AMMESSO L`ATTO CON USUCAPIONE NON CERTIFICATA

STUDIO NOTARILE
dott. Domenico Antonio ZOTTA
dott. Francesco ZOTTA
AMMESSO L'ATTO CON USUCAPIONE NON CERTIFICATA
(Articolo tratto da “Il Sole 24 Ore”)
Antonio Montensano
Non è nullo il contratto di compravendita se il cedente ha maturato la proprietà non
giuridicamente ma per usucapione.
E non c'è negligenza nel notaio che non avverte di questo l'acquirente.
Con la sentenza 2485/07, la Corte di Cassazione è intervenuta sulla responsabilità notarile
in atti di alienazione di beni immobili a titolo di usucapione.
In pratica, per la Corte non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il
diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un
tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, sebbene l’acquisto della proprietà da
parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente
proprietario.
Inoltre, non occorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio, che nell’ipotesi
in cui il venditore assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza
accertamento giudiziale, non ha avvertito l’acquirente del rischio. Ma solo se nell’atto viene
espressamente inserita una clausola dalla quale si capisce che l’acquirente era comunque
consapevole del rischio.
L’usucapione
L’affermazione secondo cui chi ha maturato i requisiti per l’usucapione può disporre del
bene che se non ha ancora ottenuto la sentenza dichiarativa crea non pochi “imbarazzi”
nel professionista che stipula atti. In particolare, secondo un orientamento
giurisprudenziale, “l’usucapione è un modo di acquisto originario, ma essa non opera
automaticamente con il possesso ventennale, bensì in presenza di un possesso, pieno ed
esclusivo, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale idoneo a
determinare la prescrizione acquisitiva”. Condizioni che devono essere vagliate dal giudice
e pertanto sino a quando non vi è l’accertamento giudiziale dell’acquisizione di proprietà
(art. 1158 del Codice civile), l’acquisto non può essere dichiarato dal possessore.
Sul punto la Cassazione – nella sentenza numero 2485/2007 – afferma che se si dovesse
aderire alla tesi contraria “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito
sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo
acquisto non fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia compatibile con il normale
diritto di proprietà non viene chiarito.”.
Il Notaio
Il Notaio ha comunque imprescindibili doveri di informazione nei confronti delle parti: il
mancato assolvimento dei doveri di informazione comporta infatti responsabilità civili e
deontologiche. Più specificatamente, il notaio deve avvertire le parti (e soprattutto la parte
acquirente) dell’opportunità di far precedere la stipula della sentenza dichiarativa
dell’usucapione. Deve ammonire che la dichiarazione del venditore di essere proprietario
“per possesso ultraventennale continuo e pacifico” non può essere oggetto di verifica da
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parte del notaio e della “rischiosità” dell’atto perfezionato senza sentenza dichiarativa e
dunque dell’acquisto.
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