanza tra l'effettività delle situazioni di fatto e la mancanza di riferimenti formali, mediante un procedimento
di "titolarizzazionedel possesso" (33) consente l'attribuzione della proprietà immobiliare, e l'inserimento "del
bene in un circuito economico proprio di un'economia
moderna" (34).
--
-- - - ~ - -~
-~
-p
-p -
Note:
(28) Cfr.
26 novembre 1999, n. 13184, cit. È interessante notare,
6 giugno
n. 7583, in Mass. Giur.
inoltre, che anche
resa in tema di risarcimento del danno da occupazione appropriativa ha
sostenuto che "il
.. . essere
nidi et
da una
rigorosa della
del
e
e non è
della
un
ai-
una
di
del
di
appropriativa, istituto controverso di creazione
cfr., per tutti, E. Briganti,
luce
della Corte
in I
a cura di M. Tamponi e E.
Napoli,
ss.
(29) Sottolinea Cass. 29 aprile 1982, n. 2717, in Mass. Giur. it., 1982,
2651
la trascrizioneha funzione di mera
che nella
pubblicità-notiziae non incide sulla posizione sostanziale dell'acquirente
a titolo originario. Per Cass. 28 gennaio 1985, n. 443, in Mass. Giur. it.,
originaria
per
che il con1985,
flitto tra
a
e
per
si
a
di
nidi et
sentenza che
avendo la trascrizione funzione di mera pubblicità e dunque essendo priva di efficacia sostanziale.
dunque prescinde
completamentesia dalla sentenza giudiziale di accertamento, sia dal dato
formale della pubblicità; l'omissione "non
R. Sacco, possesso, cit., 403. In dottrina, cfr.
M.
di
acquistati
non
cit., 91, il quale osserva che al di fuori dei casi in cui interviene quale elemento essenziale in funzione di integrazione della
cie acquisitiva ex art. 1159 C.C., la trascrizione "non muta in nessun
la
...
sia
delsia della
del diritto". E
La trascrizione immobiliare, in Comm. cod. ciu., diretto da
Milano, 1991, 249,
sottolinea che la richiestadi una sentenza di accertamento risponde solo
ad "un interesse di fatto". La previsione si inserisce, tuttavia, in una generale
di
dei terzi, che trova realizzazione attraversol'operatività
sul piano
e della trascrizione su quello della pubblicità; cfr. U.
Della trascrizione,in Comm. cod. ciu., VI,
Torino, 1971, 145. Sulla disciplina della trascrizione, più in generale, R.
La
Milano, 1973;
e E. Briganti, Pubblicità e
in
di diritto ci&, Napoli, 2005,627
(30) Così Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485.
(31) Sul molo del notaio nella realtà economico-socialedel terzo millennio, e sul fondamentale contributo del Notariato al processo di sviluppo della società, in una prospettiva
cfr. G.
al volume Il
del
nello
internaIpsoa, 2007, 1
(32) Il nuovo codice civile brasiliano, approvato il 10 gennaio 2002, è entrato in vigore1'11 gennaio 2003 e
il
del 1916. Cfr.
A. Calderale (a cura di), Am del
sul Novo
civil
de
dicembre
Milano, 2003.
(33) Sulla
fondiaria in Brasile e l'attuazione del Progetto
of Poor, cfr. E
of
Poor: un
in
del
nello
cit., 25
54 Id., L'accesso
ai
mondo del diritto.
Il
di partenza, in corso di pubblicazione.
(34) Cfr. E Lucarelli, The Legai
of
Poor: un cammino
comune, cit., 29, il quale sottolinea "il nesso di
fra povertà
e mancanza di titoli formali di proprietà sui beni di cui pure si
... Se si attribuisse il titolo di proprietà ed i diritti
agli immobili di cui (i poveri)
senza titoli formali, porrebberoaccedere ad una forma superiore di godimento dei medesimi, data, fra l'altro, dalla possibilità di ricorso al credito".
NOTARIATO N.
I