Mercato immobiliare PALERMO Isem2013

MERCATO IMMOBILIARE SICILIA I SEMESTRE 2013
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni di Palermo hanno registrato un ribasso del 4,9%. Il ribasso più
importante si segnala a Siracusa (-16,7%), seguito da Catania (-5%). Messina e Trapani hanno segnalato
una diminuzione meno forte con -1,8% e -2,7%.
MERCATO IMMOBILIARE PALERMO
A Palermo nel primo semestre del 2013 i valori delle abitazioni hanno perso il 4,9%.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
I sem 2013
+4,6%
-7,1%
-4,0%
-2,7%
-7,1%
-9,9%
-4,9%
Macroarea CENTRO
La macroarea centrale di Palermo ha registrato una diminuzione dei valori dell’1,9%.
CENTRO STORICO
Nella prima parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nel centro storico di Palermo sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si sono acquistati soprattutto piccoli tagli per investimento, in particolare monolocali e bilocali. Gli
investitori sono stati quelli dunque i più dinamici sul mercato, impiegando capitali medi di 30-35 mila € per
comprare appartamenti da mettere a reddito. Infatti nella zona si nota una buona domanda di immobili in
affitto alimentata da monoreddito, immigrati, coppie giovani. Chi cerca abitazioni in affitto chiede in genere
bilocali arredati possibilmente con terrazzino.
La zona maggiormente apprezzata per l’investimento è quella che si sviluppa verso il mare, via Alloro e
via Butera con abitazioni del 1500 e del 1600 ristrutturate nel tempo e scambiate a 2500 € al mq.
La parte più residenziale si estende tra via Vittorio Emanuele, via Roma e via Maqueda, le quotazioni si
attestano a 2000 € al mq per i palazzi storici e 1500 € al mq per gli edifici in edilizia civile già interessati da
lavori di ammodernamento.
Nell’area del mercato Ballarò sono presenti antichi palazzi del XVI secolo ed edifici realizzati fino alla metà
degli anni ’50. Un appartamento storico si compravende a 3000 € al mq se già ristrutturato, ma il prezzo
scende anche a 800 € al mq se l’interno è completamente da rifare; un alloggio nelle case popolari, invece,
si scambia a circa 1000 € al mq. Qui si trovano anche soluzioni indipendenti degli anni ’30 che, nonostante
siano poco richieste a causa del rumore e del basso transito di questa zona, si compravendono a 1000 € al
mq se sono necessari piccoli lavori di ristrutturazione. Si registrano acquisti di abitazione da destinare a
B&B oppure da affittare ad uso foresteria.
Segnaliamo che a Palermo ci sono dei contributi a fondo perduto per la riqualificazione delle parti comuni
degli edifici storici.
POLITEAMA
Nei primi sei mesi del 2013 i prezzi degli immobili nella zona di Politeama sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa indirizzati su trilocali con terrazzo, che se ubicati ai piani
alti, godono della vista mare. In forte diminuzione la vendita di monolocali mentre il bilocale è acquistato
soprattutto ad uso investimento. Si investono circa 40 mila € per l’acquisto di appartamenti da locare a 250
€ al mese nelle zone più interne per arrivare ad investimenti di 90 mila € per abitazioni che si affittano a
400 € al mese.
La zona più prestigiosa è quella che si sviluppa tra via Stabile, via Ruggero VII, via Cavour: offre soluzioni
signorili costruite nel XIX secolo, dalle ampie metrature (oltre 120 mq) alcune delle quali frazionate nel
tempo. Per una soluzione in buono stato si spendono intorno a 1600 € al mq mentre per un ottimo stato si
raggiungono valori di 2000 € al mq. Nella zona di via Roma che va verso via Stabile ci sono anche soluzioni
signorili con portineria mentre spostandosi verso via Vittorio Emanuele ci sono più immobili che sono stati
destinati ad uso ufficio. Le abitazioni situate in via Maqueda sono state costruite nei primi anni del 1600 e
nel passato molte sono state acquistate da immigrati che ad oggi non riescono più ad acquistare e di
conseguenza l’offerta è aumentata e i valori al mq sono diminuiti.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nelle traverse quali via Napoli e via Roma si vende più facilmente ma c’è poco parcheggio e di conseguenza
per un buono stato si spendono mediamente 1100 € al mq.
In via Crispi si trovano soluzioni posizionate sul fronte mare:c’è poco scambio perché la strada è trafficata e
di conseguenza non è molto richiesta. Per questo si preferiscono le abitazioni situate in via Cala dove è
possibile acquistare appartamenti con terrazzo in stabili del XVIII secolo, ristrutturati che si scambiano a
prezzi medi di 1300 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare. La tipologia più richiesta è il trilocale arredato e ristrutturato che ha canoni medi di 400-500 €
al mese. A cercare sono immigrati, single e giovani coppie. Esiste anche una piccola parte di studenti che
cerca in zona perché non lontano ci sono le facoltà universitarie. I proprietari sono sempre più attenti a
locare l’immobile, si informano su polizze assicurative che li tutelino, oltre che sulla situazione lavorativa.
GIARDINO INGLESE
Nei primi sei mesi del 2013 sono in lieve aumento le quotazioni delle abitazioni nella zona di Giardino
Inglese, in particolare sulle tipologie medio usate ed economiche usate. Questo perché in zona non ci sono
abitazioni di nuova costruzione, le soluzioni signorili sono spesso troppo costose e di conseguenza i
potenziali acquirenti si indirizzano sulle tipologie civili più decorose oppure su quelle popolari meno
costose. In particolare queste ultime sono apprezzate da coloro che non hanno un’elevata disponibilità di
spesa ma desiderano comunque vivere in una zona centrale. Hanno tenuto anche le tipologie più piccole di
80-100 mq, molto richieste in zona ma di cui c’è poca offerta, mentre sono in ribasso i tagli più grandi oltre i
110 mq.
Prezzi, locazioni e trend
La domanda in questo semestre si è orientata verso soluzioni da 130 mq, con doppi servizi, cucina abitabile,
spazi esterni, balcone e terrazzo.
La zona più signorile è quella che si sviluppa tra via Notarbartolo e via Libertà, alcune delle vie più
commerciali della città che offrono abitazioni signorili, spesso acquistate da professionisti e che si
caratterizzano per la presenza di servizi di portineria e ampi spazi esterni. Presenti alcune abitazioni in stile
liberty. Una soluzione ristrutturata ha valori medi di 2500 € al mq con punte di 3000 € al mq. Nella zona che
si sviluppa verso Sampolo ci sono soluzioni più popolari degli anni ‘60 che si valutano a prezzi intorno a
2000-2500 € al mq. Su via Duca della Verdura, strada che affaccia sul Giardino Inglese c’è bassa offerta di
immobili, essendoci soprattutto locali commerciali. Nella parte più a ridosso di via della Libertà i valori
sono di 3000 € al mq in quelli verso Sampolo i valori scendono a 2000-2500 € al mq.
In aumento la domanda di immobili in affitto soprattutto i bilocali i cui canoni di locazione sono in
aumento. A cercare sono coppie giovani che non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto, anziani che
lasciano la casa più grande per spostarsi in un casa più piccola e persone separate.
Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Si prediligono le abitazioni ristrutturate e non arredate.
Macroarea PARCO DELLA FAVORITA
La macroarea Parco della Favorita ha registrato una diminuzione delle quotazioni del 6,1% nella prima
parte del 2013.
BELGIO-STRASBURGO-NEBRODI
Le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Belgio-Strasburgo-Nebrodi sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
La domanda si orienta su abitazioni di 4-5 locali per i quali spendere meno di 300 mila €. Ad acquistare
sono quasi sempre famiglie che realizzano acquisti migliorativi. Per questo sono ricercate le abitazioni
situate ai piani medio-alti soprattutto se posizionate sulle trafficate via Belgio e viale Strasburgo .
Su via Strasburgo e via Belgio ci sono abitazioni costruite nella prima parte degli anni ’70, molte di queste di
tipologia signorile, dotate di servizio di portineria e di box auto, ampi spazi condominiali. Se ne possono
trovare anche tra via Monti Iblei, via Monte San Calogero, via Danimarca e via Dei Nebrodi.
Le quotazioni medie sono di 2200-2500 € al mq.
Le palazzine degli anni ’40-’50, presenti in via Resuttana, richiedono spesso interventi di ristrutturazione e
per questo hanno valori medi di 1500-1800 € al mq. Sono penalizzati anche dal fatto di essere spesso bui e
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
di non avere una bella esposizione. I prezzi più bassi rendono queste abitazioni accessibili anche alle coppie
più giovani che con l’aiuto dei genitori e un mutuo riescono ad acquistare.
In diminuzione anche i canoni di locazione. Ci sono numerose case sfitte perché gli inquilini cambiano
spesso pur di trovare un’abitazione a prezzi più vantaggiosi. A cercare in affitto sono coloro che in questo
momento non riescono ad ottenere un mutuo. Per un quattro locali non si superano 600 € al mese.
PARTANNA-MONDELLO-ADDAURA
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Partanna-Mondello e di MondelloAddaura sono state rispettivamente stabili ed in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa, spesso senza ricorso al credito. Hanno acquistato
prevalentemente trilocali in buono stato, dotati di spazi vivibili, con un budget compreso tra 130 e 150 mila
€. Nella zona di Partanna-Mondello, sulla costa, prevalgono le abitazioni in stile liberty dei primi anni del
1900 sulle quali non si realizzano molti scambi dal momento che l’offerta è decisamente bassa. Più
dinamica la parte interna di Partanna, situata verso lo svincolo autostradale, dove la maggioranza degli
immobili sono palazzine degli anni ’30-’40-’50. Nelle aree centrali le quotazioni medie sono di 1300 € al mq.
Verso il mare, nella zona di Valdesi, ci sono soluzioni indipendenti con ingresso su strada. Le ville
indipendenti importanti si trovano nella zona di Mondello-Addaura verso Palermo e alle spalle di
Montepellegrino dove le villette a schiera costano mediamente 400-450 mila €.
A Partanna-Mondello si registra la presenza di numerosi terreni edificabili e sono in costruzione villette
singole e bifamiliari con quotazioni medie di 2700-2800 € al mq.
Il numero di richieste di affitti è aumentato, ma i canoni si sono mantenuti costanti. La domanda proviene
dalle famiglie che non riescono ad acquistare, ma non mancano le locazioni estive, alimentate sia da
tedeschi e inglesi che da milanesi, romani e torinesi. Un bilocale viene concesso a circa 400 € al mese, un
trilocale a 500 €, una soluzione di 4-5 locali costa 600-700 €, mentre una villa si può prendere a 1000 € al
mese. Per tutta la stagione estiva, invece, un appartamento vicino alla spiaggia costa 3500-4000 €. Il
contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero; attualmente, la maggior parte dei proprietari
ha optato per la tassazione in regime di cedolare secca.
Macroarea UDITORE
La macroarea Uditore ha registrato una diminuzione delle quotazioni del 5,5%.
PARISIO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Parisio sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si sono compravenduti soprattutto piccoli tagli su cui investire valori medi che vanno da 60 a 100 mila € a
causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Tra questi ultimi si registrano molti
casi di perdita di posti di lavoro e questo si fa sentire sul mercato immobiliare.
Ad acquistare sono famiglie che hanno venduto un precedente immobile di proprietà ed eredi che hanno
venduto gli immobili ereditati.
Nella zona di via Serra di Falco, via Noce, via Regione Siciliana comprano prevalentemente famiglie, seguite
poi in minima parte dagli investitori che acquistano per mettere a reddito.
La zona più richiesta è quella limitrofa a via Parisio e a via Accardo, dove ci sono condomini costruiti tra gli
anni ’50 e gli anni ’70 alcuni dei quali dotati di posto auto. Per un buon usato si spendono mediamente
1600-1700 € al mq.
Esiste poi una zona più popolare caratterizzata da abitazioni ex Iacp da ristrutturare e costruite tra gli anni
’40 e gli anni ’50 e le cui quotazioni sono mediamente di 1100-1200 € al mq. Ad acquistarli sono spesso
investitori che mettono a reddito l’immobile realizzando investimenti di 40-45 mila € e affittandoli a 300400 € al mese.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che
non riescono ad acquistare. Per un bilocale si spendono mediamente 400 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Macroarea FIERA
La macroarea Fiera che ha registrato una contrazione dei valori del 4,7%.
MONTEPELLEGRINO-FIERA
Nei primi sei mesi del 2013 sono in diminuzione i valori degli immobili nella zona di Montepellegrino –
Fiera.
Prezzi, locazioni e trend
La domanda di abitazioni è in forte calo in seguito alla decisione della Fincantieri di mettere in cassa
integrazione molti dipendenti, bacino delle richieste immobiliari della zona. Si tratta di quella fascia di
potenziali acquirenti che investivano mediamente una somma tra 120 e 130 mila € per acquistare un
trilocale. Adesso i potenziali acquirenti arrivano spesso dai quartieri limitrofi dove i prezzi degli immobili
sono più alti e trovano conveniente acquistare in zona. Cercano trilocali con cucina abitabile. Il mercato si
divide in due zone: quella che si sviluppa intorno a via Montalbo dove ci sono immobili in edilizia popolare
costruiti ante ’67 e che si scambiano a prezzi medi di 600 € al mq e la zona che si sviluppa intorno a via Don
Orione dotata di portineria, con palazzi costruiti negli anni ’70 e che, in buono stato, hanno quotazioni
medie di 1500 € al mq. Intorno a via Ammiraglio Rizzo e via Marturano ci sono abitazioni costruite nella
seconda metà degli anni ’80 che in questo momento hanno valutazioni medie intorno a 1800 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare. Per un bilocale si chiedono intorno a 400 € al mese. I tempi di affitto si sono portati intorno a 23 mesi perché i proprietari vogliono maggiori garanzie.
GALILEO-GALILEI E LEONARDO DA VINCI
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona che si sviluppa intorno a via Galileo
Galilei e via Leonardo da Vinci hanno subito un ribasso.
Prezzi, locazioni e trend
Si registra una cospicua offerta di abitazioni di taglio medio-grande, tipologia molto diffusa in zona dal
momento che la maggioranza degli immobili sono stati costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70.
Ad acquistare sono state prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa e che hanno fatto acquisti
migliorativi. Si apprezzano le abitazioni dotate di posto auto e che non necessitano di lavori di
ristrutturazione.
Tra le zone più richieste ci sono via Pacinotti, via Galilei e via Leonardo da Vinci perché più centrali e con
un’offerta abitativa di qualità medio-alta. Per una soluzione in buono stato si spendono mediamente
intorno a 2000-2200 € al mq.
La zona più commerciale è quella situata in via Montuoro e limitrofe, caratterizzate da abitazioni popolari
costruite negli ‘ 50 che si scambiano a prezzi medi di 1300 € al mq.
In via Notarbartolo invece sorgono palazzine costruite per essere destinati a impiegati della Regione e della
Provincia e che hanno valutazioni medie di 1700-1800 € al mq.
Poche le nuove costruzioni in zona, le ultime risalgono alla seconda metà degli anni ’80 e hanno valutazioni
medie di 2500 € al mq.
Da segnalare la presenza di alcuni investitori che comprano piccoli tagli su cui investire 60-70 mila € che poi
affittano a 500 € al mese.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da pensionati e da lavoratori fuori
sede.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Domanda
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2013
1,7%
26,0%
40,4%
23,6%
8,3%
Gennaio 2013
1,8%
25,0%
40,8%
23,7%
8,7%
La distribuzione delle richieste delle varie tipologie abitative non evidenzia particolari cambiamenti rispetto
alla rilevazione di luglio 2012. Si nota una maggiore concentrazione di trilocali (40,4%).
Offerta
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2013
4,9%
17,4%
31,7%
31,1%
14,9%
Gennaio 2013
2,5%
18,5%
33,2%
29,1%
16,7%
Per quanto riguarda l’analisi dell’offerta si nota un aumento della percentuale di monolocali e quattro
locali in vendita,ed una diminuzione delle percentuali su tutte le altre tipologie.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa